Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

Jako člen společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva jste vlastně tak trochu nedobrovolně společníkem firmy, tedy podnikatelem s bydlením. Co taková role obnáší a na co se připravit?

pohled na bytový dům
6 minut čtení

Kapitoly článku

Pokud jste dokonce členem orgánu bytového domu, jste ředitel či člen představenstva takové společnosti, tedy máte odpovědnost za dění v domě.

A není to vůbec lehký úkol. Je nutné znát svá práva a povinnosti, zároveň také práva a povinnosti vašeho bytového domu a jeho orgánů. Podstatné je, zda jde o “družstevní byty” nebo byty takzvaně v “osobním” vlastnictví.

Práva a povinnosti družstevníků

Družstevníci vlastní pouze členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu bytu. Samotný byt však zůstává ve vlastnictví družstva. Toto družstvo pak vykonává vlastnická práva (ale i povinnosti) k bytu a většinou i spravuje celý dům. Členové platí družstvu nájemné (příspěvek), z něhož se mimo jiné hradí správa domu, ale i fungování družstva.

Nejvyšším orgánem družstva je samozřejmě schůze všech členů. Praktické otázky však rozhoduje statutární orgán, tedy představenstvo. To má obvykle tři členy, stanovy však mohou určit vyšší počet. Dalším důležitým orgánem družstva je kontrolní komise. Jak již z názvu vyplývá, tato komise kontroluje veškerou činnost družstva, zejména představenstva, projednává stížnosti členů a může nahlížet do všech družstevních dokumentů. Nikdo samozřejmě nemůže být členem jak kontrolní komise, tak představenstva.

Práva a povinnosti vlastníků bytů

U bytů v osobním vlastnictví je situace odlišná. Každému vlastníkovi patří nejen jeho byt, ale i podíl na společných částech domu. Ty jsou blíže vymezeny v takzvaném prohlášení vlastníka, kterým se dům rozdělí na konkrétní jednotky – jde o právní zkratku pro byt a podíl na společných částech. Co jsou ale tedy ty společné části? Dle zákona to jsou části domu, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Nezáleží však na tom, zda skutečně slouží, jde o jejich „povahu sloužit společně“. Společnými jsou pak vždy pozemek, na němž dům stojí. Společnými jsou pak dále stavební části podstatné pro zachování domu. Jde zejména o hlavní konstrukce, nosné sloupy, zdi, chodby atd.

Můžeme sem však počítat i sklepy, lodžie, balkony a terasy, fasády, zábradlí u teras nebo pergoly. U teras a balkónů je pak většinou společné vlastnictví jen formální a výlučně je smí užívat jen konkrétní členové, k jejichž bytům náleží. Jelikož by se vlastníci na společné správě obtížně dohadovali, vytváří zákon zvláštní spolek, ve kterém se povinně sdružují a rozhodují společné záležitosti.

Jde o takzvané společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jeho nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků, které musí proběhnout minimálně jednou ročně a rozhoduje nejzásadnější otázky jako úpravu stanov či způsob účtování za služby. Toto shromáždění se svolává pozvánkou, která musí být zaslána všem členům SVJ. Ve stanovách je možné určit, jakou konkrétní formou. Velmi praktické je ustanovit, že tak může být učiněno např. e-mailem či smskou. K pozvánce musí být přiloženy všechny podklady, o kterých se má jednat. Nebo musí být alespoň určeno, kde je bude možné získat.

 

 

Dostupný právník pro SVJ a BD

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

Tip: Družstvo je specifický typ korporace, který se vám vyplatí založit z mnoha důvodů. Typicky, když potřebujete spravovat bytový dům, ale také třeba když chcete poskytovat sociální služby nebo se sdružit pro zemědělskou činnost. Jak postupovat, pokud záměr založit družstvo pojali?

Příklad z praxe: Setkali jsme se s tím, že hudebník, pan Olda, jako předseda pražského SVJ svolával v malém kolektivu sedmi jednotek schůze neformálně telefonem. Tato možnost ve stanovách nebyla zakotvena, i když ji doposud nikdo nezpochybňoval.   Jednou mu však nový soused poslal dopis s tím, že zpochybňuje všechny závěry z poslední schůze. i když s nimi všichni kromě něj souhlasili. Doporučili jsme panu Oldovi schůzi svolat znovu již s formální pozvánkou a do té doby se konkrétní rozhodnutí pozdrželo.

Neformálně svolaná schůze bez jakéhokoliv záznamu by totiž skutečně mohla být napadena. Musí totiž vždy být jasné, o jakých podkladech se hlasuje a pokud je schůze zmatečná, soud může vše zneplatnit. Soudy ovšem v posledních letech spíše dávají za pravdu činovníkům SVJ, i chybně svolnou schůzi či jiná rozhodnutí “podrží” proti formálním námitkám některých kverulantů.

Jménem společenství jednají právě zmínění činovníci, tedy statutární orgán, který volí všichni vlastníci. Nejčastěji jde o výbor, který má minimálně tři členy, případně můžou stanovy určit, že to bude jen jedna osoba, tedy předseda SVJ. I společenství si může zřídit kontrolní komisi, není to však na rozdíl od družstva povinnost.

Vedle výše zmíněných orgánů může v domě působit ještě správce. Ten vykonává faktickou správu budovy, například zajišťuje samotný úklid v domě, řeší opravy výtahu a jiných zařízení, vybírá poplatky za služby nebo v družstvu nájemné. Dnes na trhu najdeme mnoho společností zabývajících se běžnou správou domu, účetnictvím a administrativou s tím spojenou.

Dnes již je také ulehčen jeden z největších problémů souvisejících se správou domu, a sice problém s neplatiči. Tedy s obyvateli bytů, kteří neplatí příspěvky na správu domu a další povinné poplatky. Tyto pohledávky musely být nejprve vymáhány u soudu a teprve s pravomocným rozhodnutím soudu bylo možné přistoupit k exekuci. Stávalo se, že než skončil soud, nezbylo z majetku dlužníka nic, neboť si jej rozebraly banky poskytující úvěr. Dluhy tak museli de facto zaplatit ostatní obyvatelé v domě.

Novela občanského soudního řádu však přinesla novinku. Při dražbě nemovitosti má SVJ nebo družstvo možnost přihlásit svou pohledávku i bez exekučního titulu. Na její uspokojení je vyhrazeno 10 procent z výtěžku dražby.

Z novely vyplývá, že exekutor, který vede exekuci, upozorní dané SVJ, že se může domáhat uspokojení své pohledávky. Může ji přihlásit rovnou do exekuce, ovšem nejpozději do zahájení dražebního jednání.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

  1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
  2. Jak na hypotéku
  3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
  4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
  5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
  6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
  7. Koupě nemovitosti od developera
  8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
  9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
  10. Co je to anuita?
  11. Jak správně darovat nemovitost
  12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
  13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
  14. Co je to kolace
  15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
  16. Kdy se může zvyšovat nájemné
  17. Ukončení nájmu
  18. Dohoda o ukončení nájmu
  19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
  20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
  21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
  22. Domovní řád
  23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
  24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
  25. Společné prostory v bytovém domě
  26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
  27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
  28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
  29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
  30. Stavba domu na „zelené louce“
  31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Tip: Družstva pracují na principu členství a demokratické kontroly, což umožňuje jejich členům sdílet zisky a rozhodovat o směřování podnikání. Jak ale přesně družstva fungují a jaké jsou jejich výhody? Na to jsme se zaměřili v našem samostatném článku. Odhalíme, proč by mohlo být právě družstvo tou správnou volbou pro vaše podnikání nebo komunitní projekt.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Dostupný právník pro SVJ a BD

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Luboš Zeman

před 5 měsíců

Obrátil jsem se o právní poradu – moje žádost byla vyřízena velmi rychle, kvalitně a hlavně kvalifikovaně. Všichni byli milí a ochotní. Mohu jen doporučit!

Recenze služby

Jitka Salačová, Praha 6 – Řepy

před 3 roky

Naše Společenství vlastníků zhruba na začátku roku 2016 muselo nepředvídaně řešit mimořádné záležitosti, u nichž posléze vznikla potřeba právní porady. Výbor poptal tým „Dostupný advokát“ – právní služby online, v čele s JUDr. Ondřejem Preussem, který byl nakonec vybrán pro stálou spolupráci s naším Společenstvím vlastníků. V jeho prospěch hovoří garance dostupnosti v podstatě v (zobrazit více) kteroukoli dobu bez navýšení odměny za kontakt mimo pracovní dobu, dostupnost na telefonu či mailu i na Skypu a velmi seriózní vystupování. Jednoznačně můžeme potvrdit kvalitu služeb, serióznost i dostupnost online.

Recenze služby

Ing. Peter Čunderlík

před 8 měsíců

Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady (zobrazit více) Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady jako klient pociťuji sílu právní kanceláře, že je věc konzultována z různých úhlů a pozor, peníze zde nejsou na prvním místě. Zastupitelnost kvality kvalitou doplněním z jiné oblasti- já říkám za rohem, co se přirozeně hned nevidí – může být rada od právníka pro klienta nesrozumitelnou, ale pokud klient věnuje maximální péči konzultaci a skutečně odevzdává pravdivé a snaží se i úplné informace, nemůže být negativní odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – negativní, ale konstruktivní. A proto souhlasím s názorem že pravdivé informování kanceláře již od počátku (člověk sám bez vzdělání a právnické praxe není neomylný) zjednodušuje další postup a řešení vznikají takříkajíc současně, ve spolupráci. Zastupitelnost, ochota pomoci, rychlost, dozeptání se bez obavy z navýšení ceny vytváří prostor 50% na 50%. Obě strany jsou stejně zainteresované na výsledku. Proto si i příště vyberu toto právní kancelář.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024