Koupě nebo prodej nemovitosti
Máme 3 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Prodej pozemku — jak to udělat správně

Prodej pozemku už dávno není záležitostí pár tisíc korun. Hodnoty pozemků dnes šplhají do řádu milionů. Proto je prodeji pozemku nutné věnovat dostatek pozornosti a nepodceňovat bezpečnost při jednotlivých právních krocích. V dnešním článku se budeme věnovat právě postupu, který každého prodejce čeká.
Prodej pozemku – letecký pohled na parcely
10 minut čtení
8. 9. 2020
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Předkupní právo

Ještě než dojde k samotnému zahájení prodeje, měl by si vlastník pozemku ověřit, zda v jeho případě neplatí tzv. předkupní právo. To sice bylo k 1. červenci zrušeno, právě pozemky však představují jednu z výjimek. Jedná se ovšem pouze o takové případy, kdy na pozemku stojí cizí stavba, tedy kdy má každá z nemovitostí (pozemek a dům) jiného majitele.

Stále ještě takové případy existují, protože římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě, tedy stavba je součástí pozemku) obnovil občanský zákoník až v roce 2014. Do této doby se mohlo běžně stávat, že pozemek a na něm umístěná stavba byly dva samostatné objekty, z nichž každý měl a v některých případech stále má jiného vlastníka.

Předkupní právo stanovuje, že pokud se v takovém režimu jeden z vlastníků rozhodne pro prodej, má povinnost nemovitost nejprve nabídnout k prodeji vlastníkovi druhého objektu. Tím by mělo předkupní právo napomoci k postupnému scelení všech pozemků a na nich postavených budov. Předkupnímu právu a jeho zrušení jsme se blíže věnovali v jednom z našich předchozích článků.

Víte, o jaký typ pozemku se jedná?

Pozemek, orná půda, parcela, stavební pozemek, zahrada… To všechno jsou pojmy, se kterými se v souvislosti s katastrálním označením můžeme setkat. Co přesně znamenají a jak mohou ovlivnit budoucí využití?

Na první pohled dva stejné pozemky, hodnoty však mohou být diametrálně odlišné. Důvodů může být mnoho. Typ pozemku je však jedním z těch nejvýznamnějších. Typ je uveden v katastru nemovitostí, ohledně informace o funkčním využití je třeba nahlédnout do územního plánu. Tam se dočtete, zda je pozemek určen ke stavbě rodinného domu. Právě tato proměnná poté výrazně ovlivňuje budoucí cenu. Je to naprosto logické – kupujících bez ambice stavět dům nebo alespoň rekreační objekt mnoho nenajdete. V některých případech je nutné vyřešit například vyjmutí půdy ze zemědělského fondu.

Při čtení v katastru nemovitostí a územním plánu je také třeba rozlišovat pozemek od parcely. Nejedná se totiž o synonymum, ač si to mnozí myslí. Pozemek je jasně definovaný a ohraničený povrch. Ohraničením se v tomto případě nerozumí oplocení, ale spíše rozsah vlastnických práv, působnost územního rozhodnutí apod. Parcela je poté konkrétní část pozemku, která je jasně vyčleněná v katastrální mapě a disponuje parcelním číslem. Na jednom pozemku tedy může být i několik parcel.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Pozemková služebnost

Údaje na katastru nemovitostí je třeba před uskutečněním prodeje projít opravdu pečlivě. U mnoha našich klientů jsme jen díky kontrole kupní smlouvy a porovnání údajů s katastrem nemovitostí odhalili několik nedostatků, které by mohly celý prodej nebo následné užívání pozemku zhatit.

Vždy je vhodné zkontrolovat přesnou rozlohu a umístění pozemku. Ne vždy totiž ploty kopírují reálné hranice parcel. Jaké je pak překvapení, když zjistíte, že část oplocené parcely vůbec nepatří vám, ale obci nebo některému ze sousedů.

V katastru nemovitostí najdete i veškeré pozemkové služebnosti. Kromě těch standardních, mezi které patří služebnost inženýrské sítě (pro plynárny, vodárny apod.), tam můžete najít i břemena obce nebo vašich sousedů. Může to být právo užívat část pozemku jako příjezdovou cestu. Už jsme se ovšem setkali i s případem, kdy bylo ve prospěch sousedů zapsáno i právo na průchod stáda ovcí.

Právo stavby

U předkupního práva jsme zmínili zásadu superficies solo cedit, která opětovně platí od roku 2014. Podle tohoto principu je stavba vždy součástí pozemku. Přesto však existuje výjimka, kdy zásada o sjednocení pozemků a staveb tak docela neplatí. Je jí tzv. právo stavby, které umožňuje postavit stavbu na cizím pozemku.

Právo stavby je předmětem vlastnického práva a musí být zapsáno do katastru nemovitostí. Právo lze získat například na základě smlouvy nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Poté může být dále převáděno, děděno nebo použito pro účely zástavního práva.

Rozestavěný rodinný dům

Rezervační a kupní smlouva na pozemek

Pokud znáte typ pozemku a jsou vám známé i všechny podrobnosti uvedené v katastru nemovitostí, můžete zahájit samotný prodej. Tady už se postupuje téměř stejně jako v případě domu či bytu.

Pozemek je nemovitost jako každá jiná. Proto při prodeji nesmí chybět standardní kupní a nejlépe i rezervační smlouva. Ta chrání prodávajícího i kupujícího před jakýmikoli podvody, které by mohly vyjít pořádně draho.

Rezervační smlouva ošetřuje práva a povinnosti prodávajícího i kupujícího ještě před uskutečněním prodeje. A oběma stranám v případě porušení podmínek zajišťuje finanční kompenzaci nákladů i času.

Kupní smlouva poté ošetřuje samotný prodej. Tady je potřeba počítat s drobnými odlišnostmi oproti prodeji bytu nebo domu. Kupní smlouva na pozemek je vzhledem k povaze nemovitosti mírně odlišná. A její přesné znění ovlivňuje i účel, za kterým je pozemek pořizován. Proto určitě nedoporučujeme stahovat z internetu bezplatné vzory, které jsou vždy pouze obecné a neúplné, případně připravené na míru pro zcela odlišný pozemek.

Financování a advokátní úschova

V případě financování nemovitosti a využití advokátní či jiné úschovy peněz je postup opět stejný jako u prodeje jiné nemovitosti. Opět je potřeba vyřešit financování, tedy zda kupující bude financovat koupi pozemku z vlastních zdrojů, nebo bude nutné žádat o hypoteční úvěr. V takovém případě je třeba zřídit zástavní právo ve prospěch banky, které ošetřuje smlouva podepsaná mezi prodávajícím a samotnou bankou.

Ani u prodeje pozemku poté nedoporučujeme vynechat advokátní či jinou úschovu peněz. Ta spočívá v převedení všech prostředků (rezervačního poplatku i zbývající hodnoty kupní ceny) na bezpečný a oddělený účet, který je ve správě advokáta, notáře či banky (záleží na typu úschovy). Tím je chráněn prodávající i kupující, protože nikdo v jednu chvíli nedisponuje vlastnickými právy ani všemi finančními prostředky.

Jakmile jsou veškeré finance v úschově, je možné podat návrh na zápis do katastru nemovitostí. Až po převedení vlastnických práv jsou peníze z úschovy uvolněny a odeslány na účet prodávajícího.

Nejen této problematice jsme se blíže věnovali v článku o prodeji bytu.

Převod pozemku a daňové povinnosti

Posledním bodem, který bychom měli zmínit, jsou daňové povinnosti, které následují po samotném převodu vlastnických práv.

Dobrou zprávou je letošní zrušení daně z nabytí nemovitosti. Ta činila 4 % z kupní ceny a hradil ji vždy kupující.

Další, tentokrát už ovšem platnou daní, která se týká prodávajícího, je daň z prodeje nemovitých věcí. Ta činí 15 %, vypočítává se však ze zisku, nikoli z prodejní ceny. Zisk je rozdílem pořizovací a prodejní ceny nemovitosti. Daň se zahrne do standardního daňového přiznání. Řada prodávajících ovšem bývá od platby této daně osvobozena. Které výjimky rozeznáváme při prodeji pozemku?

  • Prodávající byl vlastníkem minimálně 5 let (pokud prodávající zdědil pozemek v přímé linii, není nutné čekat na uplynutí pětileté lhůty), nebo
  • prodávající využije utržené peníze na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku. Uspokojením potřeby se rozumí nejen koupě bytu, domu nebo pozemku, ale také rekonstrukce.

Další daň by měla zajímat všechny kupující. Jedná se o daň z nemovitosti a platí ji jednou ročně každý majitel nemovitosti. Noví majitelé se musí k platbě daně přihlásit podáním daňového přiznání, a to do 31. ledna téhož roku, za který se daň platí. Plátcem je osoba, která nemovitost k 31. lednu vlastní. V dalších letech už není nutné opakovaně podávat daňové přiznání, jen je třeba uhradit samotnou daň.

S nemovitostmi máme dlouholeté zkušenosti

Chystáte se na prodej či koupi pozemku? Postaráme se o to, aby po právní stránce proběhlo vše v naprostém pořádku. Naši advokáti s dlouholetými zkušenostmi zajistí přípravu všech dokumentů, bezpečné uložení peněz i další potřebné náležitosti.

Nechte si poradit od právníků online

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 490 Kč.

  • Vše zvládneme online
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů
Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 5000 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

průměrné hodnocení: 5
Hodnoceno: 1 krát

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Mohlo by vás také zajímat

Novostavba bytového domu

Prodej bytu – praktické tipy z praxe

Prodej bytu či jiné nemovitosti je pro mnoho z nás obchodem, který uskutečníme opravdu jen jednou za život. Určitě tak nechceme riskovat nepříjemnosti, které by mohly vyplynout z chybně zpracované...

24. 8. 2020
Ondřej Preuss
Rodinný dům na prodej

Prodej domu — na co si dát pozor

Prodej nemovitosti je procesem, který zahrnuje celou řadu právních úkonů. I drobná chyba vás přitom může připravit o hodně — v lepším případě bude stát mnoho času, v tom horším...

23. 7. 2020
Ondřej Preuss
Obrázek k článku Na co si dát pozor při uzavírání kupní smlouvy na pozemek?

Na co si dát pozor při uzavírání kupní smlouvy na pozemek?

Když kupujete pozemek, je potřeba zaměřit se na trochu jiné věci než při koupi domu nebo bytu. Záleží samozřejmě na účelu takové koupě. Jinak budeme přistupovat ke koupi lesa, jinak...

13. 7. 2017
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019