Společenství vlastníků jednotek funguje díky jednotlivým orgánům, jejichž existenci zčásti předepisuje zákon, ale mohou vzniknou i dobrovolně. O jaké orgány se jedná, jaké jsou mezi nimi vztahy a jaká jsou jejich práva a povinnosti? Tomu se detailně věnujeme v našem článku.
Podle zákona zřizuje každé společenství vlastníků povinně dva typy orgánů. Jsou jimi:
Stanovy však mohou jít ještě dál a zřídit i jiné orgány – například kontrolní. Je třeba určit počet členů, způsob svolávání i pravomoci a rovněž si ohlídat, aby nedisponovaly pravomocemi, které náležejí ze zákona shromáždění či statutárnímu orgánu.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech domu a pozemku. Pouze v případě, že je vlastníkem určité jednotky samo společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Může se stát, že jsou všechny bytové jednotky vlastněny jedinou osobou, pak působnost shromáždění vykonává tento vlastník.
Tip: Založení svj nebo bytového družstva a odlišnostem těchto procesů jsme se věnovali v našem článku.
Obecně platí, že aby bylo shromáždění usnášeníschopné a byla přijata rozhodnutí (ve formě usnesení), je zapotřebí přítomnost a souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. To platí ve všech záležitostech, mimo situací, ve kterých stanovy vyžadují počet hlasů vyšší (tzv. kvalifikovanou většinu, např. tři čtvrtiny hlasů všech vlastníků).
Zákon stanovuje minimální výlučnou působnost shromáždění, tj. rozhodování o následujících otázkách:
a) změna stanov,
b) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
c) schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
e) rozhodování
f) udělování předchozího souhlasu
g) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně,
h) rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
Tip: Změnu stanov SVJ jsme přiblížili v našem článku na blogu.
Rozhodování per rollam může být umožněno stanovami a lze jen doporučit mít v nich tuto možnost zakotvenou. Umožní tak hlasování v případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), nebo kdy nastanou jiné okolnosti (jako např. lockdown), kdy není shromažďování vlastníků možné. Není-li tato varianta ve stanovách uvedena, je možné, aby svolavatel shromáždění do jednoho měsíce ode dne, na který bylo svoláno neúspěšné zasedání (tj. takové, kde se sešel jen malý počet vlastníků), navrhl hlasování per rollam.
Rozhodování mimo zasedání probíhá formou písemného vyjádření vlastníků k plnému znění návrhu rozhodnutí. Návrh vždy musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí a podklady nezbytné k posouzení návrhu, a dále také údaj o lhůtě, v níž se mají vlastníci jednotek vyjádřit.
Vlastník bytové jednotky se musí vyjádřit (včetně uvedení dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno) a připojit podpis na listině obsahující úplné znění návrhu rozhodnutí. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání společenství vlastníků je vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, pokud stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Následně statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek výsledek rozhodování mimo zasedání písemně a případně přidá také obsah přijatého usnesení.
Statutárním orgánem je v drtivé většině případů výbor, neurčují-li stanovy, že je jím předseda společenství vlastníků. Počet členů výboru zákon nestanovuje, typicky existují výbory tříčlenné. Lichý počet členů SVJ výboru s ohledem na jejich hlasování lze rozhodně doporučit. Členem orgánu může být teoreticky jakákoli osoba (i právnická) bez ohledu na to, zda je či není členem společenství vlastníků. Stanovy však mohou stanovit podmínku, aby členem orgánu mohl být pouze člen společenství vlastníků. V případě potřeby lze doplnit či rozšířit další předpoklady a podmínky způsobilosti.
Do působnosti statutárního orgánu náleží vše, co stanovy, zákon či rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří orgánu jinému. Ve stanovách také mohou mít různí členové výboru stanoveny své působnosti. Platí rovněž, že člen statutárního orgánu zastupuje společenství vlastníků ve všech záležitostech.
Některá SVJ preferují naopak variantu najmout profesionálního předsedu SVJ, který je externí.
Statutární orgán je volen a odvoláván shromážděním. Nikdo jiný tak tedy činit nemůže. Ustavení do funkce člena výboru se děje volbou.
Klesne-li počet členů pod polovinu, může se kterýkoli z vlastníků jednotek obrátit na soud s návrhem na jmenování chybějících členů. Soudem jmenovaní členové jsou pověřeni výkonem funkce pouze na omezenou dobu, a to než budou noví členové povoláni postupem určeným stanovami.
U soudu se lze domáhat jmenování výboru také v případě, že členové SVJ nejeví zájem o účast ve výboru (či o funkci předsedy SVJ). Soud pak jmenuje opatrovníka SVJ, kterým je zpravidla jmenován některý z advokátů uvedených v seznamu vedeném za tímto účelem soudem. Opatrovník nevykonává funkci statutárního orgánu v plné míře, jeho hlavním úkolem je, dle zákona usilovat o obnovení činnosti řádného statutárního orgánu.
Občanský zákoník ukládá statutárnímu orgánu vedle povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře i další dílčí povinnosti, a to:
V případě, že stanovy o délce funkčního období nehovoří, platí, že toto období je pětileté. Po jeho uplynutí (resp. těsně před ním) funkčního období výboru je třeba zvolit výbor nový.
V praxi se setkáváme s případy, kdy se tak bohužel neděje a nové volby neprobíhají. To je však časovaná bomba, která může SVJ poškodit. Doporučujeme také pečlivě připravovat zápisy ze shromáždění a sdílet je se všemi členy.
Co lze dělat v případě, že výbor SVJ neplní nebo odmítá plnit ustanovení, která jsou uvedena ve stanovách SVJ nebo neplní či odmítá plnit úkoly jemu uložené na shromáždění vlastníků a zapsané v zápisech ze shromáždění? Typicky se lze domáhat práva vlastníků podáním žaloby k soudu. Vznikne-li nečinností výboru společenství újma, lze se domáhat u soudu taktéž náhrady škody. Vždy doporučujeme se v takové situaci spojit s advokátem.
Jak postupovat v případě, kdy soud nemá stanovený výbor, jsme si uvedli výše. Jak je to v takovém případě s právem podepisovat listiny? To má v takovém případě dočasně stanovený opatrovník. Není to však až tak jednoduché, opět musí zasáhnout soud. Doporučujeme takovou situaci urychleně řešit s advokátem.
Jako nejčastěji zřizovaný nepovinný orgán bývá orgán kontrolní. Tento může být kolektivní, pak se bude jednat o kontrolní komisi. Ta by měla být minimálně tříčlenná. Kontrolní orgán může být i jednočlenný. Pak by se jednalo např. o revizora.
Působnost a činnost všech nepovinně zřizovaných orgánů musí specifikovat stanovy.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
