Okna v bytovém domě: případ z naší praxe

Kdo má na starosti mytí oken?

Na Dostupného advokáta se obrátil klient s otázkou, jak funguje údržba oken v bytovém domě, který spravuje společenství vlastníků jednotek. Konkrétně se jednalo o to, kdo má hradit mytí oken z venkovní strany. Tato okna se totiž nedala otevřít, a proto musela mytí zajišťovat profesionální firma. Výbor SVJ se tak nemohl shodnout na tom, zda má náklady na mytí hradit SVJ nebo pouze ti majitelé bytů, v jejichž bytových jednotách se tento typ oken nachází.

Z pohledu SVJ totiž existoval rozpor mezi dvěma informacemi v Občanském zákoníku:

1. V jedné části je totiž uvedeno, že „vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. „ a že „vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“
2. V další části je pak zase možné si přečíst, že „správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.“

K nahlédnutí nám byly klientem poskytnuty mimo jiné stanovy SVJ a Prohlášení vlastníka, ze kterých jsme částečně vycházeli. Podle stanov SVJ bylo ustanoveno, že jsou okna považovány za společnou část domu s tím, že vnitřní část náleží vlastníkům bytových jednotek. V prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám pak bylo uvedeno, že okna jsou jako společné části domu přenechány do výhradního užívání vlastníků jednotek, ke kterým patří.

Jak se tedy k tomuto problému postavit?

Záměrem Prohlášení vlastníka byla pravděpodobně snaha nechat výhradní užívání oken v rámci bytové jednotky včetně jejich vnější části a s tím související zodpovědností za údržbu. Toto je ale sporné, protože okna nejdou otevírat, a proto nelze vnější povrch ani užívat.

Zákon stanovuje, že tyto společné části domu ve výhradním užívání ( = okna) mají vlastníci jednotek povinnost udržovat. Zároveň má ale na starosti správu (jakožto zastřešující pojem) stále SVJ. Kvůli tomu se tyto dva pojmy dostávají do kolize. Lze tedy dovodit, že zákonodárce měl v úmyslu rozdělit údržbu společných částí ve výhradním užívání (a tedy i oken) mezi dotčeného vlastníka jednotky (vlastníka bytu, ve kterém se nachází neotevíratelná okna) a SVJ. Stejně tak se předpokládá i dělení nákladů za údržbu mezi dotčené vlastníky jednotek a SVJ. Zákon totiž stanoví, že vlastník jednotky přispívá na správu domu nejen v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, ale rovněž s přihlédnutím k povaze, rozměrům a umístění společných částí, které slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti takového vlastníka jednotky “spravovat“ tuto část na vlastní náklad.

Problém ale představuje Prohlášení vlastníka, ve kterém není vymezen konkrétní rozsah povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu v jeho výlučném užívání ( = oken). Navíc není ani stanoveno, jak se rozdělují náklady za údržby. Proto je zcela logické, že mezi SVJ a vlastníky jednotek může lehce vzniknout spor o to, kdo má údržbu a její financování na starost.

Vzhledem k tomu, že jak Prohlášení vlastníka, tak stanovy SVJ tento problém neřeší, přistupuje se k obecné premise, že za “běžnou“ údržbu a drobné opravy společných částí domu ve výlučném užívání ( = okna) je odpovědný vlastník jednotky, zatímco za ostatní údržbu, která již souvisí s funkčností těchto společných částí, je zodpovědno SVJ.

Co spadá pod “běžnou“ údržbu pak stanovoje například nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. To považuje za rozhodující charakter prováděné činnosti ve vztahu k funkci těchto částí (oken). To se dá určit dle věcného hlediska, tedy výčtem konkrétních činností nebo nákladů. Pod “běžnou“ údržbu se tak dle výčtu činností řadí obecně čištění bytu, malování, oprava omítek apod.; dle nákladů jsou to pak opravy do 1 000 kč.

Naše doporučení

Klientovi jsme doporučili, aby SVJ zakomponovalo tato kritéria “běžné“ údržby a drobných oprav do vlastních pravidel pro zacházení se společnými částmi domu bez výlučném užívání a s tím spojenými náklady.

Celkovým závěrem je, že mytí oken lze sice považovat za běžnou údržbu, kterou by tedy měl provádět vlastník jednotky na své vlastní náklady. Ale předpokladem je, že je toto okno vůbec možné umýt. To v tomto případě pevně uzavřených oken nelze a je třeba si na tuto práci najmout profesionála. Z tohoto důvodu se proto již o běžnou údržbu nejedná. Proto by mytí venkovní části oken a náklady za něj mělo nést SVJ na vlastní náklady. K tomuto navíc přispívá i argument zachování jednotného vzhledu domu a společný zájem všech vlastníků na tom, aby okna byla čistá.