Převod družstevního bytu – jak to udělat správně

S prodejem družstevního bytu bývá spojena řada otázek. Jaké jsou hlavní odlišnosti od prodeje bytu v tzv. osobním vlastnictví? A s jakými zvláštnostmi se při prodeji můžeme setkat? Odpověď najdete v tomto článku.

Družstevní byt a převod družstevního podílu
7 minut čtení

Kapitoly článku

Rozdíl mezi družstevním a tzv. osobním vlastnictvím

Nejprve je nutné zmínit, jaký je vlastně rozdíl mezi bytem družstevním a bytem v tzv. osobním vlastnictví. Hlavní odlišnost spočívá ve vlastníkovi jednotky. Zatímco u bytu v tzv. osobním vlastnictví je to, jak už název napovídá, samotný soukromý majitel, u družstevního bytu je vlastníkem družstvo. Obyvatel družstevního bytu je poté pouze nájemcem, nikoli vlastníkem bytu. Nájem bytu ovšem není pro členství v družstvu podmínkou. V družstvu mohou být i členové bez práva k nájmu konkrétního bytu.

S vlastnictvím souvisí i postup při prodeji, protože zatímco u bytu v osobním vlastnictví získává nový majitel přímo bytovou jednotku, u družstevního bytu jsou předmětem prodeje členská práva v bytovém družstvu.

S tím je spojena i jedna poměrně příjemná výhoda, neboť ve chvíli, kdy se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí. Při prodeji družstevního bytu tedy odpadá povinnost jednat s katastrálním úřadem.

>Jak prodat družstevní byt (podíl)?

Postup je podobný jako u prodeje bytu v osobním vlastnictví, přesto má svá specifika. Často se setkáváme s dotazy směřujícími na to, zda družstvo může nějak zamezit převodu podílu. Primárně nelze vyloučit nebo omezit převoditelnost. Výjimku ale tvoří omezení ve stanovách spjatá s podmínkou, že členem bytového družstva může být pouze fyzická osoba. V takovém případě nemůže stávající družstevník převést svůj podíl na právnickou osobu. O dalších situacích, které vás mohou při převodu družstevního podílu potkat, jsme se rozepsali v dalším článku.

Převod družstevního bytu má svá specifika

A je jednoduché v nich pochybit. Přečtěte si, co vás může potkat při převodu družstevního bytu, nebo rovnou využijte našich služeb a nechte veškeré formality a smlouvy na nás.

Financování převodu

Před podpisem smluv je potřeba vyřešit financování koupě nemovitosti. Nejjednodušší variantou je samozřejmě koupě z vlastních prostředků. Naprostá většina kupujících ovšem celou kupní cenu k dispozici přirozeně nemá, a je tedy třeba čerpat bankovní úvěr. U družstevního bytu nelze využít klasické zástavní právo, kdy dojde k podpisu smlouvy s prodávajícím a byt je zastaven ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Bytová družstva totiž zástavy na svých nemovitostech odmítají a jednotliví členové si je nemohou vynutit.

Kupujícímu se nabízejí tři různé možnosti financování prostřednictvím úvěrů:

  1. Hypoteční úvěr se zástavou jiné nemovitosti
    Nejvýhodnější variantou je čerpání hypotečního úvěru, jeho nevýhodou je ovšem nutnost zástavy jiné nemovitosti ve prospěch banky. V praxi to nejčastěji bývá například rodinný dům rodičů. Díky jeho zpravidla vyšší hodnotě poté může žadatel získat i o poznání výhodnější úroky. Ne všem rodinným příslušníkem se ovšem ze zcela pochopitelných důvodů do zástavy nemovitosti chce.
  2. Předhypoteční úvěr
    Má-li kupující předem přislíbený a družstvem písemně stvrzený budoucí převod do osobního vlastnictví, který proběhne nejpozději do jednoho roku od prodeje bytu, mohou některé banky poskytnout tzv. předhypoteční úvěr. Ten se s převodem bytu do osobního vlastnictví změní ve standardní hypoteční úvěr, čímž dojde i ke snížení úroků.
  3. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření a spotřebitelské úvěry
    Pokud ani jedna z výše uvedených variant nepřichází v úvahu, má kupující možnost využít překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Ten předchází následnému přidělení klasického úvěru ze stavebního spoření. Alternativou může být i spotřebitelský úvěr. Nevýhody však spočívají ve vyšších úrocích, nižších částkách k čerpání (v rámci překlenovacího úvěru cca 1–2 miliony korun, u spotřebitelského úvěru spíše jen statisíce korun) a v případě spotřebitelského úvěru i kratší době splatnosti.

Dokumenty potřebné pro převod družstevního podílu

Pokud družstvo proti kupujícímu nemá žádné námitky a je vyřešeno i financování bytu, může dojít k podepsání smlouvy. V tomto případě se nejedná o klasickou kupní smlouvu, ale o smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Pokud je nutné vyřešit i anuitu, které se věnujeme níže v tomto článku, podepisuje se také dohoda o finančním vypořádání.

Zároveň je vhodné podepsat i smlouvu o úschově, protože stejně jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví, i tady je rozhodně třeba využít advokátní či jinou úschovu peněz. Jen s tím rozdílem, že po podpisu smluv není nutné podávat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale čeká se jen na doručení smluv družstvu a jeho potvrzení o přijetí nového člena. Protože mezi podpisem smlouvy a vyjádřením družstva opět vzniká určité mezidobí, je úschova kupní ceny nezbytnou volbou.

Podpis dokumentů potřebných pro převod družstevního podílu

Anuita

Při převodu družstevního bytu často hovoříme o tzv. anuitě. Jedná se o splátku dluhu (dlouhodobého úvěru), který vznikl při výstavbě domu nebo jeho rekonstrukci. Družstvo poté tento úvěr splácí prostřednictvím svých členů, kteří postupně, v měsíčních či ročních splátkách, odvádějí předem stanovenou částku. Jakmile je dluh splacen, znamená to, že už není nutné anuitu nadále platit. Tuto skutečnost je třeba zohlednit i při prodeji, protože v případě splacené anuity je samozřejmě hodnota podílu v družstvu výrazně vyšší.

Daňové povinnosti

Pokud jde o daňové povinnosti, v případě družstevního bytu je to poměrně jednoduché – a pro budoucího vlastníka také velmi příjemné. Neplatí se daň z nabytí nemovitosti (protože nemovitosti nemění majitele, kterým i nadále zůstává družstvo) a starost si nemusíte dělat ani s daní z nemovitosti. Ta se týká vlastníka nemovitosti, tedy v tomto případě družstva.

Jediná daň, kterou je nutné v souvislosti s prodejem družstevního bytu uhradit, je daň z příjmu. Tu platí prodávající, který ovšem může být od platby osvobozen v případě, že:

  • prodávaný družstevní podíl vlastní déle než 5 let
  • nebo utržené prostředky využije na nákup či rekonstrukci nemovitosti (maximálně však do jednoho roku od uskutečnění prodeje).

Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Nevýhody a omezení družstevního vlastnictví

Družstevní vlastnictví s sebou však nese i několik poměrně výrazných nevýhod. Tou první je už zmíněná skutečnost, že vlastník není v případě družstevního bytu skutečným vlastníkem, ale spíše nájemcem, kterému družstvo umožní užívání bytu. Možná si teď říkáte, že jde spíše o slovíčkaření. Družstvo má ovšem skutečně velké pravomoci – za určitých podmínek může člena vyloučit a tím mu i vypovědět nájemní smlouvu. Tím dochází také ke ztrátě samotného bytu.

Že se k této praktice skutečně čas od času přistupuje, dosvědčuje i případ paní Jarmily, který v Dostupném advokátovi řešíme. Paní Jarmila se již několik let soudí se svým „družstvem“ kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo ji vyloučilo, protože pronajala svůj byt. K tomu ovšem měla souhlas. Naštěstí pro ni je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to nepomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl. Ten ovšem rozhodně neodpovídá tržní hodnotě bytu.

V uvedeném příkladu z praxe už zazněla i druhá velká nevýhoda družstevního bytu – nemožnost jeho pronájmu. Sám vlastník je totiž nájemcem bytu. To ovšem ještě neznamená, že nemůže poskytnout bydlení za úplatu někomu jinému. Jen se v tomto případě nebude jednat o pronájem, ale podnájem. Ani zde však nejde jen o slovíčkaření. Vždy je totiž potřeba písemný souhlas vlastníka, tedy v tomto případě družstva. Pokud družstvo nebude souhlasit, nesmíte byt poskytnout k podnájmu. Tím se také v družstevních bytech účinně reguluje Airbnb a jiné obdobné platformy.

Převod bytu do tzv. osobního vlastnictví

Družstevní byt nemusí navěky zůstat družstevním. Právně lze změnit vlastnictví na tzv. osobní. Pokud se rozhodnete pro převod do osobního vlastnictví, je třeba podat žádost, o které následně rozhodne členská schůze družstevníků. Na převod ovšem neexistuje žádný zákonný nárok. Dojde-li k zamítnutí žádosti a ve stanovách družstva není daný nárok výslovně přiznán, nedá se s tím bohužel nic dělat.

V opačném případě, tedy při schválení žádosti, uzavře družstvo s družstevníkem zvláštní smlouvu o převodu a družstvo následně podá návrh na vklad nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Poté dojde k převodu bytu, ačkoli někteří vlastníci bytových jednotek mohou stále zůstat družstevníky.

Mají družstva budoucnost?

Ač by se na první pohled mohlo zdát, že družstevní vlastnictví patří spíše do minulého století, v některých zemích teprve nyní objevují jeho potenciál a výhody. Příkladem může být dnes velmi populární komunitní bydlení, které například ve Vídni využívá mnoho lidí.

Ani u nás ovšem nejsou družstva záležitostí jen starších bytových domů. Často se s nimi setkáváme i u novostaveb. Důvodem, proč si je developeři tolik oblíbili, je možnost získání dotací na výstavbu. Podílovým vlastníkem totiž často bývají města, na jejichž území výstavba probíhá. Výhodou pro kupující poté může být nižší pořizovací cena.

S převodem družstevního bytu pomůže Dostupný advokát

Čeká vás převod družstevního bytu? Pomůžeme vám se vším potřebným. Postaráme se o smlouvy, poradíme s financováním a zajistíme advokátní úschovu peněz.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 2 krát

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Lukáš Řezníček, Praha 6 – Bubeneč

před 3 roky

Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu nenápadné riziko, které by mě stálo hodně peněz.

Recenze služby

Michaela P.

před 3 roky

Vzhledem k tomu, že pro nás bylo rozhodnutí koupit nemovitost krokem do neznáma, obrátili jsme se na Dostupného advokáta. Byla to ta naprosto nejlepší volba. Provedl nás celým procesem, od rezervace nemovitosti až po poskytnutí úschovy finančních prostředků. Všechny dokumenty ke koupi byly překontrolány, přepracovány a doplněny tak, že jsme je mohli bez obav podepsat. (zobrazit více) Právník Mgr. Svobodný, který se nás ujal, byl vždy připraven obratem zodpovědět všechny naše dotazy, poskytnout rady jak dále postupovat a hlavně vnesl do celé záležitosti pocit jistoty, že bojuje za nás. Až se opět dostaneme do situace, ve které budeme potřebovat právní radu, tak pro nás není jiná volba než Dostupný advokát. Děkujeme.

Recenze služby

Monika Holcátová, Praha

před 3 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024