Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

Zájemci o koupi domu nebo bytu často spoléhají pouze na informace, které se dozvědí od realitní kanceláře nebo vlastníka nemovitosti. Ti vám ale pochopitelně nemusí sdělit úplně všechno, co byste měli vědět.

muž zkoumající pojistkovou skříň
7 minut čtení

Kapitoly článku

Vedle stavu samotného bytu je vhodné se dobře seznámit i s celkovým stavem domu, tedy výtahu, stoupaček, rozvodů, sklepů a dalších společných prostor. Potřeba je také zjistit, co všechno s bytem kupujeme a v jakém je to stavu. Často jde třeba o garáž, která ale může být samostatnou nemovitostí.

Právní stav bytu nebo domu

Rozhodně se vyplatí důkladně si ověřit právní stav kupované nemovitosti. Komu patří, jestli na bytě neváznou věcná břemena, nájem nebo zástavní právo.

Například pan Štefan si vyhlédl pozemek za Prahou, kde chtěl postavit kanadský srub. Podle územního plánu byl pozemek skutečně vhodným útočištěm pro takovou výstavbu. V katastru nemovitostí se ale objevilo několik překážek. Na pozemku totiž vázlo víc věcných břemen, než bývá zvykem.

Jednalo se jak o klasická břemena vodáren a plynáren, břemena mělo ale zapsáno i několik sousedů. Ti měli právo průjezdu přes pozemek, a jeden z nich dokonce i právo nechat projít své stádo ovcí.

Tip: Vyplatí se také zjistit, zda není majitel nemovitosti v insolvenci. K tomu vám pomůže náš článek na téma jak si ověřit, že prodávající není v insolvenci. Hodit se vám bude také náš článek, ve kterém se dozvíte, jak na vyhledávání v insolvenčním rejstříku.

Právní řečí to lze označit za stav, který by byl s klidným sousedským životem neslučitelný. Prostě a jasně, pan Štefan by ve svém srubu moc klidu neměl. Od svého záměru ale včas ustoupil a vybral si vhodnější pozemek, jen nedaleko od toho původního.

Zcela klíčové je pak nastavení podmínek kupní smlouvy, případně možnosti od ní odstoupit. Převedení kupní ceny by také nemělo opomenout mezikrok, kterým je úschova. Peníze se převedou na účet advokáta, realitní kanceláře nebo notáře a prodávající je dostane až v momentě, kdy je nový vlastník zapsaný v katastru nemovitostí. Tím se zabrání situaci, kdy peníze dorazí na účet prodávajícího, ale vy ještě nejste vlastníkem nemovitosti.

Tip: Pomůžeme vám se sepsáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.

Druh vlastnictví

Je rozdíl, jestli kupujete byt v osobním nebo družstevním vlastnictví. Zatímco byt v osobním vlastnictví patří vám a můžete si s ním prakticky dělat, co chcete, v družstvu jste de facto jenom v nájmu. Vaše možnosti jsou tak dost omezené.

Vždy si tedy zjistěte, jaká máte práva a povinnosti. To se dozvíte ze stanov. Ty vám odpoví na otázky, jestli můžete bez svolení družstevní byt podnajímat, jaké jsou poplatky a jaké další povinnosti budete muset plnit. Může se třeba stát, že budete odpovídat za čistotu části chodby a tu budete muset jednou za týden vytřít.

Obdobné je to u bytů v osobním vlastnictví. Opět je dobré vědět základní informace, třeba kolik budete měsíčně platit do fondu oprav a na dalších položkách. Podívejte se také, kdo vlastní ostatní byty v domě. Pokud všechny patří jednomu člověku, je tady velké riziko, že vás na schůzích přehlasuje a prosadí si, co se mu hodí.

Nemile překvapit vás můžou také nedoplatky do fondu oprav, dluhy na daních nebo exekuce na majitele. Tyto informace se můžete dozvědět od advokáta, přímo od prodávajícího, neformálním oslovením jiného obyvatele domu nebo od členů výboru, případně orgánu družstva. Ochota sdílet s vámi informace o životě v domě ovšem nemusí být velká. Vyžádat si tedy můžete zápisy z domovních schůzí nebo projít veřejné zdroje.

Hodně napovědět může důvod, proč majitel byt prodává, vztahy mezi sousedy, skladba obyvatel nebo problémy, které obyvatele tíží. Stejně tak je užitečné vědět, jaké jsou plány na výstavbu v okolí domu. Pokud vám za pár let pojedou pod okny vlaky nebo tisíce aut, moc radosti vám to neudělá.

Co potřebujeme od prodávajícího

Od prodávajícího si vyžádejte hlavně informace o nemovitosti potřebné pro vytvoření a následné podepsání kupní smlouvy. Tu, případně její ověřenou kopii musíte předložit na katastr nemovitostí. Podpisy na kupní smlouvě sice ověřené být nemusí, je to ale vhodnější, protože u neověřených podpisů katastr zkoumá jejich pravost. V některých konkrétních případech pak další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá ze zákona.

Písemnosti sepsané v cizím jazyce (s výjimkou slovenštiny) musí účastník řízení předložit v originálním znění a současně v úředně ověřeném překladu do češtiny.

Dále si od prodávajícího bytu nebo domu vyžádejte dokumenty potřebné pro převod energií. V případě, že je budete převádět sami, opište si stavy měřidel, potřebovat budete také plnou moc. Jedná se v podstatě o přihlášení vás jako odběratele a odhlášení bývalého vlastníka. V současné době většinu takových převodů vyřídíte on-line.

Z místa, kde jste doposud energie odebírali, se také nezapomeňte odhlásit. Případně to může udělat stejným způsobem nový majitel.

Máte zájem o koupi nemovitosti?

V Dostupném advokátovi máme právní odborníky, kteří se na nemovitosti dlouhodobě specializují. Díky jejich erudici a zkušenostem jsme pomohli už stovkám klientů k úspěšným transakcím, ušetřili jim spoustu starostí, času i peněz a ochránili je před úskalími realitního světa.

Příprava na obchod

Ještě před podpisem samotné kupní smlouvy je běžné, že nejprve uzavřeme smlouvu o smlouvě budoucí kupní. K tomu dochází především v momentě, kdy chceme získat čas. Třeba aby nemovitost prohlédl odborník nebo jsme si byt pořádně „proklepli“, stejně tak poměry v domě a podobně. Samotnou kupní smlouvu pak máme možnost vyladit s advokátem, abychom předešli možným problémům a nečekaným nástrahám.

Teoreticky se může stát, že se před podpisem samotné kupní smlouvy objeví nečekaná událost. Třeba povodeň nebo požár, který nemovitost poškodí. Musíme i tak kupní smlouvu podepsat? Podle občanského zákoníku nelze při takové změně okolností požadovat, abychom smlouvu uzavírali, daná povinnost zaniká.

Kupní smlouva

Samotná kupní smlouva pak zavazuje přímo ke koupi nemovitosti, převodu vlastnictví a změně v katastru nemovitostí. Kupující je tedy povinen nemovitost převzít a zaplatit sjednanou kupní cenu. Prodávající naproti tomu musí nemovitost předat a peníze převzít.

Vedle kupní smlouvy se ještě sjednává smlouva o úschově. To znamená, že kupní cena je složena advokátovi, notáři nebo bance na účet, poté se podá návrh na změnu v katastru nemovitostí. Teprve po provedení zápisu v katastru se peníze vyplatí prodávajícímu. To vše kvůli tomu, že změna v katastru nemovitostí trvá úřadu zpravidla kolem 30 dní. Bez úschovy by nastala situace, kdy má prodávající vaše peníze na účtu, ale vy stále nejste vlastníkem nemovitosti. Pokud by z nějakého důvodu k převodu nedošlo, mohl by být problém dostat peníze zpátky.

Když to shrneme – nenechte se ovládnout svými emocemi a pocitem, že vás někdo předběhne a vyfoukne vám vysněný byt. Koupi vlastního bydlení si pořádně rozmyslete a všechny dokumenty podepisujte až v momentě, kdy si je necháte zkontrolovat.

Kupní cenu nepřevádějte přímo prodejci, ale využijte úschovu. Nestane se tak, že nebudete mít ani peníze, ani byt.

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

  1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
  2. Jak na hypotéku
  3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
  4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
  5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
  6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
  7. Koupě nemovitosti od developera
  8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
  9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
  10. Co je to anuita?
  11. Jak správně darovat nemovitost
  12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
  13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
  14. Co je to kolace
  15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
  16. Kdy se může zvyšovat nájemné
  17. Ukončení nájmu
  18. Dohoda o ukončení nájmu
  19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
  20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
  21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
  22. Domovní řád
  23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
  24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
  25. Společné prostory v bytovém domě
  26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
  27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
  28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
  29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
  30. Stavba domu na „zelené louce“
  31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Luboš Ryčl

před 6 měsíců

Super, pomohli mi s koupí bytu na jedničku. Doporučuji

Recenze služby

Veronika Jízdná

před 2 roky

Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.

Recenze služby

Tereza Skříčilová

před 3 roky

Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s (zobrazit více) dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024