Sankce za neuzavření kupní smlouvy: kdy ji realitka nesmí požadovat

Rychlý přehled

• Realitní zprostředkovatel nesmí spotřebiteli uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí.
• Sankce za neuzavření kupní smlouvy proto nemůže pouze zastírat pokutu za porušení takové zakázané povinnosti.
• Nerozhoduje, zda se dokument jmenuje rezervační smlouva, dohoda nebo jinak. Podstatný je jeho skutečný obsah.
• Odstoupení od rezervační smlouvy a nárok na vrácení rezervačního poplatku vždy závisí na konkrétním obsahu smlouvy a okolnostech případu.
• Jiná situace může nastat u smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené přímo mezi budoucím kupujícím a prodávajícím.

Podepsali jste rezervační smlouvu a realitní kancelář vám nechce vrátit rezervační poplatek nebo po vás požaduje smluvní pokutu? Nechte si smlouvu zkontrolovat advokátem. Posoudíme, zda má realitní kancelář na požadovanou částku skutečně nárok a jak se můžete bránit.

Zákon o realitním zprostředkování výslovně zapovídá do smlouvy o zprostředkování (uzavírané realitní kanceláří) ukládat zájemci o nemovitost (spotřebiteli) povinnost uzavřít smlouvu kupní či o smlouvě budoucí. To se mohou někdy realitní kanceláře snažit obejít tím, že smlouvu označí jiným způsobem a prohlásí, že se na ni dotyčný zákon nevztahuje. I takové jednání je ovšem nepřípustné.

Tento závěr potvrdil Nejvyšší soud mimo jiné v rozsudku a navazuje na něj i novější judikatura. V rámci posuzované situace projevili zájemci vážný zájem o koupi nemovitosti a zaplatili proto takzvaný rezervační poplatek dle trojstranné rezervační smlouvy mezi kupujícím, prodejcem a zprostředkovatelem. Ke koupi nakonec nedošlo, a to kvůli realitnímu zprostředkovateli, který nezajistil zápis pozemku do katastru nemovitostí, stejně jako nevyřešil problém chybějících přípojek a přístupové cesty. To mu ale nebránilo si po neuskutečnění koupě ponechat onen „rezervační poplatek“ ve výši 72 600 korun.

Odstoupení od rezervační smlouvy a vrácení poplatku

Zájemci následně přistoupili k odstoupení od rezervační smlouvy a požadovali vrácení zaplacených 72 600 Kč. V daném případě navíc nebyla plánovaná koupě zmařena pouze změnou názoru kupujících. Zprostředkovatel nezajistil zápis pozemku do katastru a nevyřešil slíbené přípojky ani přístupovou cestu. Nejvyšší soud potvrdil závěr, že realitní kancelář si rezervační poplatek nemohla ponechat jako sankci za to, že zájemci navazující smlouvu neuzavřeli.

Odstoupení od rezervační smlouvy ale není automaticky možné pokaždé, když si kupující koupi rozmyslí. Je třeba posoudit konkrétní obsah smlouvy, důvod odstoupení a to, jaké povinnosti na sebe jednotlivé strany převzaly.

Realitní zprostředkovatel přitom argumentoval tím, že se nejedná o smlouvu dle zákona o realitním zprostředkování, nýbrž o smlouvu nepojmenovanou, která pod uvedený zákon nespadá. Nejde proto o sankci za neuzavření smlouvy, ale o rezervační poplatek, který zapovězen není.

Právní jednání ale nelze posuzovat pouze podle jeho názvu, ale především podle jeho obsahu. Nejvyšší soud proto zahrnul zmíněnou smlouvu o rezervaci pod režim zákona o realitním zprostředkování a potvrdil názor soudů nižší instance, tedy, že realitní makléř je povinen několik desítek tisíc korun vrátit.

Stejným směrem se ubírá i novější rozhodovací praxe. Nejvyšší soud například v roce 2026 posuzoval rezervační smlouvu, na jejímž základě zájemce zaplatil rezervační zálohu 170 000 Kč. Soud dovodil, že ujednání fakticky představovalo smluvní pokutu za nesplnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Protože však spotřebiteli takovou povinnost nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit, nemohla být platně sjednána ani pokuta za její porušení. Realitní kancelář musela ponechanou zálohu vydat.

Tip z advokátní praxe: U rezervačních smluv je častou chybou soustředit se pouze na označení platby jako „rezervační poplatek“. Rozhodující je, za jakých okolností si jej může realitní kancelář ponechat. Pokud má fakticky fungovat jako sankce za neuzavření kupní smlouvy, je potřeba celé ujednání posoudit podle jeho obsahu, nikoliv podle názvu.

Rozhodnutí neznamenají, že prodávající nemůže získat žádnou právní jistotu, že se plánovaný prodej uskuteční. Jiná situace nastává například u smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené přímo mezi budoucím kupujícím a budoucím prodávajícím. Ti se mohou za splnění zákonných podmínek zavázat k pozdějšímu uzavření kupní smlouvy a svůj závazek odpovídajícím způsobem zajistit. To je však odlišná situace od případu, kdy realitní zprostředkovatel ukládá spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu a její porušení sankcionuje.

Rezervační smlouvy bývají formulované velmi rozdílně a několik vět může rozhodnout o tom, zda přijdete o desítky tisíc korun. Pošlete nám svou rezervační smlouvu ke kontrole ještě před podpisem, případně i tehdy, pokud už po vás realitní kancelář požaduje sankci nebo odmítá vrátit rezervační poplatek.

Shrnutí

Realitní kancelář nesmí spotřebiteli ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí, a nemůže proto tuto povinnost nepřímo vynucovat smluvní pokutou. Rozhodující přitom není název dokumentu ani platby, ale jejich skutečný obsah. Pokud tedy rezervační poplatek ve skutečnosti představuje sankci za neuzavření kupní smlouvy, může být takové ujednání neúčinné či nevymahatelné vůči spotřebiteli. Odstoupení od rezervační smlouvy a právo na vrácení poplatku je však vždy potřeba posuzovat podle konkrétní smlouvy a okolností případu.