Koupě nemovitosti od developera | Dostupný advokát

Koupě nemovitosti od developera

Koupě nemovitosti od developera

3. 6. 2018 / autor: Ondřej Preuss

Už nechcete platit nájem a chtěli byste se přestěhovat do vlastního. Z nabídek vás nejvíc zaujal byt nebo dům od developera, který jste se rozhodli koupit. Nemovitost ale ještě nestojí, je pouze na papíře v podobě plánů a vizualizací. Na co všechno si dát pozor, abyste o své úspory nepřišli?

Při takovéto investici je nutná zvláštní obezřetnost. Člověk je často zaslepen vidinou svého vysněného domu s růžovou zahradou nebo luxusně vybaveného bytu na střeše domu v centru města. Výhod takovéto nemovitosti je jistě mnoho. Z právního hlediska však jde většinou o mnohem složitější operaci než u běžné koupě nemovitosti. Situace, kdy se zavazujeme investovat peníze do bytu či domu, který ještě nestojí, může být velmi riskantní. Stavba se může z nejrůznějších důvodů zdržet nebo dokonce vůbec neuskutečnit. Případně nemusí odpovídat původní smluvní dokumentaci.

Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, prověřte si developera, který daný projekt bude realizovat. Nejlépe to udělejte ještě před osobní schůzkou nebo prohlídkou. Informace můžete nalézt ve veřejných rejstřících a jinde na internetu. Podezřelé může být, pokud nenajdete žádné informace a žádné zmínky o již uskutečněných projektech, nebo naopak souvislost s nějakým negativním případem dané společnosti.

Zkontrolujte si určitě také samotnou nemovitost. Například jestli na ní neváznou nějaká věcná břemena, zástavní a jiná práva, která by mohla komplikovat budoucí projekt. Ověřte si vlastníka a další informace dostupné z katastru nemovitostí, do kterého lze nahlížet i on-line. V případě zájmu je možné si nechat vystavit i výpis, který je podrobnější.

V ideálním případě si pak ověřte, jak je projekt financován, zda má developer úvěr, u které banky a jak je zajištěn. Je třeba zvážit, zda podstoupit riziko projektů hrazených tzv. z vlastních zdrojů. Jde o případ, kdy developer realizuje větší množství projektů, ze kterých získává prostředky na stavbu dalších a v případě, že se zastaví stavba jednoho, zpravidla se zastaví i stavba ostatních.

Také je vhodné hned na začátku požadovat předložení všech územních rozhodnutí či stavebních povolení. Pokud některé rozhodnutí chybí, existuje riziko, že ho developer nedostane a projekt se neuskuteční. Tyto případy vůbec nejsou výjimkou. Zejména u bytů v nástavbě se může stát, že do projektu zasáhne památková ochrana.

Úskalí kupní smlouvy

Například programátor Jan chtěl kupit byt a velmi přitom spěchal. Na důkladné prověření všech náležitostí neměl moc času, nebo možná jen trpělivosti. Chtěl jen zkontrolovat, zda kupní smlouva neobsahuje nějaké zjevné chyby, ale jinak celý hořel nedočkavostí ji podepsat. Byt sice ještě nestál, ale měl být krásný, se snovým výhledem a v „trendy“ pražské čtvrti.

Upozornili jsme ho ale na to, že cena se má dle smlouvy hradit hned na začátku bez jakékoliv hmatatelné záruky, že bude byt vůbec postaven (stavební povolení totiž nebylo ještě na celý projekt vydáno). Klient to nejdřív považoval za nepříjemnost, kterou mu házíme klacek pod nohy a tak trochu mu kazíme radost. Pak si ale uvědomil, že riziko vyplývající z toho, na co jsme ho upozornili, je poměrně vysoké.

Developer ale na většinu požadavků našeho klienta, které jsme mu doporučili zohlednit ve smlouvě, kývl a ustoupil. Ostatně cena byla velmi vysoká, a tak se mu o klienta vyplatilo alespoň trochu zabojovat a kupní cenu rozložit.

Dominantní část se nakonec hradila až po dokončení stavby. Smlouvu o koupi bytu tedy uzavřeli a dnes je již byt téměř dokončen a převeden do vlastnictví pana Jana. Zbytek úschovy bude vyplacen až bude dokončena kolaudace veškerých přilehlých prostor.

Vše řádně sepište

Kupující by se také neměl spoléhat pouze na ústní dohody a sliby o některých parametrech či vlastnostech nemovitosti. Vše by mělo být černé na bílém a součástí smlouvy. Při předávání bytu se pak nebude muset bát o to, že je něco zhotoveno jinak nebo špatně. Vedle prostorových vizualizací a modelů doporučujeme vyžadovat také technické výkresy s přesnými parametry. To se týká i případných úprav na přání klienta oproti “katalogové podobě”, takzvaných klientských změn. Pan Jakub, právník z Mariánských lázní, například zjistil, že jeho byt je o deset metrů čtverečních menší, než uváděl projekt. Naštěstí ve smlouvě měl přesně uvedenou odchylku, kterou bylo možné tolerovat, a tak dostal kompenzaci. Na takové procentuální odchylky však pozor. Řešili jsme i případ domu, kdy byl strop místo ve výšce 2,5 metru pouhé dva metry dvacet nad zemí. V takovém případě už prakticky nejde vadu odstranit a jediným řešením je odstoupit od smlouvy.

Drobná pochybení se pak často týkají špatně usazených dveří či vestavěných skříní. Zde skutečně platí, že ďábel se skrývá v detailu.

Při předávání bytu či domu, nebo ideálně už během stavby, si můžete vzít s sebou odborníka, který se specializuje na inspekci nemovitostí a nemovitost řádně prohlédne. V porovnání s kupní cenou není tato služba drahá a může vám ušetřit spoustu nepříjemností. Předání není v žádném případě jen formalita, proto si opravdu pečlivě vše prohlédněte. Pokud objevíte vadu, zdokumentujte ji, třeba vyfotografováním na mobil a zaznamenejte do předávacího protokolu. Máte právo na odstranění všech vad, které na nemovitosti byly v době předání. Doporučujeme však do smlouvy i výslovně uvést záruku i na vady, které vzniknou po předání. To jsou totiž dvě různé právní situace.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu


Zajistíme, že koupě i prodej nemovitosti proběhne bez právních komplikací. V celém Česku!

Provedeme vás celým procesem prodeje a koupě bytu, domu, pozemku, garáže či nebytového prostoru a dohlédneme na bezchybnost smluvních vztahů. Vše vám pomůžeme vyřešit už do dvou dnů, pohodlně a on-line.

Rezervační smlouvu pro vás zkontrolujeme do druhého dne

Ať už nemovitost kupujete nebo prodáváte, garantujeme vám, že rezervační smlouva i kupní smlouva na nemovitost bude po právní stránce naprosto v pořádku. Nenecháme vás podepsat smlouvu, která by vás poškodila, a zároveň vám díky rychlosti spolupráce nikdo nevyfoukne vysněné bydlení. Klientům jsme schopni ušetřit až desítky tisíc za provize realitní kanceláři.

Kupní smlouva za dva dny, zápis do katastru na první pokus

Každý měsíc zabezpečujeme několik desítek realitních transakcí. Řešíme kupní smlouvy na míru pro všechny možné typy nemovitostí (byty, domy, nebytové prostory, pozemky, garáže, sklady), nejčastěji to jsou bytové jednotky v osobním vlastnictví. Radíme také při zřizování nebo výmazu zástavního práva. Dbáme na bezpečnost procesu složení a výplaty kupní ceny, ten pro naše klienty často osobně zajišťujeme. Hlídáme vše tak, aby se vám nepřihodilo to, co paní Haně, a v kupní smlouvě byly uvedeny všechny potřebné náležitosti.

Pomůžeme vám i se zápisem do katastru nemovitostí tak, aby hladce proběhl už na první pokus. Poradíme vám, kdo zaplatí daň z nabytí (dříve převodu) nemovitosti, s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví nebo se zástavním právem smluvním. S našimi službami si rovněž kupujete pojistku, že koupě dopadne po právní stránce dle vašich představ. To vše obvykle jen za promile z kupní ceny nemovitosti! V akutních případech reagujeme neprodleně.

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Základ Standard Premium
Sepíšeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu. Abyste opomenutím nebo důvěrou v makléře nepřišli o 250 tisíc korun jako paní Hana.
Zkontrolujeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu
Zkontrolujeme výhodnost rezervační smlouvy na nemovitost. Třeba Petrovi jsme úpravou rezervační smlouvy na byt ušetřili 60 tisíc korun.
Zkontrolujeme smlouvu o úschově kupní ceny
Zkontrolujeme úvěrovou a zástavní smlouvu
Vypracujeme návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
Poskytneme advokátní úschovu kupní ceny a její uvolnění prodávajícímu
Vypracujeme daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti
Poskytneme konzultaci s advokátem pro zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut60 minut90 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do týdnedo týdnedo 48 hodin
Konečná cena včetně DPH44003636,16 Kč bez DPH59004875,76 Kč bez DPH96007933,44 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

Nezávislý právní pohled během vaší spolupráce s realitní kanceláří

Prodáváte nebo kupujete nemovitosti přes realitního makléře a chcete mít jistotu, že předložená smlouva je pro vás bezpečná? Díky našim radám budete mít ve všem brzy jasno:

  • potřebujete rychle poradit, zda je pro vás bezpečné uzavírat rezervační smlouvu nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní v podobě, kterou máte podepsat v realitní kanceláři?
  • vázne na nemovitosti zástava a vy si nejste jisti, co z toho pro vás může vyplývat za rizika?
  • chcete mít ošetřenu výplatu kupní ceny?
  • chcete převést družstevní podíl (tj. družstevní byt)?
  • nevíte, v jaké výši a jak zaplatit daň, která souvisí s převodem nemovitosti?

Objednáte-li si expresní a individuální služby, bude takový i náš přístup. Ať už jste z Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové nebo Ostravy, s námi vše vyřídíte rychle.

Anonymní vzory smluv a neodborné rady vás můžou finančně poškodit

Anonymní vzor kupní smlouvy na nemovitost, kupní smlouvy na byt, pozemek, nebytový prostor nebo garáž vám může zkomplikovat život na mnoho let a velmi zásadně vás poškodit. Smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná avokátem se specializací na nemovitostní právo vás účinně ochrání. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

S čím už jsme klientům pomohli?

Každý měsíc pomůžeme s koupí několika desítek nemovitostí. Přečtěte si příběhy některých z našich klientů:

  • Pan Jindřich Krčmář měl potíže s realitní kanceláří i prodávajícím, porušili rezervační smlouvu. Pan Krčmář proto požadoval vrácení rezervačního poplatku. Pomohli jsme mu vymoct rezervační poplatek a získali jsme pro něj odškodnění za způsobenou újmu. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Paní Hana Maxová měla problém s katastrem nemovitostí. Odmítli zapsat převod jejího bytu. Ani její tehdejší advokát si nevěděl rady. Obrátila se proto na nás. Obratem jsme připravili příslušné dokumenty a problém se podařilo vyřešit. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Pan Jiří I. si nechal zkontrolovat kupní smlouvu od právníka a dobře udělal. Pan Jiří II. tak neučinil a přišel o nemalé peníze. Příběh Jiřího I. a Jiřího II. si můžete přečíst zde.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

Lukáš Řezníček, Praha (řízení letového provozu): „Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu „nenápadné“ riziko, které by mě stálo hodně peněz.”
Hana Maxová, Praha (administrativa): „Můj bývalý advokát nevěděl, jak odstranit vadu při podání na katastr nemovitostí. Nadvakrát to zkoušel a nic. Pak jsem se obrátila na Dostupného advokáta. Hned napoprvé to u katastru prošlo.“
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: