Nová tapeta, výměna podlahy, výmalba či rekonstrukce koupelny. To vše patří do úprav bytu. Podmínky se ale značně liší v závislosti na tom, zda máte byt v pronájmu, v osobním vlastnictví nebo jde o družstevní byt. Stejně tak je to i u drobných oprav. U každého typu má jeho obyvatel jiný rozsah povinností. V případě nedodržení těchto pravidel vám přitom mohou hrozit nepříjemné následky. Raději si proto přečtěte, jak to přesně funguje.
Vysoké ceny nemovitostí a nevýhodné úrokové sazby hypoték ženou stále více lidí do pronájmů. Spousta lidí přitom v jednom pronajatém bytě žije klidně desítky let a chtějí, aby byt odpovídal jejich vkusu a potřebám. Proto se mnoho z nich vrhne na úpravy bytu. Tyto úpravy jsou ale značně omezeny. Přece jen je byt stále vlastnictvím jeho majitele, i když v něm nebydlí. Dobře si tedy rozmyslete, než nainstalujete akvárium se žralokem nebo štuky ve stylu Ludvíka XIV.
Jedním ze základních pravidel pronájmu je, že nájemce musí pronajímateli vrátit byt v původním stavu. Co to tedy znamená? Pokud jste dostali byt vybavený kuchyňskou linkou a se zařízenou koupelnou, musíte ho takto také vrátit. Žádné vybavení by nemělo chybět ani přebývat, tedy pokud jste se s pronajímatelem předem nedohodli. Stejně tak, pokud byl byt vymalován na bílo a byly v něm položené koberce, pak to tak musí být i při jeho odevzdávání.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Občanský zákoník ale určuje také to, co nájemník v bytě měnit může. Tím jsou opravy a drobná údržba bytu, úpravy bytu, které mají za cíl zabránit škodě a dočasné úpravy bytu, tedy např. vybavení bytu a zatlučení hřebíků pro zavěšení obrázků. Poté je však třeba všechny dočasné úpravy vrátit do původního stavu – byt vyklidit, díry po hřebících zatmelit apod. Povolené je také všechno to, co si nájemce s majitelem bytu ustanovili v nájemní smlouvě. Případně můžete získat povolení pronajímatele k úpravám bytu i dodatečně, nejlépe opět uzavřením písemné smlouvy.
Jak to tedy funguje v praxi? Pan Kocián si od paní Veselé pronajal byt. V nájemní smlouvě si stanovili, že pan Kocián vybaví byt novou kuchyňskou linkou na náklady paní Veselé. To také po nastěhování udělal a kromě toho si také vyvrtal díry na zavěšení poliček. Po pěti letech se rozhodl odstěhovat. Byt vyklidil, díry po policích zatmelil a novou kuchyňskou linku nechal na místě. Tímto dodržel všechny své povinnosti.
Drobné opravy bytu má na starosti jeho nájemník. Do drobných oprav se řadí např. oprava podlah, údržba spotřebičů či koupelnového vybavení nebo také opravy vypínačů, zvonku a zásuvek. Obecně se do drobných oprav řadí všechny opravy jejichž náklady nepřesahují 1 000 korun.
Náročnější a dražší opravy má pak na starost pronajímatel. Ten má totiž povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Mezi tyto opravy se řadí např. poruchy týkající se vodovodů, plynovodů či dodávek tepla a teplé vody. Stejně tak má pronajímatel povinnost nahradit rozbité zařízení bytu, které je uvedeno jako součást vybavení bytu. Nejčastěji se může jednat o sporák, pračku nebo ledničku.
Kdy se může zvyšovat nájemné? Odpověď naleznete v našem článku.
Bytová družstva jsou pozůstatkem minulé doby, ale i vracejícím se trendem. Tyto byty se přitom od bytů v osobním vlastnictví značně liší, a to i v oblasti drobných oprav a úprav. V případě družstevního bytu totiž nejste vlastníkem vy, ale bytové družstvo. Vy pak vlastníte v tomto bytovém družstvu podíl a máte právo k pronájmu. Z tohoto důvodu jste v disponování s družstevním bytem ve srovnání s bytem v osobním vlastnictví značně omezeni.
Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví rozebíráme v našem dalším článku.
V případě, že se chystáte na větší opravy družstevního bytu, budete potřebovat povolení družstva. Takové povolení může být přitom stanoveno ve stanovách družstva nebo si budete muset zažádat. V každém případě byste měli družstvo o rekonstrukci informovat. Také je potřeba počítat s tím, že v případě úprav žádajících si stavební povolení, bude o stavební povolení žádat místo vás družstvo, jelikož je oficiálním vlastníkem bytu.
Máte problém získat od družstva povolení k rekonstrukci, ale domníváte se, že jste v právu? Domluvte se s námi na zastupování na shromáždění členů bytového družstva.
Stejně tak budete u některých družstev potřebovat povolení i u úprav nevyžadující stavební povolení, například, když se rozhodnete vyměnit kuchyňskou linku nebo položit novou podlahu. Jak přistupovat k těmto úpravám by přitom mělo být popsáno ve stanovách družstva.
Stejně jako u pronajatého bytu, nebudete potřebovat souhlas při drobných opravách, které zahrnují např. pouhé opravy podlah, výměnu vypínačů a zásuvek apod.
I přesto, že jste v družstevním bytě prakticky nájemcem, neplatí u drobných oprav stejná pravidla jako u pronajatého bytu. NOZ totiž stanovuje, že rozsah drobných oprav a běžné údržby si družstvo stanovuje samo ve svých stanovách. Z tohoto důvodu se mohou pravidla družstvo od družstva lišit a nelze obecně říct, jaký druh oprav a údržby je vaší povinností a co musí naopak zajišťovat družstvo.
V praxi to může fungovat třeba tak, že družstvo stanoví rozsah drobných oprav a běžné údržby tak, že za vše, kromě venkovních částí bytu a společných částí a prostor, bude zodpovídat sám člen družstva. Pokud by tedy člence družstva paní Klímové začalo téct topení, musí si opravu zařídit sama. Pokud by ale došlo k vadě na společných rozvodech tepla, má opravu na starost družstvo, i kdyby tato vada postihovala pouze paní Klímovou.
V praxi jsme také řešili zapeklitou situaci opravy dlažby na terase. Ta totiž náležela k bytu našeho klienta, ale zároveň vlastně tvořila střechu části domu. Odpovědné by mělo tedy být společenství vlastníků, jak o tom pojednává následující kapitola.
Pokud máte byt v osobním vlastnictví, znamená to, že jste skutečným vlastníkem. Pokud ale bydlíte v domě, který má minimálně 5 bytových jednotek a alespoň tři z nich jsou ve vlastnictví tří různých osob, znamená to, že jste také členem společenství vlastníků jednotek. I společenství vlastníků jednotek má své stanovy a také dohodu vlastníků a prohlášení vlastníka, které stanovují pravidla fungování a obvykle také pravidla pro úpravy a opravy.
Ze všech třech možností jste u bytu v osobním vlastnictví omezeni nejméně. Můžete tak provádět velké i malé úpravy, včetně stavebních prací, bez nutnosti povolení od společenství vlastníků jednotek. Záměr k rekonstrukci ale musíte SVJ nahlásit a v některých případech po vás bude SVJ chtít doložit také stavební dokumentaci. Kromě toho musíte SVJ umožnit také přístup „na stavbu“. Je to z toho důvodu, že ostatní obyvatelé bytového domu mají právo kontrolovat to, zda stavební práce nezasahují do jejich majetku (tedy i do jejich bytů) nebo do společných prostor.
Chcete si koupit byt? Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Výslovný souhlas SVJ je potřeba v případě, že byste zasahovali do společných částí domu. Jejich přesné vymezení naleznete v prohlášení vlastníka. Obvykle sem ale patří rozvody vody a tepla, balkony či systém kanalizace.
V modelovém případě si chce paní Jelínková zmodernizovat kuchyň, ale neplánuje přitom zasahovat do rozvodů vody. Musí tedy pouze oznámit záměr SVJ a umožnit jim rekonstrukci kontrolovat. Zároveň si po ní SVJ vyžádá také stavební dokumentaci. Po odevzdání dokumentace může paní Jelínková začít s rekonstrukcí a nic dalšího nemusí řešit.
Zodpovědnost za opravy a údržbu bytu leží na jeho majiteli. Opravy, které hradí SVJ jsou jen ty, které se týkají společných částí domu ze společného fondu oprav kam přispívají všichni jeho členové. Společné části jsou, jak už jsme uvedli, vymezeny v prohlášení vlastníka.
Míra úprav a odpovědnosti za opravy se liší podle typu bydlení – jiná pravidla platí pro nájemní byt, jiná pro družstevní a jiná pro byt v osobním vlastnictví.
V nájemním bytě smí nájemce provádět jen drobné úpravy (např. zatlučení hřebíků), které musí po skončení nájmu uvést do původního stavu. Drobné opravy do 1 000 Kč hradí nájemce, větší poruchy (např. topení, vodovod) řeší pronajímatel. Větší úpravy jsou možné jen se souhlasem majitele.
V družstevním bytě nejste vlastníkem, ale nájemcem s podílem. Větší úpravy (výměna kuchyně, rekonstrukce) vyžadují souhlas družstva. U drobných oprav se pravidla liší podle stanov – družstvo může určit, co hradí člen a co družstvo.
V bytě v osobním vlastnictví má vlastník největší svobodu. Rekonstrukce může provádět bez souhlasu, ale musí je nahlásit SVJ a umožnit kontrolu. Zásahy do společných částí domu (např. rozvody, balkony) už vyžadují souhlas SVJ. Vlastník odpovídá za všechny opravy uvnitř bytu, SVJ za společné prostory.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
