Hypotéka – nejčastější otázky a odpovědi, část 3.

Přečtěte si také první a druhý díl této série.

1. V prvním díle se dozvíte, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou, jak funguje hypotéka na rekonstrukci, a zda a proč potřebujete k získání hypotéky pojištění nemovitosti.
2. Ve druhém díle se pak dozvíte o možnostech nebankovní hypotéky a proč se vyplatí nebo naopak nevyplatí. Dále zde naleznete popis toho, jak funguje hypotéka na nemovitost v exekuci, kterou jste získali v dražbě. Zjistíte také, jestli je možné si vzít hypotéku na komerční nemovitost, a jaké jsou případné alternativy. Nakonec se pak můžete podívat na to, jak funguje předčasné splacení hypotéky.

Rychlý přehled:

• Hypotéka na družstevní byt je možná například tehdy, když úvěr zajistíte jinou vhodnou nemovitostí; při plánovaném převodu bytu do osobního vlastnictví může připadat v úvahu také předhypoteční financování.
• Hypotéka bez vlastních prostředků není standardem. U vlastního bydlení činí obecný limit LTV (úvěr k hodnotě) 80 %, u žadatelů mladších 36 let až 90 %.
• Hypotékou lze za určitých podmínek financovat také stavební pozemek.
• Pokud nechcete zastavit kupovanou nemovitost, může banka přijmout do zástavy jinou vhodnou nemovitost.
• Konkrétní podmínky vždy závisí také na bance, hodnotě zástavy, bonitě žadatele a účelu financování.

Kupujete nemovitost na hypotéku a nejste si jistí kupní smlouvou, zástavním právem nebo bezpečným převodem peněz? Naši advokáti prověří právní stránku koupě nemovitosti a připraví smlouvy tak, aby financování i převod proběhly bezpečně.

Lze si koupit rodinný dům na splátky bez hypotéky?

Na hypotéku nedosáhne kvůli jejím přísným podmínkám každý a spousta lidí také nechce ručit svou nemovitostí. Zároveň je ale pro mnohé problém našetřit dostatek peněz na koupi domu. Otázkou tedy je – lze si koupit rodinný dům na splátky bez hypotéky? A my odpovídáme – ano, lze.

První možností je vzít si na dům jiný druh úvěru než je hypoteční úvěr, u kterého nebudete ručit vaší nemovitostí. Oblíbenou možností je například spotřebitelský úvěr, který nemá daný účel, a u kterého nedáváte do zástavy nemovitost. Splácí se obvykle v měsíčních splátkách a není u něj nastavena doba fixace jako tomu je u hypotéky. Jeho nevýhodou je ale nízká částka, kterou vám banka půjčí (obvykle se jedná o milion až milion a půl korun). Další nevýhodou je také omezená doba splácení, která zpravidla nepřekračuje 10 let.

Další možností je využít služeb domu na splátky, které nabízejí některé realitní kanceláře nebo stavební firmy. Vy si buď koupíte starší dům nebo si necháte postavit nový, dle vašich představ a následně tento dům pravidelně splácíte ve formě nájemného. Díky tomu si můžete pořídit dům prakticky s nulovou hotovostí a bez plnění podmínek, které stanovuje ČNB. Jasnou výhodou tohoto způsobu, že na vlastní dům dosáhne téměř každý, ať už nemá našetřený minimální počáteční vklad nebo má zápis v registru dlužníků. Problém ale je, že tyto služby jsou často netransparentní a obsahují mnoho skrytých poplatků. V závěru to proto může často dopadnout tak, že o váš vysněný dům přijdete.

Je možná hypotéka bez vlastních prostředků?

Hypotéka bez vlastních prostředků dnes není běžným řešením. Česká národní banka stanovuje maximální LTV zpravidla na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let pořizujících si vlastní bydlení až na 90 %. Zbývající část ceny proto žadatel zpravidla musí pokrýt z vlastních zdrojů.

Neznamená to ale, že musíte mít vždy celou chybějící částku v hotovosti. V některých případech může pomoci například zástava další nemovitosti, díky níž se zvýší celková hodnota zajištění. Konkrétní možnosti závisí na ocenění nemovitostí a pravidlech dané banky.

Jaké jsou podmínky hypotéky na pozemek?

V první řadě je důležité zmínit, že hypotéku můžete získat zpravidla pouze na pozemek určený k zástavbě. To, jestli si na vámi vyhlédnutém pozemku skutečně můžete postavit dům se můžete dozvědět ve výpisu z katastru nemovitostí nebo místního územního plánu. Pozemek také nesmí být zatížen právy třetích osob, exekucí či jinými právními vadami, které by neumožnily jeho zástavu.

Podmínkou k získání hypotéky na pozemek je také to, že musí disponovat příjezdovou cestou. Pokud k pozemku nevede veřejná komunikace, ale je nutné přejíždět přes soukromý pozemek, pak musíte většinou doložit věcné břemeno umožňující průjezd.

Na co nezapomenout při výběru pozemku

Než koupíte pozemek pro stavbu rodinného domu, měli byste zvážit několik faktorů:

• Blízkost práce, škol, zdravotní péče a občanské vybavenosti: Měli byste zvážit dojezdové vzdálenosti k základním službám. Prověřte si také charakter, bezpečnost a vybavení sousedství. Zvažte faktory, jako je hluk, kriminalita a blízké parky nebo rekreační oblasti.
• Územní plán: Potvrďte si, že je pozemek skutečně určen pro stavbu rodinného domu, a zjistěte konkrétní stavební omezení, jako je omezení výšky či charakteru stavby.
• Zasíťování: Zjistěte, zda je pozemek napojen na vodu, kanalizaci, elektřinu, plyn a internet. Pokud ne, určete náklady a proveditelnost připojení k těmto službám.
• Věcná břemena: Na katastru nemovitostí zjistěte všechna věcná břemena, která mohou ovlivnit vaše užívání pozemku.

• Kvalita a stabilita půdy: Proveďte test půdy, abyste zjistili, zda je vhodná pro stavbu. Půdní podmínky mohou totiž významně ovlivnit náklady na stavbu a požadovaný typ základů.
• Sklon a odvodnění: Zvažte sklon pozemku, abyste předešli problémům se špatným odvodněním.
• Chráněná území a omezení: Zjistěte, zda se na pozemek vztahují nějaká environmentální omezení nebo předpisy.
• Budoucí vývoj: Prozkoumejte blízké plány rozvoje nebo trendy, které mohou časem ovlivnit hodnotu nemovitosti při dalším prodeji. Může se totiž třeba stát, že vám za zahradou časem vyroste rušná silnice.

Lze si vzít hypotéku na družstevní byt?

Mnoho lidí láká vidina družstevního bytu. Hlavním důvodem je fakt, že tyto byty mají podstatně nižší cenu než byty v osobním vlastnictví. Jak je to ale s hypotékou?

Samotný družstevní byt zpravidla nemůžete použít jako zástavu pro hypotéku, protože právně nevlastníte bytovou jednotku, ale družstevní podíl. Hypotéku můžete získat jen se zástavou nemovitosti a družstevní byt nelze jako zástavu použít. Je to z toho důvodu, že družstevní byt z právního hlediska nevlastníte. Když si totiž pořizujete družstevní byt, kupujete si nikoliv byt, ale podíl v družstvu, samotný byt vám tím pádem oficiálně nepatří.

To ale neznamená, že hypotéka na družstevní byt nepřipadá v úvahu vůbec. Hypoteční úvěr lze použít také k financování koupě družstevního podílu, pokud jej zajistíte jinou vhodnou nemovitostí – například vlastním bytem či domem nebo nemovitostí jiné osoby, která se zástavou souhlasí. Samotný družstevní byt však jako zástava zpravidla posloužit nemůže.

Hypotéku na družstevní byt si můžete vzít v případě, že jste vlastníky jiné nemovitosti, kterou byste mohli zastavit namísto družstevního bytu. Tato nemovitost by ale měla mít odpovídající hodnotu kupní ceny družstevního bytu, abyste dostali dostatečně vysokou hypotéku. Další možnost představuje také jiný druh půjčky na družstevní byt, jako je např. již zmiňovaný spotřebitelský úvěr. U něj je ale omezena doba splácení a nízká maximální částka.

Velkou výhodou pro vás je, pokud má bytové družstvo v plánu převádět byty do osobního vlastnictví, pak je totiž možné vzít si hypotéku přímo na družstevní byt. Konkrétně se bude jednat o tzv. předhypoteční úvěr. Abyste ho získali, budete ale muset doložit potvrzení bytového družstva o plánovaném převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví ve lhůtě, kterou požaduje konkrétní banka. Jakmile k převodu dojde, předhypoteční úvěr se změní na klasickou hypotéku a byt přejde bance do zástavy.

Je možné si vzít hypotéku bez zástavy nemovitosti?

Klasickou hypotéku si bez zástavy nemovitosti můžete vzít jen na omezenou dobu ve formě přehypotečního úvěru nebo hypotéky dopředu. Po určité době je ale potřeba převedení na klasickou hypotéku. Oba druhy hypotéky jsme již zmiňovali v druhé části této série v kapitole na téma hypotéka na nemovitost v exekuci. Pro připomenutí vám však přinášíme shrnutí:

Předhypoteční úvěr je dočasné financování používané v situaci, kdy zatím nelze úvěr zajistit financovanou nemovitostí. Jakmile je možné nemovitost zastavit, financování se zpravidla převede na standardní hypoteční úvěr. Maximální částka i doba, během níž musí k zajištění dojít, závisí na podmínkách konkrétní banky.

Hypotéka dopředu neboli hypotéka bez nemovitosti spočívá v tom, že si s bankou vyřídíte tento typ úvěru ještě předtím, než budete mít ujasněnou představu o tom, jakou nemovitost si za něj pořídíte. Na to máte obvykle až tři roky a jakmile si nemovitost vyberete, stane se z této hypotéky dopředu klasická hypotéka. Pozor ale, v případě, že byste nemovitost do určené doby nesehnali, hrozí vám vysoké pokuty.

Jak na hypotéku zastavit jinou nemovitost?

Pokud z nějakého důvodu nechcete zastavit nemovitost, na kterou si berete hypotéku nebo třeba hodnota této nemovitosti nestačí, existuje možnost zastavit ji jinou nemovitostí. Ručit můžete domem i bytem, ale musí být určené k bydlení (pokud tedy slouží např. čistě k podnikání, ručit jimi nemůžete). Je to z toho důvodu, že nemovitosti určené k podnikatelským účelům nemají pro banky takovou hodnotu, jako nemovitosti určené k bydlení. K zástavě budete potřebovat také souhlas majitele nemovitosti.

Z naší praxe: U koupě nemovitosti financované hypotékou bývá problémem často spíše právní stav nemovitosti než samotné schválení úvěru. Kupující například až v průběhu financování zjistí, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, zástavní právo nebo jiná právní vada, kterou banka nechce akceptovat. Proto doporučujeme zkontrolovat list vlastnictví a smluvní dokumentaci ještě před podpisem závazné kupní smlouvy.

Zastavit se dá také rekreační objekt, jako je třeba chata nebo chalupa. Tato nemovitost ale musí být způsobilá k celoročnímu obývání. To znamená, že musí mít popisné číslo, musí k ní být příjezdová cesta, musí mít zavedenou vodu, elektřinu a další nezbytnosti pro celoroční obývání. Další možností ručení je ručení pozemkem. Musí se ale jednat o stavební pozemek.

Na závěr této série bychom rádi připomněli, že rozhodnutí ohledně hypotéky a financování vaší nemovitosti jsou skutečně komplexní a vyžadují zvážení různých faktorů. Každý člověk a jeho situace je jedinečná, a proto je důležité konzultovat s odborníky a dbát na správné právní kroky. Ve světě financí a nemovitostí není nic zcela jednoznačné, a proto se vyplatí požádat o pomoc.

Shrnutí

Hypotékou lze financovat nejen byt nebo dům, ale za určitých podmínek také stavební pozemek či pořízení družstevního podílu, pokud je úvěr zajištěn jinou vhodnou nemovitostí. Hypotéka bez vlastních prostředků dnes není standardem, protože běžný limit LTV činí 80 %, u žadatelů mladších 36 let pořizujících si vlastní bydlení až 90 %. Pokud kupovanou nemovitost nelze nebo nechcete zastavit, může banka přijmout jinou vhodnou nemovitost. U družstevního bytu může při plánovaném převodu do osobního vlastnictví připadat v úvahu předhypoteční financování. Konkrétní podmínky, délka financování i přijatelné zajištění se však liší podle banky a situace žadatele.

Přečtěte si také první a druhý díl této série.

1. V prvním díle se dozvíte, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou, jak funguje hypotéka na rekonstrukci, a zda a proč potřebujete k získání hypotéky pojištění nemovitosti.
2. Ve druhém díle se pak dozvíte o možnostech nebankovní hypotéky a proč se vyplatí nebo naopak nevyplatí. Dále zde naleznete popis toho, jak funguje hypotéka na nemovitost v exekuci, kterou jste získali v dražbě. Zjistíte také, jestli je možné si vzít hypotéku na komerční nemovitost, a jaké jsou případné alternativy. Nakonec se pak můžete podívat na to, jak funguje předčasné splacení hypotéky.