Katastr nemovitostí – vše co potřebujete vědět

Rychlý přehled

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, ve kterém si ověříte základní údaje o nemovitosti, jejím vlastníkovi a právních omezeních. Online nahlížení do katastru je zdarma, ale má omezený rozsah – úplný výpis z katastru, listiny ze sbírky listin nebo přehled vlastnictví získáte přes placené služby ČÚZK, Czech POINT nebo katastrální úřad. Při koupi nemovitosti nestačí zkontrolovat jen vlastníka. Klíčové je projít také oddíl C listu vlastnictví, plomby, nabývací titul, případné exekuce, společné jmění manželů a obsah kupní smlouvy.

Potřebujete si být jistí, že kupovaná nemovitost nemá právní problém? Nechte si od nás zkontrolovat kupní smlouvu, list vlastnictví i související dokumenty dřív, než pošlete rezervační zálohu nebo podepíšete smlouvu.

Co je katastr nemovitostí?

Na tuto otázku odpovídá katastrální zákon a my z něj vyjdeme. Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených katastrálním zákonem, včetně jejich soupisu, popisu, geometrického a polohového určení a zápisu práv k nim. Slouží mimo jiné k ochraně práv, pro účely daní, poplatků a jiných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, nerostného bohatství a památkové péče, pro rozvoj území, oceňování nemovitostí i účely vědecké, hospodářské a statistické.

Tato data se nejčastěji používají pro ochranu práv k nemovitostem, oceňování nemovitostí, ochraně životního prostředí, ale stejně tak pro účely daní a poplatků. Lidé nejčastěji hledají v registru nemovitostí výpisy, ale díky archivům mohou nahlédnout i do dalších dokumentů, které jsou s nemovitostmi spojeny. V katastru tak můžete najít i:

• nabývací tituly – smlouvy dědické, kupní nebo darovací,
• geometrické plány,
• zástavní smlouvy,
• kolaudační rozhodnutí,
• prohlášení vlastníků,
• dokumenty týkajících se věcných břemen
• a samozřejmě katastrální mapy.

Katastr nemovitostí je nepostradatelný pro všechny, kdo chtějí prověřit pozemek nebo nemovitost, a nahlížení do katastru nemovitostí vám umožní zjistit klíčové informace o vlastnictví a omezeních nemovitosti.

Vlastníci a jiní oprávnění jsou povinni oznámit katastrálnímu úřadu změny údajů týkající se jejich nemovitostí do 30 dnů od jejich vzniku, na výzvu označit trvalým způsobem hranice pozemků a doplnit chybějící údaje nebo opravit chyby v listinách předkládaných k zápisu. Pokud hranice neoznačí, může je úřad vyznačit na jejich náklady.

Dostupný advokát radí: „Nezapomeňte na to, že v katastru se evidují pozemky ve formě parcel, budovy s číslem popisným nebo evidenčním (pokud nejsou součástí pozemku či práva stavby) a budovy bez čísla, pokud jsou hlavní stavbou. Nejsou v něm ovšem všechny nemovitosti. Pokud například potřebujete informace o podzemních stavbách nebo rozestavěných budovách, nebude vaše hledání v katastru úspěšné.“

Státní správu katastru nemovitostí v České republice zajišťují katastrální úřady, zeměměřické a katastrální inspektoráty a Český úřad zeměměřický a katastrální.

Moderní katastr nemovitostí je plně digitální a umožňuje pohodlné nahlížení do katastru online, což šetří čas i náklady.

Bezplatné nahlížení do katastru online: Co zjistíte zdarma?

Bezplatné nahlížení do katastru nemovitostí se dá jednoduše provést online formou, což jsme už výše zmínili, ale samozřejmě stále funguje tradiční způsob, kdy můžete navštívit příslušný katastrální úřad a najít si informace osobně. Na webu ČÚZK najdete kompletní seznam katastrálních úřadů a katastrálních pracovišť.

Pokud vám chybí základní informace, jako je parcelní číslo nebo číslo popisné, můžete k rychlému náhledu do katastru nemovitostí využít mapové nástroje.

Vstupní údaje, bez kterých se při hledání v katastru neobejdete, jsou:

• obvykle katastrální území nebo název obce,
• číslo popisné nebo přímo parcelní číslo pozemku,
• nebo evidenční číslo řízení.

Velmi často se ale stává, že vám právě tyto informace jsou neznámé. V takových situacích je možné využít mapu na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního nebo přehlednější mapu na stránce ikatastr.cz.

Zcela jiný pohled na mapu nemovitostí nabízejí různé cenové mapy, zabývající se reálnými prodejními (nikoliv reklamovanými) cenami nemovitostí. Jedná se o placené služby, které hlídají prodané nemovitosti a získávají informace z realizovaných prodejů evidovaných katastrálními úřady. Úroveň jednotlivých služeb se ale může značně lišit.

Frekventovaným dotazem je, zda je hledání v katastru nemovitostí možné podle jména majitele. Tak tomu není, ale poté, co naleznete pozemek, majitele zjistíte. Zatímco náhled do katastru online je zdarma, úplný výpis z katastru nemovitostí je zpoplatněn.

Jak vyhledávat v katastru nemovitostí?

Na webu ČÚZK najdete naleznete zkrácenou verzi listu vlastnictví, do které můžete nahlížet zdarma, a dále úplný výpis, který je zpoplatněn částkou 50 Kč za jednu stranu.

Pojďme si rozebrat, co v úplném listu vlastnictví najdete. V úvodní části zjistíte základní údaje o nemovitosti. Nejpodstatnějším údajem je údaj o katastrálním území a číslo listu vlastnictví. V oddíle A) pak naleznete informaci o vlastnictví nemovitosti, jméno, adresu a rodné číslo vlastníka nemovitosti, případně údaj o výši spoluvlastnického podílu, pokud má nemovitost více majitelů, nebo údaj o tom, že nemovitost je ve společném jmění manželů.

Při čtení výpisu z katastru nemovitostí zaměřte dále svou pozornost na oddíl B, který obsahuje konkrétní údaje o nemovitosti = parcelní číslo, číslo budovy, číslo jednotky včetně výměry, druhu pozemku a způsobu využití.

Bezpochyby nejdůležitější částí pro kontrolu výpisu z katastru nemovitostí je oddíl C, kam se zapisují omezení vlastnického práva, která mají často vliv na cenu nemovitosti. Nejčastěji zapsanými omezeními jsou:

• Věcná břemena vztahující se k nemovitosti.
• Zatížení zástavními právy – zpravidla se jedná o zástavní právo banky, v případě, že nemovitost byla financována prostřednictvím hypotečního úvěru,  ale rovněž se může jednat o exekuční zástavní práva, pokud má vlastník nemovitosti dluh vůči třetímu subjektu.
• Další práva či ujednání s účinky věcných práv, jako je předkupní právo, zákaz zcizení nebo zatížení či výhrada práva zpětné koupě.

Právě oddíl C bývá při koupi nemovitosti nejrizikovější. Zástavní právo samo o sobě nemusí být problém, pokud se správně vyřeší při úhradě kupní ceny. Věcné břemeno, zákaz zcizení nebo exekuční zástavní právo už ale mohou převod výrazně zkomplikovat. Pokud si nejste jistí, co konkrétní zápis znamená, nechte si list vlastnictví zkontrolovat advokátem ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Evidence nemovitostí pokračuje oddílem D, kam jsou uvedeny tzv. jiné zápisy, například poznámky či plomby (upozorňující na to, že se u katastrálního úřadu vede řízení o zápisu, které zatím nebylo ukončeno – vlastnictví se tak může brzy změnit nebo přibude zástavní právo apod.).

Z praxe: U klientů často řešíme situaci, kdy si kupující stáhne list vlastnictví několik týdnů před podpisem smlouvy, ale těsně před podpisem už ho znovu nezkontroluje. Mezitím se na listu vlastnictví objeví plomba, která signalizuje probíhající řízení u katastru. Nemusí jít hned o problém, ale může to znamenat změnu vlastnictví, nové zástavní právo nebo jiné omezení, které by mělo být ve smlouvě výslovně ošetřeno.

Z posledního oddílu E pak vyčtete nabývací titul k nemovitosti, tedy způsob jak byla nemovitost získána. Oddíl obsahuje seznam smluv, na základě kterých majitelé zapsaní na listu vlastnictví nemovitost získali. Mohou to být kupní smlouvy, darovací smlouvy, rozhodnutí o dědictví, usnesení soudů, usnesení o příklepu v případě dražeb atd.

Bezplatné nahlížení do katastru nemovitostí vám poskytne základní informace, zatímco placené výpisy z katastru zahrnují podrobné údaje o vlastnících i omezeních nemovitosti.

Co zjistíte z nahlížení do katastru nemovitostí

Nahlédnutí do katastru nemovitostí vám odhalí například omezení vlastnického práva, jako jsou věcná břemena nebo zástavní práva, která mohou ovlivnit cenu nemovitosti. Při nahlížení do katastru nemovitostí se zpravidla vychází ze znalostí o nemovitosti (domu, pozemku či bytové jednotce). Například při vyhledávání bytové jednotky nejprve vložíte název obce a její části a poté je třeba znát číslo popisné i číslo samotné bytové jednotky. Pokud byste chtěli vyhledávat například podle jména či rodného čísla nějaké osoby, pak neuspějete.

Nejdůležitější informace, které lze z nahlížení do katastru nemovitostí zjistit, jsou údaje o samotném vlastníku nemovitosti, tj. jméno, příjmení a trvalé bydliště, dále pak specifikace nemovitosti, parcelního čísla, čísla popisného, nebo čísla jednotky a jejich výměry.

Zjistíte tak, zda nemovitosti skutečně kupujete od oprávněného vlastníka. Další důležitou informací jsou také omezení vlastnického práva, která se k dané nemovitosti vztahují. Takovými omezením jsou například věcná břemena, nebo zástavní práva, která omezují prodej či koupi nemovitosti.

Díky relativně novému mezikroku při vyhledávání v katastru nemovitostí, získáte nejprve pouze obecné informace o nemovitosti, bez uvedení vlastníka. U bytové jednotky tedy zjistíte například účel jejího využití, podíl na společných částech a způsoby ochrany.

K samotnému vlastníkovi nemovitosti se dostanete v dalším kroku. Potřebujete mít buď zřízen účet pro dálkový přístup do katastru nemovitostí, anebo stačí, když zadáte kód z obrázku (tzv. CAPTCHA). Následně se tedy dostanete k poslednímu a nejdůležitějšímu detailu, tedy jménu vlastníka.

Náhled do katastru je velmi dobré provést pokaždé, když se chystáte koupit nemovitost. Je to základní krok, který byste neměli vynechat. Z katastru se můžete dozvědět opravdu hodně, zdaleka ale ne vše. Proto jsme vám poradili i další tipy, na které si raději dá pozor.

Co se při nahlížení do katastru nemovitostí nedozvíte

Existují však informace, které z nahlížení do katastru nemovitostí nezjistíte. Tím může být například to, že některému z vlastníků bylo odejmuto právo nakládat s nemovitostmi. Pro ověření navrhujeme si vyžádat z katastru nemovitostí listinu dokazující nabývací titul vlastníka, tedy kupní či darovací smlouvu, na základě které nabyl předmětnou nemovitost. Z těchto listin lze zjistit, zda je například omezena dispoziční pravomoc vlastníka (např. rozhodnutím soudu nebo smluvně).

Obdobně pak nelze z výpisu z listu vlastnictví zjistit, zda při prodeji podílu na nemovitosti je vlastník podílu povinen nabídnout předkupní právo ostatním spoluvlastníkům, kdy tato informace vychází přímo ze zákona.

Další problematickou skutečnostní může být případ, kdy prodávaná nemovitost je v katastru nemovitostí zapsaná pouze na jednoho z manželů, ačkoliv manželé nemají zúžené společné jmění manželů a nemovitost nabyli za trvání manželství a patří tak do jejich společného jmění manželů.

V takovém případě musí druhý manžel, který není v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník, ale fakticky jím je, výslovně s prodejem souhlasit. Souhlas s prodejem bude vždy vyžadován ze strany banky, pokud budete koupi nemovitosti financovat prostřednictvím hypotečního úvěru.

Z praxe: Setkáváme se s tím, že prodávající argumentuje tím, že je v katastru uvedený jako jediný vlastník, a proto může nemovitost prodat sám. Pokud ale byla nemovitost nabyta za trvání manželství a neexistuje zúžené společné jmění manželů, může být nutný souhlas druhého manžela či manželky. Bez něj hrozí spor o platnost převodu nebo komplikace při čerpání hypotéky.

Řešíte koupi bytu, domu nebo pozemku a prodávající tvrdí, že „v katastru je všechno v pořádku“? Katastr je důležitý začátek, ale ne konec právní kontroly. Prověříme za vás list vlastnictví, nabývací titul, souhlas manžela či manželky, zástavy, věcná břemena i návrh kupní smlouvy tak, abyste nepřebírali cizí právní problém.

A co exekuční řízení?

Z výpisu z katastru nemovitostí rovněž nezjistíte dosud nezapsané nebo hrozící exekuční řízení, které jsou připravené u exekutora k podání a mohou se objevit na listu vlastnictví před nabytím vašeho vlastnického práva k nemovitosti. Tuto skutečnost bohužel zjistíte pouze dotazem na vlastníka, který je povinen sdělit všechny právní vady, o kterých již ví, tedy i o zmiňovaných exekucích, které zatím nejsou v katastru uvedené. Zahájené exekuční řízení se do katastru zapisuje, ale zápis se provede až po doručení exekučního příkazu. Mezitím může vlastník nemovitost převést – proto je vhodné si vyžádat potvrzení přímo od vlastníka.“

Nejčastější chyba kupujících je spoléhat se pouze na aktuální náhled do katastru. Pokud se exekuční příkaz do katastru ještě nepropsal, nemusí být riziko na první pohled vidět. Proto doporučujeme u rizikových obchodů pracovat nejen s listem vlastnictví, ale také s prohlášením prodávajícího, vhodně nastavenou advokátní úschovou a smluvními sankcemi pro případ, že se právní vada objeví mezi podpisem smlouvy a povolením vkladu.

Nahlížení do katastru nemovitostí online je užitečným nástrojem, který vám umožní rychle prověřit nemovitost z pohodlí domova.

Shrnutí

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje klíčové informace o nemovitostech – například kdo je jejich vlastníkem, jaká práva a omezení jsou k nim vázána, či kde se nacházejí. Uživatelé do něj mohou bezplatně nahlížet online a zjistit například, zda je nemovitost zatížena zástavním právem, věcným břemenem nebo probíhá změna vlastnictví. Výpisy z katastru je možné získat za poplatek a pro důkladné ověření je vhodné si vyžádat i související listiny, například nabývací titul. Katastr ale nezobrazuje vše – některé právní skutečnosti (např. nezapsané exekuce nebo spory) v něm zaznamenány být nemusí.