Stanovy společenství vlastníků jednotek jsou základním dokumentem v bytovém domě. Vyplatí se do nich alespoň nahlédnout, když si kupujete či pronajímáte nový byt a pokud jste přímo u zrodu nových stanov či jejich změny, pak je třeba ohlídat, aby obsahovaly všechny náležitosti stanovené zákonem. Které to jsou?
Stanovy upravují základní pravidla a vztahy mezi vlastníky jednotek a orgány SVJ. Jedná se v podstatě o zakládací dokument, takže žádné společenství vlastníků bez stanov ani nemůže existovat. Stanovy jsou samostatným dokumentem, který je oddělený od prohlášení vlastníka i smlouvy o výstavbě. S nimi ale musí být pochopitelně v souladu, což je třeba ohlídat.
Dřívější právní úprava nabízela takzvané vzorové stanovy SVJ, které platily automaticky, pokud SVJ vzniklo ze zákona a dosud nestihlo schválit stanovy vlastní. Tato možnost ale už nyní neplatí a společenství vlastníků jednotek může vzniknout výhradně na základě stanov.
Zkontrolujeme všechny vaše dokumenty a zajistíme, že stanovy vašeho společenství vlastníků (SVJ) nebo bytového družstva budou odpovídat potřebám domu a budou v souladu se zákonem. Zkontrolujeme návrh vašich stanov, případně vám vytvoříme kompletní dokumentaci na míru dle vašich potřeb.
Schválením stanov zakládají vlastníci bytů společenství vlastníků jednotek. O založení společenství musí být pořízen notářský zápis (při změně stanov se ovšem již nevyžaduje). Nový občanský zákoník ovšem umožňuje založit společenství vlastníků i jediným vlastníkem všech jednotek. V takovém případě stanovy nemusí být ve formě notářského zápisu. Následně dochází k zápisu do veřejného rejstříku a den zápisu je považován za den vzniku společenství vlastníků.
Schválení prvních stanov musí odsouhlasit většina všech vlastníků jednotek.
Stanovy je třeba dodat na rejstříkový soud spolu se žádostí o zapsání do veřejného rejstříku. Požaduje se přitom i elektronická forma, nejlépe formát PDF. Dále se zasílá pozvánka (s určením data a místa schůze), prezenční listina s podpisy zúčastněných a zápis o průběhu schůze s výsledkem hlasování o přijetí stanov.
Povinnými náležitostmi stanov jsou podle nového občanského zákoníku alespoň:
Od roku 2020 už povinnými součástmi stanov nejsou:
Tip: Pravidly příspěvků na správu domu a fondem oprav jsme se zabývali v našem samostatném článku na blogu.
Doporučené náležitosti stanov:
Náležitosti smlouvy s externím správcem a schválení osoby správce.
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která má na starosti správu bytového domu a pozemku. V zákoně je přitom stanoven výslovný zákaz podnikání. Dokonce se nesmí ani přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů.
Soustava orgánů SVJ je založena na principu dvojice povinných orgánů, které musí každé SVJ mít. Nejvyšším orgánem SVJ je vždy shromáždění. Statutárním orgánem může být výbor či předseda SVJ, což závisí na vůli vlastníků. Stanovy pak mohou zakotvit i další (dobrovolné) orgány. Může jim být třeba kontrolní komise, revizor, či domovník. V praxi je to ovšem spíše málo časté.
Stanovy nepředstavují žádné nezměnitelné dogma. Vznikne-li potřeba je změnit (například se neosvědčí délka funkčního období nebo způsob hlasování atd.), musí je opět schválit většina vlastníků jednotek. Předchozí stanovy ovšem mohou vymezit pro schválení změn vyšší počet hlasů. V takovém případě ale hrozí riziko, že změny budou určití majitelé bytů účelově blokovat.
Zajímá-li vás, co a jak upravují stanovy vašeho SVJ, nejjednodušší cestou je pochopitelně kontaktovat jeho předsedu, či některého z členů výboru. Pokud by se stalo, že s vámi nekomunikuje, nebo z nějakého důvodu stanovy nemá, lze se buď vypravit na příslušný rejstříkový soud, kde jsou stanovy uloženy, případně nahlédnout do listin na www.justice.cz. Zde se zpravila proklikáte přímo ke stanovám v elektronické podobě.
Základní rozdíl, pokud jste majitel bytu v osobním vlastnictví a družstevník je to, že ve druhém případě nejste reálným vlastníkem bytu. Tím je v tomto případě bytové družstvo a takzvaní „majitelé družstevních bytů“ jsou podle zákona pouze nájemníky. Nelze je ale z nájmu vypovědět jako u běžného typu nájmu.
Ve stanovách bytového družstva musí být rovněž upraveno, za jakých podmínek vzniká členovi právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Stanovy mohou omezovat družstevníky v nakládání s bytem, například jim zakázat, aby byt pronajímali. Takovým způsobem SVJ omezit vlastníky bytů nemůže.
Pokud vlastníci porušují stanovy, teoreticky jim lze například udělit pokuty. O možnosti stanovení pokut soukromými osobami se ovšem vedou právní spory. Pokud se touto cestou přesto rozhodnete jít, měli byste přesně vymezit, za porušení jakých povinností se ukládají, kdo rozhoduje o jejich udělení a v jaké výši mohou být uděleny (ta musí být přiměřená provinění).
Samotné porušení stanov statutárem má význam spíše uvnitř SVJ. Pakliže by se členové SVJ chtěli obrátit na soud, je třeba například dokázat, že předseda jednal v rozporu s vůlí shromáždění, tedy že shromáždění neschválilo jeho kroky (a to ani dodatečně) a předseda mu tak způsobil škodu.
Řada SVJ má mimo stanoveny schválený i domovní řád, který se vztahuje na všechny obyvatele domu, bez ohledu na majetkový vztah k jednotlivým bytovým jednotkám. Může upravovat například otázky týkající se úklidu, nočního klidu, třídění odpadu apod. S jeho vymahatelností to ale není úplně jednoduché. Pokud jeho nerespektováním sousedé současně porušují nějaký obecně závazný právní předpis (dochází k rušení nočního klidu, výtržnostem či k napadání sousedů), pak lze samozřejmě zavolat policii. Jestliže ale sousedka netřídí odpad nebo neuklízí loužičky svého psího kamaráda, můžete s ní věc řešit a vytýkat, ale dál vaše pravomoci nesahají.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva nebo vám je sepíšeme na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.
Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady (zobrazit více) Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady jako klient pociťuji sílu právní kanceláře, že je věc konzultována z různých úhlů a pozor, peníze zde nejsou na prvním místě. Zastupitelnost kvality kvalitou doplněním z jiné oblasti- já říkám za rohem, co se přirozeně hned nevidí – může být rada od právníka pro klienta nesrozumitelnou, ale pokud klient věnuje maximální péči konzultaci a skutečně odevzdává pravdivé a snaží se i úplné informace, nemůže být negativní odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – negativní, ale konstruktivní. A proto souhlasím s názorem že pravdivé informování kanceláře již od počátku (člověk sám bez vzdělání a právnické praxe není neomylný) zjednodušuje další postup a řešení vznikají takříkajíc současně, ve spolupráci. Zastupitelnost, ochota pomoci, rychlost, dozeptání se bez obavy z navýšení ceny vytváří prostor 50% na 50%. Obě strany jsou stejně zainteresované na výsledku. Proto si i příště vyberu toto právní kancelář.
Naprostá spokojenost. Řešil jsem s Dostupným advokátem konzultace ohledně nákupu nemovitosti.
