Okna v bytovém domě: případ z naší praxe

Rychlý přehled

Okna v obvodových stěnách jsou zpravidla společnou částí domu, i když slouží pouze jednomu bytu. U konkrétního domu je však potřeba ověřit prohlášení vlastníka a právní režim jednotek. Údržba oken v bytovém domě se liší od jejich celkové výměny: běžnou údržbu a drobné opravy společných oken ve výlučném užívání zpravidla provádí a hradí vlastník bytu, větší zásahy řeší SVJ. U mytí neotevíratelných oken specializovanou firmou je nutné posoudit konkrétní podmínky a pravidla úhrady; samotné umístění okna u určitého bytu odpověď neurčuje.

Kdo má na starosti mytí oken?

Na Dostupného advokáta se obrátil klient s otázkou, jak funguje údržba oken v bytovém domě, který spravuje společenství vlastníků jednotek. Konkrétně se jednalo o to, kdo má hradit mytí oken z venkovní strany. Tato okna se totiž nedala otevřít, a proto musela mytí zajišťovat profesionální firma. Výbor SVJ se totiž nemohl shodnout na tom, zda má náklady na mytí hradit SVJ nebo pouze ti majitelé bytů, v jejichž bytových jednotách se tento typ oken nachází.

Z pohledu SVJ totiž existoval rozpor mezi dvěma informacemi v Občanském zákoníku a nevěděli si tedy rady, jak to má tedy ze zákona správně fungovat. Jednalo se o tyto dvě části občanského zákoníku:

1. V ustanovení § 1175 a § 1180 je uvedeno, že „vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.“ a že „vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“
2. V ustanovení § 1189 je pak zase možné si přečíst, že „správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.“

K nahlédnutí nám byly klientem poskytnuty mimo jiné stanovy SVJ a Prohlášení vlastníka, ze kterých jsme částečně vycházeli.

Co říkaly stanovy?

Stanovy SVJ, které nám byly klientem předloženy stanovily, že má SVJ způsobilost nabývat práva a zavazovat se k povinnostem pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku. Na tuto správu domu pak od svých členů vybíralo SVJ předem určené finanční prostředky.

Stanovy dále stanovily, že mezi povinnosti člena SVJ patří mimo jiné povinnost hradit příspěvky na správu domu a udržovat svoji jednotku tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu (viz. § 1175), což platí i o společných částech domu, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Co říkalo prohlášení vlastníka?

Prohlášení vlastníka vymezovalo bytové jednotky a společné části domu. Konkrétně zde bylo uvedeno, že každá bytová jednotka zahrnuje podlahové krytiny, vnitřní parapety, zařizovací předměty, rozvody datové sítě, rozvody elektrické energie, rozvody vody a vzduchotechnické rozvody.

U některých bytových jednotek pak bylo dále specifikováno, že zahrnují (jsou vymezeny) vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou (vnitřním povrchem podlahy), stropem a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících tuto jednotku.

Společné části domu pak podle prohlášení vlastníka zahrnovaly střechu domu včetně výplní vstupních otvorů, výplně stavebních otvorů na fasádě (okna a dveře) s výjimkou stavebních otvorů v obvodových stěnách u jednotek, vstupní bytové dveře.

Některé takto vymezené společné části nemovité věci pak byly určeny do výhradního užívání vlastníkům jen některých jednotek (těm, k nimž přiléhají), a to mimo jiné právě výplně stavebních otvorů, aniž by bylo blíže uvedeno, které přesně to z dosud uvedených jsou, nicméně lze dovodit, že jsou zřejmě myšlena okna i dveře.

Prohlášení vlastníka pak dále stanovilo, že jsou vlastníci jednotek dle velikostí svých spoluvlastnických podílů na společných částech povinni přispívat na správu domu s tím, že mezi tyto náklady na správu domu patří mimo jiné náklady na údržbu a opravu společných částí domu a pozemků.

Domovní řád pak stanovoval, že má SVJ povinnost provádět na své náklady řádnou údržbu a potřebné opravy domu a jeho společných prostor. Vlastníci jednotek pak mají povinnost zajistit na své náklady řádné a včasné provádění oprav v jednotce a všechny práce spojené s obvyklou údržbou jednotky, jeho příslušenstvím a vybavením, včetně případné zeleně ve společných prostorách s výhradním právem užívání.

Jsou okna společnou částí domu?

Zpravidla ano. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. řadí mezi společné části domu také okna jako výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce. To, že je okno přístupné pouze z jednoho bytu, samo o sobě neznamená, že patří výhradně jeho vlastníkovi. U konkrétního domu je však nutné zohlednit právní režim jednotek a prohlášení vlastníka, zejména pokud byly jednotky vymezeny podle dřívějších předpisů.

Na základě analýzy předaných podkladů lze učinit předběžný závěr, že všechny výplně stavebních otvorů domu (okna a dveře) jsou společnými částmi domu s tím, že výhradně pouze vnitřní povrchy těchto výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících jednotku představují bytovou jednotku, což mimo jiné platí i pro vnitřní povrch vstupních dveří do jednotky.

Samotné výplně stavebních otvorů budovy (okna a dveře), jsou pak jako společné části domu přenechány do výhradního užívání vlastníkům jednotek, k nimž předmětné výplně stavebních otvorů (okna a dveře) přiléhají.

Záměrem Prohlášení vlastníka byla tedy pravděpodobně snaha nechat výhradní užívání oken v rámci bytové jednotky včetně jejich vnější části a s tím související zodpovědností za údržbu. V případě oken pevných a neotevíratelných je však více než sporné, zda k přenechání takového vnějšího povrchu okna do výhradního užívání reálně vůbec došlo (vlastník vnější část okna totiž nemůže fakticky vůbec „užívat“).

Není přitom sporné, že všichni vlastníci jednotek tak mají povinnost takto „přidělené“ společné části domu do výhradního užívání udržovat tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, což vyplývá mimo jiné i přímo z ustanovení § 1175 (viz výše), podle kterého platí, že vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu s tím, že pokud jde o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí ve vztahu k těmto pouze údržbu a drobné opravy.

Dlužno v této souvislosti však zdůraznit, že vlastník jednotky takto „přidělené“ společné části domu – na rozdíl od bytu – nespravuje (vyplývá to i z výslovného slovního obratu „udržuje“ a „opravuje“, což je jen dílčí součást širšího pojmu „správa“), neboť správu takové společné části domu (byť dané do výlučného užívání vlastníkovi jednotky) i nadále zajišťuje SVJ, a to nejen vzhledem k tomu, že se jedná o věc, která vlastníkovi jednotky nenáleží, ale rovněž i vzhledem k tomu, že zákon výslovně stanoví, že správa domu a pozemku se vztahuje i na společné části domu, které slouží výlučně k užívání jen některému z vlastníků jednotek (viz § 1189).

Pokud jde o samotnou údržbu (případně opravy) společných částí daných do výhradního užívaní vlastníkovi jednotky, je sice pravdou, že tato je primárně dána do rukou daného vlastníka jednotky, který ji provádí (případně zajišťuje provedení) a hradí, nicméně nelze přehlédnout v tomto smyslu určitou kolizi s výše zmíněným ustanovením § 1189 podle kterého platí, že správu domu (včetně společných částí) vykonávaná SVJ, přičemž taková správa domu zahrnuje nejen to, co nenáleží vlastníku jednotky, což jsou z povahy věci právě společné části domu (včetně těch daných do výhradního užívání některému z vlastníků jednotek), ale i to, a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (tedy včetně těch daných do výhradního užívání některému z vlastníků jednotky).

Takto vymezená správa domu vykonávaná ze strany SVJ přitom zahrnuje pojmově rovněž údržbu a opravy, přičemž je nezbytné dovodit, že charakter takové údržby a opravy je vymezen „zájmem všech společníků“, ať již ve vztahu k nutné a účelné péčí o dům jako funkční celek, anebo ve vztahu k zachování či zlepšení společných částí.

V takto popsaném významu lze pak dovodit, že zákonodárce měl v úmyslu rozdělit údržbu (opravy) společných částí ve výhradním užívání mezi příslušného vlastníka jednotky a samotné SVJ, když v tomto ohledu se i výslovně předpokládá dělení nákladů na takovou údržbu (opravy) společných částí ve výhradním užívání mezi vlastníka jednotky a samotné SVJ, což nepřímo vyplývá z ustanovení § 1180, podle kterého platí, že vlastník jednotky přispívá na správu domu nejen v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, ale rovněž s přihlédnutím k povaze, rozměrům a umístění společných částí, které slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti takového vlastníka jednotky „spravovat“ tuto část na vlastní náklad.

Citované ustanovení v tomto ohledu přitom předpokládá významnou roli prohlášení vlastníka, které nejenže určí samotný rozsah povinnosti vlastníka udržovat a opravovat společné části domu v jeho výhradním užívání, a tím tedy nepřímo i rozsah povinnosti SVJ tyto části rovněž udržovat a opravovat (s přihlédnutím k výše uvedeného korektivu „zájmu všech společníků“ na nutné a účelné péči o dům jako funkční celek, stejně tak „zájmu všech společníků“ na zachování či zlepšení společných částí), ale rovněž určí řešení samotné nákladové stránky takové údržby (opravy) společných částí ve výlučném užívání, pokud jde o určení výše příspěvků takového vlastníka jednotky s přihlédnutím na jeho výlučné užívání takových společných částí.

Ustanovení § 1180 tak upravuje zvláštní případ klíče ke stanovení výše příspěvku, pro který je v prohlášení vlastníka možné určit například to, že vlastník jednotky takto vymezenou společnou část domu bude „spravovat“ sám plně na vlastní náklad (přesto se souhlasem SVJ, protože se jedná o společnou část), anebo například to, že takový vlastník jednotky bude SVJ nějak finančně přispívat na sdílenou údržbu (opravu) a jak, případně bude zvolena kombinace obou režimů.

Vlastník jednotky je totiž jinak obecně povinen platit příspěvky na tyto společné části ve svém výlučném užívání, stejně tak jako tyto vlastním nákladem udržovat, a to v rozsahu, v jakém na společné části ve výlučném užívání nepřispívá přímo SVJ.

Z analýzy předaných podkladů však vyplývá, že Prohlášení vlastníka nejenže nevymezuje konkrétní rozsah povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu v jeho výlučném užívání, ale rovněž vůbec neřeší nákladovou otázku údržby (opravy) takových společných částí, ať již vykonávané ze strany vlastníka ve smyslu ustanovení § 1175, které takovou údržbu (opravy) společných částí ve výlučném užívání koriguje požadavkem na „nezávadný stav a dobrý vzhled“, anebo vykonávané ze strany SVJ ve smyslu ustanovení ve smyslu ustanovení § 1189 ve spojení s ustanovením, které takovou údržbu (opravy) společných částí ve výlučném užívání koriguje požadavkem „zájmu všech společníků“ na nutnou a účelnou péči o dům jako funkční celek či na zachování a zlepšení společných částí domu.

V takovém případě je tedy zcela logické, že mezi SVJ a vlastníkem jednotky může lehce vzniknout spor o to, kdo je za konkrétní údržbu (opravu) společné části ve výlučném užívání odpovědný a kdo by měl hradit její náklady.

Údržba oken v bytovém domě: co hradí vlastník a co SVJ?

Pokud tedy Prohlášení vlastníka, stejně tak jako případně Stanovy SVJ, které v této otázce rovněž mlčí, neurčuje míru údržby (oprav) společných částí ve výhradním užívání a související výši příspěvků, je nezbytné vycházet z obecné premisy = za „běžnou“ údržbu (drobné opravy) společných částí domu ve výlučném užívání je odpovědný vlastník jednotky, kdežto za ostatní údržbu („nedrobné“ opravy), která již souvisí s funkčností těchto společných částí a jejich zachováním je odpovědno SVJ.

Co se rozumí „běžnou“ údržbou (případně „drobnou“ opravou), stanoví přitom celá řada předpisů. Jako vodítko lze použít například nařízení vlády nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, které sice vymezuje pojem „běžná“ údržba a „drobná“ oprava ve vztahu k bytu a jeho užívání při nájmu bytu, nicméně podpůrně lze tuto úpravu použít i ve vztahu ke společným částem domu (prostorům) ve výlučném užívání.

Obecně pak platí, že pro údržbu a opravy příslušných částí domu (prostor) je rozhodující právě charakter prováděné činnosti ve vztahu k funkci těchto částí (prostor). V tomto ohledu nemůže být přitom sporu, že ta údržba (oprava), která má zajistit například stavebně-technickou funkci prostor jakožto společné části domu, by rozhodně měla vždy jít za SVJ.

Pokud jde o ostatní údržbu (opravy), tak z výše uvedeného nařízení vlády, lze seznat dělení jak z věcného hlediska (tzn. výčtem konkrétních činností, které se považují za „běžnou“ údržbu či za „drobné“ opravy), tak z hlediska výše nákladů na jejich provedení.

Mezi „běžnou“ údržbu, kterou je obecně rozuměno udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu, je z věcného hlediska zařazeno např. malování, oprava omítek, čištění podlah, obkladů stěn apod. Mezi „drobné“ opravy pak např. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů, opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik apod. Podle výše nákladů se pak za „drobné“ opravy považují i další opravy, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 500 Kč s tím, že provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.

V této souvislosti je tedy určitě vhodné doporučit, aby obdobná kritéria „běžné“ údržby a „drobných“ oprav SVJ využilo pro přípravu vlastních pravidel pro zacházení se společnými částmi domu ve výlučném užívání a určení úhrady nákladů s tím spojených ve Stanovách SVJ.

V kontextu výše uvedeného lze pak hodnotit i výše uvedenou problematiku údržby oken, které jsou Prohlášením vlastníka jako společné části domu určeny do výlučného užívání vlastníků jednotek, ke kterým tato okna přísluší – ačkoliv v obecné rovině není pochyb, že samotné mytí oken (ať již zevnitř, tak i z venku) lze považovat za „běžnou“ údržbu, kterou obvykle provádí příslušný vlastník jednotky na vlastní náklad, předpokladem takové povinnosti vlastníka je, že okno je k takovému „běžné“ údržbě (umytí) vůbec způsobilé, tedy lze jej otvírat.

Výměna oken v bytovém domě: kdo ji zajišťuje a platí?

Celková výměna oken v bytovém domě zpravidla přesahuje rámec běžné údržby a drobných oprav. Pokud jde o společnou část domu, řeší se v rámci správy zajišťované SVJ. Před objednáním prací je proto potřeba ověřit prohlášení vlastníka, stanovy a potřebné rozhodnutí příslušného orgánu SVJ. Z těchto podkladů musí být zřejmé také financování a rozdělení nákladů.

Vlastník bytu by neměl společné okno měnit bez předchozího projednání se SVJ, a to ani tehdy, když chce vše zaplatit sám. Zásah může ovlivnit vzhled fasády i technické vlastnosti domu. Samostatně objednaná výměna navíc nezakládá automatický nárok na proplacení nákladů od SVJ.

V případě oken pevných a neotvíratelných, které z povahy věci neumožnují vlastníkovi jednotky tyto zcela udržovat, a to zejména z venku (tedy otevřít taková okna a umýt běžným předpokládaným a obvyklým způsobem), však máme za to, že už se o „běžnou“ údržbu již nejedná, neboť nelze po vlastníkovi jednotky spravedlivě požadovat, aby – v kontextu jeho povinnosti udržovat tyto části domu v rozsahu „nezávadného stavu a dobrý vzhledu“ – byl povinen provádět takovou údržbu, která předpokládá dokonce přítomnost specializovaných firem, a to sám a dokonce na vlastní náklad, který s ohledem na nezbytnou přítomnost specializované firmy již zcela bez pochyby překračuje rámec „běžnosti“ a obvyklosti.

V tomto ohledu dle našeho názoru už převládá „zájem všech spoluvlastníků“, a to nejen na nutnou a účelnou péči o dům, kterou ze zákona zajišťuje SVJ na vlastní náklad, ale i na zachování jednotného vzhledu domu, kde je dostatečně odůvodněný prostor pro SVJ takto „mimořádnou“ údržbu provést samo, a to dokonce efektivněji a ekonomičtěji (tedy zajistit umytí všech neotvíratelných oken najednou).c

Shrnutí

U oken v bytovém domě je potřeba oddělit jejich vlastnictví, odpovědnost za údržbu a způsob financování oprav. Okna v obvodových stěnách jsou zpravidla společnou částí domu, konkrétní režim je však nutné ověřit v prohlášení vlastníka a podle právní úpravy, podle níž jednotky vznikly. Běžnou údržbu a drobné opravy společných oken ve výlučném užívání zpravidla zajišťuje vlastník bytu, zatímco větší opravy a výměnu řeší SVJ v rámci správy domu. V popsaném případu jsme dospěli k názoru, že odborné mytí vnějších ploch neotevíratelných oken přesahuje běžnou údržbu a mělo by je zajistit a hradit SVJ. Nejde však o automatické pravidlo pro každý dům. Jasná úprava povinností a nákladů v dokumentech domu pomáhá podobným sporům předcházet.