Nákup nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších finančních rozhodnutí v životě. A právě kupní smlouva na nemovitost je dokumentem, který celý tento proces formálně završuje. Zdánlivý detail, jako je přesné stanovení kupní ceny, může mít zásadní vliv na platnost smlouvy i hladký průběh celého převodu. V tomto článku se zaměříme na správné vymezení kupní ceny, rizika nejasného stanovení a praktická doporučení, která vám usnadní nákup nemovitosti bez zbytečných komplikací.
Kupní cena by měla být určena jasně a srozumitelně. Při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost nebo např. při převodu družstevního bytu je samozřejmě cena jedním z nejdůležitějších „detailů“ smlouvy. Kupní cena je také společně s vlastním vymezením předmětu koupě (tj. věcí, kterou má kupující na základě kupní smlouvy nabýt) podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Na výši kupní ceny či způsobu jejího dodatečného určení se proto musí prodávající a kupující v rámci jednání o uzavření kupní smlouvy dohodnout. V opačném případě není kupní smlouva platně uzavřena.
Někdy je cena vyjádřena nejen číslovkou, ale i slovy, aby ji nemohl někdo upravit. To však zvyšuje důraz na pečlivost, neboť je nutné při každé úpravě pamatovat na nutnost změny nejen čísla ale i textu v závorce, který se navíc objevuje často na několika místech. Je tedy možné doporučit, zejména u jednodušších smluv, raději jen jednu variantu a ponechat klidně jen číslovky.
V rámci nákupu nemovitosti je právě výše kupní ceny často předmětem složitého vyjednávání. Může být stanovena pevně, nebo v některých případech pomocí vzorce – například podle skutečné výměry bytu po dokončení stavby. Vždy je ale třeba dbát na to, aby smlouva nedávala prostor pro různé výklady.
Využijte naše služby a kupní smlouvu vám připravíme na míru tak, aby maximálně chránila obě strany a nedávala prostor pro pozdější nedorozumění a spory.
Další věcí, která se může při nákupu nemovitosti vymstít, je určení ceny závislé na nejasném faktoru. Např. u bytu, který je teprve ve výstavě anebo se upravuje, je někdy cena určena podle počtu metrů čtvrceních. Rozloha bytu však může být ve výsledku odlišná, než se plánovalo a smlouva by na to měla pamatovat. Stalo se nám dokonce, že developer chtěl využít změnu přepočtu čtverečních metrů ve svůj prospěch (najednou začal započítávat i vnitřní příčky a sloupy, jak to předpokládá nový zákon a tím byt prodražil o stovky tisíc). Pokud by bylo určení ceny úplně nejasné, tak by smlouva na nákup nemovitosti mohla být navíc neplatná.
Nejpodstatnějším doporučením však je, že strany by měly využít advokátní či notářskou úschovu. Ta umožňuje bezpečnou výplatu kupní ceny až ve chvíli, kdy je skutečně vlastnictví převedeno, či dokonce byt řádně předán (bez jakéhokoliv břemena). Strany tak mají jistotu, že smluvní cena doputuje tam, kam se dohodli a to ve chvíli, kdy je převod nemovitosti dokončen.
Smluvní cena by také měla být hrazena bezhotovostní platbou. Limit na hotovostní platby je totiž od 1. prosince 2014 stanoven na 270 000,- Kč. Bezhotovostní platba je výhodná i tím, že se lépe prokazuje její uskutečnění.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Chystáte se vzít si hypotéku? Pak vám nesmí ujít naše série článků na téma Hypotéka – nejčastější otázky a odpovědi.
Kupní smlouva je klíčovým dokumentem při nákupu nemovitosti a její správné sestavení je zásadní pro platnost celého převodu. Jedním z nejdůležitějších bodů smlouvy je jasně a jednoznačně stanovená kupní cena, která musí být dohodnuta mezi prodávajícím a kupujícím – bez této dohody není smlouva platná. Cena může být vyjádřena číslovkou i slovy, ale důraz je třeba klást na přesnost a konzistenci v celém dokumentu. Pokud je kupní cena závislá na proměnlivém faktoru (např. výměra bytu po dokončení), musí být smluvně ošetřena, jinak hrozí právní nejistota nebo dokonce neplatnost smlouvy. Doporučuje se využít advokátní nebo notářskou úschovu, která zajistí, že peníze budou převedeny až po dokončení převodu vlastnictví. Zároveň je vhodné realizovat platbu bezhotovostně, nejen kvůli zákonnému limitu 270 000 Kč, ale i kvůli snadnější prokazatelnosti. Při nákupu nemovitosti je tak klíčové nejen dojednat cenu, ale i správně ji smluvně ošetřit a vyhnout se rizikům nejasných formulací.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
