Darování nemovitosti je jednou z forem bezúplatného převodu majetku, která se často využívá mezi rodinnými příslušníky nebo partnery. Darování nemovitosti s sebou přináší celou řadu otázek. Jak vše provést správně právně? Kdy přidat do smlouvy věcné břemeno a co se děje v případě, že darování neproběhlo podle představ? Nejen na tyto otázky najdete odpověď v následujícím článku.
Bezúplatný převod majetku se nejčastěji uskutečňuje formou darování, kdy dárce převádí vlastnické právo na obdarovaného bez jakékoli finanční náhrady. Ať už se jedná o bezúplatný převod pozemku, rodinného domu či bytu, vždy je nutné správně sepsat darovací smlouvu. Slovo správně přitom není použito jen tak náhodně. Stačí drobná chyba, která může celý proces protáhnout, nebo dokonce i zcela zastavit. Ideální je, když se o sepsání darovací smlouvy poradíte s odborníkem. Vzory stažené z internetu mohou obsahovat celou řadu chyb i zastaralých informací.
Je rovněž nutné, aby podpisy na smlouvě byly ověřené notářem, advokátem nebo pracovníkem Czech Pointu. Výjimkou jsou pouze ti, kteří mají svůj podpis uložený jako vzorový přímo na katastru nemovitostí. V takovém případě není nutné podpis ověřovat.
Smlouvu je poté nezbytné doručit spolu s vyplněným návrhem na vklad na katastr nemovitostí, který provede změnu v zápisu. Poplatek za vklad do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč.
Možná si teď říkáte, že na vytvoření smlouvy není nic těžkého. Tak proč oslovovat odborníka? Věřte, že i ti nejpozornější mohou některou z mnoha drobností přehlédnout. V převodech často figuruje několik listů vlastnictví, které zahrnují nejen samotné budovy, ale také pozemky. Každý podíl je poté nutné ve smlouvě výslovně označit a převést na nového majitele. Pokud ke správnému označení nedojde, škody mohou být opravdu velké – jako v případě paní Kamily, která kvůli špatnému zápisu o nemovitost definitivně přišla.
Pokud nemovitost vlastní více osob, může dojít k darování spoluvlastnického podílu, kdy jeden ze spoluvlastníků převede svou část na jinou osobu. Pokud se darování týká jen části nemovitosti, například při darování spoluvlastnického podílu, je nutné jasně definovat, jaký podíl na nemovitosti přechází na obdarovaného.
Nový občanský zákoník sice obsahuje zásadu superficies solo cedit (v překladu povrch ustupuje půdě, tedy že stavba je součástí pozemku), nicméně domy a pozemky se často scelují postupně. Někdy tak dům nemusí být součástí pozemku, což v případě chybného ošetření ve smlouvě vede k omylu v podobě darovaného pozemku bez domu, nebo naopak domu bez pozemku. Ve smlouvě je tak vždy nutné ošetřit nejen rodinný dům či byt, o který jde primárně, ale také darování pozemku. V případě bezúplatného převodu pozemku se postupuje stejně jako u darování domu či bytu. Při bezúplatném převodu pozemku mezi příbuznými je obdarovaný osvobozen od daně z příjmů.
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
V praxi se často setkáváme s tím, kdy klienti řeší následky chybné darovací smlouvy. V krajních případech i to, že o nemovitost přišli. Jistotu by neměl ovšem mít jen obdarovaný, ale i dárce. A to například v situacích, kdy chce v bytě nebo domě dále žít. Na to všechno myslíme při sepisování darovacích smluv.
Pojistit si, že darování nemovitosti proběhne bez problémů
Převodem nemovitosti to obvykle nekončí. Obdarovaný ještě musí vyřešit své finanční závazky vůči státu, které mu nabytím nemovitosti mohou vzniknout.
Do roku 2014 následovala po obdržení daru platba daně z darování nemovitosti. Darovací daň byla ovšem v tomto roce zrušena zákonem o daních z příjmů.Příjmy z darů jsou nadále součástí daně z příjmů. U fyzických osob se uplatňuje základní sazba 15 %, přičemž u části základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy se použije zvýšená sazba 23 %. U právnických osob činí sazba daně z příjmů od zdaňovacího období začínajícího v roce 2024 21 %. Při výpočtu daně hraje dále roli příbuzenský vztah obdarovaného a dárce. Pokud nemovitost „zůstává v rodině“, je obdarovaný osvobozen i od tohoto poplatku.
V případě, že obdarovaný není osobou blízkou (příbuzným v linii přímé i vedlejší, případně partnerem žijícím ve společné domácnosti minimálně po dobu jednoho roku) nebo nesplňuje další podmínky, je třeba zahrnout hodnotu nemovitosti do daňového přiznání (bude nutné nechat si vyhotovit odhad tržní ceny nemovitosti a zdanit ji spolu s ostatními příjmy). Pokud obdržíte osvobozený příjem (například darovanou nemovitost) a hodnota tohoto jednotlivého příjmu přesáhne 5 000 000 Kč, vzniká vám podle povinnost tento příjem oznámit správci daně nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za daný rok. Tato oznamovací povinnost se týká právě jen osvobozených příjmů, nikoli příjmů, které podléhají dani.
Po zrušení darovací daně bylo další významnou daňovou změnou v roce 2019 zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, které začalo platit od konce března 2020.
Se zrušením daně z nabytí nemovitosti by se mohlo zdát, že už při prodeji a koupi bytu nebo domu nevznikají žádné daňové povinnosti. Opak je ale pravdou. Na daně je pořád potřeba myslet. Které se týkají prodávajícího, a o co se naopak musí postarat kupující? Tím jsme se zabývali v našem samostatném článku.
Zemře-li dárce do tří let od převodu nemovitosti, může se tato skutečnost promítnout i do následného dědického řízení. Darovaná nemovitost se započítá do povinného dílu z dědictví. Pokud by byl následně podíl z dědictví nižší než hodnota darované nemovitosti, na další pozůstalost už nevznikne žádný nárok. Jako příklad si můžeme uvést tři sourozence, z nichž jeden získal darem rodinnou chatu. Rodič, který chatu daroval, následně zemře a zanechá po sobě pozůstalost v hodnotě 600 000 Kč. Standardně by tak každý ze sourozenců dědil podíl ve výši 200 000 Kč, ale protože jeden z nich získal chatu v mnohem vyšší hodnotě, pozůstalost si rozdělí jen zbývající dva sourozenci.
Případy, kdy se ovdovělá babička rozhodne obdarovat nemovitostí svého oblíbeného vnuka, aniž by se v ní chystala nadále žít, jsou ideálním modelem. V praxi se s ním ovšem vídáme spíše ojediněle. Mnohem častěji se setkáváme s převody, ve kterých figuruje hypotéka, podíl v bytovém družstvu nebo věcné břemeno. Jak v takových případech darování nemovitosti či její části probíhá?
Převod domu zatíženého hypotečním úvěrem není teoreticky problém. Alespoň v těch případech, kdy není v katastru nemovitostí dosud zapsáno „věcné břemeno“, které znemožňuje prodej i jakýkoli jiný převod na nového majitele.
V praxi se však většinou zapisuje do katastru nejen hypotéka, tedy zástavní právo banky, ale právě i zákaz zcizení, tedy převodu nemovitosti, ať už na základně kupní, či darovací smlouvy.
Každý převod pak musí schválit banka, která je poskytovatelem úvěru a v jejíž prospěch jsou omezení v katastru většinou zapsána. Jakmile banka převod schválí, může proběhnout standardní převod darované nemovitosti. Na nového majitele poté mohou přejít i zbývající závazky vůči bance. Jde zejména o výše zmíněné zástavní právo, tedy záruku, že když se přestane platit hypotéka, může se banka hojit na dané nemovitosti. Může ji tedy teoreticky prodat i „nad hlavou“ obdarovaného, který s původním hypotečním úvěrem nemá nic společného. Vše ale samozřejmě záleží na domluvě s původním majitelem a bankou.
Bezúplatný převod družstevního bytu a darování bytu v osobním vlastnictví se liší především způsobem převodu. Zatímco u standardně vlastněného bytu převádíme samotnou nemovitost, v případě bezúplatného převodu družstevního bytu převádíme družstevní podíl v bytovém družstvu. Byt totiž vlastní družstvo, nikoli přímo družstevník.
Bytové družstvo ale nemůže omezit ani zakázat převod podílu. Obdarovaný ovšem musí splňovat podmínky družstva pro přijetí za člena. Smlouvu o převodu podílu je poté nutné doručit bytovému družstvu. Zároveň není třeba podávat návrh na vklad do katastru nemovitostí, protože převody družstevních podílů katastr neřeší. Byt formálně zůstává ve vlastnictví družstva, jen se změní družstevník, který k němu má právo výhradního užívání.
Manželé se samozřejmě mohou rozhodnout darovat nemovitost ze společného jmění manželů. To musí proběhnout společným jednáním, vždy je tedy potřeba souhlas obou manželů. Následně je možné darovat nejen nemovitost jako celek, ale také její část. Rodiče tak mohou například svému dítěti věnovat polovinu rodinného domu, zatímco zbývající část si ponechají v SJM.
Situace, kdy starší rodiče darují svým dětem nemovitost, aby se následně sami ocitli bez střechy nad hlavou, nejsou ničím výjimečným. Proto při darování celé nemovitosti – a ne jen její části – vždy doporučujeme zvážit přidání „věcného břemene“ doživotního užívání. Tato podmínka by rozhodně neměla chybět všude tam, kde se dárce chystá v darované nemovitosti dále bydlet. V praxi nejčastěji využíváme tzv. služebnost užívacího práva pro konkrétní osobu – tou může být nejen samotný dárce, ale také kdokoli jiný (například rodiče dárce apod.). Této osobě následně vzniká právo nemovitost dále užívat, ačkoli už není jejím vlastníkem, a nikdo ji nemůže nechat vystěhovat, i kdyby nemovitost opakovaně vlastníka změnila.
Aby služebnost skutečně plnila svůj účel, musí být zapsána v katastru nemovitostí. Nejen ústní domluva, ale i písemná smlouva, která se neprovede v katastru, je jen „mluvením do větru“. Vždy je potřeba služebnost správně popsat, aby nedošlo k chybám v zápisu. Je vhodné upřesnit například:
Návrh na zápis věcného břemene je součástí návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Smlouvu je možné rozšířit i o tzv. „reálné břemeno“. V takovém režimu se obdarovaný zavazuje, že dárci poskytne kromě bydlení i odpovídající péči ve stáří nebo v případě nemoci. Dále je možné přidat i zákaz zcizení, kterým je novému majiteli znemožněn převod na nového vlastníka.
Tip: Plánujete darovat nemovitost s věcným břemenem? Nespoléhejte se na vzor darovací smlouva nemovitost s věcným břemenem. Takovéto vzory, které jsou volně dostupné ke stažení na internetu, jsou totiž často neaktuální a plné chyb. Obraťte se raději na zkušeného advokáta. Dostupný advokát pro vás připraví kompletní smluvní a právní servis, včetně darovací smlouvy, vkladu do katastru i daněmi. To vše do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Ne vždy proběhne vše přesně podle našich představ. Někdy si obdarovaný nemovitost nechce nechat, jindy se dárce dostane do tak složité situace, že potřebuje dar odvolat. Jak v takových případech postupovat?
Zákon jasně stanovuje dvě situace, kdy může dárce odvolat svůj dar. Odvolání daru je možné i po odevzdání daru, tedy když už obdarovaný nemovitost spokojeně užívá. A o jaké situace se jedná?
V zákoně je přitom myšleno i na případy, kdy se obdarovaný snaží rychle převést nemovitost na jinou osobu, aby se vyhnul jejímu vracení. Pokud obdarovaný nemovitost prodal nebo převedl na někoho jiného, zákon stanovuje, že při odvolání daru vzniká povinnost vydat to, co z daru nebo jeho plné hodnoty ještě zbývá. Výjimkou jsou ovšem právě ty případy, kdy byla nemovitost převedena jen za účelem odvrácení povinnosti vracet dar nebo byl dar odvolán pro nevděk obdarovaného. V těchto situacích je nutné vrátit nemovitost (pokud by se podařilo převod zrušit) nebo celou její hodnotu.
Tip: O koupi, prodeji, pronájmu či darování nemovitostí už se popsaly tisíce stran a napsalo mnoho článků či knih. S nemovitostmi se dá ale nakládat také mnoha jinými způsoby, o kterých se píše méně. Možná jste se setkali s výpůjčkou nemovitosti, ale taková směna pozemků už je záležitostí spíše raritní. Obě transakce rozebíráme detailněji v našem dalším článku – Méně časté smlouvy k nemovitostem.
A co když obdarovaný získá nemovitost, kterou si nechce nechat? Je samozřejmě zcela na něm, zda se rozhodne například pro prodej. Pokud nemovitost prodá hned po převodu, je ovšem nutné počítat s úhradou daně z příjmu. Od té je prodávající osvobozen pouze v případě, že byl v dané nemovitosti přihlášen k trvalému pobytu, a to po dobu alespoň dvou let před prodejem. Pokud prodávající nesplní podmínku dvouletého bydliště, může být příjem z prodeje osvobozen při splnění tzv. časového testu vlastnictví. U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 činí tato lhůta zpravidla 5 let, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 je lhůta prodloužena na 10 let.
Darování nemovitosti je událostí, která vyžaduje zvýšenou pozornost obou smluvních stran, tedy dárce i obdarovaného. Proto vám se vším rádi pomůžeme. Zodpovíme každý váš dotaz a pomůžeme i s nastavením pravidel a tvorbou samotné smlouvy. S námi neriskujete žádné budoucí komplikace, které by chybně sestavená smlouva mohla přinést.
Darování nemovitosti je právní úkon, který musí být pečlivě sepsán ve správné formě, aby nedošlo k problémům při zápisu do katastru nemovitostí. Při bezúplatném převodu majetku, ať už se jedná o dům, byt nebo bezúplatný převod pozemku, je nutné ověřit podpisy na darovací smlouvě a podat návrh na vklad do katastru s poplatkem 2 000 Kč. Darování spoluvlastnického podílu vyžaduje přesné vymezení převáděné části, stejně jako bezúplatný převod družstevního bytu, kdy se převádí členský podíl v bytovém družstvu. Daňové povinnosti závisí na příbuzenském vztahu mezi dárcem a obdarovaným – blízcí příbuzní jsou od daně osvobozeni. Darování nemovitosti druhovi je možné, ale daňová výhoda platí jen v případě prokazatelného společného soužití. Pro ochranu dárce lze do smlouvy přidat věcné břemeno, které zajistí doživotní užívání nemovitosti. Dar lze za určitých podmínek odvolat, například pro nevděk nebo nouzi dárce.
Darovací smlouva podle občanského zákoníku musí vždy obsahovat jasnou identifikaci dárce a obdarovaného, přesný popis daru (např. nemovitosti či movité věci), projev vůle darovat a projev vůle dar přijmout. U převodu nemovitosti je nutná písemná forma a následný vklad do katastru. V praxi se často řeší také darovací smlouva s věcným břemenem, pokud má dárce v nemovitosti dále bydlet.
Samostatná darovací daň byla zrušena už v roce 2014. Dnes se řeší pouze darovací daň – nemovitost jako součást daně z příjmů. Pokud je dar poskytnut mezi osobami blízkými (přímá či vedlejší linie nebo partner žijící ve společné domácnosti), je obdarovaný od daně osvobozen. Ve všech ostatních případech se hodnota daru uvádí do daňového přiznání. Nezapomeňte také na tzv. oznamovací povinnost – pokud hodnota darované nemovitosti přesáhne 5 milionů Kč, musí se tato skutečnost ohlásit finančnímu úřadu. U nemovitosti je současně důležité vyřešit i případná věcná břemena, závazky a zápisy v katastru.
Cena se odvíjí od typu převodu a požadovaných právních služeb. Jednodušší převod movité věci (např. darovací smlouva na psa) bývá levnější, zatímco darování nemovitosti je právně složitější. V ceně může být zahrnuto i vyhotovení návrhu na vklad, komunikace s katastrem a příprava případného věcného břemene. Pokud smlouvu připravuje notář, je třeba počítat s položkou, která se řídí notářským tarifem.
Takzvané darování pro případ smrti občanský zákoník neumožňuje. Darovací smlouva je dvoustranný právní úkon, který musí být účinný za života dárce, a obdarovaný musí dar přijmout. Pokud chce člověk převést majetek až po své smrti, musí využít závěť, dědickou smlouvu nebo odkaz. Jakýkoli dokument označený jako „dar pro případ smrti“ nebo „darovací smlouva pro případ smrti“ je právně neplatný. I když se mohou na internetu objevit různé zavádějící vzory, je důležité pracovat výhradně s právně platnými instituty dědického práva.
Ačkoli existují různé typy ke stažení – například „darovací smlouva vzor“, „darovací smlouva vzor zdarma“, „darovací smlouva s věcným břemenem vzor“, „darovací smlouva insolvence vzor“ nebo „darovací smlouva vzor PDF“ – jejich použití je vždy rizikové. Neobsahují individuální úpravy a často nerespektují aktuální zákon, specifika nemovitosti ani závazky (např. hypotéku, exekuci či insolvenci). U daru vyšší hodnoty se proto doporučuje odborné zpracování, aby byla darovací smlouva správně formulována, právně platná a nebyla později napadnutelná. Profesionálně připravený dokument často předejde složitým sporům – zvlášť u nemovitostí nebo darování mezi příbuznými.
Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
