Nájem versus služebnost bytu

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Služebnost bytu je věcné právo, zatímco nájem je pouze smluvní závazek. Z tohoto rozdílu vyplývá posílená ochrana oprávněného ze služebnosti, která je podobná ochraně vlastnického práva (právo na vydání věci, předpoklad oprávněnosti užívání bytu bez dalšího apod.).

Zřízení služebnosti je zapisováno do katastru nemovitostí, takže vylučuje případnou „dobrou víru“ osoby, která by tvrdila, že o právu oprávněného ze služebnosti nevěděla a tím by mohlo pro oprávněného docházet k právním komplikacím při dispozicích s nemovitostí nebo dokonce k svévolnému zrušení nájemní smlouvy. Zapsat do katastru nemovitostí lze sice nově i nájemní smlouvu, nedochází k tomu však bez dalšího, ale pouze v případě, že s tím vlastník bytu souhlasí.

Známe například služebnost dožití dárce, kdy rodič sice daruje svůj byt dítěti, ale vzhledem k tomu, že nemá jinou střechu nad hlavou, sjedná si tuto možnost život a nechá jizapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Nikdo pak nemůže dárce z bytu či domku proti jeho vůli vystěhovat, i když už není vlastníkem. V tom spočívá velká ochrana pro původního majitele. Zároveň tím dochází k výraznému snížení hodnoty nemovitosti. A například ve chvíli, kdy chcete nemovitost využít pro získání hypotéky, máte v podstatě smůlu. Prodej je pak možný jedině hodně pod cenou.

V novém občanském zákoníku došlo k rozkošatění právní úpravy u věcného břemene, které se nově dělí právě na služebnosti a reálná břemena.

Služebnost je povinnost vlastníka věci, aby zůstal ve vymezených případech vůči oprávněnému ze služebnosti pasivní. Jinými slovy, aby strpěl nebo se zdržel určité činnosti, kterou by bez existence služebnosti tolerovat nemusel.

Výslovně zákon zná i tyto služebnosti: opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky atd. Je však možné si zřídit i služebnosti jiné, které zákon nepopisuje. Nesmí to však být se zákonem v rozporu, a tedy i s dobrými mravy a veřejným pořádkem.

Reálné břemeno je pak vlastně taková služebnost naruby. Obsah reálného břemene spočívá v tom, že vlastník určité věci musí něco aktivně dát nebo konat. Jako příklad reálného břemene se často uvádí tzv. výměnek, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě bydlení, ale také jí poskytne výživu nebo osobní péči. To je také případ některých darovacích smluv.

Vraťme se ale k původnímu zkoumání služebnosti a nájmu. Podstatným rysem, který oba právní instituty odlišuje, je dlouhodobost trvání. Služebnost bytu lze zřídit na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi (například „do konce života oprávněné osoby“). Naproti tomu nájemní smlouvu na byt nelze uzavřít na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi, neboť v samotné podstatě tohoto institutu je zakódována „dočasnost“. Navíc sjednat dlouhodobý nájem bytu se ztíženou možností nájemní smlouvu vypovědět bude vyžadovat podstatně propracovanější smluvní dokumentaci a tím vyvolá zvýšené náklady na právní službu.

V nájemné musí být uvedeni pronajímatel a nájemce, dostatečně určitě specifikována nemovitost, která je předmětem nájmu – tedy nejčastěji byt, dům nebo část domu; dále výše nájemného a způsob jeho úhrady (za jaké období se bude nájemné platit, kdy a jakým způsobem); pokud se na tom smluvní strany dohodnou, pak i jistota (dříve kauce) atd. Nájem bytu není věcné právo k nemovitosti, nýbrž je pouze závazkem mezi pronajímatelem a nájemcem. Jako takový se nemusí zapisovat do katastru nemovitostí, ale pokud z nějakého důvodu zápis navrhne vlastník pronajaté věci, nájem bytu je možné do katastru nemovitostí zapsat. Nájemce může zápis do katastru navrhnout také, ale potřebuje k němu souhlas vlastníka nemovitosti. K takovému zápisu je zapotřebí na příslušný katastrální úřad zaslat návrh na vklad do katastru nemovitostí a k němu připojit právě nájemní smlouvu, případně souhlas vlastníka nemovitosti, pokud návrh činí nájemce.

S ohledem na výše uvedené lze učinit závěr, že zřízení služebnosti je z hlediska dlouhodobé právní jistoty uživatele bytu podstatně stabilnější institut než nájem bytu.

Poraďte se ohledně problémů, které mohou vyplývat z pronájmu bytu nebo si nechte sepsat nájemní smlouvu na míru. Můžete si rovněž stáhnout vzor nájemní smlouvy ZDARMA.