Chtít si pořídit družstevní byt je jedna věc, sehnat na něj finance věc druhá. Koupě družstevního bytu je pro mnohé sice cenově dostupnější variantou než byt v osobním vlastnictví, ale má to svou daň. S koupí družstevního bytu jsou spojena nejrůznější právní i finanční specifika – zejména pokud zvažujete využít úvěr na družstevní byt. V tomto článku vám vysvětlíme, jak celý proces funguje a co můžete udělat pro bezproblémové financování.
Družstevní bydlení je v Česku poměrně běžnou záležitostí, ale přesto stále dokáže vzbudit určité nejasnosti. Nejedná se totiž o klasickou formu vlastnictví. Při koupi družstevního bytu nekupujete a nevlastníte nemovitost jako takovou, ale pouze členský podíl v bytovém družstvu, který vám dává právo užívat konkrétní bytovou jednotku. Tato právní konstrukce se promítá i do možností financování, protože na družstevní byt si nemůžete vzít klasickou hypotéku. Nemovitost je formálně stále ve vlastnictví družstva a převody se neevidují v katastru nemovitostí. Právě to ztěžuje možnost získat hypotéku.
Pokud si chcete koupit družstevní byt, připravte se na to, že převod bytu má jiná pravidla než při koupi bytu v osobním vlastnictvím. Družstvo se zájemcem nejprve uzavírá rezervační smlouvu, ta není povinná, ale rozhodně ji doporučujeme. O byt totiž může být větší zájem, a než seženete financování (například prostřednictvím úvěru na družstevní byt), může vám ho „vyfouknout“ někdo jiný.
Potom následuje smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu. Právě její podpis fakticky realizuje koupi družstevního bytu, protože přechodem členského podílu získáváte právo byt užívat. Smlouva musí obsahovat přesnou identifikaci družstva a členského podílu, ujednání o ceně za převod, specifikaci bytu, který se s podílem pojí, a případná ujednání o převodu práv a povinností spojených s bytem. Některá družstva musí mít tuto smlouvu ve formě notářského zápisu, zejména pokud to určují jejich stanovy.
Velmi důležitým krokem je souhlas bytového družstva s převodem podílu. Ne každé družstvo ho totiž automaticky uděluje, některá si ve stanovách vyhrazují právo převod schválit nebo odmítnout, případně si určují pro převod splnění specifických podmínek (například bezdlužnost zájemce). Proto vždy nahlédněte do stanov družstva ještě před podpisem smlouvy, případně si vyžádejte předběžný souhlas výboru družstva s plánovaným převodem. Bez souhlasu družstva totiž může být celý převod zcela neplatný nebo neúčinný.
Po podpisu smlouvy a získání souhlasu družstva už dochází k předání bytu a kupující fyzicky přebírá byt. Zároveň je potřeba převod oznámit družstvu. V praxi to obvykle znamená doložit kopii podepsané smlouvy, požádat o zápis nového člena do seznamu členů družstva a někdy také doložit kopii občanského průkazu a čestné prohlášení o bezdlužnosti. Zápis nového člena do evidence družstva je zásadní, protože družstvo nevede žádné zápisy do katastru nemovitostí, jelikož byt i nadále zůstává jeho majetkem.
Po převodu podílu družstvo provede změnu v účetní evidenci – zapíše nového člena jako oprávněnou osobu k užívání konkrétního bytu a na něj přechází veškeré povinnosti spojené s bydlením (úhrada nájemného, záloh na služby apod.).
Díky tomu, že není potřeba provádět žádný zápis do katastru nemovitostí, je celý proces časově méně náročný než při převodu bytu v osobním vlastnictví.
Postaráme se o vše potřebné – od přípravy smlouvy o převodu členských práv až po komunikaci s bytovým družstvem. Chystáte se převádět byt do osobního vlastnictví? I s tím vám rádi pomůžeme. Zajistíme právní jistotu a hladký průběh převodu bez zbytečných komplikací.
Koupě družstevního bytu může být zrádná zejména pro méně zkušené kupující. Hlavním rizikem, se kterým je potřeba při pořizování družstevního bytu počítat, je omezená převoditelnost. Některá družstva totiž stanovují podmínka, za kterých lze členská práva převést, a nemusí být vůbec jednoduché družstevní byt následně prodat.
Dále je tu riziko skrytých dluhů. Pokud měl předchozí člen družstva vůči družstvu nějaké dluhy, pak po převodu bytu automaticky přecházejí na nového majitele (například nesplacená anuita).
Majitelé družstevních bytů se také často potýkají s omezeným nakládáním s bytem. Víceméně ke všemu potřebují vždy souhlas družstva, ať už jde o rekonstrukci, podnájem nebo změnu dispozic bytu.
A konečně je to také složitější financování, protože, jak vám ukážeme níže, úvěr na družstevní byt má svá pravidla.
Získat úvěr na družstevní byt je složitější než získat hypotéku na byt v osobním vlastnictví. Jelikož byt de facto nevlastníte, nelze ho použít jako zástavu, což je u klasické hypotéky základní podmínkou. Pokud tedy chcete získat finance na nové bydlení, máte několik možností:
1. Spotřebitelský úvěr bez zajištění: Jeho výhodou je, že nemusíte ručit nemovitostí. Avšak za tuto výhodu si připlatíte vyšší úrokovou sazbou, kratší splatností a nižší částkou, kterou vám banka půjčí.
2. Hypotéka se zajištěním jiné nemovitosti: Máte někoho, kdo by vám mohl ručit svým bydlením? Jako zástava často funguje například dům rodičů, kteří tak pomáhají svým dětem.
3. Speciální úvěr na družstevní byt: Některé banky (například Česká spořitelna nebo Raiffeisenbank) nabízejí produkty určené přímo pro družstevní bydlení. Obvykle kombinují výhody spotřebitelského a hypotečního úvěry. Některé však počítají s pozdějším převodem do osobního vlastnictví.
Úvěr na družstevní byt není zcela běžný produkt a nabídky jednotlivých bank se výrazně liší. Proto oslovte vždy více institucí najednou a zeptejte se na konkrétní podmínky.
Tip: Mezonetové byty jsou moderním typem bydlení, které ale není jen tak k dostání. Jak úpravu a spojení dvou bytů upravuje zákon? To zjistíte v našem článku.
Pokud členská schůze rozhodla o převodu bytů do osobního vlastnictví ještě před vaším vstupem do družstva, máte automaticky nárok na jeho převedení. Pokud tomu tak není, musíte si podat žádost, o jejímž schválení rozhoduje členská schůze. Nutno podotknout, že na převod do osobního vlastnictví nemá vlastník družstevního podílu automatické právo, záleží vždy čistě na rozhodnutí družstva, zda převod povolí.
Podmínkou převodu pak často bývá splacení zbytku úvěru (části, která přísluší vlastníkovi), který družstvo čerpalo například na výstavbu nebo realizaci domu. Takzvaná anuita se rozpočítává mezi jednotlivé byty a může být v řádu statisíců.
Pokud družstvo se převodem do osobního vlastnictví souhlasí, podá na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka. Tímto dokumentem oficiálně vymezí v domě jednotlivé bytové a nebytové jednotky – tedy rozdělí dům na samostatně evidované části. I když se takto vymezí všechny byty v domě, někteří členové družstva se mohou rozhodnout, že si svůj byt ponechají nadále v družstevním režimu. Nadále tedy zůstanou jen nájemci družstevního bytu, přestože v domě už budou vedeny jednotky.
Jakmile dojde k vymezení jednotek, uzavírá družstvo a vlastník smlouvu o převodu bytu do osobního vlastnictví. Na základě této smlouvy pak katastr nemovitostí následně zapíše daného člověka jako nového vlastníka dané bytové jednotky.
Koupě družstevního bytu se zásadně liší od koupě bytu v osobním vlastnictví – nekupujete samotný byt, ale pouze členský podíl v družstvu, který vám umožňuje byt užívat. Tento specifický právní rámec s sebou nese omezené možnosti financování, protože na družstevní byt nelze získat běžnou hypotéku. Místo ní je nutné využít spotřebitelský úvěr, hypotéku se zástavou jiné nemovitosti nebo speciální úvěr na družstevní bydlení. Samotný převod podílu probíhá mimo katastr nemovitostí a vyžaduje souhlas družstva, jehož podmínky jsou stanoveny ve stanovách. Po převodu vás družstvo zapíše jako nového člena a na vás přechází práva i povinnosti spojené s užíváním bytu. Převod bytu do osobního vlastnictví je možný jen se souhlasem družstva, často až po splacení anuity, a realizuje se zápisem do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu. I přes nižší pořizovací cenu s sebou družstevní bydlení nese právní a finanční rizika, která by měl kupující pečlivě zvážit.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
