Koupě nemovitosti na Slovensku: postup, katastr, daně a hypotéka

Rychlý přehled

• Český občan může na Slovensku běžně koupit byt, dům i pozemek bez povolení určeného speciálně cizincům.
• Před podpisem smlouvy zkontrolujte list vlastnictví v katastru nemovitostí na Slovensku, zejména vlastníka, zástavy, věcná břemena a případné plomby.
• Vlastníkem se nestáváte samotným podpisem kupní smlouvy, ale až povolením vkladu do katastru.
• Za standardní listinný návrh na vklad se v roce 2026 platí 100 eur, za zrychlený 300 eur; elektronické podání stojí polovinu.
• Samotná koupě nepodléhá zvláštní dani z nabytí nemovitosti. Nový vlastník však následně řeší místní daň z nemovitosti.

Financujete zahraniční nemovitost úvěrem zajištěným českou nemovitostí? Než svou nemovitost použijete jako zástavu, vyplatí se dobře znát právní důsledky. S otázkami týkajícími se české nemovitosti a vašich závazků vám naši advokáti poradí. Ozvěte se nám.

Proč se vyplatí vlastnictví nemovitosti na Slovensku

Slovákům se ne nadarmo říká naši bratři. Ještě nedávno jsme tvořili jeden stát a naše blízkost pokračuje i nadále. Česká a Slovenská kultura je podobná a slovenskému jazyku rozumí téměř každý Čech. Z tohoto důvodu je zřejmé, že na rozdíl od jiných zemí, je integrace do slovenské společnosti pro Čechy velmi jednoduchá. Pokud tedy uvažujte o tom, že si na Slovensku pořídíte dům, přestěhujete se a třeba si zde najdete i práci, neměl by to být větší problém. Ostatně někteří Češi to tak dělají a mnoho Slováků naopak odchází opačným směrem.

Problémové nebude ani pořízení si nemovitosti pouze za účelem investice nebo třeba koupě chaty na víkendy. Slovensko je totiž Česku velmi blízko, a tak se nemusíte obávat nekonečného dojíždění (pokud nepojedete po dálnici D1). Z tohoto důvody není zavrženíhodné ani dojíždění za prací do Česka z vašeho nového slovenského domova.

Další podstatnou výhodou jsou slovenské ceny nemovitostí. Slovensko totiž nabízí výrazně dostupnější realitní trh ve srovnání s místní nabídkou. Ceny jsou na Slovensku podstatně nižší než v Česku a například v Bratislavě si pořídíte byt i za zhruba 2/3 toho, co byste dali za srovnatelný byt v Praze.

Nesmíme ale zapomínat ani na nádhernou přírodu, kterou Slovensko nabízí. Můžete si zde užívat hor ve formě Tater, krásných lesů pokrývajících více než třetinu slovenského území a spousty národních parků.

V neposlední řadě je pak velkou výhodou to, že nákup bytu na Slovensku není pro českého občana jako cizince zásadně omezen. Jako občan Evropské unie můžete běžně nabývat vlastnické právo k slovenským nemovitostem a pro koupi standardního bytu nebo rodinného domu nepotřebujete zvláštní povolení jen proto, že jste Čech. U specifických nemovitostí, například některých zemědělských pozemků nebo kulturních památek, se však mohou uplatnit další zvláštní pravidla. Před koupí takové nemovitosti je proto vhodné její právní režim ověřit individuálně.

Slovenské nemovitosti na prodej: kde je hledat

Stejně jako u nás, i na Slovensku je nejlepší hledat nabídky nemovitostí na prodej online. K tomu můžete využít specializované portály, jako je např. Nehnutelnosti.sk, Reality.sk, Zoznamrealit.sk nebo Bezrealitky.sk. Dobře vám poslouží také různé obecné nabídkové portály a bazary, jako je Bazar.sk nebo Bazoš.sk. Vyzkoušet můžete také různé facebookové skupiny, jako je skupina Byty, domy, pozemky. Predaj, kupa, prenájom nebo Facebook REALITY, kúpa, predaj, prenájom….

Jak na koupi nemovitosti na Slovensku

Základní princip koupě nemovitosti na Slovensku je podobný jako v Česku, jednotlivé kroky a formální požadavky se ale liší. Mezi hlavní rozdíly mezi koupí nemovitosti v Česku a na Slovensku patří zejména pravidla katastrálního řízení, správní poplatky a některé požadavky na smlouvu.

V první řadě je třeba si nemovitost důkladně prohlédnout a seznámit se se všemi jejími vadami a nedostatky a to nejen ve fyzické podobě, ale i v té právní.

Náhled do slovenského katastru nemovitostí

K tomu vám poslouží výpis ze slovenského katastru nemovitostí neboli list vlastnictví. V tom se dozvíte veškeré právní informace o nemovitosti, jako jsou případné exekuce, věcná břemena, zástavní práva apod.

Tento výpis získáte na katastrálním úřadě příslušné obce kde se nemovitost nachází, na Úradu geodézie, kartografie a katasra Slovenskej republiky nebo na jakékoliv pobočce Slovenské pošty. Za výpis zaplatíte 8 eur.

Rezervační a kupní smlouva

Pokud se pro nemovitost rozhodnete, může následovat podpis rezervační smlouvy s prodávajícím nebo realitní kanceláří. Součástí bývá rezervační poplatek, jehož výše není zákonem pevně stanovena a závisí na dohodě stran. Tato smlouva vám zaručuje, že prodávající již nebude nemovitost dále nabízet a to ani v případě, že by dostal lepší nabídku. Prodávajícímu zase zaručuje, že nemovitost skutečně koupíte a v případě, že byste nemovitost nekoupili, získá prodávající rezervační poplatek jako pokutu za nedodržení smlouvy.

Jakmile si zajistíte financování, můžete přistoupit k podpisu samotné kupní smlouvy. Kupní smlouva musí na Slovensku splňovat požadavky slovenského Občianskeho zákonníku a zároveň musí být způsobilá k zápisu do katastru podle katastrálního zákona. Nestačí proto pouze uvést, kdo nemovitost prodává, kdo ji kupuje a za jakou cenu. Zvláštní pozornost je potřeba věnovat přesné identifikaci nemovitosti podle údajů v katastru.

Kupní smlouva by měla obsahovat zejména:

1. přesné označení prodávajícího a kupujícího (jméno a příjmení, rodné číslo, datum narození, trvalé bydliště, rodinný stav, státní občanství…),
2. předmět smlouvy, tedy přesnou identifikaci převáděné nemovitosti podle katastru,
3. velikost převáděného spoluvlastnického podílu, pokud se převádí,
4. kupní cenu a podmínky její úhrady,
5. jednoznačný projev vůle převést a nabýt vlastnické právo,
6. ujednání o právech a povinnostech stran (například o předání nemovitosti, úhradě kupní ceny a součinnosti při převodu),
7. místo a datum právního úkonu,
8. podpisy smluvních stran.

Z praxe: U koupě zahraniční nemovitosti bývá jednou z nejdražších chyb podepsat rezervační nebo kupní smlouvu dříve, než kupující ověří právní stav nemovitosti a podmínky financování. Problém může nastat například tehdy, když banka úvěr neschválí, ale rezervační smlouva s touto situací nepočítá a kupující přijde o rezervační poplatek.

Návrh na vklad do slovenského katastru nemovitostí

S podepsáním kupní smlouvy se ale ještě nestáváte oficiálním vlastníkem nemovitosti. Následuje totiž ještě přepis vlastnických práv v katastru nemovitostí. Návrh na vklad vlastnických práv je třeba podat u příslušného katastrálního úřadu, kde se nemovitost nachází. Společně s návrhem podáte také kupní smlouvu. V případě, že kupujete byt v bytovém domě, musíte předložit také potvrzení od správce nemovitosti, kterým dokazujete, že má jeho bývalý vlastník vyrovnané všechny závazky vůči správci bytu (tedy, že např. nemá nedoplatky na energiích).

Za návrh na vklad do slovenského katastru zaplatíte v roce 2026 správní poplatek:

• 100 eur při standardním řízení, ve kterém úřad rozhoduje zpravidla do 30 dnů,
• 300 eur za zrychlené řízení do 15 dnů.
• Návrh můžete podat také online; při řádném elektronickém podání se poplatky snižují na polovinu, tedy na 50 eur, respektive 150 eur.
• Při předchozím elektronickém oznámení návrhu na vklad lze za splnění podmínek poplatek snížit ještě o 15 eur.

Chyba v označení účastníka nebo nemovitosti může zápis vlastnictví zkomplikovat. Proto se vyplatí nechat si zkontrolovat kupní smlouvu i návrh na vklad jako jeden celek ještě před jejich podáním.

Daně při koupi nemovitosti na Slovensku

Samotná koupě nemovitosti na Slovensku dnes nepodléhá samostatné dani z nabytí nebo převodu nemovitosti. Po zápisu vlastnického práva ale nový majitel zpravidla získá povinnost k místní dani z nemovitostí.

Daňové přiznání se podává městu nebo obci, na jejímž území nemovitost leží, zpravidla do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém jste se stali vlastníkem. Výši daně následně stanoví příslušná obec podle svých pravidel. Pokud tedy například koupíte byt a vlastnické právo k němu získáte v průběhu roku 2026, přiznání k dani z nemovitostí budete standardně řešit na začátku roku 2027.

Převod nemovitosti na Slovensku krok za krokem

1. Prověřte vlastníka a právní stav nemovitosti v katastru.
2. Zkontrolujte technický stav a případné dluhy spojené s nemovitostí.
3. Vyřešte rezervaci a financování.
4. Uzavřete kupní smlouvu splňující slovenské právní požadavky.
5. Podejte návrh na vklad do příslušného katastrálního odboru okresního úřadu.
6. Po povolení vkladu převezměte nemovitost a přepište energie.
7. Následující rok podejte přiznání k dani z nemovitostí.

Jak vypadá a funguje katastr nemovitostí Slovenské republiky

Stejně jako v ČR, i slovenský katastr nemovitostí představuje veřejný registr obsahující geometrické určení, soupis a popis nemovitostí a údaje o právech k nim. Jeho podoba a funkce je přitom velmi podobná českému katastru nemovitostí.

Nahlížení do slovenského katastru nemovitostí je možné online skrz Portál elektronických služieb katastra nehnuteľností. K dispozici je vám přehledná mapa a systém vyhledávání konkrétních nemovitostí. List vlastnictví můžete také pořídit online, a to zadarmo. Takový dokument ale není použitelný k právním úkonům. Pokud byste výpis potřebovali k právním úkonům, je potřeba si ho nechat vystavit na katastrálním úřadě nebo jakékoliv pobočce Slovenské pošty za poplatek ve výši 8 euro.

Hypotéka na slovenskou nemovitost

Získat hypotéku na nemovitost na Slovensku bude složitější než u nás. Klasickou českou hypotéku si totiž na nemovitost nacházející se na Slovensku nevezmete. Nemovitostí nacházející se v zahraničí totiž nelze ručit. Máte tedy dvě možnosti:

Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti

Českou hypotéku si můžete vzít pouze v případě, že vlastníte na území ČR nemovitost určenou k bydlení, kterou můžete bance zastavit. Nemusíte být vlastníkem této nemovitosti, ale musíte mít schválení vlastníka k zástavě. Tuto možnost nenabízí všechny banky. Co však většina bank nabízí, je tzv. americká hypotéka, u které není třeba dokládat její účel. Je však potřeba počítat s tím, že její podmínky nejsou tak výhodné jako u klasické hypotéky.

Hypotéka od slovenské banky

Lepším řešením bude hypotéka od slovenské banky. Tu si mohou vzít u většiny bank i Češi bez ohledu na to, zda pobírají příjem v ČR nebo na Slovensku. Podmínky pro získání hypotéky se ale od těch českých liší:

• V případě slovenské hypotéky nesmí celková suma vašich splátek překročit 60 % z vašeho celkového čistého měsíčního příjmu po odečtení životního minima.
• Maximální úvěrový strop je pak stanoven na osminásobek čistého příjmu za rok. Od banky získáte standardně maximálně 80 % z hodnoty nemovitosti, přičemž u části úvěrů může banka poskytnout až 90 %, a zbytek musíte zaplatit ze své kapsy.
• Velkou motivací pro slovenskou hypotéku by mohlo být také to, že nabízí mnohem výhodnější úrokové sazby v porovnání s českými hypotékami.

Shrnutí

Koupě nemovitosti na Slovensku je pro českého občana relativně dostupná a u běžného bytu nebo domu nevyžaduje zvláštní povolení pro cizince. Přesto se vyplatí nepodcenit kontrolu slovenského katastru, obsah rezervační a kupní smlouvy ani podmínky financování. Vlastnické právo získáte až povolením vkladu do katastru, za který se v roce 2026 platí standardně 100 eur, případně 50 eur při elektronickém podání. Zvláštní daň z nabytí nemovitosti se neplatí, nový vlastník ale následně řeší místní daň z nemovitostí. Právě smlouva, bezpečná úhrada kupní ceny a správně provedený vklad jsou při převodu nemovitosti na Slovensku nejdůležitějšími kroky.