Nájemní smlouva na byt | Dostupný advokát

Víte, na co nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy na byt?

Obrázek k článku Víte, na co nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy na byt?

9. 7. 2017 / autor: Ondřej Preuss

Na co nezapomenout při sjednávání nájemní smlouvy na byt? Jakým rizikům se lze ve smlouvě vyhnout, je-li dobře sepsaná? Jak stanovit výši nájemného? A jak je to s kaucí neboli jistotou?

Z advokátní praxe: Pronajímatel neoprávněně odmítl vrátit nájemci po skončení nájmu kauci (jistotu)

Manželé Miluše a Antonín se nedávnou odstěhovali z nájemního bytu. Klasicky pak požadovali vrácení kauce, kterou předtím složili. Pronajímatel však kauci nechtěl vydat. Obrátili se proto na nás, abychom ji tuhle nepříjemnou situaci pomohli vyřešit.

Pronajímatel je skutečně oprávněn požadovat při sjednání nájemní smlouvy na byt, aby nájemce složil peněžitou jistotu (kauci) jako záruku, že bude hradit nájemné a byt zpět po skončení nájmu předá v pořádku. Tato jistota (kauce) však nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel složenou jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

Klienty jsme však upozornili na to, že mají právo nejen na vrácení jistoty, ale i právo na úroky – alespoň ve výši zákonné sazby.

Jaká je výše zákonné sazby? Zákon v takovém případě považuje za obvyklé sazby ve výši úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka (tedy pronajímatele) v době uzavření smlouvy. To je už ale trochu zastaralý přístup. Výše úroků se liší spíše podle bonity klienta než podle místa plnění.

Napomohli jsme vyřešení problému manželů Miluše a Antonína. Pronajímatel se totiž nakonec s klienty po naší intervenci dohodl. Daleko lepším řešením je však obdobným situacím předcházet a vše ošetřit předem ve smlouvě.

Jaké náležitosti by měla mít nájemní smlouva na byt?

Náležitostmi každé nájemní smlouvy jsou zpravidla tyto:

    1. Označení smluvních stran
    2. Přesné určení pronajímaného bytu či domu
    3. Výčet příslušenství (vybavení)
    4. Výše nájmu
    5. Úprava plateb za služby
    6. Další povinnosti a určení odpovědnosti

Zásadní součástí nájemní smlouvy je určená výše nájmu a také úpravu plateb za služby. V tomto případě je možných několik variant: Nájemné může již obsahovat veškeré další náklady, nebo se služby mohou platit zvlášť – ať už formou záloh nebo doplatků přímo pronajímateli nebo jednotlivým dodavatelům. Nezapomeňte ve smlouvě výši nájemného jasně určit a doplnit i splatnost.

Každoroční vyúčtování služeb a záloh za energie

Nájemníkům doporučujme nechat si každý rok předložit vyúčtování a platit jen to, co skutečně smlouva stanoví. Například příspěvky na tzv. fond oprav jsou primárně odpovědností pronajímatele, nikoliv nájemníka.

Smlouva vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel ale nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost, když povinnou písemnou formu nedodrží a dohodne se s ním jen ústně. V této souvislosti pak dále platí, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Ověřte si vlastnictví k bytu

Vlastnictví pronajímaného bytu si nechte od pronajímatele doložit ideálně čerstvým výpisem z katastru nemovitostí. Jde hlavně o to, zda je pronajímatel výlučným vlastníkem, nebo má byt ve společném jmění manželů či v podílovém spoluvlastnictví. Pokud totiž není jediným vlastníkem, potřebuje k uzavření smlouvy souhlas dalšího spoluvlastníka. Právo nájmu lze do katastru také zapsat, celá situace je pak jistější.

Jak je to se zvyšováním nájemného?

V nájemní smlouvě je možné dohodnout každoroční zvyšování nájemného, nebo naopak zvyšovaní nájemného zcela vyloučit. Pokud nájemní smlouva nic takového neobsahuje, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelné s obvyklým nájemným v daném místě. Má to ovšem podmínku, a to takovou, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 procent.

Je možné zvýšit nájemné i přes nesouhlas nájemníka?

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo, počínaje třetím kalendářním měsícem poté, co mu návrh dojde. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Soud nevyhoví návrhu po uplynutí této lhůty, pokud nájemce namítne, že návrh byl podán opožděně. Na návrh pronajímatele soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Rádi vám připravíme nájemní smlouvu na byt, ve které nebude opomenuto nic důležitého, nebo zrevidujeme smlouvu stávající


Nájemní smlouvu sepíšeme i zkontrolujeme do 2 dnů. V celém Česku!

Ať už nemovitost pronajímáte, nebo si chcete nemovitosti pronajmout, díky nám máte jistotu, že nájemní smlouva bude po právní stránce naprosto v pořádku.

Nájem bezpečně a bez právních komplikací

Dohlédneme na to, aby nájemní smlouva obsahovala vše tak, aby nájem proběhl hladce a bez zbytečných konfliktů. Pomůžeme vám i s prodloužením nájemní smlouvy - stejně jako panu Jaroslavovi, který řešil problém s nájemníky. Také poradíme, jak nájemní smlouvu nejlépe ukončit dohodou či výpovědí. Připravíme předávací protokol a potvrzení o složení jistoty (kauce) a ochráníme vás jako paní Sašu proti dvojím platbám.

Pokud pojímáte byt jako investiční příležitost a chcete jej pronajímat například přes Airbnb, u nás jste správně.

Ochráníme vaše práva při pronajímání nemovitosti

Díky naší pomoci se vám nestane, že kvůli chybě v nájemní smlouvě bude nájemní smlouva neplatná nebo pronajímateli neoprávněně zůstane po skončení smlouvy kauce (jistota), jako tomu bylo v případě paní Miluše a pana Antonína.

Poradíme vám i s problematikou zřízení trvalého pobytu ze strany nájemníka nebo jak vyřešit situaci, když se nájemník odmítá po uplynutí doby nájmu odstěhovat z bytu. V akutních případech reagujeme neprodleně.

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Vzor nájemní smlouvy Premium
Poskytneme vám aktuální a bezpečný vzor obecné nájemní smlouvy
Sepíšeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu
Zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu
Připravíme předávací protokol a potvrzení o platbě kauce nájemníkem
Poskytneme konzultaci s advokátem pro zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do 48 hodin
Konečná cena včetně DPHzdarma = 029002396,56 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

Rychlá služba pro pronajímatele a nájemníky

Díky našim službám máte jistotu, že ani po skončení nájmu nevzniknou mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasné nájemní smlouvy. V případě problému s nájemní smlouvou vám poradíme, jak váš problém co nejrychleji vyřešit. Pokud spolupracujete s realitním makléřem, ale i tak chcete mít jistotu, že předložená nájemní smlouva je pro vás bezpečná, jsme tu pro vás. Objednáte-li si expresní a individuální služby, bude takový i náš přístup. Ať už jste z Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové, Liberce či Ostravy, nenecháme vás čekat.

Anonymní vzory smluv a neodborné rady vás mohou finančně poškodit

Anonymní vzor nájemní smlouvy zdarma, ať už pronajímáte byt, pozemek, garáž nebo nebytové prostory, vám může zkomplikovat život na mnoho let a velmi zásadně vás poškodit. I když si vzor nájemní smlouvy můžete stáhnout i u nás, jedině nájemní smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná advokátem, který se specializuje na nemovitostní právo, vás opravdu účinně ochrání. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

S čím jsme už klientům pomohli?

Každý měsíc připravujeme nebo kontrolujeme mnoho nájemních smluv. Nejčastěji to jsou nájemní smlouvy pro vlastníky nemovitostí. Nájemní smlouvy také často kontrolujeme pro studenty, kteří si pronajímají sdílené bydlení, nebo pro cizince, kteří přijíždějí do České republiky za prací.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

PhDr. Helena Hoffmanová, Praha: (pronajímatelka nemovitostí): “Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s "DostupnyAdvokat.cz" spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné  služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc si cením toho, že DostupnyAdvokat.cz mi radí s mladým duchem, tzn. zná i novoty. S touto právní službou mohu být klidná.”
Ing. Jana Žáčková, Praha (pracovnice odpadového hospodářství): “Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká."
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: