Shrnutí: Méně časté smlouvy k nemovitostem využijete například tehdy, když chcete nemovitost směnit, bezplatně přenechat k užívání, podnajmout nebo k ní zřídit věcné břemeno. V článku podle právní úpravy platné v roce 2026 vysvětlíme, jak funguje směnná smlouva, výpůjčka, smlouva o zřízení věcného břemene, smlouva o podnájmu bytu i postup při rozdělení pozemku.
Nejste si jistí, který typ smlouvy odpovídá právě vaší situaci? Naši advokáti vám pomohou zvolit vhodné právní řešení a připraví smlouvu tak, aby chránila vaše zájmy i při případném zápisu do katastru nemovitostí.
Se směnnou smlouvou na pozemky či jiné nemovitosti setkáváme ve chvíli, kdy se smluvní strany navzájem zavazují převést na sebe vlastnické právo k věcem určeným ve smlouvě. Kromě pozemků se také někdy setkáváme se směnou bytů.
Praktické využití v případě bytů si lze představit například, když se domluví na výměnu starší pár sousedů, kteří žijí ve velkém třípokojovém bytě s jinými sousedy, kteří čekají rodinu a žijí v 1+1. Zamýšlená směna by byla provázena velmi pravděpodobně i úplatou. Teoreticky lze domluvit i směnu více než dvou bytů, ale pak ji spíše označujeme jako Kulový blesk.
V případě směny pozemků může jít například o situaci, kdy potřebujeme nutně získat určitý pozemek (např. sousedící s naším, s nímž máme další plány) a jeho současný majitel chce třeba zase scelit svoje pozemky a hodí se mu k tomu účelu ten náš.
Napište nám a my pro vás sestavíme řešení na míru. Návrh a kalkulaci vám naši odborníci zašlou do 24 hodin. Pokud využijete k řešení svého problému našich služeb vrátíme vám poplatek zpět.
Jak bylo naznačeno, v případě směňování dvou nestejně velkých bytů či pozemků se automaticky nabízí myšlenka doplacení části hodnoty. Nemusí to být ale pravidlem. Hodnota bytu jednak nevychází výhradně z rozlohy, roli může hrát také úroveň rekonstrukce bytu a na druhé straně opotřebování bytu. Důležitým momentem může být i subjektivní vztah k dané věci. Například ve zmíněném případě scelování pozemků lze využít situace, kdy jeden z vlastníků potřebuje naléhavě pro svůj účel konkrétní pozemek a ten má tak pro něj speciální subjektivní hodnotu. Proto může být ochoten jej směnit i za pozemek mnohem větší a objektivně hodnotnější.
Tip: Další ne tak častou variantou nakládání s nemovitostí je její darování. To jsme detailně rozebrali v našem článku.
Směnná smlouva je svým způsobem obdobná smlouvě kupní. Protihodnotu obchodu ovšem nepředstavují peníze, ale jiná věc. V našem případě nemovitost. Nenajdeme zde ani prodejce a kupce, protože obě strany současně poskytují i přijímají určitou věc. Jak bylo výše naznačeno, k úplatě zde také dojít může, a to za situace, kdy hodnota obou věcí není shodná.
Směnná smlouva by měla samozřejmě řádně identifikovat jak smluvní strany, tak také směňované věci. Strany pak musí vyjádřit svou vůli převést k těmto věcem vlastnické právo. Samotné vlastnické právo nabývají obě strany v okamžiku zápisu do katastru nemovitostí. K tomuto datu je také vhodné počkat se vzájemným reálným převzetím a užíváním nemovitosti.
Pokud byste byli nedočkaví a chtěli se dohodnout na dřívějším předání, je vhodné také ve smlouvě upravit závazky z toho plynoucí (vypořádání plateb spojených s bytem, případně možnost užívání pozemku včetně plodů a užitků z něj plynoucích – např. posekání trávy pro zvířata.)
Pro směnu nemovitostí je nezbytná písemná forma. Tak jako v případě jiných smluv týkajících se nemovitostí se ani zde nedoporučuje využívat vzory z internetu, které často nemyslí na všechny detaily, nebo jsou dokonce chybné. K chybám může dokonce dojít i na katastru nemovitostí. Právník či advokát, který je v podobných transakcích zběhlý a přemýšlí i „za roh“, jsou v těchto případech více než užiteční.
Z naší advokátní praxe: U smluv týkajících se nemovitostí bývá častou chybou příliš obecné označení pozemku nebo nedostatečné řešení toho, co se má stát mezi podpisem smlouvy a zápisem změny do katastru. U méně obvyklých smluv je proto důležité nepřevzít bez kontroly univerzální vzor, ale přizpůsobit smlouvu konkrétní nemovitosti a situaci stran.
Tip: Pomůžeme vám se sepsáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.
Nemovitost, kterou nevyužíváme, samozřejmě nemusíme hned prodávat či směňovat. Chceme-li umožnit její využívání, můžeme zvolit některý z vícero typů smluv o užívání nemovitostí.
Nejprve bychom si měli zvážit, zda budeme za užívání věci požadovat nějaké peníze, či ne. Pro úplatné smlouvy se zpravidla volí smlouva nájemní. V případě, že chceme poskytnout nemovitost k užívání bezplatně, můžeme zvolit smlouvu o výpůjčce.
Speciální smlouvou o užívání nemovitosti je pak pachtovní smlouva. Ta na rozdíl od nájmu umožňuje nájemci věc nejenom užívat, ale také požívat a brát si z ní tak plody. Typicky se uplatní uvedený typ smlouvy pro využívání zemědělských a lesních pozemků, kde tak lze sklízet úrodu.
Další možností, jak upravit vztahy k nemovitosti, je smlouva o zřízení věcného břemene. Typicky se využívá například tehdy, když má vlastník sousedního pozemku získat právo průchodu či průjezdu, právo vedení inženýrských sítí nebo jiné dlouhodobé oprávnění k cizí nemovitosti.
Občanský zákoník rozlišuje zejména služebnosti, při nichž vlastník nemovitosti musí něco strpět nebo se něčeho zdržet, a reálná břemena, která mohou vlastníka zavazovat také k určitému aktivnímu plnění. U nemovitostí je proto důležité přesně vymezit nejen zatížený pozemek, ale také obsah a rozsah práva, dobu jeho trvání a případnou úplatu.
Jestliže se věcné právo zřizuje k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, je potřeba počítat také se zápisem do katastru. Právě nepřesné vymezení rozsahu věcného břemene může později způsobovat spory mezi vlastníky.
Potřebujete například právně zajistit přístup přes sousední pozemek? Smlouvu o zřízení věcného břemene je vhodné formulovat co nejpřesněji – pomůžeme vám určit rozsah práva, připravit smlouvu i návrh na vklad do katastru.
Tip: zvažujete-li pronájem své nemovitosti, inspirujte se naším podrobným rozborem a postupem, který najdete na našem blogu
Smlouvou o výpůjčce bytu nebo pozemku přenecháváte vypůjčiteli danou nemovitost bezúplatně a dočasně. Ze zákona sice není nezbytná její písemná forma, ale tak jako u čehokoliv, co se týká nemovitostí, bychom ji i zde doporučili. Pro volbu správné formy se stačí řídit běžným selským rozumem. Jistě není běžné ani příliš praktické uzavírat smlouvu třeba s vlastní sestrou, pokud jí přenecháte na víkend byt a odjedete na chalupu. Odjíždíte-li ale do zahraničí a byt necháváte známému na půl roku, je určitě lepší si pár věcí na papír společně sepsat.
Dočasnost smlouvy může být stanovena například konkrétním datem, nebo určitou událostí, která nastane, ale neví se přesně kdy (do mého návratu z Anglie). Ve smlouvě by měl být dále vymezen účel výpůjčky.
Základním právem vypůjčitele je užívání věci. Měl by jí ale užívat tak, jak bylo sjednáno, a například ji bez vašeho souhlasu neposkytovat dále jiné osobě. Dále by měl hradit náklady spojené s užíváním nemovitosti a byt či pozemek po uplynutí sjednané lhůty (případně po splnění sjednaného účelu) vrátit .
Půjčitel by měl vypůjčitele poučit o užívání nemovitosti a následně mu ji poskytnout k užívání. Nesmí ji přitom požadovat zpět dříve. Z takto nevýhodné pozice se lze samozřejmě dostat právě sjednáním různých výjimek (např. pokud se plánovaná cesta do zahraničí ukončí dříve z důvodů stanovených ve smlouvě).
Od nájemní smlouvy je potřeba odlišovat smlouvu o podnájmu bytu. Při nájmu uzavírá smlouvu zpravidla vlastník nemovitosti s nájemcem, zatímco při podnájmu přenechává byt nebo jeho část další osobě samotný nájemce.
Zda nájemce potřebuje souhlas pronajímatele, závisí mimo jiné na tom, zda v bytě sám trvale bydlí a zda podnajímá celý byt, nebo pouze jeho část. Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, může dát byt nebo jeho část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Podnájem navíc skončí nejpozději se skončením hlavního nájmu.
Ve smlouvě je proto vhodné jasně určit předmět podnájmu, dobu jeho trvání, výši podnájemného a úhrad za služby, pravidla užívání bytu a způsob skončení podnájmu.
Tip: Pojmy výpůjčka a zápůjčka se často zaměňují, jedná se ale o dvě docela rozdílné věci. Půjčil vám soused sekačku? Pak se jedná o výpůjčku. Pokud vám ale půjčil plato vajec, bude se jednat o zápůjčku. V čem přesně se oba instituty liší a kdy se s nimi můžete setkat, se dozvíte v našem dalším článku.
K rozdělení pozemku na menší části vede majitele většinou záměr využívat nově vzniklé pozemky například jako stavební parcelu. Máme-li s vlastním pozemkem obdobné záměry, nejprve bychom si měli ověřit, zda je jeho určení sjednocené, protože pouze pak jej lze rozdělit.
Není také od věci si zjistit, jaké další plány má obec v lokalitě daného pozemku. Zda lze předpokládat, že se zde počítá s další výstavbou. Jde samozřejmě pouze o indicii, nikoliv záruku budoucího úspěchu s vlastní výstavbou.
Proces rozdělení pozemku zahájíte žádostí o povolení dělení pozemku, kterou podáte příslušnému stavebnímu úřadu. K žádosti se přikládá mimo jiné celková situace v měřítku katastrální mapy se zakreslením požadovaného dělení a přístupu k nově vznikajícím pozemkům. Pokud je dotčených vlastníků více, musí žádost podat všichni, případně jeden z nich doloží souhlas ostatních.
Tip: Zdědili jste podíl na domě či chatě? Vlastníte část pozemku společně se zbytkem rodiny? Nebo jste výhodně podíl na nemovitosti koupili v dražbě a přemýšlíte o vypořádání spoluvlastnictví? Připravíme pro vás rychlé a efektivní vypořádání spoluvlastnictví tak, aby to bylo pro všechny zúčastněné, a především pro vás, co nejvýhodnější.
Stavební úřad v povolení stanoví podmínky pro dělení pozemků a určí nové hranice pozemků včetně přístupu z veřejně přístupné komunikace. Pokud není třeba stanovit zvláštní podmínky, může být vydání povolení prvním úkonem stavebního úřadu v řízení.
Na základě rozhodnutí či sdělení si můžete nechat vyhotovit geometrický plán. K tomu je zapotřebí zaměření geodetem a zpracování odborně způsobilou osobou. Finální schválení geometrického plánu pak závisí na katastrálním úřadě, který současně přiřadí parcelní čísla nově vzniklým pozemkům.
Ve chvíli, kdy získáte souhlas stavebního úřadu a katastrální úřad vám schválí geometrický plán, můžete zažádat o vyznačení nově vzniklých pozemků v katastru nemovitostí.
Méně časté smlouvy k nemovitostem řeší situace, pro které klasická kupní nebo nájemní smlouva nestačí. Nemovitosti lze například směnit, bezplatně vypůjčit nebo propachtovat. Smlouva o zřízení věcného břemene umožňuje dlouhodobě upravit například právo cesty přes cizí pozemek, zatímco smlouva o podnájmu bytu řeší vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Samostatnou oblastí je dělení pozemků, které se řídí stavebním zákonem a může vyžadovat povolení stavebního úřadu a následnou změnu v katastru nemovitostí. U všech těchto právních jednání se vyplatí přesně určit nemovitost, práva a povinnosti stran i způsob skončení vztahu.
Pokud má být věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí, potřebujete listinu, která bude podkladem pro vklad. Ve smlouvě musí být dostatečně určitě vymezeno zatížené právo i dotčená nemovitost.
Ano. Strany mohou podle povahy práva sjednat jeho trvání na určitou dobu nebo jej navázat na jinou právní skutečnost.
Ne. Podnájem je od nájmu odvozený a skončí nejpozději společně s hlavním nájmem.
Pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí, potřebuje k podnájmu bytu písemný souhlas pronajímatele.
Ano. Strany se mohou dohodnout i na směně nemovitostí rozdílné hodnoty a případný rozdíl vyrovnat finančním doplatkem.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
