Co je služebnost a reálné břemeno?

Potřebujete věcné břemeno správně nastavit při darování nemovitosti? Pomůžeme vám připravit darovací smlouvu, služebnost dožití i návrh na vklad do katastru.

Co je to služebnost?

Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Někdy jsou služebnosti a jejich podmínky i poměrně komplikované, ale smysl je jasný – nikdo pak nemůže dárce z bytu či domku proti jeho vůli vystěhovat, i když už není vlastníkem. Je však nutné si uvědomit, že zápis služebnosti do katastru snižuje hodnotu nemovitosti. Nelze jí pak prakticky zastavit u banky a prodat ji můžete jedině hodně pod cenou.

Pokud tedy chcete darovat nemovitost dětem a zároveň si zajistit právo v ní dožít, nestačí do smlouvy napsat obecnou větu o doživotním bydlení. Je potřeba přesně určit, které prostory smíte užívat, kdo hradí energie, opravy, služby a jak se bude postupovat, pokud se vztahy v rodině zhorší. V rámci naší služby darování nemovitosti vám připravíme smlouvu i návrh na vklad do katastru tak, aby služebnost skutečně chránila toho, koho chránit má.

Věcná břemena se dělí na služebnosti a reálná břemena.

Služebnost je povinnost vlastníka věci, aby zůstal ve vymezených případech vůči oprávněnému ze služebnosti pasivní. Jinými slovy, aby strpěl nebo se zdržel určité činnosti, kterou by bez existence služebnosti tolerovat nemusel.

Můžeme si to ilustrovat na příkladu, kdy pan Novák vlastní pozemek, po kterém vede příjezdová cesta k domu paní Jelínkové. Tento pozemek pana Nováka je zatížen služebností cesty ve prospěch pozemku, na kterém dům paní Jelínkové stojí. Výsledkem je, že má paní Jelínková právo průjezdu ke svému domu přes pozemek pana Nováka a pan Novák musí strpět, že tudy paní Jelínková jezdí. To samé lze upravit k přívodu vody, elektřiny nebo třeba práva pastvy stáda ovcí.

Výslovně zákon zná i tyto služebnosti: opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky atd. Je však možné si zřídit i služebnosti jiné, které zákon nepopisuje. Nesmí to však být se zákonem v rozporu, a tedy i s dobrými mravy a veřejným pořádkem.

Příklad z naší advokátní praxe

Obrátil se na nás klient, který koupil chatu, k níž vedla jediná přístupová cesta přes sousední pozemek. Původní majitel ho ujišťoval, že se tudy jezdilo vždycky, ale v katastru žádná služebnost cesty zapsaná nebyla. Nový soused po několika měsících cestu zatarasil závorou a požadoval jednorázovou platbu za další užívání.

Nejprve jsme prověřili list vlastnictví, historické smlouvy a dosavadní užívání cesty. Následně jsme sousedovi navrhli smlouvu o zřízení služebnosti cesty s přesným vymezením trasy, způsobu užívání, údržby a jednorázové náhrady. Díky tomu se klient vyhnul soudnímu sporu a služebnost se zapsala do katastru. Do budoucna tak má jistotu, že se ke své chatě dostane i v případě, že se sousední pozemek prodá.

Co je to reálné břemeno?

Reálné břemeno je pak vlastně taková služebnost naruby. Obsah reálného břemene spočívá v tom, že vlastník určité věci musí něco aktivně dát nebo konat. Jako příklad reálného břemene se často uvádí tzv. výměnek, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě bydlení, ale také jí poskytne výživu nebo osobní péči. To je také případ některých darovacích smluv.

Když se vrátíme k našemu příkladu s paní Jelínkovou a panem Novákem, bude to vypadat asi následovně: Paní Jelínková daruje svému synovi Jirkovi byt. Ve smlouvě si vymíní, že ji Jirka musí do konce života pomáhat s úklidem, nakupovat a až bude nemohoucí, tak se o ni i postarat.

Zákon obecně umožňuje relativně širokou paletu možností, jak si lze obsah konkrétních práv a povinností na základě věcného břemene upravit dohodou stran. Nesmí se však zapomínat na to, že základem stabilních vztahů mezi oprávněným a povinným z věcného břemene je dobře sepsaná smlouva, kterou nesmí zapomenout zapsat do katastru. Jedině ta dává právní jistotu a ochrání před budoucími problémy. Služebnost nezapsaná do katastru totiž nemá žádné účinky vůči třetí osobě, která dům nebo byt koupí či jinak získá.

Možnost úpravy ve smlouvě

Existuje relativně široká paleta možností, jak si lze obsah konkrétních práv a povinností na základě věcného břemene upravit dohodou stran. Vše tedy záleží na vás a na kvalitě právní dokumentace, kterou uzavřete. Nezapomeňte na to, že základem stabilních vztahů mezi oprávněným a povinným z věcného břemene je dobře sepsaná smlouva. Jedině ta vám dá právní jistotu a ochrání vás před budoucími problémy.

Shrnutí

Služebnost a reálné břemeno patří mezi věcná břemena, ale fungují odlišně. Služebnost vlastníka zatížené věci omezuje hlavně tím, že musí něco strpět nebo se něčeho zdržet – například umožnit průchod přes pozemek, vedení inženýrských sítí nebo doživotní bydlení dárce v nemovitosti. Reálné břemeno jde dál a ukládá vlastníkovi aktivní povinnost, například poskytovat oprávněné osobě péči, výživu nebo jiné opakované plnění.

V praxi se s těmito instituty nejčastěji setkáte při darování nemovitosti v rodině, při řešení přístupové cesty k pozemku nebo při úpravě vztahů mezi sousedy. Největší chybou bývá neurčitá smlouva nebo opomenutí zápisu do katastru. Pokud má věcné břemeno skutečně chránit vaše bydlení, přístup k nemovitosti nebo jiná práva, musí být přesně formulované a správně zapsané.