eva
Dostupný právník pro SVJ a BD
Máme 2 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Jaké orgány může (či musí) zřizovat SVJ?

Společenství vlastníků jednotek funguje díky jednotlivým orgánům, jejichž existenci zčásti předepisuje zákon, ale mohou vzniknou i dobrovolně. O jaké orgány se jedná, jaké jsou mezi nimi vztahy a jaká jsou jejich práva a povinnosti? Tomu se detailně věnujeme v našem článku.

shromáždění vlastníků jednotek
7 minut čtení
6. 10. 2022

Kapitoly článku:

Povinně zřizované orgány

Podle zákona zřizuje každé společenství vlastníků povinně dva typy orgánů. Jsou jimi:

  • statutární orgán – tj. výbor nebo předseda společenství vlastníků a
  • shromáždění vlastníků.

Stanovy však mohou jít ještě dál a zřídit i jiné orgány – například kontrolní. Je třeba určit počet členů, způsob svolávání i pravomoci a rovněž si ohlídat, aby nedisponovaly pravomocemi, které náležejí ze zákona shromáždění či statutárnímu orgánu.

Dostupný právník pro SVJ a BD

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

Shromáždění, jeho členové a působnost

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech domu a pozemku. Pouze v případě, že je vlastníkem určité jednotky samo společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Může se stát, že jsou všechny bytové jednotky vlastněny jedinou osobou, pak působnost shromáždění vykonává tento vlastník.

Tip: Založení svj nebo bytového družstva a odlišnostem těchto procesů jsme se věnovali v našem článku.

Obecně platí, že aby bylo shromáždění usnášeníschopné a byla přijata rozhodnutí (ve formě usnesení), je zapotřebí přítomnost a souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. To platí ve všech záležitostech, mimo situací, ve kterých stanovy vyžadují počet hlasů vyšší (tzv. kvalifikovanou většinu, např. tři čtvrtiny hlasů všech vlastníků).

Zákon stanovuje minimální výlučnou působnost shromáždění, tj. rozhodování o následujících otázkách:

a) změna stanov,

b) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,

c) schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

e) rozhodování

  •  o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
  •  o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného

f) udělování předchozího souhlasu

  • k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
  • k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud     stanovy určí něco jiného,
  • při hlasování o uzavření smlouvy o úvěru SVJ včetně schválení výše a podmínek úvěru,
  • k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

g) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně,

h) rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Tip: Změnu stanov SVJ jsme přiblížili v našem článku na blogu.

Rozhodování per rollam

Rozhodování per rollam může být  umožněno stanovami  a lze jen doporučit mít v nich tuto možnost zakotvenou. Umožní tak hlasování v případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), nebo kdy nastanou jiné okolnosti (jako např. lockdown), kdy není shromažďování vlastníků možné. Není-li tato varianta ve stanovách uvedena, je  možné, aby svolavatel shromáždění do jednoho měsíce ode dne, na který bylo svoláno neúspěšné zasedání (tj. takové, kde se sešel jen malý počet vlastníků), navrhl hlasování per rollam.

Rozhodování mimo zasedání probíhá formou písemného vyjádření vlastníků k plnému znění návrhu rozhodnutí. Návrh vždy musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí a podklady nezbytné k posouzení návrhu, a dále také údaj o lhůtě, v níž se mají vlastníci jednotek vyjádřit.

Vlastník bytové jednotky se musí vyjádřit (včetně uvedení dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno) a připojit podpis na listině obsahující úplné znění návrhu rozhodnutí. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání společenství vlastníků je vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, pokud stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Následně statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek  výsledek rozhodování mimo zasedání písemně a případně přidá také obsah přijatého usnesení.

Statutární orgán, jeho působnost a členové

Statutárním orgánem je v drtivé většině případů výbor, neurčují-li stanovy, že je jím předseda společenství vlastníků. Počet členů výboru zákon nestanovuje, typicky existují výbory tříčlenné. Lichý počet členů SVJ výboru s ohledem na jejich hlasování lze rozhodně doporučit. Členem orgánu může být teoreticky jakákoli osoba (i právnická) bez ohledu na to, zda je či není členem společenství vlastníků. Stanovy však mohou stanovit podmínku, aby členem orgánu mohl být pouze člen společenství vlastníků. V případě potřeby lze doplnit či rozšířit další předpoklady a podmínky způsobilosti.

Do působnosti statutárního orgánu náleží vše, co stanovy, zákon či rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří orgánu jinému. Ve stanovách také mohou mít různí členové výboru stanoveny své působnosti. Platí rovněž, že člen statutárního orgánu zastupuje společenství vlastníků ve všech záležitostech.

Některá SVJ preferují naopak variantu najmout profesionálního předsedu SVJ, který je externí.

Volba členů výboru

Statutární orgán je volen a odvoláván shromážděním. Nikdo jiný tak tedy činit nemůže. Ustavení do funkce člena výboru se děje volbou.

Klesne-li počet členů pod polovinu, může se kterýkoli z vlastníků jednotek obrátit na soud s návrhem na jmenování chybějících členů. Soudem jmenovaní členové jsou pověřeni výkonem funkce pouze na omezenou dobu, a to než budou noví členové povoláni postupem určeným stanovami.

U soudu se lze domáhat jmenování výboru také v případě, že členové SVJ nejeví zájem o účast ve výboru (či o funkci předsedy SVJ). Soud pak jmenuje opatrovníka SVJ, kterým je zpravidla jmenován některý z advokátů uvedených v seznamu vedeném za tímto účelem soudem. Opatrovník nevykonává funkci statutárního orgánu v plné míře, jeho hlavním úkolem je, dle zákona usilovat o obnovení činnosti řádného statutárního orgánu.

Povinnosti výboru SVJ

Občanský zákoník ukládá statutárnímu orgánu vedle povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře i další dílčí povinnosti, a to:

  • vést seznam vlastníků,
  • svolávat zasedání shromáždění alespoň jedenkrát ročně,
  • poskytovat vlastníkům jednotek informace o společenství,
  • zajišťovat výběr příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na služby spojených s užíváním bytu,
  • provádět vyúčtování služeb,
  • ukládat dokumenty o SVJ do sbírky listin,
  • archivovat zápisy z jednání shromáždění,
  • další specifické povinnosti, které plynou statutárnímu orgánu při činnosti zajišťující správu domu a pozemku z občanského zákoníku a dalších zvláštních zákonů.

Funkční období

V případě, že stanovy o délce funkčního období nehovoří, platí, že toto období je pětileté. Po jeho uplynutí (resp. těsně před ním) funkčního období výboru je třeba zvolit výbor nový.
V praxi se setkáváme s případy, kdy se tak bohužel neděje a nové volby neprobíhají. To je však časovaná bomba, která může SVJ poškodit. Doporučujeme také pečlivě připravovat zápisy ze shromáždění a sdílet je se všemi členy.

Nečinnost členů výboru

Co lze dělat v případě, že výbor SVJ neplní nebo odmítá plnit ustanovení, která jsou uvedena ve stanovách SVJ nebo neplní či odmítá plnit úkoly jemu uložené na shromáždění vlastníků a zapsané v zápisech ze shromáždění? Typicky se lze domáhat práva vlastníků podáním žaloby k soudu. Vznikne-li nečinností výboru společenství újma, lze se domáhat u soudu taktéž náhrady škody. Vždy doporučujeme se v takové situaci spojit s advokátem.

SVJ bez výboru

Jak postupovat v případě, kdy soud nemá stanovený výbor, jsme si uvedli výše. Jak je to v takovém případě s právem podepisovat listiny? To má v takovém případě dočasně stanovený opatrovník. Není to však až tak jednoduché, opět musí zasáhnout soud. Doporučujeme takovou situaci urychleně řešit s advokátem.

Ostatní nepovinně zřizované orgány

Jako nejčastěji zřizovaný nepovinný orgán bývá orgán kontrolní. Tento může být kolektivní, pak se bude jednat o kontrolní komisi. Ta by měla být minimálně tříčlenná. Kontrolní orgán může být i jednočlenný. Pak by se jednalo např. o revizora.

Působnost a činnost všech nepovinně zřizovaných orgánů musí specifikovat stanovy.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

  • Vše zvládneme on-line
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.

Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Dostupný právník pro SVJ a BD

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

Zatím nehodnoceno

Témata článku:

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

PhDr. Helena Hoffmanová, Praha

před 2 roky

Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s Dostupným advokátem spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc si cením toho, že DostupnyAdvokat.cz mi radí s mladým duchem, tzn. zná i novoty. S touto právní službou mohu být klidná.

Kateřina Petrašová

před 2 roky

Dobrý den, dnes jsem obdržela kladné „Vyrozumění o provedeném vkladu do KN“. Chtěla bych tímto velice poděkovat za neskutečně výbornou službu absolutnímu laikovi, který má pouze jasnou představu co chce. Jednalo se o převod vlastnického práva nemovitosti z otce na dceru a syna, vč. věcného břemene – bezúplatné doživotní užívání. S takto dobře postavenou službou (zobrazit více) Dobrý den, dnes jsem obdržela kladné „Vyrozumění o provedeném vkladu do KN“. Chtěla bych tímto velice poděkovat za neskutečně výbornou službu absolutnímu laikovi, který má pouze jasnou představu co chce. Jednalo se o převod vlastnického práva nemovitosti z otce na dceru a syna, vč. věcného břemene – bezúplatné doživotní užívání. S takto dobře postavenou službou jsem se opravdu dlouho nesetkala, neskutečně jasné a rychlé jednání za přesně stanovených podmínek. Průběh celého řízení proběhl bez jediného zaváhání, ač jsme měli obavy ohledně opakovaného podáním návrhu na vklad do KN s tím, že „něco“ není v pořádku. Opravdu chválím – za 1!!! Moc děkuji a přeji Vám mnoho úspěchů ve Vašem podnikání!

Jan Kresteš

před 2 roky

Dostupného advokáta mohu jedině doporučit! Nabízel jsem místnost k podnájmu a potřeboval jsem dobře vypracovanou podnájemní smlouvu. Nejdříve jsem si stáhl z nejmenovaných webových stránek vzor podnájemní smlouvy. Vzor podnájemní smlouvy vypadal dobře, mně tam nic nechybělo. Ovšem nejsem právník a vždy se může objevit nějaký důležitý detail, který by tam mohl chybět. Obrátil jsem (zobrazit více) se tedy na Dostupného advokáta, aby mi poradil a pomohl v této věci. Stačil jeden telefonát a reakce byla rychlá. Vše za rozumnou cenu vyřízeno do tří dnů. Neměl jsem s tím tedy práci a podnájemní smlouva od dostupného advokáta byla více detailnější. Pokud tedy potřebujete právní pomoc, právní služby a nemáte tolik peněz, abyste si mohli dovolit platit drahého advokáta, Dostupný advokát je nejlepší volbou pro vás. Vřele doporučuji!


Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

pohled na lidi sedící na schůzi

Jak správně sepsat zápis ze schůze SVJ a BD

Máte na starosti důležitou funkci ve vašem společenství vlastníků jednotek nebo bytovém družstvu? Nebo potřebujete z nějakého důvodu nahlédnout do zápisu ze schůzí, či jednání orgánu?

22. 8. 2018
Bytový dům, založení SVJ, založení bytového družstva

Jak založit SVJ nebo bytové družstvo

Zakládání společenství vlastníků jednotek či bytového družstva se netýká pouze prvních majitelů bytů v nově postaveném bytovém domě. Jaké jsou další situace, kdy k tomu dochází? A jak při zakládání…

28. 7. 2022
Jak svolat členskou schůzi SVJ a BD

Jak svolat členskou schůzi SVJ a BD

Jak správně svolat členskou schůzi společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva, to si řekneme na následujících řádcích. Ostatně ne nadarmo se říká, že pořádek dělá přátele.

18. 2. 2018

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2022