Vyklizení bytu – kdy je to možné a jak správně na to

Rychlý přehled:

• Byt můžete vyklidit sami pouze tehdy, pokud je nájem prokazatelně ukončen a máte byt převzatý (např. vrácené klíče).
• Ve všech ostatních případech – typicky u nekomunikujícího nájemníka nebo bývalého vlastníka – musíte podat žalobu na vyklizení podle občanského zákoníku.
• Neoprávněné vyklizení může být považováno za zásah do práv a vést k náhradě škody.

Nejste si jistí, jestli můžete byt vyklidit legálně? Poraďte se s naším advokátem.

Co zahrnuje vyklizení bytu

Vyklizení bytu se liší případ od případu. Obvykle ale zahrnuje tyto kroky:

1. Odvoz nábytku – jedná se o vynesení a likvidaci veškerého nábytku v domě, včetně pohovek, židlí, stolů, postelí a skříní.
2. Likvidace spotřebičů – kuchyňské a jiné spotřebiče, jako jsou ledničky, pračky, trouby a mikrovlnné trouby je nutné odstranit a řádně zlikvidovat nebo recyklovat.
3. Vyklizení osobních věcí – bývalí obyvatelé za sebou často nechávají spoustu osobních předmětů, jako je oblečení, hygienické pomůcky apod., které je také třeba z bytu odstranit.
4. Likvidace elektroniky – jako jsou televizory, počítače či audio zařízení.
5. Odstranění odpadků – byt může být zanesen také odpadky, kterých je třeba se zbavit.
6. Odstranění koberců a podlah – v extrémních případech (jako je např. pozdě zjištěné úmrtí obyvatele bytu) je třeba odstranit také koberce a podlahy, které představují zdravotní riziko pro budoucí obyvatele bytu.
7. Úklid – v případě, že vyklizení bytu provádí úklidová služba, je často součástí také konečný úklid nebo například deratizace v případě potřeby.
8. Recyklace – některé úklidové služby zajišťují také recyklaci nebo darování vyklizených předmětů.

Vyklizení bytu po zemřelém

S vyklizením bytu se můžete v první řadě setkat v případě úmrtí jeho obyvatele. Na vyklizení mají právo pouze dědicové, a to až po uzavření dědického řízení. Vyklizení bytu před dědickým řízením je možné pouze v případě, že se na tom dědicové dohodnout. Určité kazivé předměty (jako jsou např. potraviny v lednici) je ale možné vyklidit ihned.

Vyklizení takového bytu obvykle zvládnete sami. Výjimku představuje případ vyklizení bytu po úmrtí, kdy byl zemřelý člověk objeven až po delší době a došlo k zamoření bytu. V tomto případě je totiž potřeba nejen likvidace veškerého kontaminovaného vybavení, ale v závislosti na intenzitě zamoření také odstranění podlah a vrchních vrstev stěn. Takový byt často potřebuje také důkladnou dezinfekci a dezinsekci, ke které je třeba pozvat si profesionální úklidovou firmu.

Vyklizení bytu v insolvenci

S vyklizením bytu se můžete setkat také s koupí bytu v insolvenci. Ta může nastat v případě neschopnosti vlastníka bytu splácet dluhy. Prodej takového bytu má pak na starost insolvenční správce. Ten může nemovitost nabídnout k prodeji přímo, ale častěji pomocí veřejné dražby.

A právě koupě takového bytu s sebou nese riziko toho, že nebude vyklizená. K vyklizení vydražené nemovitosti je pak potřeba potřeba podat k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti. Jak na to si můžete přečíst níže v tomto článku.

Příklad z praxe:

V jednom z našich případů klient koupil byt v insolvenční dražbě s tím, že v něm stále bydlel původní vlastník. Klient předpokládal, že po přepisu vlastnického práva může byt jednoduše převzít a začít ho vyklízet. Když se ale pokusil bývalého majitele vystěhovat svépomocí, situace se rychle vyhrotila a hrozil mu spor o neoprávněný zásah do užívacího práva.

Nakonec jsme doporučili standardní právní postup – podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Soud klientovi vyhověl a stanovil bývalému vlastníkovi lhůtu k vystěhování. Protože ji nedodržel, následně došlo k exekuci vyklizením.

V praxi se podobné situace objevují poměrně často. Nejčastější chybou kupujících je, že podcení právní režim užívání bytu po dražbě a snaží se situaci řešit sami. Tím si ale mohou výrazně zkomplikovat postavení a celý proces prodloužit.

Vyklizení bytu po nájemníkovi

I přesto, že výše uvedené situace nejsou ničím neobvyklým, existuje ještě jedna situace, která se objevuje velmi často a může být také velmi problematická. Tou situací je vyklizení bytu po ukončení nájmu.

V ideálním případě ukončení nájmu proběhne tak, že nájemce byt kompletně vyklidí sám a následně takto vyklizený byt předá pronajímateli v den ukončení nájmu, uplynutí výpovědní doby nebo v předem dohodnutý den. To probíhá předáním klíčů a pronajímatel v tuto chvíli může opět volně do bytu vstupovat.

V praxi právě v této fázi vzniká nejvíce sporů. Pokud si nejste jistí, zda už nájem skutečně skončil, doporučujeme situaci nejdříve právně posoudit. Protože pokud budete postupovat špatně, může to znamenat, že budete muset nájemníkovi hradit škodu.

Ideální situace ale nemusí nastat vždy a může se tak stát, že nájemce předá byt nevyklizený, nájemník zemře bez dědiců nebo v ještě v horším případě přestane nájemník platit nájem a před jeho ukončením zmizí a zanechá za sebou nevyklizený byt. Jak to v těchto případech funguje?

• Nájemník předá byt nevyklizený: Pokud došlo k oficiálnímu předání bytu (předání klíčů), pak může pronajímatel do bytu volně vstupovat, a to i za předpokladu, že je byt nevyklizený.
• Nájemník zemře bez dědiců: V případě, že nájemník zemře bez dědiců, dochází po uplynutí 6 měsíců k ukončení nájmu. Pronajímatel má pak možnost byt vystěhovat na své náklady a věci rozprodat. V případě, že by se časem dědici objevili, může po nich požadovat náklady za vyklizení.
• Nájemník neplatí a před koncem nájmu zmizí: V tomto případě je potřeba počkat, až bude splněn předpoklad, že je nájem ukončen. Ten je splněn v případě, že nájemce byt opustí takovým způsobem, že lze nájem považovat bez jakýchkoliv pochybností za ukončený. To je tedy, v případě neplacení nájmu, po čtyřech měsících od doby prvního nezaplaceného nájmu. Neplacení nájmu po dobu tří měsíců se totiž považuje za porušení povinnosti nájemce. V tuto chvíli může tedy pronajímatel dát nájemníkovi výpověď a následně běží ještě měsíční lhůta na odevzdání bytu.

Žádost o vyklizení bytu

Jak postupovat správně:

• Kontaktujte nájemníka a vyzvěte ho k vyklizení.
• Zašlete předžalobní výzvu.
• Zdokumentujte stav bytu (foto, video).
• Připravte si důkazy o ukončení nájmu.
• Zvažte podání žaloby.

Žaloba na vyklizení bytu

Žalobu na vyklizení bytu jsme zmínili již v několika situacích. Jedním z nejčastějších důvodů pro podání této žaloby bude nespolupracující nájemník nebo bývalý vlastník vydražené nemovitosti.

Nový občanský zákoník (NOZ) upravuje vyklizení bytu po nájemníkovi tak, že k oficiálnímu předání bytu stačí předání klíčů a následně je tedy možné i vyklizení bytu. Zároveň ale NOZ nestanoví nájemci povinnost byt vyklidit. Pokud tedy bývalý nájemce nechá byt po skončení pronájmu plný svých věcí, je třeba podat žalobu na vyklizení.

V tomto případě musí pronajímatel soudu dokázat, že došlo k ukončení nájmu. Do doby rozhodnutí soudu má nájemník povinnost platit nájemné a po rozhodnutí dostane časovou lhůtu (obvykle 15 dní) na vyklizení bytu. Pokud i přesto bývalý nájemník byt nevyklidí, představuje další možný krok exekuce vyklizením nemovitosti.

Podání žaloby má jasná pravidla a chyby v návrhu často vedou ke zdržení řízení o několik měsíců. Sepíšeme za vás žalobu na vyklizení tak, aby obstála u soudu a zbytečně se neprotahovala.

Podobná pravidla platí i u bývalých vlastníků nemovitosti, o kterou přišli v insolvenci. V případě, že dojde k přepsání vlastnických práv (nejčastěji po vydražení nemovitosti), ale bývalí majitelé se odmítají vystěhovat, přichází opět na řadu žaloba na vyklizení.

Cena vyklizení bytu

Jak už nyní víte, náklady za vyklizení mohou nést různé strany a často je třeba se o ně domáhat i u soudu. Otázkou však zůstává, jaká bude cena za vyklizení bytu v případě, že jej dostane na starost speciální úklidová firma.

Ceny vyklizení bytu se velmi liší. Sklepy je například možné nechat vyklidit již za pár stokorun, malé byty za několik tisíc a vyklízení bytu po zesnulém, jehož tělo v bytě pobylo delší dobu, může přijít až na desetitisíce. Hlavní roli při určování ceny hrají především:

• Velikost nemovitosti: Velikost nemovitosti a množství položek, které je třeba odnosit a vyčistit, ovlivní náklady nejvýrazněji.
• Objem a typ položek: Množství a typ vyklízených položek také ovlivňuje náklady. Pokud se v bytě nachází mnoho objemných nebo těžkých předmětů, může to vyžadovat více pracovní síly a možná bude potřeba zapojit do práce i speciální vybavení.
• Dostupnost: Snadný přístup k nemovitosti je zásadní. Pokud je nemovitost obtížně přístupná nebo pokud existují omezení týkající se stěhovacích vozidel, může to vyžadovat další úsilí a čas, což přispívá k vyšším nákladům.
• Stav položek: Stav položek, které mají být odklizeny či vyčištěny, je dalším důležitým faktorem. Pokud existují položky, které vyžadují speciální manipulaci nebo likvidaci kvůli nebezpečným materiálům (např. vyklízení bytu po mrtvole), značně to zvýší náklady.
• Místní tržní sazby: Na ceny mají také vliv tržní sazby za služby vyklízení nemovitostí v konkrétní oblasti. Ceny se budou lišit v závislosti na poptávce, konkurenci a místních ekonomických faktorech.

Shrnutí

Vyklizení bytu může zahrnovat odvoz nábytku, spotřebičů, osobních věcí, elektroniky i odpadků, případně také úklid, dezinfekci a recyklaci. Nejčastěji k němu dochází po úmrtí nájemníka, koupi nemovitosti v insolvenci nebo při skončení nájmu. Po smrti obyvatele mohou byt vyklidit pouze dědicové a až po skončení dědického řízení. V insolvenčních případech musí nový vlastník podat žalobu na vyklizení. Po nájemníkovi lze byt vyklidit, pokud je nájem zcela ukončen a klíče byly vráceny. Pokud nájemce zmizí, nájem končí po čtyřech měsících neplacení a jedné měsíční výpovědi.

Je vhodné nájemníka nejprve vyzvat k vyklizení a vše zdokumentovat. Pokud nereaguje, je třeba podat žalobu a případně následně požádat o exekuci. Ceny za vyklizení se výrazně liší – od několika stovek za sklep po desetitisíce u extrémních případů. Cena závisí na velikosti bytu, množství a typu věcí, jejich stavu, přístupnosti nemovitosti a místních sazbách.