Jste majitelem pozemku a potřebujete jej rozdělit? Máte na to právo, ale musíte současně právo respektovat. Pozemky mají svůj určený účel a zákon stanoví postup pro jejich rozdělení. Jakým způsobem postupovat?
Jste majitelem pozemku a potřebujete jej rozdělit? Máte na to právo, ale musíte současně právo respektovat. Pozemky mají svůj určený účel a zákon stanoví postup pro jejich rozdělení. Jakým způsobem postupovat?
Pozemek lze rozdělit jen na základě povolení stavebního úřadu.
Podává se žádost o povolení dělení nebo scelování pozemků.
K žádosti je nutný geometrický plán a situace v katastrální mapě.
Dělení musí být v souladu s územním plánem a zajistit přístup ke všem pozemkům.
Změna se následně zapisuje do katastru nemovitostí.
Pokud řešíte dělení pozemku kvůli prodeji nebo výstavbě, vyplatí se si postup předem zkontrolovat – náš advokát vám ověří, zda je dělení vůbec možné.
Není pozemek jako pozemek. Jednotlivé pozemky mají stanovený svůj účel. Řadu podstatných informací o pozemku získáte v katastru nemovitostí (především výměru, vlastníka, parcelní čísla, věcná břemena apod.). Katastr stanovuje také takzvaný typ pozemku. Pro podstatnou informaci o jeho účelu a způsobu využití musíte zamířit do územního plánu obce.
Pozemky se podle svého druhu člení následovně:
V územním plánu může být ale pro konkrétní pozemek stanoven specifický účel, například pozemek vedený v katastru jako zahrada, může mít v územním plánu stanoven účel sportoviště. Obec takto vymezuje typicky obytné zóny, průmyslové zóny, případně vytipuje pozemky pro výstavbu takových zón.
Možnost výstavby je omezena na pozemky, které jsou v tomto plánu označeny jako vhodné pro stavební účely, bez ohledu na druh pozemku. Pokud jde ale například o pozemek, který je zapsán jako orná půda a chcete na něm stavět, pak musí nejprve být vyňat ze zemědělského fondu a k tomu potřebujete souhlas orgánu, který ochraňuje zemědělskou půdu.
V praxi často vidíme, že vlastníci chtějí rozdělit pozemek, který podle územního plánu není určen k výstavbě. V takovém případě stavební úřad dělení nepovolí.
Není-li vámi vlastněný pozemek určený pro výstavbu, máte také možnost požádat místní samosprávu, aby přezkoumala územní plán a zvážila jeho změnu ve váš prospěch.
Územní plán obce najdete na jejích webových stránkách.
Postup dělení pozemku upravuje stavební zákon a dále pak zákon o katastru nemovitostí.
Postaráme se o vše potřebné. Ohlídat si všechny právní náležitosti při koupi nebo prodeji pozemku není zrovna jednoduchý úkol. Přitom stačí i malá chyba a je zaděláno na pořádný průšvih. Neriskujte čas, peníze ani své budoucí bydlení. Raději přenechte starost o právní náležitosti nám a věnujte se příjemnějším věcem.
Rozdělit pozemek bez povolení stavebního úřadu je obvykle nemožné. Vlastník pozemku musí podat žádost o povolení záměru dělení pozemku u příslušného stavebního úřadu. Je-li spoluvlastníků více, je třeba, aby se na rozdělení pozemku shodli, nestačí tedy, aby žádost podepsal jen jeden z nich či nadpoloviční většina.
Žádost může podle stavebního zákona podat také oprávněná osoba, a to za účelem uplatňování předkupního práva pro veřejně prospěšné stavby.
Žádost musí být podána na speciálním formuláři. Součástí žádosti jsou podklady potřebné pro posouzení záměru, stanoviska dotčených orgánů jsou v novém systému zpravidla zajišťována v rámci řízení stavebním úřadem (orgány ochrany životního prostředí, ochrany přírody a krajiny, ochrany vod, ochrany zemědělského půdního fondu, ochrany nerostných surovin, památkové péče a dopravy).
Pro povolení záměru dělení nebo scelování pozemku se platí správní poplatek ve výši 1 000 Kč. Aktuální formulář žádosti o povolení dělení nebo scelování pozemků je vhodné ověřit na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj nebo příslušného stavebního úřadu.
Stavební úřad v řízení posoudí záměr dělení pozemku z hlediska souladu s územně plánovací dokumentací a veřejnými zájmy a následně rozhodne o jeho povolení. Pokud jej vydá, stanoví v něm podmínky pro nové rozdělení pozemků.
Je zde uvedeno katastrální území, parcelní čísla a druh pozemků podle katastru nemovitostí, jichž se dělení týká, a současně i určení nových hranic pozemků a přístup k pozemkům z veřejné komunikace.
Tip: Prodej nebo koupě pozemku už dávno není záležitostí pár tisíc korun. Hodnoty pozemků dnes šplhají do řádu milionů. Proto je prodeji i koupi nutné věnovat dostatek pozornosti a nepodceňovat bezpečnost při jednotlivých právních krocích. V dnešním článku se budeme věnovat právě postupu, který každého prodávajícího či kupujícího čeká.
Jestliže jsou podmínky pro dělení nebo scelování pozemků dány územním plánem, regulačním plánem nebo rozhodnutím podle jiného právního předpisu, může být vydání povolení dělení nebo scelování pozemků prvním úkonem stavebního úřadu v řízení.
Vlastník pozemku si musí nechat zhotovit takzvaný geometrický plán. Ten je výsledkem činnosti geodeta a stává se součástí listin, na jejichž základě se uskutečňuje zápis do katastru nemovitostí.
Nejčastější chybou je, že si vlastník nechá vypracovat geometrický plán ještě před ověřením, zda je dělení vůbec možné. Vyplatí se proto nejprve konzultace s advokátem.
Využívá se mimo jiné pro zpřesnění hranic pozemku, zanesení stavby do katastru nemovitostí, rozdělení pozemku nebo zápisu věcného břemene.
Geometrický plán obsahuje:
Vyhotovený geometrický plán poté musí být ověřen osobou s úředním oprávněním pro ověřování výsledků zeměměřických činností, že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným právním předpisům. Seznam takových osob uvádějí webové stránky Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
Tip: Přečtete si více o dělení pozemku a dalších méně častých smlouvách k nemovitostem v našem dalším článku.
Jakmile má vlastník pozemku k dispozici pravomocné povolení dělení nebo scelování pozemků a geometrický plán, může přistoupit k zápisu změn do katastru nemovitostí.
Zápis změn do katastru se provede na základě příslušných listin a formulářů podle povahy zapisované změny.
Katastrální úřad přezkoumá, zda došlo k platnému rozdělení, tedy byl udělen souhlas stavebního úřadu. V případě, že tento souhlas stavebního úřadu udělen nebyl, katastrální úřad návrh na vklad zamítne.
Tip: Máte v ruce kupní smlouvu, ale stále nejste vlastníkem. Před sebou máte podání návrhu na vklad nemovitosti do katastru. Běžné vklady vlastnického práva či věcného břemene nebývají zdánlivě nikterak záludné, ale je zde několik základních pravidel, které byste měli znát, aby se vše obešlo bez komplikací. V našem článku je podrobně rozebereme.
Pokud je záměrem vlastníka pozemku věnovat či prodat jej, nabízí se mu ještě jedna varianta postupu. Může totiž vyčkat až do doby, kdy bude nový pozemek převeden na někoho jiného.
V takovém případě požádá o zápis nových pozemků na základě oznámení vlastníka, které bude doprovázeno geometrickým plánem a souhlasem stavebního úřadu s využitím formuláře „Ohlášení změny údajů o pozemku pro katastr nemovitostí“, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Z právního hlediska zde nejde o zápis práva, ale o zápis jiných údajů, který nepodléhá správnímu poplatku.
Tímto způsobem budou nové pozemky rovněž zapsány do katastru nemovitostí a teprve poté může vlastník pozemku řešit smlouvy o převodu pozemku nebo zástavní smlouvy.
Tip: Darovanému koni na zuby nekoukej! Pokud ale místo koně budete chtít darovat pozemek nebo budete na straně obdarovaného, určitě si vše pečlivě pohlídejte. Písemná darovací smlouva, která je k bezúplatnému převodu vlastnického práva k pozemku nezbytná, totiž musí obsahovat všechny zákonné náležitosti, aby pak převod vlastnictví posvětil i katastrální úřad. Opomenout nějaký ten zoubek by vás v tomto případě mohlo zbytečně mrzet.
Dělení pozemku na dvě parcely je možné pouze na základě povolení záměru stavebního úřadu, které se vydává v řízení o povolení dělení nebo scelování pozemků podle stavebního zákona. Klíčové je, aby byl záměr v souladu s územním plánem a aby ke všem nově vzniklým pozemkům byl zajištěn přístup z veřejné komunikace. K žádosti je nutné doložit zejména geometrický plán a situaci v katastrální mapě. Po získání pravomocného povolení se změna zapisuje do katastru nemovitostí na základě příslušných listin. Pokud některá z těchto podmínek není splněna, stavební úřad dělení nepovolí nebo katastrální úřad zápis neprovede.
Žádost podávají vlastníci všech dotčených pozemků, případně jeden z nich s doložením souhlasu ostatních vlastníků.
K žádosti se nepřikládá projektová dokumentace, ale celková situace v měřítku katastrální mapy se zakreslením dělení a vyznačením přístupu ke všem pozemkům.
Ano. Každý nově vzniklý pozemek musí mít zajištěn přímý přístup z veřejné komunikace, případně jiným právně zajištěným způsobem (např. přes jiný pozemek).
Ne. Pokud žádost podává jen jeden z vlastníků, musí doložit souhlas ostatních vlastníků dotčených pozemků.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
