Běžná údržba, drobné opravy a úpravy v bytě

Rychlý přehled

U nájemního bytu platí běžnou údržbu a drobné opravy nájemce, větší závady pronajímatel. Od roku 2026 se za drobnou opravu podle výše nákladů považuje oprava do 1 500 Kč, přičemž celkový roční limit je 150 Kč za m² podlahové plochy bytu. U družstevního bytu rozhodují hlavně stanovy družstva. U bytu v osobním vlastnictví platíte opravy uvnitř bytu sami, ale zásahy do společných částí domu musíte řešit se SVJ.

Nejste si jistí, jestli má opravu platit nájemce, pronajímatel, družstvo nebo SVJ? Nechte si zkontrolovat nájemní smlouvu, stanovy družstva nebo podklady od SVJ dřív, než opravu zaplatíte nebo odsouhlasíte. U sporných situací vám pomůžeme určit, kdo má náklady nést a jak postupovat, aby z drobné opravy nevznikl zbytečný právní spor.

Běžná údržba, drobné opravy a úpravy v pronajatém bytě

Vysoké ceny nemovitostí a nevýhodné úrokové sazby hypoték ženou stále více lidí do pronájmů. Spousta lidí přitom v jednom pronajatém bytě žije klidně desítky let a chtějí, aby byt odpovídal jejich vkusu a potřebám. Proto se mnoho z nich vrhne na úpravy bytu. Tyto úpravy jsou ale značně omezeny. Přece jen je byt stále vlastnictvím jeho majitele, i když v něm nebydlí. Dobře si tedy rozmyslete, než nainstalujete akvárium se žralokem nebo štuky ve stylu Ludvíka XIV.

Úpravy v pronajatém bytě

Jedním ze základních pravidel pronájmu je, že nájemce musí pronajímateli vrátit byt v původním stavu. Co to tedy znamená? Pokud jste dostali byt vybavený kuchyňskou linkou a se zařízenou koupelnou, musíte ho takto také vrátit.

Žádné vybavení by nemělo chybět ani přebývat, tedy pokud jste se s pronajímatelem předem nedohodli. Stejně tak, pokud byl byt vymalován na bílo a byly v něm položené koberce, pak to tak musí být i při jeho odevzdávání.

Občanský zákoník ale určuje také to, co nájemník v bytě měnit může. Tím jsou opravy a drobná údržba bytu, úpravy bytu, které mají za cíl zabránit škodě a dočasné úpravy bytu, tedy např. vybavení bytu a zatlučení hřebíků pro zavěšení obrázků.

Poté je však třeba všechny dočasné úpravy vrátit do původního stavu – byt vyklidit, díry po hřebících zatmelit apod. Povolené je také všechno to, co si nájemce s majitelem bytu ustanovili v nájemní smlouvě. Případně můžete získat povolení pronajímatele k úpravám bytu i dodatečně, nejlépe opět uzavřením písemné smlouvy.

Z praxe víme, že nejvíce sporů nevzniká kvůli samotné opravě, ale kvůli tomu, že si strany předem nenapíšou, kdo ji zaplatí a co se stane při skončení nájmu. Nájemce často investuje do kuchyňské linky, podlahy nebo koupelny v dobré víře, ale při předání bytu zjistí, že pronajímatel úpravu neuznává nebo požaduje uvedení bytu do původního stavu. Proto doporučujeme mít souhlas s úpravami vždy písemně, ideálně i s dohodou o nákladech.

Jak to tedy funguje v praxi? Pan Kocián si od paní Veselé pronajal byt. V nájemní smlouvě si stanovili, že pan Kocián vybaví byt novou kuchyňskou linkou na náklady paní Veselé. To také po nastěhování udělal a kromě toho si také vyvrtal díry na zavěšení poliček. Po pěti letech se rozhodl odstěhovat. Byt vyklidil, díry po policích zatmelil a novou kuchyňskou linku nechal na místě. Tímto dodržel všechny své povinnosti.

Údržba a drobné opravy v pronajatém bytě

Drobné opravy bytu má podle občanského zákoníku na starosti nájemce. Konkrétní vymezení drobných oprav a běžné údržby stanoví nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Od 1. ledna 2026 platí, že pokud se drobná oprava posuzuje podle výše nákladů, nesmí přesáhnout 1 500 Kč za jednu opravu. Zároveň platí roční limit: jakmile součet drobných oprav v kalendářním roce přesáhne 150 Kč za m² podlahové plochy bytu, další opravy už se za drobné opravy nepovažují. Náklady na dopravu se do tohoto limitu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Do drobných oprav typicky patří například opravy vypínačů, zásuvek, zvonků, vodovodních baterií, sprch, splachovačů, částí podlah, kuchyňských linek nebo spotřebičů, pokud jsou součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele. Vždy ale záleží na tom, zda jde skutečně o běžné opotřebení související s užíváním bytu, nebo o větší závadu, kterou už musí řešit pronajímatel.

Běžná údržba, drobné opravy a úpravy v družstevním bytě

Bytová družstva jsou pozůstatkem minulé doby, ale i vracejícím se trendem. Tyto byty se přitom od bytů v osobním vlastnictví značně liší, a to i v oblasti drobných oprav a úprav. V případě družstevního bytu totiž nejste vlastníkem vy, ale bytové družstvo.

Vy pak vlastníte v tomto bytovém družstvu podíl a máte právo k pronájmu. Z tohoto důvodu jste v disponování s družstevním bytem ve srovnání s bytem v osobním vlastnictví značně omezeni.

U družstevních bytů se v praxi často chybuje v tom, že člen družstva vychází z pravidel pro vlastníky bytů. Jenže družstevní byt formálně nevlastní člen družstva, ale družstvo. Než začnete s rekonstrukcí, nestačí se proto podívat jen na stavební předpisy – zásadní jsou stanovy družstva a případné vnitřní směrnice.

Úpravy v družstevním bytě

V případě, že se chystáte na větší opravy družstevního bytu, budete potřebovat povolení družstva. Takové povolení může být přitom stanoveno ve stanovách družstva nebo si budete muset zažádat. V každém případě byste měli družstvo o rekonstrukci informovat.

Stejně tak budete u některých družstev potřebovat povolení i u úprav nevyžadující stavební povolení, například, když se rozhodnete vyměnit kuchyňskou linku nebo položit novou podlahu. Jak přistupovat k těmto úpravám by přitom mělo být popsáno ve stanovách družstva.

Stejně jako u pronajatého bytu, nebudete potřebovat souhlas při drobných opravách, které zahrnují např. pouhé opravy podlah, výměnu vypínačů a zásuvek apod.

Údržba a drobné opravy v družstevním bytě

I přesto, že jste v družstevním bytě prakticky nájemcem, neplatí u drobných oprav stejná pravidla jako u pronajatého bytu. Občanský zákoník ponechává u družstevních bytů větší prostor stanovám družstva. Právě stanovy proto obvykle určují, které opravy a údržbu hradí člen družstva a které zajišťuje družstvo. Z tohoto důvodu se mohou pravidla družstvo od družstva lišit a nelze obecně říct, jaký druh oprav a údržby je vaší povinností a co musí naopak zajišťovat družstvo.

V praxi to může fungovat třeba tak, že družstvo stanoví rozsah drobných oprav a běžné údržby tak, že za vše, kromě venkovních částí bytu a společných částí a prostor, bude zodpovídat sám člen družstva. Pokud by tedy člence družstva paní Klímové začalo téct topení, musí si opravu zařídit sama. Pokud by ale došlo k vadě na společných rozvodech tepla, má opravu na starost družstvo, i kdyby tato vada postihovala pouze paní Klímovou.

V praxi jsme také řešili zapeklitou situaci opravy dlažby na terase. Ta totiž náležela k bytu našeho klienta, ale zároveň vlastně tvořila střechu části domu. Odpovědné by mělo tedy být společenství vlastníků, jak o tom pojednává následující kapitola.

Běžná údržba, drobné opravy a úpravy v bytě v osobním vlastnictví

Pokud máte byt v osobním vlastnictví, znamená to, že jste skutečným vlastníkem. Pokud ale bydlíte v domě, který má minimálně 5 bytových jednotek a alespoň tři z nich jsou ve vlastnictví tří různých osob, znamená to, že jste také členem společenství vlastníků jednotek. I společenství vlastníků jednotek má své stanovy a také dohodu vlastníků a prohlášení vlastníka, které stanovují pravidla fungování a obvykle také pravidla pro úpravy a opravy.

Úpravy v bytě v osobním vlastnictví

Ze všech třech možností jste u bytu v osobním vlastnictví omezeni nejméně. Můžete tak provádět velké i malé úpravy, včetně stavebních prací, bez nutnosti povolení od společenství vlastníků jednotek. Záměr k rekonstrukci ale musíte SVJ nahlásit a v některých případech po vás bude SVJ chtít doložit také stavební dokumentaci. Kromě toho musíte SVJ umožnit také přístup „na stavbu“. Je to z toho důvodu, že ostatní obyvatelé bytového domu mají právo kontrolovat to, zda stavební práce nezasahují do jejich majetku (tedy i do jejich bytů) nebo do společných prostor.

Výslovný souhlas SVJ je potřeba v případě, že byste zasahovali do společných částí domu. Jejich přesné vymezení naleznete v prohlášení vlastníka. Obvykle sem ale patří rozvody vody a tepla, balkony či systém kanalizace.

V modelovém případě si chce paní Jelínková zmodernizovat kuchyň, ale neplánuje přitom zasahovat do rozvodů vody. Musí tedy pouze oznámit záměr SVJ a umožnit jim rekonstrukci kontrolovat. Zároveň si po ní SVJ vyžádá také stavební dokumentaci. Po odevzdání dokumentace může paní Jelínková začít s rekonstrukcí a nic dalšího nemusí řešit.

Údržba a drobné opravy v bytě v osobním vlastnictvím

Zodpovědnost za opravy a údržbu bytu leží na jeho majiteli. Opravy, které hradí SVJ jsou jen ty, které se týkají společných částí domu ze společného fondu oprav kam přispívají všichni jeho členové. Společné části jsou, jak už jsme uvedli, vymezeny v prohlášení vlastníka.

Plánujete rekonstrukci bytu a nejste si jistí, zda zasahujete do společných částí domu? Zkontrolujeme prohlášení vlastníka, stanovy SVJ i stavební dokumentaci a řekneme vám, zda potřebujete souhlas SVJ, nebo stačí rekonstrukci pouze oznámit. Kontaktujte nás.

Shrnutí

Pravidla pro opravy a úpravy bytu se liší podle toho, zda bydlíte v nájmu, družstevním bytě, nebo ve vlastním bytě. V nájemním bytě hradí nájemce běžnou údržbu a drobné opravy; od roku 2026 jde u oprav posuzovaných podle ceny zpravidla o opravy do 1 500 Kč, nejvýše však do ročního limitu 150 Kč za m² podlahové plochy bytu. Větší závady, například poruchy rozvodů, topení nebo vybavení, které má udržovat pronajímatel, řeší majitel bytu. U družstevního bytu je klíčové podívat se do stanov družstva, protože právě ty často určují, jaké opravy platí člen družstva a kdy potřebuje souhlas. U bytu v osobním vlastnictví má vlastník největší volnost, ale zásahy do společných částí domu, například rozvodů, balkonů nebo společných konstrukcí, musí řešit se SVJ. U větších úprav se proto vždy vyplatí mít souhlas písemně a předem si ujasnit, kdo ponese náklady.