marek
Koupě nebo prodej nemovitosti
Máme 3 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Prodej stavebního pozemku – jak to udělat správně?

Prodej nebo koupě pozemku už dávno není záležitostí pár tisíc korun. Hodnoty pozemků dnes šplhají do řádu milionů. Proto je prodeji i koupi nutné věnovat dostatek pozornosti a nepodceňovat bezpečnost při jednotlivých právních krocích. V dnešním článku se budeme věnovat právě postupu, který každého prodávajícího či kupujícího čeká.

Prodej pozemku – letecký pohled na parcely
11 minut čtení
12. 7. 2021

Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Kapitoly článku

Kdy při prodeji stavebního pozemku platí předkupní právo?

Ještě než dojde k samotnému zahájení prodeje, měl by si vlastník pozemku ověřit, zda v jeho případě neplatí tzv. předkupní právo. To sice bylo obecně k 1. červenci 2020 zrušeno, právě pozemky však představují jednu z výjimek. Jedná se ovšem pouze o takové případy, kdy na pozemku stojí cizí stavba, tedy kdy má každá z nemovitostí (pozemek a dům) jiného majitele.

Stále ještě takové případy existují, protože římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě, tedy stavba je součástí pozemku) obnovil občanský zákoník až v roce 2014. Do této doby se mohlo běžně stávat, že pozemek a na něm umístěná stavba byly dva samostatné objekty, z nichž každý měl a v některých případech stále má jiného vlastníka.

Předkupní právo stanovuje, že pokud se v takovém režimu jeden z vlastníků rozhodne pro prodej, má povinnost nemovitost nejprve nabídnout k prodeji vlastníkovi druhého objektu. Tím by mělo předkupní právo napomoci k postupnému scelení všech pozemků a na nich postavených budov. Předkupnímu právu a jeho zrušení jsme se blíže věnovali v jednom z našich předchozích článků.

Tip: Řešíte darování pozemku? Přečtěte si jeden z našich předchozích článků.

Nezapomeňte zkontrolovat právo stavby

Už jsme zmínili zásadu superficies solo cedit, která opětovně platí od roku 2014. Podle tohoto principu je stavba vždy součástí pozemku. Přesto však existuje výjimka, kdy zásada o sjednocení pozemků a staveb tak docela neplatí. Je jí tzv. právo stavby, které umožňuje postavit stavbu na cizím pozemku.

Právo stavby je předmětem vlastnického práva a musí být zapsáno do katastru nemovitostí. Právo lze získat například na základě smlouvy nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Poté může být dále převáděno, děděno nebo použito pro účely zástavního práva.

Prodávající by měl vědět, o jaký typ pozemku se jedná

Pozemek, orná půda, parcela, stavební pozemek, zahrada… To všechno jsou pojmy, se kterými se v souvislosti s katastrálním označením můžeme setkat. Co přesně znamenají a jak mohou ovlivnit budoucí využití?

Na první pohled dva stejné pozemky, hodnoty však mohou být diametrálně odlišné. Důvodů může být mnoho. Typ pozemku je však jedním z těch nejvýznamnějších. Typ je uveden v katastru nemovitostí, ohledně informace o funkčním využití je třeba nahlédnout do územního plánu. Tam se dočtete, zda je pozemek určen ke stavbě rodinného domu. Právě tato proměnná poté výrazně ovlivňuje budoucí cenu. Je to naprosto logické – kupujících bez ambice stavět dům nebo alespoň rekreační objekt mnoho nenajdete. V některých případech je nutné vyřešit například vyjmutí půdy ze zemědělského fondu.

Při čtení v katastru nemovitostí a územním plánu je také třeba rozlišovat pozemek od parcely. Nejedná se totiž o synonymum, ač si to mnozí myslí. Pozemek je jasně definovaný a ohraničený povrch. Ohraničením se v tomto případě nerozumí oplocení, ale spíše rozsah vlastnických práv, působnost územního rozhodnutí apod. Parcela je poté konkrétní část pozemku, která je jasně vyčleněná v katastrální mapě a disponuje parcelním číslem. Na jednom pozemku tedy může být i několik parcel.

Tip: Povolení a souhlasy potřebné ke stavbě na pozemku jsme rozebrali v jednom z předchozích článků.

Jak je to s prodejem obecních pozemků?

Odkoupení obecního pozemku má hned několik výhod. Prodejem stavebního pozemku dává obec najevo, že si přeje, aby byl zastavěn a neměla by bránit ve vydání stavebního povolení. Výhodou bývá i nízká cena, která je často odůvodňována záměrem podpořit mladé rodiny při pořizování vlastního bydlení. Samozřejmě se ale i tento prodej může zkomplikovat, nevýhodou bývá, že je obec více svázaná vnitřními pravidly než soukromý prodávající.

Dostupný advokát radí: „Dejte si pozor na neformální sliby obce ohledně převedení zemědělských pozemků do režimu stavebních pozemků se změnou územního plánu. Nejde o závazný slib a může se snadno změnit, například s volbou nového vedení obce. Mohlo by se vám tak stát, že zahrada s cenou stavebního pozemku zůstane prostorem, na kterém nemůžete stavět.“

Postup při prodeji obecního pozemku

  • Dle zákona musí být záměr prodeje obecního pozemku zveřejněn na úřední desce po dobu 15 dnů.
  • Po uplynutí lhůty může prodej schválit zastupitelstvo. Aby nebylo schválení možné napadnout, zastupitelstvo musí být řádně svoláno a musí být přístupné veřejnosti.
  • Starosta nebo místostarosta může následně podepsat kupní smlouvu pozemku, která by měla obsahovat doložku o tom, že záměr prodeje byl řádně oznámen a schválen zastupitelstvem.
  • Povinnosti oznámení na úřední desce a schválení zastupitelstvem podléhá například i smlouva o budoucí smlouvě kupní a všechny další dokumenty spojené se záměrem prodat pozemek.

Tip: Pro jistotu platnosti kupní smlouvy doporučujeme zúčastnit se jednání zastupitelstva, abyste měli jistotu, že vše proběhlo řádně.

Výše popsaný způsob prodeje obecního pozemku má logicky často nevýhodu ve velkém množství zájemců. Můžete tak sami podat písemnou žádost na radu obce se zájmem o koupi pozemku, který na úřední desce ještě nevisí. Pokud rada vaši žádost schválí, následuje stejný postup jako v předchozím případě (jen s uvedením kupujícího). Počítejte s tím, že zasedání zastupitelstva probíhá přibližně jednou za tři měsíce, proto se proces prodeje pozemku může protáhnout.

Dům nově postavený po prodeji stavebního pozemku
Dům nově postavený po prodeji stavebního pozemku

Pozemková služebnost dokáže pořádně potrápit

Údaje na katastru nemovitostí je třeba před uskutečněním prodeje projít opravdu pečlivě. U mnoha našich klientů jsme jen díky kontrole kupní smlouvy a porovnání údajů s katastrem nemovitostí odhalili několik nedostatků, které by mohly celý prodej nebo následné užívání pozemku zhatit.

Vždy je vhodné zkontrolovat přesnou rozlohu a umístění pozemku. Ne vždy totiž ploty kopírují reálné hranice parcel. Jaké je pak překvapení, když zjistíte, že část oplocené parcely vůbec nepatří vám, ale obci nebo některému ze sousedů.

V katastru nemovitostí najdete i veškeré pozemkové služebnosti. Kromě těch standardních, mezi které patří služebnost inženýrské sítě (pro plynárny, vodárny apod.), tam můžete najít i břemena obce nebo vašich sousedů. Může to být právo užívat část pozemku jako příjezdovou cestu. Už jsme se ovšem setkali i s případem, kdy bylo ve prospěch sousedů zapsáno i právo na průchod stáda ovcí.

Koupě nebo prodej stavebního pozemku? Postaráme se o vše potřebné

Ohlídat si všechny právní náležitosti při koupi nebo prodeji pozemku není zrovna jednoduchý úkol. Přitom stačí i malá chyba a je zaděláno na pořádný průšvih. Neriskujte čas, peníze ani své budoucí bydlení. Raději přenechte starost o právní náležitosti nám a věnujte se příjemnějším věcem.

Chci pomoct s převodem pozemku

Kupujete pozemek? Ověřujte, ověřujte a ještě jednou ověřujte

Ačkoli typ pozemku, jeho správný popis nebo kontrolu velikosti a pozemkových služebností má na starost spíše prodávající, každý potenciální kupující by si měl všechny informace ověřit. Z katastru nemovitostí můžete získat list vlastnictví (jde to online, nebo osobně na úřadě), ve kterém najdete informace o majitelích, věcných břemenech nebo zástavách. Ověřte si především:

  • vlastníka pozemku (kontrolujte, zda jednáte s opravdovým majitelem a zda pozemek nevlastní více lidí, kteří by všichni museli s prodejem souhlasit – problémem může být i společné jmění manželů),
  • věcná břemena,
  • exekuce,
  • zástavní a předkupní práva.

Jedině pokud provedete důkladnou kontrolu, budete mít jistotu, že se skutečně jedná o deklarovaný typ pozemku a že na vás později nebudou čekat jiná nepříjemná překvapení.

Nejen pokud kupujete pozemek bez vybudovaných sítí, ale také ve všech ostatních případech se bude hodit i návštěva stavebního úřadu, kde vám na požádání předloží regulační plány.  Díky tomu zjistíte, jestli se pozemek nenachází v záplavové nebo chráněné oblasti, jak velký dům můžete začít stavět a také co se plánuje v okolí za výstavbu. Získáte tak jistotu, že se mezi vás a výstavbu domu nepostaví žádné překážky.

Kromě všech výše zmíněných údajů by vás mělo zajímat i to, jak se na svůj budoucí pozemek dostanete. Ideálním řešením je vlastní přístup z veřejné komunikace. Horší je to v případě, kdy musíte procházet a projíždět přes cizí pozemek. To už je nutné ošetřit dalšími věcnými břemeny. Zjistěte si, jestli už je věcné břemeno chůze zřízené, případně trvejte na jeho zřízení ještě před samotnou koupí.

Rezervační a kupní smlouva na pozemek jsou základ

Pokud znáte typ pozemku a jsou vám známé i všechny podrobnosti uvedené v katastru nemovitostí, můžete zahájit samotný převod pozemku. Tady už se postupuje téměř stejně jako v případě domu či bytu.

Při prodeji nesmí chybět standardní kupní a nejlépe i rezervační smlouva. Ta chrání prodávajícího i kupujícího před jakýmikoli podvody, které by mohly vyjít pořádně draho.

Rezervační smlouva ošetřuje práva a povinnosti prodávajícího i kupujícího ještě před uskutečněním prodeje. A oběma stranám v případě porušení podmínek zajišťuje finanční kompenzaci nákladů i času.

Kupní smlouva poté ošetřuje samotný prodej. Tady je potřeba počítat s drobnými odlišnostmi oproti prodeji bytu nebo domu. Kupní smlouva na pozemek je vzhledem k povaze nemovitosti mírně odlišná. A její přesné znění ovlivňuje i účel, za kterým je pozemek pořizován. Proto určitě nedoporučujeme stahovat z internetu bezplatné vzory, které jsou vždy pouze obecné a neúplné, případně připravené na míru pro zcela odlišný pozemek.

Koupě nemovitosti a její financování

Zatímco na prodávajícího čeká zjišťování veškerých potřebných informací o nemovitosti, které je potřeba vzít při prodeji v potaz, nebo příprava smluv, kupující by měl včas vyřešit financování nemovitosti. Budete koupi pozemku financovat z vlastních zdrojů, nebo bude nutné žádat o hypoteční úvěr. V takovém případě je třeba včas vyřešit poskytnutí úvěru. Mějte jen na paměti, že hypoteční úvěr je možné čerpat zpravidla opravdu pouze na stavební pozemek a ještě před vyřízením je třeba zvážit, jestli budete rovnou čerpat úvěr i na výstavbu domu, nebo zatím jen samostatně na pozemek.

Pokud si vyberete první variantu, je nutné už při žádosti o hypotéku předložit kromě kupní smlouvy k pozemku i projektovou dokumentaci obsahující informace o plánované výstavbě domu. V každém případě se zřizuje zástavní právo ve prospěch banky, které ošetřuje smlouva podepsaná mezi prodávajícím a samotnou bankou.

Advokátní úschova při prodeji stavebního pozemku chrání před podvody

Pozemek je nemovitost jako každá jiná. Proto ani u prodeje pozemku nedoporučujeme vynechat advokátní či jinou úschovu peněz. Ta spočívá v převedení všech prostředků (rezervačního poplatku i zbývající hodnoty kupní ceny) na bezpečný a oddělený účet, který je ve správě advokáta, notáře či banky (záleží na typu úschovy). Tím je chráněn prodávající i kupující, protože nikdo v jednu chvíli nedisponuje vlastnickými právy ani všemi finančními prostředky.

Jakmile jsou veškeré finance v úschově, je možné podat návrh na zápis do katastru nemovitostí. Až po převedení vlastnických práv jsou peníze z úschovy uvolněny a odeslány na účet prodávajícího.

Nejen této problematice jsme se blíže věnovali v článku o prodeji bytu.

Převod pozemku a daňové povinnosti

Posledním bodem, který bychom měli zmínit, jsou daňové povinnosti, které následují po samotném převodu vlastnických práv.

Dobrou zprávou je zrušení daně z nabytí nemovitosti. Daň činila 4 % z kupní ceny a hradil ji vždy kupující. Od roku 2020 už se však touto daní zabývat nemusíte, protože došlo k jejímu úplnému zrušení (rozhodným dnem se stal 31. březen 2020).

Prodávající platí daň z příjmu z prodeje pozemku

Další, tentokrát už ovšem platnou daní, která se týká prodávajícího, je daň z prodeje pozemku či nemovitých věcí. Jedná se vlastně o daň  z příjmu. Sazba činí 15 %,  vypočítává se však ze zisku, nikoli z prodejní ceny. Zisk je rozdílem pořizovací a prodejní ceny nemovitosti. Daň se zahrne do standardního daňového přiznání daně z příjmu. Řada prodávajících ovšem bývá od platby této daně osvobozena. Které výjimky rozeznáváme při prodeji pozemku?

  • Prodávající byl vlastníkem minimálně 5 let (pokud prodávající zdědil pozemek v přímé linii, není nutné čekat na uplynutí pětileté lhůty), nebo
  • prodávající využije utržené peníze na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku. Uspokojením potřeby se rozumí nejen koupě bytu, domu nebo pozemku, ale také rekonstrukce.

Prodej pozemku a DPH

Pokud je prodávající plátcem DPH a předmětem prodeje je stavební parcela, je třeba počítat ještě s úhradou daně z přidané hodnoty ve výši 21 % ceny nemovitosti. Od roku 2016 se totiž do zákona o DPH opětovně vrátila i definice pozemku.

DPH z prodeje pozemku se neplatí v následujících případech:

  • Prodávající není plátcem DPH.
  • Předmětem prodeje není pozemek určený k výstavbě (stavební pozemek).

Na kupujícího čeká daň z nemovitosti

Další daň by měla zajímat všechny kupující. Jedná se o daň z nemovitosti a platí ji jednou ročně každý majitel nemovitosti. Noví majitelé se musí k platbě daně přihlásit podáním daňového přiznání, a to do 31. ledna téhož roku, za který se daň platí. Plátcem je osoba, která nemovitost k 31. lednu vlastní. V dalších letech už není nutné opakovaně podávat daňové přiznání, jen je třeba uhradit samotnou daň. Úřad vás sám k platbě vyzve.

S prodeji pozemků a celkově nemovitostmi máme dlouholeté zkušenosti

Chystáte se na prodej či koupi pozemku? Postaráme se o to, aby po právní stránce proběhlo vše v naprostém pořádku. Naši advokáti s dlouholetými zkušenostmi zajistí přípravu všech dokumentů, bezpečné uložení peněz i další potřebné náležitosti.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 490 Kč.

  • Vše zvládneme online
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů
Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 5500 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 2 krát

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

Ing. Jana Filipová, Praha

před 10 měsíci

Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká.

Filip Zufan, Praha

před 1 rokem

Rychlé a smysluplné jednání! Dokumenty byly připraveny v profesionální kvalitě a během krátké doby, služby Dostupného advokáta mohu jen doporučit, cena adekvátní.

Jan Kresteš

před 9 měsíci

Dostupného advokáta mohu jedině doporučit! Nabízel jsem místnost k podnájmu a potřeboval jsem dobře vypracovanou podnájemní smlouvu. Nejdříve jsem si stáhl z nejmenovaných webových stránek vzor podnájemní smlouvy. Vzor podnájemní smlouvy vypadal dobře, mně tam nic nechybělo. Ovšem nejsem právník a vždy se může objevit nějaký důležitý detail, který by tam mohl chybět. Obrátil jsem se tedy na Dostupného advokáta, aby mi poradil a pomohl v této věci. Stačil jeden telefonát a reakce byla rychlá. Vše za rozumnou cenu vyřízeno do tří dnů. Neměl jsem s tím tedy práci a podnájemní smlouva od dostupného advokáta byla více detailnější. Pokud tedy potřebujete právní pomoc, právní služby a nemáte tolik peněz, abyste si mohli dovolit platit drahého advokáta, Dostupný advokát je nejlepší volbou pro vás. Vřele doporučuji!


Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

New apartment building

Prodej bytu – praktické tipy z praxe

Prodej bytu je pro mnoho z nás obchodem, který uskutečníme opravdu jen jednou za život. Určitě tak nechceme riskovat nepříjemnosti, které by mohly vyplynout z chybně zpracované kupní smlouvy či…

3. 7. 2021
Podepisování smlouvy při prodeji domu

Prodej domu — na co si dát pozor

Prodej rodinného domu je procesem, který zahrnuje celou řadu právních úkonů. I drobná chyba vás přitom může připravit o hodně — v lepším případě bude stát mnoho času, v tom…

5. 7. 2021
mapa-da-blog.jpg

Na co si dát pozor při uzavírání kupní smlouvy na pozemek?

Když kupujete pozemek, je potřeba zaměřit se na trochu jiné věci než při koupi domu nebo bytu. Záleží samozřejmě na účelu takové koupě. Jinak budeme přistupovat ke koupi lesa, jinak…

13. 7. 2017

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2021