Prodej nebo koupě pozemku už dávno není záležitostí pár tisíc korun. Hodnoty pozemků dnes šplhají do řádu milionů. Proto je prodeji i koupi nutné věnovat dostatek pozornosti a nepodceňovat bezpečnost při jednotlivých právních krocích. V dnešním článku se budeme věnovat právě postupu, který každého prodávajícího či kupujícího čeká.
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Ještě než dojde k samotnému zahájení prodeje, měl by si vlastník pozemku ověřit, zda v jeho případě neplatí tzv. předkupní právo. To sice bylo obecně k 1. červenci 2020 zrušeno, pozemky však představují jednu z výjimek. Jedná se ovšem pouze o takové případy, kdy na pozemku stojí cizí stavba, tedy kdy má každá z nemovitostí (pozemek a dům) jiného majitele.
Stále ještě takové případy existují, protože římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě, tedy stavba je součástí pozemku) obnovil občanský zákoník až v roce 2014. Do této doby se mohlo běžně stávat, že pozemek a na něm umístěná stavba byly dva samostatné objekty, z nichž každý měl a v některých případech stále má jiného vlastníka.
Předkupní právo stanovuje, že pokud se v takovém režimu jeden z vlastníků rozhodne pro prodej, má povinnost nemovitost nejprve nabídnout k prodeji vlastníkovi druhého objektu. Tím by mělo předkupní právo napomoci k postupnému scelení všech pozemků a na nich postavených budov. Předkupnímu právu a jeho zrušení jsme se blíže věnovali v jednom z našich předchozích článků.
Tip: Řešíte darování pozemku? Přečtěte si jeden z našich předchozích článků.
Už jsme zmínili zásadu superficies solo cedit, která opětovně platí od roku 2014. Podle tohoto principu je stavba vždy součástí pozemku. Přesto však existuje výjimka, kdy zásada o sjednocení pozemků a staveb tak docela neplatí. Je jí tzv. právo stavby, které umožňuje postavit stavbu na cizím pozemku.
Právo stavby je předmětem vlastnického práva a musí být zapsáno do katastru nemovitostí. Právo lze získat například na základě smlouvy nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Poté může být dále převáděno, děděno nebo použito pro účely zástavního práva.
Pozemek, orná půda, parcela, stavební pozemek, zahrada… To všechno jsou pojmy, se kterými se v souvislosti s katastrálním označením můžeme setkat. Co přesně znamenají a jak mohou ovlivnit budoucí využití?
Na první pohled dva stejné pozemky, hodnoty však mohou být diametrálně odlišné. Důvodů může být mnoho. Typ pozemku je však jedním z těch nejvýznamnějších. Typ je uveden v katastru nemovitostí, ohledně informace o funkčním využití je třeba nahlédnout do územního plánu. Tam se dočtete, zda je pozemek určen ke stavbě rodinného domu. Právě tato proměnná poté výrazně ovlivňuje budoucí cenu. Je to naprosto logické – kupujících bez ambice stavět dům nebo alespoň rekreační objekt mnoho nenajdete. V některých případech je nutné vyřešit například vyjmutí půdy ze zemědělského fondu.
Při čtení v katastru nemovitostí a územním plánu je také třeba rozlišovat pozemek od parcely. Nejedná se totiž o synonymum, ač si to mnozí myslí. Pozemek je jasně definovaný a ohraničený povrch. Ohraničením se v tomto případě nerozumí oplocení, ale spíše rozsah vlastnických práv, působnost územního rozhodnutí apod. Parcela je poté konkrétní část pozemku, která je jasně vyčleněná v katastrální mapě a disponuje parcelním číslem. Na jednom pozemku tedy může být i několik parcel.
Tip: Povolení a souhlasy potřebné ke stavbě na pozemku jsme rozebrali v jednom z předchozích článků.
Odkoupení obecního pozemku má hned několik výhod. Prodejem stavebního pozemku dává obec najevo, že si přeje, aby byl zastavěn a neměla by bránit ve vydání stavebního povolení. Výhodou bývá i nízká cena, která je často odůvodňována záměrem podpořit mladé rodiny při pořizování vlastního bydlení. Samozřejmě se ale i tento prodej může zkomplikovat, nevýhodou bývá, že je obec více svázaná vnitřními pravidly než soukromý prodávající.
Dostupný advokát radí: „Dejte si pozor na neformální sliby obce ohledně převedení zemědělských pozemků do režimu stavebních pozemků se změnou územního plánu. Nejde o závazný slib a může se snadno změnit, například s volbou nového vedení obce. Mohlo by se vám tak stát, že zahrada s cenou stavebního pozemku zůstane prostorem, na kterém nemůžete stavět.“
Tip: Pro jistotu platnosti kupní smlouvy doporučujeme zúčastnit se jednání zastupitelstva, abyste měli jistotu, že vše proběhlo řádně.
Výše popsaný způsob prodeje obecního pozemku má logicky často nevýhodu ve velkém množství zájemců. Můžete tak sami podat písemnou žádost na radu obce se zájmem o koupi pozemku, který na úřední desce ještě nevisí. Pokud rada vaši žádost schválí, následuje stejný postup jako v předchozím případě (jen s uvedením kupujícího). Počítejte s tím, že zasedání zastupitelstva probíhá přibližně jednou za tři měsíce, proto se proces prodeje pozemku může protáhnout.
Údaje na katastru nemovitostí je třeba před uskutečněním prodeje projít opravdu pečlivě. U mnoha našich klientů jsme jen díky kontrole kupní smlouvy a porovnání údajů s katastrem nemovitostí odhalili několik nedostatků, které by mohly celý prodej nebo následné užívání pozemku zhatit.
Vždy je vhodné zkontrolovat přesnou rozlohu a umístění pozemku. Ne vždy totiž ploty kopírují reálné hranice parcel. Jaké je pak překvapení, když zjistíte, že část oplocené parcely vůbec nepatří vám, ale obci nebo některému ze sousedů.
V katastru nemovitostí najdete i veškeré pozemkové služebnosti. Kromě těch standardních, mezi které patří služebnost inženýrské sítě (pro plynárny, vodárny apod.), tam můžete najít i břemena obce nebo vašich sousedů. Může to být právo užívat část pozemku jako příjezdovou cestu. Už jsme se ovšem setkali i s případem, kdy bylo ve prospěch sousedů zapsáno i právo na průchod stáda ovcí.
Ohlídat si všechny právní náležitosti při koupi nebo prodeji pozemku není zrovna jednoduchý úkol. Přitom stačí i malá chyba a je zaděláno na pořádný průšvih. Neriskujte čas, peníze ani své budoucí bydlení. Raději přenechte starost o právní náležitosti nám a věnujte se příjemnějším věcem.
Chci pomoct s převodem pozemku
Ačkoli typ pozemku, jeho správný popis nebo kontrolu velikosti a pozemkových služebností má na starost spíše prodávající, každý potenciální kupující by si měl všechny informace ověřit. Z katastru nemovitostí můžete získat list vlastnictví (jde to online, nebo osobně na úřadě), ve kterém najdete informace o majitelích, věcných břemenech nebo zástavách. Ověřte si především:
Jedině pokud provedete důkladnou kontrolu, budete mít jistotu, že se skutečně jedná o deklarovaný typ pozemku a že na vás později nebudou čekat jiná nepříjemná překvapení.
Nejen pokud kupujete pozemek bez vybudovaných sítí, ale také ve všech ostatních případech se bude hodit i návštěva stavebního úřadu, kde vám na požádání předloží regulační plány. Díky tomu zjistíte, jestli se pozemek nenachází v záplavové nebo chráněné oblasti, jak velký dům můžete začít stavět a také co se plánuje v okolí za výstavbu. Získáte tak jistotu, že se mezi vás a výstavbu domu nepostaví žádné překážky.
Kromě všech výše zmíněných údajů by vás mělo zajímat i to, jak se na svůj budoucí pozemek dostanete. Ideálním řešením je vlastní přístup z veřejné komunikace. Horší je to v případě, kdy musíte procházet a projíždět přes cizí pozemek. To už je nutné ošetřit dalšími věcnými břemeny. Zjistěte si, jestli už je věcné břemeno chůze zřízené, případně trvejte na jeho zřízení ještě před samotnou koupí.
Pokud znáte typ pozemku a jsou vám známé i všechny podrobnosti uvedené v katastru nemovitostí, můžete zahájit samotný převod pozemku. Tady už se postupuje téměř stejně jako v případě domu či bytu.
Při prodeji nesmí chybět standardní kupní a nejlépe i rezervační smlouva. Ta chrání prodávajícího i kupujícího před jakýmikoli podvody, které by mohly vyjít pořádně draho.
Rezervační smlouva ošetřuje práva a povinnosti prodávajícího i kupujícího ještě před uskutečněním prodeje. A oběma stranám v případě porušení podmínek zajišťuje finanční kompenzaci nákladů i času.
Kupní smlouva poté ošetřuje samotný prodej. Tady je potřeba počítat s drobnými odlišnostmi oproti prodeji bytu nebo domu. Kupní smlouva na pozemek je vzhledem k povaze nemovitosti mírně odlišná. A její přesné znění ovlivňuje i účel, za kterým je pozemek pořizován. Proto určitě nedoporučujeme stahovat z internetu bezplatné vzory, které jsou vždy pouze obecné a neúplné, případně připravené na míru pro zcela odlišný pozemek.
Tip: Přečtete si příběh našeho klienta Jindřicha Krčmáře a jeho rezervační smlouvy na byt.
Zatímco na prodávajícího čeká zjišťování veškerých potřebných informací o nemovitosti, které je potřeba vzít při prodeji v potaz, nebo příprava smluv, kupující by měl včas vyřešit financování nemovitosti. Budete koupi pozemku financovat z vlastních zdrojů, nebo bude nutné žádat o hypoteční úvěr. V takovém případě je třeba včas vyřešit poskytnutí úvěru. Mějte jen na paměti, že hypoteční úvěr je možné čerpat zpravidla opravdu pouze na stavební pozemek a ještě před vyřízením je třeba zvážit, jestli budete rovnou čerpat úvěr i na výstavbu domu, nebo zatím jen samostatně na pozemek.
Pokud si vyberete první variantu, je nutné už při žádosti o hypotéku předložit kromě kupní smlouvy k pozemku i projektovou dokumentaci obsahující informace o plánované výstavbě domu. V každém případě se zřizuje zástavní právo ve prospěch banky, které ošetřuje smlouva podepsaná mezi prodávajícím a samotnou bankou.
Pozemek je nemovitost jako každá jiná. Proto ani u prodeje pozemku nedoporučujeme vynechat advokátní či jinou úschovu peněz. Ta spočívá v převedení všech prostředků (rezervačního poplatku i zbývající hodnoty kupní ceny) na bezpečný a oddělený účet, který je ve správě advokáta, notáře či banky (záleží na typu úschovy). Tím je chráněn prodávající i kupující, protože nikdo v jednu chvíli nedisponuje vlastnickými právy ani všemi finančními prostředky.
Jakmile jsou veškeré finance v úschově, je možné podat návrh na zápis do katastru nemovitostí. Až po převedení vlastnických práv jsou peníze z úschovy uvolněny a odeslány na účet prodávajícího.
Nejen této problematice jsme se blíže věnovali v článku o prodeji bytu.
Tip: Prodáváte nemovitost a chcete si být jisti, že za ni dostanete zaplaceno? Pak si především musíte smluvně ošetřit mechanismus výplaty kupní ceny. To vám zajistí advokátní úschova. Jak to přesně funguje si přečtěte v našem článku.
Posledním bodem, který bychom měli zmínit, jsou daňové povinnosti, které následují po samotném převodu vlastnických práv.
Dobrou zprávou je zrušení daně z nabytí nemovitosti. Daň činila 4 % z kupní ceny a hradil ji vždy kupující. Od roku 2020 už se však touto daní zabývat nemusíte, protože došlo k jejímu úplnému zrušení (rozhodným dnem se stal 31. březen 2020).
Další, tentokrát už ovšem platnou daní, která se týká prodávajícího, je daň z prodeje pozemku či nemovitých věcí. Jedná se vlastně o daň z příjmu. Sazba činí 15 %, vypočítává se však ze zisku, nikoli z prodejní ceny. Zisk je rozdílem pořizovací a prodejní ceny nemovitosti. Daň se zahrne do standardního daňového přiznání daně z příjmu. Řada prodávajících ovšem bývá od platby této daně osvobozena. Které výjimky rozeznáváme při prodeji pozemku?
Pokud je prodávající plátcem DPH a předmětem prodeje je stavební parcela, je třeba počítat ještě s úhradou daně z přidané hodnoty ve výši 21 % ceny nemovitosti. Od roku 2016 se totiž do zákona o DPH opětovně vrátila i definice pozemku.
DPH z prodeje pozemku se neplatí v následujících případech:
Další daň by měla zajímat všechny kupující. Jedná se o daň z nemovitosti a platí ji jednou ročně každý majitel nemovitosti. Noví majitelé se musí k platbě daně přihlásit podáním daňového přiznání, a to do 31. ledna téhož roku, za který se daň platí. Plátcem je osoba, která nemovitost k 31. lednu vlastní. V dalších letech už není nutné opakovaně podávat daňové přiznání, jen je třeba uhradit samotnou daň. Úřad vás sám k platbě vyzve.
Chystáte se na prodej či koupi pozemku? Postaráme se o to, aby po právní stránce proběhlo vše v naprostém pořádku. Naši advokáti s dlouholetými zkušenostmi zajistí přípravu všech dokumentů, bezpečné uložení peněz i další potřebné náležitosti.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
