Měl jsem výhled na rýbník, teď na sousední parcele postavili dům a koukám do sousedovic vysoké zdi. Co s tím? | Dostupný advokát

Měl jsem výhled na rýbník, teď na sousední parcele postavili dům a koukám do sousedovic vysoké zdi. Co s tím?

Obrázek k článku Měl jsem výhled na rýbník, teď na sousední parcele postavili dům a koukám do sousedovic vysoké zdi. Co s tím?

24. 5. 2019 / autor: Ondřej Preuss

Splníte si svůj sen a postavíte si dům s krásným výhledem do přírody. Ale po pár letech na sousedním pozemku něco vyroste a vy se můžete koukat akorát do oken svým novým sousedům. A nejen to, taková situace může nastat i ve velkých městech, kde roste poptávka po bydlení a tak se staví stále nové a nové bytové domy. Například na Praze 9 v Letňanech je toto častým nešvarem, protože tam kde byla široká ulice s výhledem do polí je teď tmavá ulička a ti, co koupili světlý byt v první patře musí sledovat, jak jim stíní nová budova. Dá se proti takovým situacím bránit?


Jak se bránit v případě vysoké zdi-plotu, vysokých stromů apod.

Občanský zákoník upravuje tzv. sousedské imise. Podle OZ se musí vlastník nemovitosti (tj. včetně pozemku, na kterém taková vysoká věc stojí) zdržet všeho, co má za následek to, že „odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy“ atd. vnikají na pozemek souseda, to v míře, které 1) není přiměřená místním poměrům a zároveň 2) podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.

Proti takovému obtěžování se lze bránit u soudu. "Problém je s tím, že není vždy jasné, co přesně znamená, že je obtěžování nepřiměřené místním poměrům. Např. na vesnici, kdy každý dům má velkou zahradu a všichni jsou zvyklí, že mají kolem sebe spoustu prostoru, může být nepřiměřené postavit vysokou zeď na kraji pozemku, která bude např. stínit stromům na dalším. V případě satelitu u Prahy, kde jsou na sebe domy namačkané jeden vedle druhého může být mnohem obvyklejší, že si sousedi staví vysoké ploty kolem zahrádky, aby měli alespoň trochu soukromí.

Občanský zákoník také na jiném místě umožňuje bránit se proti tomu, aby soused vysazoval stromy těsně vedle hranice pozemku – pokud se jako vlastník pozemku chci bránit, musím pro to dle OZ mít ale „rozumný důvod“ – tj. např. zase stínění, omezený výhled apod. OZ také dává orientační pravidlo pro vzdálenost stromů (které ale může být pozměněno v některých případech): pro stromy dorůstající obvykle výšky přesahující 3 m je přípustná vzdálenost od společné hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m.

Podobně (a zase na jiném místě) je OZ umožněno se z „rozumného“ důvodu domáhat toho, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků, což už souvisí s následující částí:

Jak se bránit stavbě, která se teprve plánuje/staví

Pokud chci stavět např. rodinný dům, musím mít ošetřeny dvě zásadní věci – umístění stavby do krajiny a povolení pro stavbu samotnou. Standardně se tohle řeší na příslušném úřadě v rámci územního a stavebního řízení.

Jak v územním, tak ve stavebním řízení je soused, resp. vlastník sousedního pozemku, typicky účastníkem takového řízení.

V obou typech řízení může podávat tzv. námitky, kterými se musí stavební úřad zabývat. Musí se ale týkat přímo toho, jak takového vlastníka omezí, resp. jak omezí jeho pozemek (stav. zákon se k tomu vyjadřuje tak, že musí být přímo dotčeno vlastnické právo k nemovitosti). Jako účastník má také soused právo podat odvolání proti územnímu rozhodnutí, případně stavebnímu povolení. S námitkami ale není dobré čekat až na řízení o stavebním povolení – námitky, které soused jako účastník mohl podat už v územním řízení (které mu předchází), nemusí úřad přihlížet. Takto je vymezený určitý standard práv souseda, který se pak uplatní i pro jiné případy – např. v situaci, kdy vlastník pozemku chce požádat úřad o změnu stavby v průběhu její výstavby.

V případě, že je stavba provedená v rozporu např. se stavebním povolením (např. soused si postaví dům o dvě patra vyšší), je možné podat podnět stavebnímu úřadu, který by pak měl zahájit řízení, ve kterém buď nařídí odstranění takové stavby (nebo její pozměnění), případně ji dodatečně povolí.

Alternativou k stavebnímu, resp. územnímu řízení je požádání o územní souhlas, resp. souhlas s prováděním ohlášeného stavebního záměru. V obou případech jde o jednodušší a rychlejší postup.

Aby ale vlastník, který chce něco stavět, mohl využít těchto postupů, potřebuje ale od sousedů, resp. vlastníků sousedních pozemků jejich souhlas – tím pádem je ze strany souseda možné takto prodloužit celý proces stavby tím, že mu neumožní využít rychlejšího typu procesu


Zajistíme, že koupě i prodej nemovitosti proběhne bez právních komplikací. V celém Česku!

Provedeme vás celým procesem prodeje a koupě bytu, domu, pozemku, garáže či nebytového prostoru a dohlédneme na bezchybnost smluvních vztahů. Vše vám pomůžeme vyřešit už do dvou dnů, pohodlně a on-line.

Rezervační smlouvu pro vás zkontrolujeme do druhého dne

Ať už nemovitost kupujete nebo prodáváte, garantujeme vám, že rezervační smlouva i kupní smlouva na nemovitost bude po právní stránce naprosto v pořádku. Nenecháme vás podepsat smlouvu, která by vás poškodila, a zároveň vám díky rychlosti spolupráce nikdo nevyfoukne vysněné bydlení. Klientům jsme schopni ušetřit až desítky tisíc za provize realitní kanceláři.

Kupní smlouva za dva dny, zápis do katastru na první pokus

Každý měsíc zabezpečujeme několik desítek realitních transakcí. Řešíme kupní smlouvy na míru pro všechny možné typy nemovitostí (byty, domy, nebytové prostory, pozemky, garáže, sklady), nejčastěji to jsou bytové jednotky v osobním vlastnictví. Radíme také při zřizování nebo výmazu zástavního práva. Dbáme na bezpečnost procesu složení a výplaty kupní ceny, ten pro naše klienty často osobně zajišťujeme. Hlídáme vše tak, aby se vám nepřihodilo to, co paní Haně, a v kupní smlouvě byly uvedeny všechny potřebné náležitosti.

Pomůžeme vám i se zápisem do katastru nemovitostí tak, aby hladce proběhl už na první pokus. Poradíme vám, kdo zaplatí daň z nabytí (dříve převodu) nemovitosti, s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví nebo se zástavním právem smluvním. S našimi službami si rovněž kupujete pojistku, že koupě dopadne po právní stránce dle vašich představ. To vše obvykle jen za promile z kupní ceny nemovitosti! V akutních případech reagujeme neprodleně.

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Základ Standard Premium
Sepíšeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu. Abyste opomenutím nebo důvěrou v makléře nepřišli o 250 tisíc korun jako paní Hana.
Zkontrolujeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu
Zkontrolujeme výhodnost rezervační smlouvy na nemovitost. Třeba Petrovi jsme úpravou rezervační smlouvy na byt ušetřili 60 tisíc korun.
Zkontrolujeme smlouvu o úschově kupní ceny
Zkontrolujeme úvěrovou a zástavní smlouvu
Vypracujeme návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
Poskytneme advokátní úschovu kupní ceny a její uvolnění prodávajícímu
Vypracujeme daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti
Poskytneme konzultaci s advokátem pro zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut60 minut90 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do týdnedo týdnedo 48 hodin
Konečná cena včetně DPH44003636,16 Kč bez DPH59004875,76 Kč bez DPH96007933,44 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

Nezávislý právní pohled během vaší spolupráce s realitní kanceláří

Prodáváte nebo kupujete nemovitosti přes realitního makléře a chcete mít jistotu, že předložená smlouva je pro vás bezpečná? Díky našim radám budete mít ve všem brzy jasno:

  • potřebujete rychle poradit, zda je pro vás bezpečné uzavírat rezervační smlouvu nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní v podobě, kterou máte podepsat v realitní kanceláři?
  • vázne na nemovitosti zástava a vy si nejste jisti, co z toho pro vás může vyplývat za rizika?
  • chcete mít ošetřenu výplatu kupní ceny?
  • chcete převést družstevní podíl (tj. družstevní byt)?
  • nevíte, v jaké výši a jak zaplatit daň, která souvisí s převodem nemovitosti?

Objednáte-li si expresní a individuální služby, bude takový i náš přístup. Ať už jste z Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové nebo Ostravy, s námi vše vyřídíte rychle.

Anonymní vzory smluv a neodborné rady vás můžou finančně poškodit

Anonymní vzor kupní smlouvy na nemovitost, kupní smlouvy na byt, pozemek, nebytový prostor nebo garáž vám může zkomplikovat život na mnoho let a velmi zásadně vás poškodit. Smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná avokátem se specializací na nemovitostní právo vás účinně ochrání. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

S čím už jsme klientům pomohli?

Každý měsíc pomůžeme s koupí několika desítek nemovitostí. Přečtěte si příběhy některých z našich klientů:

  • Pan Jindřich Krčmář měl potíže s realitní kanceláří i prodávajícím, porušili rezervační smlouvu. Pan Krčmář proto požadoval vrácení rezervačního poplatku. Pomohli jsme mu vymoct rezervační poplatek a získali jsme pro něj odškodnění za způsobenou újmu. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Paní Hana Maxová měla problém s katastrem nemovitostí. Odmítli zapsat převod jejího bytu. Ani její tehdejší advokát si nevěděl rady. Obrátila se proto na nás. Obratem jsme připravili příslušné dokumenty a problém se podařilo vyřešit. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Pan Jiří I. si nechal zkontrolovat kupní smlouvu od právníka a dobře udělal. Pan Jiří II. tak neučinil a přišel o nemalé peníze. Příběh Jiřího I. a Jiřího II. si můžete přečíst zde.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

Lukáš Řezníček, Praha (řízení letového provozu): „Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu „nenápadné“ riziko, které by mě stálo hodně peněz.”
Hana Maxová, Praha (administrativa): „Můj bývalý advokát nevěděl, jak odstranit vadu při podání na katastr nemovitostí. Nadvakrát to zkoušel a nic. Pak jsem se obrátila na Dostupného advokáta. Hned napoprvé to u katastru prošlo.“
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: