How Mr. Jiří lost his money (not)

20. July 2016

1 minute of reading

Real Estate

As a general rule, not all of our bad decisions are immediately known. We don’t always make up for a mistake and have the opportunity to fully realize the error.

The same is the case when we sign the wrong contract. We don’t always pay the price. It’s like insurance. Not having it doesn’t necessarily mean that we’ll break our leg skiing and have to pay for our own treatment. But with insurance, we can rest assured that someone has our back.

This statement is really true in practice and the “what if” can be well illustrated by the stories of two of our clients. One seemingly marginal decision significantly deviated both stories.

We will refer to both clients as Mr. George. Both decided to buy a condo. One, Mr. Jiří, used our services before signing the purchase contract, the other, unfortunately, came with a cross on his face.

Real Estate Purchase or Sale

We provide a complete package of legal services related to real estate sales and purchases, including reservation contracts and escrow services. We will also help you with all tax and land registry issues. Our work is fast and accurate, ensuring a worry-free transaction. You’re also welcome to pay after services are provided.

I Need help

Both stories start similarly. Mr. Jiří has found a beautiful, bright apartment. The price of the property was determined by the number of square meters. The seller seemed solid, even promising to buy fitted wardrobes and pay for other improvements at his own expense. This is where the two stories diverge noticeably.

Pan Jiří I.	Pan Jiří II.
Pan Jiří dostal od prodávajícího návrh kupní smlouvy. Ani chvíli neváhal a nechal ji zkontrolovat právníkem. Přeci jenom byt člověk nekupuje každý den.	Pan Jiří dostal od prodávajícího návrh kupní smlouvy. Na využití služeb právníka ani nepomyslel. Přeci jenom platit miliony za byt a k tomu ještě několik tisíc za právníka, už je zbytečné. Radši koupí novou pohovku.
Právník během dvou dnů panu Jiřímu smlouvu zrevidoval. Upozornil ho přitom na několik zásadních pasáží, které by ve výsledku mohly byt prodražit o několik set tisíc korun. Cenu klientovi doporučil stanovit pevně s maximální odchylkou tři procenta. Ústní dohodu, že prodávající pořídí vestavěné skříně a zaplatí další úpravy, doplnil písemně do smlouvy. A především vyškrtnul pasáž, podle které se kupující vzdává všech nároků z případných vad. Pan Jiří všechny navrhované změny odsouhlasil a upravenou smlouvu poslal prodávajícímu. Druhý den dokument oba podepsali.	Pan Jiří si smlouvu pozorně přečetl, na internetu „vygůgloval“ několik zaručených rad a dokument podle nich upravil a doplnil. Upravenou smlouvu odeslal prodávajícímu a hned druhý den ji společně podepsali.
O dva týdny později přišel pan Jiří svůj nový byt převzít. Byt prošel několika úpravami, které zvětšily jeho obytnou plochu o desetinu. Cena se tak zvýšila, ovšem „pouze“ o tři procenta, jak bylo popsáno ve smlouvě. Na druhou stranu více místa se hodilo a pan Jiří ve výsledku na téhle změně vydělal.	O dva týdny později přišel pan Jiří svoji novou nemovitost převzít. Byt prošel několika úpravami, díky kterým se zvětšila obytná plocha o desetinu. To by se i hodilo, pokud by ale cena bytu nenarostla o několik set tisíc korun. Smlouva jasně říkala, že cena je určena podle metrů čtverečních podlahové plochy.
Vestavěné skříně byly dostatečně velké pro pana Jiřího i jeho přítelkyni a všechny slíbené úpravy prodávající uhradil. Několik vad, které při předání bytu Jiří objevil, prodávající na své náklady odstranil.	Dohodnuté vestavěné skříně prodávající nepořídil. Když pan Jiří protestoval, prodávající slíbil skříně dodělat, ovšem na náklady Jiřího. Stejně tak další úpravy v bytě neodpovídaly domluvě. Protesty byly marné. A aby toho nebylo málo, narazil Jiří na řadu vad a nedodělků, které se snažil reklamovat. Prodávající ale vždy pouze odkázal na pasáž ve smlouvě, kterou se kupující vzdává nároků z vad. Jiří by potom všem byt nejraději nekoupil. To už ale nešlo, smlouva byla podepsaná. Nezbylo mu, než kapitulovat.
Další týden se Jiří i s přítelkyní nastěhovali a užívali si všedních starostí – „stůl bílý, nebo radši z přírodního dřeva?“, „zrcadlo dáme takhle, nebo o deset čísel výš?“, povlečení budeme dávat do druhého fochu odshora nebo druhého odspoda?“.	Místo aby řešil pořizování nového nábytku, musel Jiří shánět peníze na doplacení kupní ceny a nutné opravy. Oblečení se jemu i přítelkyni ještě rok válelo všude po bytě, protože vestavěných skříní se nedočkali a na jiné řešení nebyly peníze. A to Jiří ušetřil několik tisíc za právníka. No, ušetřil. Za právníkem stejně přišel. Na napravení počátečních chyb už ale bylo bohužel pozdě.

Understanding all the significant legal risks involved in selling or buying a flat, house or land is very difficult for the layman. That’s why we’ve prepared a readable e-book, 5 tips on how to buy or sell property without risk, which you can download for free.