Koupě nemovitosti od developera | Dostupný advokát

Koupě nemovitosti od developera

Už nechcete platit nájem a chtěli byste se přestěhovat do vlastního. Z nabídek vás nejvíc zaujal byt nebo dům od developera, který jste se rozhodli koupit. Na co všechno si dát pozor, abyste o své úspory nepřišli?
Koupě nemovitosti od developera
10 minut čtení
Ondřej Preuss
3. 6. 2018

Při takovéto investici je nutná zvláštní obezřetnost. Člověk je často zaslepen vidinou svého vysněného domu s růžovou zahradou nebo luxusně vybaveného bytu na střeše domu v centru města. Výhod takovéto nemovitosti je jistě mnoho. Z právního hlediska však jde většinou o mnohem složitější operaci než u běžné koupě nemovitosti. Situace, kdy se zavazujeme investovat peníze do bytu či domu, který ještě nestojí, může být velmi riskantní. Stavba se může z nejrůznějších důvodů zdržet nebo dokonce vůbec neuskutečnit. Případně nemusí odpovídat původní smluvní dokumentaci.

Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, prověřte si developera, který daný projekt bude realizovat. Nejlépe to udělejte ještě před osobní schůzkou nebo prohlídkou. Informace můžete nalézt ve veřejných rejstřících a jinde na internetu. Podezřelé může být, pokud nenajdete žádné informace a žádné zmínky o již uskutečněných projektech, nebo naopak souvislost s nějakým negativním případem dané společnosti.

Zkontrolujte si určitě také samotnou nemovitost. Například jestli na ní neváznou nějaká věcná břemena, zástavní a jiná práva, která by mohla komplikovat budoucí projekt. Ověřte si vlastníka a další informace dostupné z katastru nemovitostí, do kterého lze nahlížet i on-line. V případě zájmu je možné si nechat vystavit i výpis, který je podrobnější.

V ideálním případě si pak ověřte, jak je projekt financován, zda má developer úvěr, u které banky a jak je zajištěn. Je třeba zvážit, zda podstoupit riziko projektů hrazených tzv. z vlastních zdrojů. Jde o případ, kdy developer realizuje větší množství projektů, ze kterých získává prostředky na stavbu dalších a v případě, že se zastaví stavba jednoho, zpravidla se zastaví i stavba ostatních.

Také je vhodné hned na začátku požadovat předložení všech územních rozhodnutí či stavebních povolení. Pokud některé rozhodnutí chybí, existuje riziko, že ho developer nedostane a projekt se neuskuteční. Tyto případy vůbec nejsou výjimkou. Zejména u bytů v nástavbě se může stát, že do projektu zasáhne památková ochrana.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Úskalí kupní smlouvy

Například programátor Jan chtěl kupit byt a velmi přitom spěchal. Na důkladné prověření všech náležitostí neměl moc času, nebo možná jen trpělivosti. Chtěl jen zkontrolovat, zda kupní smlouva neobsahuje nějaké zjevné chyby, ale jinak celý hořel nedočkavostí ji podepsat. Byt sice ještě nestál, ale měl být krásný, se snovým výhledem a v „trendy“ pražské čtvrti.

Upozornili jsme ho ale na to, že cena se má dle smlouvy hradit hned na začátku bez jakékoliv hmatatelné záruky, že bude byt vůbec postaven (stavební povolení totiž nebylo ještě na celý projekt vydáno). Klient to nejdřív považoval za nepříjemnost, kterou mu házíme klacek pod nohy a tak trochu mu kazíme radost. Pak si ale uvědomil, že riziko vyplývající z toho, na co jsme ho upozornili, je poměrně vysoké.

Developer ale na většinu požadavků našeho klienta, které jsme mu doporučili zohlednit ve smlouvě, kývl a ustoupil. Ostatně cena byla velmi vysoká, a tak se mu o klienta vyplatilo alespoň trochu zabojovat a kupní cenu rozložit.

Dominantní část se nakonec hradila až po dokončení stavby. Smlouvu o koupi bytu tedy uzavřeli a dnes je již byt téměř dokončen a převeden do vlastnictví pana Jana. Zbytek úschovy bude vyplacen až bude dokončena kolaudace veškerých přilehlých prostor.

Vše řádně sepište

Kupující by se také neměl spoléhat pouze na ústní dohody a sliby o některých parametrech či vlastnostech nemovitosti. Vše by mělo být černé na bílém a součástí smlouvy. Při předávání bytu se pak nebude muset bát o to, že je něco zhotoveno jinak nebo špatně. Vedle prostorových vizualizací a modelů doporučujeme vyžadovat také technické výkresy s přesnými parametry. To se týká i případných úprav na přání klienta oproti “katalogové podobě”, takzvaných klientských změn. Pan Jakub, právník z Mariánských lázní, například zjistil, že jeho byt je o deset metrů čtverečních menší, než uváděl projekt. Naštěstí ve smlouvě měl přesně uvedenou odchylku, kterou bylo možné tolerovat, a tak dostal kompenzaci. Na takové procentuální odchylky však pozor. Řešili jsme i případ domu, kdy byl strop místo ve výšce 2,5 metru pouhé dva metry dvacet nad zemí. V takovém případě už prakticky nejde vadu odstranit a jediným řešením je odstoupit od smlouvy.

Drobná pochybení se pak často týkají špatně usazených dveří či vestavěných skříní. Zde skutečně platí, že ďábel se skrývá v detailu.

Při předávání bytu či domu, nebo ideálně už během stavby, si můžete vzít s sebou odborníka, který se specializuje na inspekci nemovitostí a nemovitost řádně prohlédne. V porovnání s kupní cenou není tato služba drahá a může vám ušetřit spoustu nepříjemností. Předání není v žádném případě jen formalita, proto si opravdu pečlivě vše prohlédněte. Pokud objevíte vadu, zdokumentujte ji, třeba vyfotografováním na mobil a zaznamenejte do předávacího protokolu. Máte právo na odstranění všech vad, které na nemovitosti byly v době předání. Doporučujeme však do smlouvy i výslovně uvést záruku i na vady, které vzniknou po předání. To jsou totiž dvě různé právní situace.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 4400 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

Co v případě, že se objeví na zrekonstruovaném bytě vady? Zhotovitel díla sice obecně odpovídá za to, že dílo v době dokončení bude bezvadné, neodpovídá však již za vady, které...

8. 6. 2018
Ondřej Preuss

Jaké nástrahy může přinést kupní smlouva nemovitosti?

V advokátní praxi se setkáváme nejen s běžnými, ale i naprosto bizarními problémy, které můžou objevit při převodu bytů či rodinných domků....

13. 7. 2017
Ondřej Preuss

Darovací smlouva na nemovitost – Jaké má nástrahy a možnosti?

Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Bohužel se však setkáváme i s případy, které nejdou hladce – darování nemovitosti někdy zjitří již napnuté vztahy a dárce...

12. 12. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019