Občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. U nájemní smlouvy za ní považuje nájemce, a pronajímatele tak omezuje v mnoha ohledech.
Občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. U nájemní smlouvy za ní považuje nájemce, a pronajímatele tak omezuje v mnoha ohledech.
Od některých ustanovení občanského zákoníku se lze odchýlit smluvně, některé naopak „obejít“ nepůjdou. Jaká jsou tedy práva a povinnosti při nájemním bydlení? Co je výhodné pro pronajímatele a co pro nájemce?
Nájem určený k bydlení je jedním z nejzákladnějších právních vztahů. Realizuje se jím bytostná potřeba člověka – bydlení. V evropském srovnání v ČR sice nadprůměrné množství lidí žije “ve vlastním”, nájemní bydlení však stále více získává na atraktivitě a v některých lokalitách je jedinou dostupnou variantou.
Např. pan Adam, designer, chtěl bydlet v trendy pražské čtvrti ve Vršovicích. Pronajímatel mu však nabídl velmi nevýhodnou smlouvu, která se navíc podivně obnovovala každé čtyři měsíce. Neměl by tedy žádnou jistotu. Nakonec dal tedy Adam přednost jiné nabídce, kde smlouva obsahovala transparentně vše, co má.
Náležitostmi každé nájemní smlouvy jsou označení smluvních stran, přesné určení pronajímaného bytu či domu. Nesmí se zapomenout ani na výčet příslušenství, tedy vybavení, jako je lednička či myčka na nádobí. A samozřejmě na jasnou výši nájmu a úpravu dalších plateb za služby.
Pro pronajímatele je podstatné, zda jde o smlouvu na dobu neurčitou nebo určitou. To je totiž nejjistější způsob ukončení smlouvy, kdy se prostě neprodlouží. Pozor však na to, že smlouva se dalším plněním při pasivitě stran po třech měsících může automaticky obnovit sama.
Jelikož o finanční nároky ze smlouvy jde často především, nezapomeňte ve smlouvě kromě výše nájemného jasně určit a doplnit i splatnost. Úprava plateb za služby je možná v několika variantách: Nájemné může již obsahovat veškeré další náklady, nebo se služby mohou platit zvlášť – ať už formou záloh nebo doplatků přímo pronajímateli, nebo jednotlivým dodavatelům. Vše je na domluvě. Pro pronajímatele může být o něco výhodnější nechat odběry např. plynu, vody a elektřiny napsané na svou osobu. Nájemníkům tak určí částku, kterou budou platit, a z ní za služby zaplatí sám. Nájemníci si pak nechají každý rok předložit vyúčtování se skutečnou spotřebou. Záleží však primárně na tom, co je ujednáno ve smlouvě, například příspěvky na tzv. fond oprav jsou primárně odpovědností pronajímatele, nikoliv nájemníka.
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel ale nemůže namítat, že je smlouva neplatná, když povinnou písemnou formu nedodrží a dohodne se jen ústně.
Častým dotazem také je, zda nájem automaticky končí při převodu vlastnictví k bytu. Odpověď je jednoznačná. Nekončí a přechází bez dalšího na nového majitele podle původní dohody.
Tip: Na podzim roku 2023 představila vláda balíček opatření, které mají nájemníky chránit. Chystaná změna občanského zákoníku by měla změnit možnost opakovaného vydávání smluv na jeden až dva roky. Mezi nájemníkem a pronajímatelem by podle jejich návrhu bylo možné nově uzavřít smlouvu na dobu kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou. Zpřísnit by se měla i pravidla týkající se vystěhování nechtěného nájemníka (typicky neplatiče). Podle MMR by o vyklizení nemovitosti měl rozhodovat soud ve zkráceném řízení. Nájemce by do 15 dnů od doručení rozkazu musel byt nebo dům vyklidit a zaplatit náklady řízení, nebo se proti rozsudku odvolat.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Pronajímatel je oprávněn požadovat při sjednání nájemní smlouvy, aby nájemce složil peněžitou jistotu, tedy kauci jako záruku, že bude hradit nájemné a byt zpět po skončení nájmu předá v pořádku. Kauce však nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (poslední novela občanského zákoníku tak snížila rozsah z původního šestinásobku). Při skončení nájmu vrátí pronajímatel složenou jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží či případnou náhradu za škody na bytě. Pronajímatel by takovou škodu měl ale řádně vyúčtovat, a to v obvyklých cenách. Nájemci mají právo nejen na vrácení jistoty, ale i na úroky – alespoň ve výši zákonné sazby. Zákon v takovém případě považuje za obvyklé sazby, které vycházejí z úroků za úvěry bank v místě bydliště nebo sídla pronajímatele, a to v době uzavření smlouvy.
Pokud jde o další povinnosti, tak zákon stanoví, že se ve smlouvě o pronájmu bytu nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce. Toto ustanovení nelze vyloučit a odchýlit se od něj.
Např. úředník, pan František, před léty uzavřel smlouvu o pronájmu svého bytu, který v Praze zdědil. Smlouvu měl vyšperkovanou mnoha povinnostmi nájemníka – od zákazu kouření, podnikání, zákazu zvířat až po zákaz byť přechodného ubytování kohokoliv dalšího. A na každé pochybení nájemníka měl připravenu smluvní pokutu. Když nám pan František svou smlouvu předložil, museli jsme mu oznámit, že mnoho ustanovení není vymahatelných. Smlouva byla sice uzavřena ještě před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, ale ten se zpětně vztahuje i na již uzavřené smlouvy.
K ujednání zakládající právo vymáhat smluvní pokutu se nepřihlíží. To v praxi znamená, že i když smluvní pokuta ve smlouvě je, dané ujednání je bez právní relevance a soud bude k této skutečnosti přihlížet již z moci úřední a pokutu nepřizná. Nelze zakázat ani chov zvířete v bytě, za předpokladu, že jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě nebo v bytě. Zakázat psa tedy patrně ve většině případů nebude možné, zakázat nebezpečné exotické zvíře však už ano. Pokud zvíře znečisťuje společné prostory, může po nájemci být požadována náhrada za tyto zvýšené náklady na úklid. Zákaz podnikání v bytě nebo domě pod hrozbou smluvní pokuty je také vyloučen. A konečně zákaz kouření v nájemní smlouvě je stejně jako předešlé zákazy problematický. Nájemce může kouřit, ale nesmí tím nepřiměřeným způsobem obtěžovat sousedy či jakkoliv poškozovat byt.
Klasický podnájem může pronajímatel zakázat, respektive je vázán na jeho souhlas. Výjimkou je situace, kdy nájemce podnajme třetí osobě část bytu nebo domu a zároveň tam sám trvale bydlí. Zakázat návštěvy možné není.
Tip: Uzavřeli jste nájemní smlouvu a nevíte, jaké přesné povinnosti nájemníka vám z ní vyplývají? Poradíme vám, zda smíte v bytě chovat zvíře a přivést si návštěvu, když vám to smlouva zakazuje. Vysvětlíme také, kdo hradí opravy v bytě a jak postupovat při poškození bytu.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služeb Dostupného advokáta jsme využili již dvakrát, pokaždé pro koupi nemovitosti. Jejich balíček premium se nám osvědčil, a příště si zase vybereme tuto společnost.
Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká.
Služby dostupného advokáta jsem využila již 2x. Jednou cca před pěti lety a jednou letos. Pokaždé mě nachystali smlouvy do pár hodin, byli pro mě vždy po ruce na telefonu, nemusela jsem nikam jezdit, za mě doopravdy profesionálové ve svém oboru. Velké díky zejména panu Mgr. Marku Svobodnému který mi během pár hodin nově připravil (zobrazit více) správně důležitou smlouvu, která okamžitě prošla a kterou mi právníci z jiné společnosti připravili 3x chybně. I v budoucnu bych se vždy obrátila již jenom na ně v záležitostech ohledně nemovitostí.
