Ohledně stavebního povolení pro rekonstrukci bytu panuje spousta nejasností. Na co se připravit, kdy stačí ohlášení a co je třeba připravit si pro stavební povolení? Na všechny otázky odpovíme v tomto článku.
Ohledně stavebního povolení pro rekonstrukci bytu panuje spousta nejasností. Na co se připravit, kdy stačí ohlášení a co je třeba připravit si pro stavební povolení? Na všechny otázky odpovíme v tomto článku.
V první řadě si představme, jak bychom se asi cítili, kdyby náš soused, který se nově přistěhoval a kterého ani pořádně neznáme, započal s rekonstrukcí bez jediného slova. Je proto slušnost oznámit sousedům, co se bude v našem bytě odehrávat. Pokud je nezastihneme doma, je možné jim vhodit lístek do schránky nebo vyvěsit na nástěnce, že se u nás koná rekonstrukce a od kdy do kdy budou probíhat práce. V některých případech takové oznámení vyžaduje domovní řád a jindy je třeba získat souhlasy sousedů pro ohlášení stavby nebo pro vydání stavebního povolení. Může to tedy být i povinnost, nikoliv jen slušnost.
Každý, kdo provádí rekonstrukci bytu, musí také dodržovat noční klid. Ten trvá mezi desátou hodinou večerní a šestou hodinou ranní. Obec může určit odlišnou dobu, například z důvodu místní slavnosti nebo jarmarku, ale může ho pouze zkrátit, a nikoliv prodloužit. Za rušení nočního klidu může přivolaný strážník uložit na místě pokutu až 10 000 korun.
Tip: Podání žádosti na stavbu může být noční můrou. Přečtěte si, co je třeba vyřídit a kde, a co vám hrozí, pokud patřičné povolení nezískáte a rozhodnete se stavět na černo.
Prvním důležitým faktorem je to, zda máte byt v tzv. osobním, či družstevním vlastnictví. U družstevního bytu musí být rekonstrukce schválena družstvem dle stanov. I v případě, že byste došli k závěru, že stavební povolení budete potřebovat, musí o něj zažádat družstvo, které je vlastníkem bytu. U bytu v osobním vlastnictví, který potřebuje jen vnitřní rekonstrukci, nebudete potřebovat souhlas společenství vlastníků. To je nutné jen v případech, kdy byste úpravami zasahovali do společných částí domu (například rozvody tepla a vody, kanalizace, balkony atd.).
Tip: Přečtěte si, jak je to s rekonstrukcí domů nebo chaty.
Nejčastěji prováděné úpravy, mezi které patří například rekonstrukce bytového jádra, výměna kuchyňské linky, revitalizace stěn a stropů, pokládka nové podlahové krytiny nebo kompletní výměna zařízení v koupelně a toaletě, tak stavební povolení nevyžadují.
Nebo jste se dostali do nepříjemné situace, kdy stavební úřad odhalil stavbu bez povolení? Tyhle a mnohé další situace vyžadují zásah právní síly. Pošlete nám tu svou a do 24 hodin budete mít jasno.
Pokud byste změnili způsob užívání některých částí stavby nebo dispozice, ale nezasáhli do nosných konstrukcí, bude vám stačit ohlášení rekonstrukce. To bude například v situacích, kdy máte v plánu probourat nenosnou zeď mezi obývacím pokojem a kuchyní, přesunout WC nebo zvětšit pokoj na úkor komory.
Pro všechny stavební úpravy, které budou zasahovat do nosných konstrukcí, je nutné stavební povolení.
Jde o zjednodušený postup, kdy neprobíhá stavební řízení. Po obdržení ohlášení zkoumá stavební úřad, zdali ohlášená stavba splňuje všechny podmínky stavebního zákona. Při kladném zjištění vydá stavební úřad do 30 dnů souhlas s provedením ohlášené stavby. Doručením souhlasu počíná běžet dvouletá lhůta, ve které musí práce začít. Pokud stavební úřad dospěje k závěru, že pouhé ohlášení nestačí, nařídí usnesením provedení řádného stavebního řízení.
Stavební úřad od vás bude požadovat mimo jiné i souhlasy sousedů, kteří mohou být rekonstrukcí dotčeni. Pokud nebudou souhlasy kompletní nebo se ozve nějaký opomenutý soused, že s rekonstrukcí nesouhlasí, stavební úřad přejde do režimu stavebního řízení a bude rozhodovat o vydání stavebního povolení. Co v případě, že souhlas souseda nelze získat například proto, že je dlouhodobě v zahraničí? V takovém případě ohlášení nestačí. Je nutné požádat o stavební povolení.
Tip: Všechny potřebné náležitosti najdete v oficiálním formuláři ohlášení stavby.
Stavební povolení rekonstrukce vydává stavební úřad na základě písemné žádosti. Na rozdíl od ohlášení rekonstrukce, dotčené osoby v tomto případě informuje přímo stavební úřad. K žádosti o vydání stavebního povolení je nutné připojit i projektovou dokumentaci, aby mohl stavební úřad celou věc posoudit.
Alternativou k vydání stavebního povolení může být tzv. certifikát autorizovaného inspektora. Autorizovaný inspektor vše odborně posoudí, provede zkrácené stavební řízení a vydá certifikát, jehož oznámení stavebnímu úřadu má stejnou váhu jako stavební povolení.
Příběh z advokátní praxe: V naší advokátní kanceláři jsme konzultovali situaci v jednom bytovém domě, jehož předsedkyně SVJ, paní Zlata, dlouho dbala na pořádek v domě a na vše dohlížela. Sama měla byt v nejvyšším patře. Nikoho ani nenapadlo, že právě ona provedla zcela bez povšimnutí rekonstrukci svého bytu, ale také jeho rozšíření o část společné chodby, na jejímž stropě byl i vstup na půdu. To vše proběhlo bez stavebního povolení i bez souhlasů SVJ a sousedů. Vlastníci jednotek dali podnět stavebnímu úřadu, který věc prošetřil a nařídil odstranění stavby. Paní Zlatě se tak její rekonstrukce značně nevyplatila, musela nakonec skutečně vše na společné chodbě na své náklady uvést do původního stavu.
V takovém případě zahájí úřad řízení o odstranění stavby. Vy v tu chvíli máte možnost požádat do 30 dnů o dodatečné stavební povolení. Dokumenty, které budete potřebovat, jsou stejné jako v případě včasného podání. Stavební zákon po vás ale požaduje doložit, že stavba není v rozporu s požadavky na výstavbu nebo územním plánováním, což může být komplikované.
Dodatečné podání nemá univerzální dokument žádosti, proto bude lepší informovat se přímo na vašem stavebním úřadě, kterou žádost máte využít.
Tip: Odpovědi k nejčastějším 6 otázkám ohledně stavebního povolení sepsal Martin Perlík ve svém článku.
Vlastnictví domu nebo bytu v památkové zóně, nebo přímo památkově chráněného objektu s vysokými stropy, dřevěnými okny, mozaikami a dalšími prvky má své nevýhody. Památkáři jsou totiž oprávněni požadovat, aby se kulturní dědictví neměnilo v lunapark. V závazném stanovisku tak nařídí, jaké postupy, materiály a součásti se při rekonstrukci smí použít. Nejčastěji v takových domech nelze vyměnit dřevěná okna za plastová, domy nelze zateplit zvenčí a zruinovat tak jejich původního ducha. Můžou být přijata i další omezení závisející na konkrétní situaci. Za nedodržení pokynů památkářů může být samozřejmě uložena pokuta.
Ústavní soud již kdysi rozhodl, že tato omezení nejsou protiprávní. Vlastnictví totiž zavazuje a navíc stát poskytuje pro majitele kulturních památek různorodé pobídky a dotace, které jim alespoň část nákladů na zvýšenou péči – byť určitě nedostatečně – nahradí.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Hledáte odpověď na konkrétní právní otázku? Napište nám ji a do 48 hodin budete mít k dispozici odpověď od některého z našich advokátů. Máme specialisty na všechny oblasti práva a garantujeme tak vysokou odbornost našich advokátů.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Díky za pomoc v řešení problému. Skupina profesionálních advokátů.
Službu jsem opakovaně využil s maximální spokojeností. Mohu doporučit.
Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady (zobrazit více) Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady jako klient pociťuji sílu právní kanceláře, že je věc konzultována z různých úhlů a pozor, peníze zde nejsou na prvním místě. Zastupitelnost kvality kvalitou doplněním z jiné oblasti- já říkám za rohem, co se přirozeně hned nevidí – může být rada od právníka pro klienta nesrozumitelnou, ale pokud klient věnuje maximální péči konzultaci a skutečně odevzdává pravdivé a snaží se i úplné informace, nemůže být negativní odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – negativní, ale konstruktivní. A proto souhlasím s názorem že pravdivé informování kanceláře již od počátku (člověk sám bez vzdělání a právnické praxe není neomylný) zjednodušuje další postup a řešení vznikají takříkajíc současně, ve spolupráci. Zastupitelnost, ochota pomoci, rychlost, dozeptání se bez obavy z navýšení ceny vytváří prostor 50% na 50%. Obě strany jsou stejně zainteresované na výsledku. Proto si i příště vyberu toto právní kancelář.
