Shrnutí: As a general rule, we don’t immediately realize all of our bad decisions. After all, our missteps don’t always come back to haunt us, and we don’t always have the chance to fully realize our mistake.
Shrnutí: As a general rule, we don’t immediately realize all of our bad decisions. After all, our missteps don’t always come back to haunt us, and we don’t always have the chance to fully realize our mistake.
The same is true when we sign a bad contract. After all, we don’t always end up paying the price. It’s like insurance. Just because we don’t have it doesn’t mean we’ll necessarily break a leg while skiing and have to pay for treatment ourselves. But with insurance, we can rest assured that someone has our “back.”
This statement really holds true in practice, and we can illustrate the “what if” scenario well with the stories of two of our clients. A decision that seemed minor at first glance significantly altered the course of both stories.
We’ll refer to both clients as Mr. Jiří. Both decided to buy an apartment. One Mr. Jiří used our services before signing the purchase agreement; the other, unfortunately, came to us too late. When the cost of buying an apartment goes up by hundreds of thousands and the promised amenities are missing, it may sound like a real-life story of real estate fraud. However, an unfavorable deal in and of itself does not necessarily prove fraud. Above all, our two clients illustrate how differently a purchase can turn out depending on what the buyer checks before signing.
We provide comprehensive legal services related to the purchase or sale of real estate, including reservation agreements and escrow services. We can also assist with land registry and tax matters. We can handle everything within 48 hours, even when purchasing from a developer.
Both stories begin similarly. Mr. Jiří found a beautiful, bright apartment. The price of the property was determined based on square meters. The seller seemed trustworthy; he even promised to install built-in closets at his own expense and pay for additional renovations. But this is where the two stories diverge significantly.
| Pan Jiří I. | Pan Jiří II. |
|---|---|
| Pan Jiří dostal od prodávajícího návrh kupní smlouvy. Ani chvíli neváhal a nechal ji zkontrolovat právníkem. Přeci jenom byt člověk nekupuje každý den. | Pan Jiří dostal od prodávajícího návrh kupní smlouvy. Na využití služeb právníka ani nepomyslel. Přeci jenom platit miliony za byt a k tomu ještě několik tisíc za právníka, už je zbytečné. Radši koupí novou pohovku. |
| Právník během dvou dnů panu Jiřímu smlouvu zrevidoval. Upozornil ho přitom na několik zásadních pasáží, které by ve výsledku mohly byt prodražit o několik set tisíc korun. Cenu klientovi doporučil stanovit pevně s maximální odchylkou tři procenta. Ústní dohodu, že prodávající pořídí vestavěné skříně a zaplatí další úpravy, doplnil písemně do smlouvy. A především vyškrtnul pasáž, podle které se kupující vzdává všech nároků z případných vad. Pan Jiří všechny navrhované změny odsouhlasil a upravenou smlouvu poslal prodávajícímu. Druhý den dokument oba podepsali. | Pan Jiří si smlouvu pozorně přečetl, na internetu „vygůgloval“ několik zaručených rad a dokument podle nich upravil a doplnil. Upravenou smlouvu odeslal prodávajícímu a hned druhý den ji společně podepsali. |
| O dva týdny později přišel pan Jiří svůj nový byt převzít. Byt prošel několika úpravami, které zvětšily jeho obytnou plochu o desetinu. Cena se tak zvýšila, ovšem „pouze“ o tři procenta, jak bylo popsáno ve smlouvě. Na druhou stranu více místa se hodilo a pan Jiří ve výsledku na téhle změně vydělal. | O dva týdny později přišel pan Jiří svoji novou nemovitost převzít. Byt prošel několika úpravami, díky kterým se zvětšila obytná plocha o desetinu. To by se i hodilo, pokud by ale cena bytu nenarostla o několik set tisíc korun. Smlouva jasně říkala, že cena je určena podle metrů čtverečních podlahové plochy. |
| Vestavěné skříně byly dostatečně velké pro pana Jiřího i jeho přítelkyni a všechny slíbené úpravy prodávající uhradil. Několik vad, které při předání bytu Jiří objevil, prodávající na své náklady odstranil. | Dohodnuté vestavěné skříně prodávající nepořídil. Když pan Jiří protestoval, prodávající slíbil skříně dodělat, ovšem na náklady Jiřího. Stejně tak další úpravy v bytě neodpovídaly domluvě. Protesty byly marné. A aby toho nebylo málo, narazil Jiří na řadu vad a nedodělků, které se snažil reklamovat. Prodávající ale vždy pouze odkázal na pasáž ve smlouvě, kterou se kupující vzdává nároků z vad. Jiří by potom všem byt nejraději nekoupil. To už ale nešlo, smlouva byla podepsaná. Nezbylo mu, než kapitulovat. |
| Další týden se Jiří i s přítelkyní nastěhovali a užívali si všedních starostí – „stůl bílý, nebo radši z přírodního dřeva?“, „zrcadlo dáme takhle, nebo o deset čísel výš?“, povlečení budeme dávat do druhého fochu odshora nebo druhého odspoda?“. | Místo aby řešil pořizování nového nábytku, musel Jiří shánět peníze na doplacení kupní ceny a nutné opravy. Oblečení se jemu i přítelkyni ještě rok válelo všude po bytě, protože vestavěných skříní se nedočkali a na jiné řešení nebyly peníze. A to Jiří ušetřil několik tisíc za právníka. No, ušetřil. Za právníkem stejně přišel. Na napravení počátečních chyb už ale bylo bohužel pozdě. |
Jiří’s story offers a lesson for sellers as well. Clearly specify in the contract how the purchase price is determined, what fixtures and fittings are included, and what renovations you will still be responsible for. Don’t rely on verbal promises. The more precisely you document the agreement in writing, the less room there will be for misunderstandings at the time of closing.
It is very difficult for a layperson to understand all the significant legal risks associated with the sale or purchase of an apartment, house, or plot of land. That’s why we’ve prepared an easy-to-read e-book for you , titled “5 Tips for Buying or Selling Real Estate Without Risk,” which you can download completely free of charge.
We provide comprehensive legal services related to the purchase or sale of real estate, including reservation agreements and escrow services. We can also assist with land registry and tax matters. We can handle everything within 48 hours, even when purchasing from a developer.
Ondřej is the attorney who came up with the idea of providing legal services online. He's been earning his living through legal services for more than 15 years. He especially likes to help clients who may have given up hope in solving their legal issues at work, for example with real estate transfers or copyright licenses.
Ondřej is the attorney who came up with the idea of providing legal services online. He's been earning his living through legal services for more than 15 years. He especially likes to help clients who may have given up hope in solving their legal issues at work, for example with real estate transfers or copyright licenses.
We’ll review your case and suggest how to resolve it for CZK 690.
In person and online. Just choose the appropriate service or opt for an independent consultation when you are unsure.
