Je na každém z nás, jakému vlastnictví bytu dáme přednost. Hlavní odlišnost spočívá ve vlastníkovi jednotky. Zatímco u bytu v tzv. osobním vlastnictví je to, jak už název napovídá, samotný soukromý majitel, u družstevního bytu je vlastníkem družstvo. V našem článku se na obě možnosti podíváme blíže.
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Nejdůležitějším rozdílem mezi družstevním a “osobním” vlastnictvím, a mnoho družstevníků si to plně neuvědomuje, je právě to, že v družstevním bytě jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníky. Vlastníkem celého domu je družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Za určitých (byť velmi výjimečných) podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být z družstva vyloučen, a o svůj byt tak přijít.
S formou vlastnictví souvisí i postup při prodeji, protože zatímco u bytu v osobním vlastnictví získává nový majitel přímo bytovou jednotku, u družstevního bytu jsou předmětem prodeje členská práva v bytovém družstvu.
S tím je spojena i jedna poměrně příjemná výhoda, neboť ve chvíli, kdy se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí.
Příklad z advokátní praxe:
Klient, pan Hrouda z Prahy 7 se již několik let soudil se svým družstvem kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo se pokusilo ho vyloučit, protože pronajal byt, k čemuž ale měl souhlas. Naštěstí pro něj je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to napomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl.
Extrémním případem je také bankrot družstva způsobený chybami v jeho hospodaření. Důsledkem může být ztráta majetku celého družstva a jeho prodej v dražbě. Nicméně zde je nutno dodat, že i společenství vlastníků může skončit v insolvenci a sousedé si vlastně navzájem ručí za dluhy.
Odborníci na trhu s nemovitostmi tvrdí, že družstevní byty se prodávají za cenu nižší až o jednotky či dokonce desítky procent oproti bytům v osobním vlastnictví, je možné získat ho tedy levněji. Převod družstevního bytu je ve skutečnosti jednoduší než klasický převod bytu v osobním vlastnictví. Děje se tak mezi kupujícím, prodávajícím a bytovým družstvem. Není tedy potřeba žádného zápisu v katastru nemovitostí. Nikde se nezapisuje, jen v databázi družstva. Pozor však na to, aby podíl a s ním i byt přešel skutečně do vlastnictví kupujícího.
Na druhou stranu mají členové družstva jakési hybridní postavení mezi vlastníkem bytu a klasickým nájemníkem. Oproti majiteli mají o něco méně práv, oproti běžnému nájemci naopak více. Komplikované také může být pořízení družstevního bydlení do spoluvlastnictví. Nedá se říci, že jeden typ vlastnictví je univerzálně výhodnější. Není tedy od věci se před koupí poradit s advokátem.
Zatímco podle legislativy platné do konce roku 2013 nebylo možné, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví více osob, s výjimkou manželů, nově zákon o obchodních korporacích spoluvlastnictví umožňuje. V praxi to znamená, že dvě a více osob mohou nabýt na základě kupní smlouvy, případně zdědit či dostat darem, družstevní podíl do společného vlastnictví. Všichni spoluvlastníci takového podílu, a tedy nepřímo i bytu, se pak stávají společnými členy v bytovém družstvu. Aby to ale nebylo tak jednoduché, zákon dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby ve stanovách spoluvlastnictví družstevních bytů zakázaly.
Ač se mohlo jevit, že je družstevní vlastnictví na ústupu, je možné, že naopak zažije comeback. Ze západu přichází móda takzvaného co-housingu, tedy situace, kdy si skupina přátel či známých společně opraví starý dům a rozdělí na byty, přičemž mají i společné místnosti nebo třeba bazén. Za tím účelem se může právě užít družstevní vlastnictví.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Osobní vlastnictví jako právní pojem neexistuje. Jedná se o klasické přímé vlastnictví a tento pojem se užívá právě kvůli odlišení od „vlastnictví“ družstevního. Jedním z důvodů preference takového osobního vlastnictví je, že hodnota bytu je vyšší oproti družstevnímu vlastnictví. To má prozaický důvod – s bytem lze naprosto volně nakládat.
Jeho vlastník může byt pronajmout třetí osobě bez jakýchkoli omezení, bez souhlasu „představených“ v domě. Může byt také libovolně zastavit či jinak zatížit, třeba aby financoval hypotékou koupi dalšího bytu nebo velký úvěr pro svou obchodní společnost. To vše je pro družstevního vlastníka prakticky nedosažitelné. Záleží na stanovách daného družstva, jaké podmínky k zastavení podílu určí, případně zda ho úplně nevyloučí.
Aktuálně se tento rozdíl přímo dotýká např. takzvaných krátkodobých pronájmů, kdy vlastnící dávají pomocí moderních aplikací, jako je Airbnb, své byty k dispozici turistům a nejrůznějším cestovatelům.
Kromě toho je potřeba zmínit, že jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekonstrukce, jakékoliv podstatnější úpravy v družstevním bytě tedy podléhají souhlasu družstva. Pokud chce mít člověk netradiční moderní bydlení, v družstevním bytě má o několik překážek víc.
Seriózní smlouva o převodu podílu v bytovém družstvu vždy počítá s ochranou obou stran, proto je dobré kupní cenu za převod družstevního podílu vyplácet z úschovy stejně jako u osobního vlastnictví bytu. Kupní cena by měla být vyplacena z úschovy až poté, co smlouva vstoupí v život, tedy má právní účinky.
Tím není ovšem okamžik podpisu, jak si lidé často mylně myslí. Účinnost nastává až oznámením družstvu. To se nejlépe prokazuje razítkem a podpisem odpovědné osoby – většinou dvou členů představenstva družstva. Ideálem je, když nejen potvrdí doručení, ale i souhlas s přechodem nájmu bytu. Vše tedy může proběhnout i v jeden den a není nutné čekat dlouhé týdny jako na změnu v katastru nemovitostí, kde zápis trvá dle zákona minimálně 20 dní. Přesto se vyplatí úschovu nevynechávat. V případě problému může prostředky určené na kupní cenu zachránit.
Doporučujeme oběma stranám převodu si potvrzenou kupní smlouvu dobře uschovat a co nejdříve uzavřít i novou nájemní smlouvu na byt, aby bylo vše postaveno napevno.
Tip: Před koupí bytu je třeba zkontrolovat řadu věcí. Jednou z nich je případná insolvence prodávajícího. Využít k tomu můžete veřejné rejstříky. V našem článku na téma jak si ověřit, že prodávající není v insolvenci vám poradíme, co se v nich dá nalézt a jak postupovat, když se protistrana v insolvenci opravdu nachází.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.
Rychla odpoved (telefonicky kontakt s pravnikem). Navrhli nekolik variant reseni, serazeno dle pomeru vykon / cena. Rozumne vysvetleno, nic netlacili.
Spokojenost s přístupem advokátů, s jejich trpělivostí i naceněním.
