Už nechcete platit nájem a chtěli byste se přestěhovat do vlastního. Z nabídek vás nejvíc zaujal byt nebo dům od developera, který jste se rozhodli koupit. Na co všechno si dát pozor, abyste o své úspory nepřišli?
Už nechcete platit nájem a chtěli byste se přestěhovat do vlastního. Z nabídek vás nejvíc zaujal byt nebo dům od developera, který jste se rozhodli koupit. Na co všechno si dát pozor, abyste o své úspory nepřišli?
Při takovéto investici je nutná zvláštní obezřetnost. Člověk je často zaslepen vidinou svého vysněného domu s růžovou zahradou nebo luxusně vybaveného bytu na střeše domu v centru města. Tak aspoň vypadají barevné líbivé vizualizace na plakátech a v brožurách developera. Nutno říci, že výhod takovéto nemovitosti je jistě mnoho. Z právního hlediska však jde většinou o mnohem složitější operaci než u běžné koupě nemovitosti. Situace, kdy se zavazujeme investovat peníze do bytu či domu, který ještě nestojí, může být velmi riskantní. Ve chvíli koupě existuje zpravidla všepouze „na papíře“ v podobě vizualizací. Ani když se na dané místo vypravíte, moc vám to nepomůže. Uvidíte maximálně skelet domu, dělníky a stavební stroje. Ve finále se stavba může z nejrůznějších důvodů zdržet nebo dokonce vůbec neuskutečnit. Případně nemusí odpovídat původní smluvní dokumentaci.
Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, prověřte si developera, který daný projekt bude realizovat. Nejlépe to udělejte ještě před osobní schůzkou nebo prohlídkou. Informace můžete nalézt ve veřejných rejstřících a jinde na internetu. Podezřelé může být, pokud nenajdete žádné informace a žádné zmínky o již uskutečněných projektech, nebo naopak souvislost s nějakým negativním případem dané společnosti.
Zkontrolujte si určitě také samotnou nemovitost. Například jestli na ní neváznou nějaká věcná břemena, zástavní a jiná práva, která by mohla komplikovat budoucí projekt. Ověřte si vlastníka a další informace dostupné z katastru nemovitostí, do kterého lze nahlížet i on-line. V případě zájmu je možné si nechat vystavit i výpis, který je podrobnější.
V ideálním případě si pak ověřte, jak je projekt financován, zda má developer úvěr, u které banky a jak je zajištěn. Je třeba zvážit, zda podstoupit riziko projektů hrazených tzv. z vlastních zdrojů. Jde o případ, kdy developer realizuje větší množství projektů, ze kterých získává prostředky na stavbu dalších a v případě, že se zastaví stavba jednoho, zpravidla se zastaví i stavba ostatních.
Také je vhodné hned na začátku požadovat předložení všech územních rozhodnutí či stavebních povolení. Pokud některé rozhodnutí chybí, existuje riziko, že ho developer nedostane a projekt se neuskuteční. Tyto případy vůbec nejsou výjimkou. Zejména u bytů v nástavbě se může stát, že do projektu zasáhne památková ochrana.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a advokátní úschovy. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Například programátor Jan chtěl kupit byt a velmi přitom spěchal. Na důkladné prověření všech náležitostí neměl moc času, nebo možná jen trpělivosti. Chtěl jen zkontrolovat, zda kupní smlouva neobsahuje nějaké zjevné chyby, ale jinak celý hořel nedočkavostí ji podepsat. Byt sice ještě nestál, ale měl být krásný, se snovým výhledem a v „trendy“ pražské čtvrti.
Upozornili jsme ho ale na to, že cena se má dle smlouvy hradit hned na začátku bez jakékoliv hmatatelné záruky, že bude byt vůbec postaven (stavební povolení totiž nebylo ještě na celý projekt vydáno). Klient to nejdřív považoval za nepříjemnost, kterou mu házíme klacek pod nohy a tak trochu mu kazíme radost. Pak si ale uvědomil, že riziko vyplývající z toho, na co jsme ho upozornili, je poměrně vysoké.
Developer ale na většinu požadavků našeho klienta, které jsme mu doporučili zohlednit ve smlouvě, kývl a ustoupil. Ostatně cena byla velmi vysoká, a tak se mu o klienta vyplatilo alespoň trochu zabojovat a kupní cenu rozložit.
Dominantní část se nakonec hradila až po dokončení stavby. Smlouvu o koupi bytu tedy uzavřeli a dnes je již byt téměř dokončen a převeden do vlastnictví pana Jana. Zbytek úschovy bude vyplacen až bude dokončena kolaudace veškerých přilehlých prostor.
Tip: Přečtěte si, co si zkontrolovat před koupí nemovitosti.
Kupující by se také neměl spoléhat pouze na ústní dohody a sliby o některých parametrech či vlastnostech nemovitosti. Vše by mělo být černé na bílém a součástí smlouvy. Při předávání bytu se pak nebude muset bát o to, že je něco zhotoveno jinak nebo špatně. Vedle prostorových vizualizací a modelů doporučujeme vyžadovat také technické výkresy s přesnými parametry. To se týká i případných úprav na přání klienta oproti “katalogové podobě”, takzvaných klientských změn. Pan Jakub, právník z Mariánských lázní, například zjistil, že jeho byt je o deset metrů čtverečních menší, než uváděl projekt. Naštěstí ve smlouvě měl přesně uvedenou odchylku, kterou bylo možné tolerovat, a tak dostal kompenzaci. Na takové procentuální odchylky však pozor. Řešili jsme i případ domu, kdy byl strop místo ve výšce 2,5 metru pouhé dva metry dvacet nad zemí. V takovém případě už prakticky nejde vadu odstranit a jediným řešením je odstoupit od smlouvy.
Drobná pochybení se pak často týkají špatně usazených dveří či vestavěných skříní. Zde skutečně platí, že ďábel se skrývá v detailu.
Při předávání bytu či domu, nebo ideálně už během stavby, si můžete vzít s sebou odborníka, který se specializuje na inspekci nemovitostí a nemovitost řádně prohlédne. V porovnání s kupní cenou není tato služba drahá a může vám ušetřit spoustu nepříjemností. Předání není v žádném případě jen formalita, proto si opravdu pečlivě vše prohlédněte. Pokud objevíte vadu, zdokumentujte ji, třeba vyfotografováním na mobil a zaznamenejte do předávacího protokolu. Máte právo na odstranění všech vad, které na nemovitosti byly v době předání. Doporučujeme však do smlouvy i výslovně uvést záruku i na vady, které vzniknou po předání. To jsou totiž dvě různé právní situace.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydl
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s Dostupným advokátem spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc si cením toho, že Dostupný advokát mi radí s mladým duchem, tzn. zná i novoty. S touto právní službou mohu být klidná.
Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká.
S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.
