Ubytování a ubytovací smlouva

Rychlý přehled

• Ubytovací smlouva je upravena v občanském zákoníku a řeší krátkodobé ubytování – typicky hotel, penzion nebo Airbnb.
• Ubytovatel musí zajistit funkční a bezpečné ubytování, host musí dodržovat pravidla a zaplatit cenu.
• Nejčastější problémy vznikají při škodách na majetku, předčasném ukončení nebo špatně nastavených podmínkách.

Pokud si nejste jistí, jak smlouvu správně nastavit nebo ji potřebujete upravit na míru, vyplatí se ji nechat zkontrolovat advokátem – chyby ve smlouvě se často projeví až ve sporu.

Jak ubytování definuje právo

Ubytování neboli přechodný nájem vzniká ubytovací smlouvou. Ta zakládá ubytovateli povinnost poskytnou ubytovanému přechodné ubytování na stanovenou dobu v zařízení určeném pro ubytovací účely. Na druhé straně se ubytovaný zavazuje, že za ubytování a další nabízené služby zaplatí předem stanovenou částku. Ubytovaný tedy získává právo využívat ubytovacích a dalších služeb ubytovacího zařízení. Nemá ale právo nijak zasahovat do vybavení a prostor ubytování.

Ubytování se řadí do 4 kategorií:

1. Hotel: Za hotel se považuje ubytovací zařízení, které má minimálně 10 oddělených pokojů pro hosty. Tyto pokoje musí být vybaveny vším, co je potřeba pro přechodné ubytování a hotel musí poskytovat také odpovídající služby.
2. Motel: Na motel se kladou prakticky ty stejné požadavky jako na hotel. Motel je ale primárně určený pro motoristy. Proto se motely obvykle nachází u hlavních silničních tahů a bývají vybaveny dostatkem parkovacích míst.
3. Penzion: Penzion je ubytovacím zařízením s minimálně 5 pokoji pro hosty. Oproti hotelu má omezenější společenské a doplňkové služby, ale ubytovací služby jsou srovnatelné s hotelem.
4. Ostatní ubytovací zařízení: Sem patří např. studentské koleje, ubytovny, internáty, kempy a podobně.

Povinnosti ubytovatele

Jako ubytovatel máte za prvé povinnosti vůči ubytovanému a za druhé ke státu.

Povinnosti k ubytovanému

Ubytovatel musí ubytovanému umožnit užívání prostor, které jsou vyhrazeny k ubytování. Musíte mu tedy umožnit přístup do pokoje a jeho využívání. Tento pokoj musí být přitom ve stavu, který umožňuje jeho užívání. Měl by tedy splňovat určité hygienické standardy a nabízet minimálně standardní vybavení ve formě postele, nočního stolku, skříně, zrcadla a vybavené koupelny a záchodu. Stejně tak musíte ubytovanému umožnit užívání společných prostor (jako jsou např. sdílené koupelny, společenské místnosti nebo společná zahrada) a využívání služeb, které se s ubytováním spojují.

Ubytovatel by měl nabízet také služby úschovny cenných předmětů – tedy např. elektroniky, peněz či šperků. Tohle ale můžete odmítnou v případě, že by se jednalo o nebezpečné předměty nebo pokud by se jednalo o předměty s příliš vysokou hodnotou. Pokud si tedy ubytovaný bude chtít nechat uschovat třeba diamant o velikosti menšího dítěte nebo zlatou cihličku, můžete ho odmítnout.

Povinnosti ke státu

Pokud se chcete stát ubytovatelem, nepotřebujete získat žádné oprávnění či vzdělání. Jedná se totiž o tzv. volnou živnost. Abyste tuto živnost získali, stačí se přihlásit na živnostenském úřadě. V případě, že byste ale k hotelu chtěli připojit např. hotelovou restauraci, už budete potřebovat řemeslnou živnost na hostinskou činnost. K tomu už budete potřebovat odbornou způsobilost a další speciální povolení. Další možností je založit s.r.o. nebo akciovou společnost.

V praxi často vidíme, že ubytovatelé podceňují odpovědnost za věci hostů. Například v jednom z našich případů klient řešil odcizení elektroniky z pokoje, a protože neměl správně nastavené podmínky úschovy, nesl za škodu odpovědnost.

Další povinnosti se týkají daní a poplatků. Ročně budete muset jakožto podnikatel nebo právnická osoba odvádět daně. V závislosti na tom, kde ubytování poskytujete, budete muset platit také místní poplatky z pobytu a vést evidenci vašich hostů.

V případě, že jsou pokoje vybaveny televizí nebo rádiem, budete muset platit také koncesionářské poplatky neboli poplatky za televizi a rádio. Ty se registrují u České televize, u které zaplatíte 135 korun měsíčně za jeden přijímač (jednu televizi) a u Českého rozhlasu, u kterého poplatky činí 45 korun měsíčně za jeden přijímač. Dále pak budete muset odvádět autorské licenční poplatky Ochrannému svazu autorskému (OSA). Prvně ale budete muset s OSA uzavřít licenční smlouvu. Výše poplatků pak závisí na ubytovací kapacitě a množstvím přijímačů.

V neposlední řadě máte povinnost ohlašovat své zahraniční hosty policii, a to do 3 dnů od jejich ubytování. Kromě toho máte také povinnost vést domovní knihu se zápisem informací o zahraničních hostech a době jejich ubytování. Tuto knihu je přitom nutné uchovávat minimálně 6 let od posledního zápisu.

Povinnosti ubytovaného

I ubytovaný má stanoveny určité povinnosti, které musí vůči ubytovateli dodržovat. Ze zákona máte jakožto ubytovaný host povinnost řádně užívat ubytování i služby ubytovacího zařízení. Dále nesmíte ve vašem ubytování provádět žádné podstatné změny.

Kromě toho ale mohou být v ubytovací smlouvě stanoveny i další povinnosti. Ubytovatel může například stanovit noční klid, který ubytovaný musí dodržovat. Často se pravidla týkají také návštěv ubytovaného. Ty mohou být úplně zakázány nebo povoleny např. jen v určitých denních dobách nebo po předchozí domluvě s ubytovatelem.

V ubytovacím zařízení může být dále zakázáno kouření, užívání omamných látek nebo držení zbraní či jiných nebezpečných předmětů. Obvykle také nesmíte na ubytování používat vaše vlastní spotřebiče (například dvouplotýnku pro přípravu ranní omelety). Pokud to není povoleno, nesmíte do ubytování vnášet ani domácí zvířata.

V neposlední řadě pak máte povinnost po ukončení pobytu opustit ve stanovenou dobu ubytovací zařízení a odevzdat váš pokoj v dobrém stavu – tedy zbavený veškerých vašich osobních předmětů, bez nadměrného nepořádku a neponičený. V opačném případě má ubytovatel právo vás na vaše náklady vystěhovat.

Ubytovací smlouva

Ubytovací smlouva neboli smlouva o přechodném nájmu by měla v první řadě určit, čeho se týká – tedy jakého ubytování se týká a po jakou dobu. Měla by zde být stanovena částka, kterou bude muset ubytovaný za ubytování uhradit, včetně způsobu a termínu úhrady. Případně i další částky, které je třeba uhradit např. za doplňkové služby. Dále by měla být součástí smlouvy také specifická pravidla ubytovacího zařízení. A celkově by měla být ve smlouvě dobře nastaveny práva a povinnosti obou stran.

Pokud si nejste jistí formulací, můžeme vám smlouvu připravit na míru nebo zkontrolovat tu stávající.

Ukončení ubytovací smlouvy

Ubytovací smlouvu může ubytovatel předčasně a okamžitě vypovědět v případě, že ubytovaný hrubě porušuje povinnosti uvedené v ubytovací smlouvě nebo dobré mravy. Nejdříve je ale třeba výstraha.

Také ubytovaný může ukončit smlouvu předčasně. Pokud by ale ubytovatel prokázal, že mu kvůli předčasnému ukončení smlouvy došlo ke škodě, kterou nemohl zvrátit, má ze strany ubytovaného právo na náhradu škody.

Nejčastější chyba je, že ubytovatel ukončí smlouvu bez předchozí výstrahy. Soud ale může trvat na tom, že host musí dostat šanci své chování napravit, jinak může být výpověď neplatná.

Checklist: Co by měla obsahovat ubytovací smlouva

• označení ubytovatele a hosta
• přesné určení ubytování
• délku pobytu
• cenu a podmínky platby
• pravidla užívání
• storno podmínky
• odpovědnost za škodu

Proč se nevyplatí stažený vzor ubytovací smlouvy

Vzory smluv, které můžete najít zdarma ke stažení na internetu jsou často zastaralé a plné chyb. Navíc je třeba počítat s tím, že každý případ je něčím specifický a tuto specifičnost je třeba správně zaznamenat i v ubytovací smlouvě, což vám obecný vzor smlouvy neposkytne.

Nesprávně sepsaná smlouva pak může vést až k její neplatnosti. Z tohoto důvodu je nejlepším řešením nechat si smlouvu sepsat profesionálem. Pokud se obrátíte na nás, získáte bezchybně sepsanou smlouvu a vše navíc vyřešíte rychle a z pohodlí vašeho domova.

V praxi často řešíme případy, kdy špatně stažený vzor vedl ke ztrátě nároku na náhradu škody – kontrola smlouvy přitom stojí zlomek těchto ztrát. Stažený vzor například neobsahoval klíčová ustanovení (např. odpovědnost za škodu nebo storno podmínky).
Tyto chyby pak vedly ke sporům, které šly proti ubytovateli.

Shrnutí

Ubytovací smlouva je specifický typ smlouvy podle občanského zákoníku, který upravuje krátkodobé ubytování. Klíčové je správně nastavit práva a povinnosti obou stran, zejména odpovědnost za škodu, pravidla pobytu a podmínky ukončení. Největší rizika vznikají při použití univerzálních vzorů smluv, které nereflektují konkrétní situaci. Pokud chcete předejít sporům a finančním ztrátám, vyplatí se mít smlouvu připravenou nebo zkontrolovanou odborníkem.