Postup koupě nemovitosti na hypotéku

Rychlý přehled

• Při koupi nemovitosti na hypotéku si nejdříve ověřte, kolik vám banka půjčí a kolik musíte zaplatit z vlastních zdrojů.
• U vlastního bydlení se typicky počítá s limitem LTV 90 % pro žadatele do 36 let a 80 % pro ostatní žadatele; přísnější doporučení se od 1. dubna 2026 týká investičních hypoték.
• Poté si prověřte nemovitost v katastru, zkontrolujte právní vady, podepište rezervační smlouvu pouze po kontrole advokátem a kupní cenu převádějte ideálně přes úschovu.
• Nejbezpečnější je sladit hypotéku, kupní smlouvu, zástavní smlouvu, úschovu a návrh na vklad do katastru ještě před podpisem finální dokumentace.

Chystáte se koupit byt nebo dům na hypotéku? Nechte si od nás zkontrolovat rezervační smlouvu, kupní smlouvu i úschovu ještě před podpisem. U nemovitostí často rozhoduje jediná věta ve smlouvě.

Ujasněte si vaši finanční situaci

V první řadě je potřeba, abyste si ujasnili vaše finanční možnosti a stanovily maximální rozpočet na koupi nemovitosti. V této oblasti budou hrát velkou roli tři faktory:

1. Povinnost zaplatit minimálně 10 % nebo 20 %

Pokud si berete hypotéku a je vám pod 36 let, máte povinnost uhradit minimálně 10 % z kupní ceny nemovitosti. Pokud vám už 36 byla, pak musí být váš minimální vklad 20 %. Musíte tedy počítat s tím, že pokud si plánujte vzít hypotéku na nemovitost za 5 milionů, 500 tisíc (případně milion) už musíte mít dopředu našetřených nebo jinak opatřených, protože ty budete muset zaplatit rovnou.

2. Vaše příjmy a věk

To, zda na hypotéku dosáhnete, záleží hlavně na vašich příjmech, výdajích, věku, stávajících úvěrech a hodnotě zastavované nemovitosti.

1. V roce 2026 je u běžných hypoték na vlastní bydlení klíčový zejména ukazatel LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Žadatelé mladší 36 let mohou u vlastního bydlení obvykle dosáhnout až na 90 % hodnoty nemovitosti, ostatní žadatelé zpravidla na 80 %. Zbytek kupní ceny je potřeba doplatit z vlastních zdrojů.
2. DTI a DSTI už nejsou u běžných hypoték nastavené jako plošné závazné limity ČNB, přesto je banky při posuzování bonity dál sledují. Prakticky to znamená, že i když splníte požadavek na vlastní zdroje, banka vám hypotéku nemusí schválit, pokud by splátka byla vzhledem k vašim příjmům příliš vysoká nebo pokud už máte jiné úvěry.

Pozor také na investiční hypotéky, tedy situace, kdy nemovitost nekupujete pro vlastní bydlení, ale například na pronájem. Od 1. dubna 2026 ČNB bankám doporučuje přísnější posuzování těchto úvěrů, zejména LTV 70 % a DTI 7. U investiční nemovitosti proto může být potřeba výrazně vyšší vlastní kapitál než u vlastního bydlení.

Nejste si jistí, zda se na vás vztahuje režim vlastního bydlení, nebo investiční hypotéky? Při kontrole smluv vám pomůžeme nastavit celý převod tak, aby odpovídal podmínkám banky i bezpečnému převodu vlastnictví.

3. Vaše finanční historie

Hypotéka, na kterou dosáhnete závisí také na tom, jak splácíte své půjčky a účty (např. za elektřinu a plyn). Pokud máte v minulosti za splácení „černé puntíky“ odrazí se to také ve vaší hypotéce.

Hledání nemovitosti

Pokud už máte ujasněno, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, a máte našetřeno potřebných 10 či 20 % z ceny nemovitosti, nastává čas hledat vaši vysněnou nemovitost. Jakmile vás něco zaujme, vyplatí se vám zjistit si o nemovitosti všechny potřebné informace.

Checklist: Co si ověřit před podpisem rezervační smlouvy

Než zaplatíte rezervační poplatek, ověřte si alespoň základní právní a praktické informace o nemovitosti:

• kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti,
• zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, věcné břemeno, exekuce nebo zákaz zcizení,
• zda údaje v inzerátu odpovídají katastru a skutečnému stavu,
• zda je možné nemovitost financovat hypotékou,
• zda kupní cena odpovídá tomu, co bude banka ochotná akceptovat v odhadu,
• zda rezervační smlouva řeší situaci, kdy banka hypotéku neschválí.

U koupi bytu se jedná zejména o jeho technický a právní stav. Právní stav zjistíte v katastru nemovitostí. Vyplatí se vám také změřit velikost bytu, zda skutečně odpovídá informacím, které vám poskytl prodejce bytu. Dále si pak zjistěte, zda se k bytu nevážou například nedoplatky na energiích, případně exekuce současného majitele.

Pokud plánujete koupit dům či pozemek, situace se pro vás stává o něco složitější. Kromě výše uvedených informací byste si měli zjistit také to, zda nemá dům či pozemek věcná břemena, což zjistíte opět nahlédnutím do katastru nemovitostí. Kromě katastru by vám, ale neměl ujít ani územní plán. Ten určuje, co můžete a nemůžete s pozemkem dělat (a zda si na něm vůbec můžete postavit dům). Zjistěte si také zda není dům či pozemek v ochranném pásmu, záplavové oblasti nebo poddolován.

Rezervační smlouva

Jakmile jste si s koupí jistí, uzavřete s prodejcem rezervační smlouvu. V té se upíšete k tomu, že si nemovitost skutečně koupíte a zaplatíte rezervační poplatek. Zároveň, ale máte jistotu, že prodávající nemovitost nikomu jinému nebude nabízet (a to ani v případě výhodnější nabídky).

Rezervační poplatek tvoří obvykle 3–5 % kupní ceny nemovitosti a je již její součástí, takže se vám z celkové kupní ceny odečítá. V případě, že by ke koupi nakonec z vaší strany nedošlo, slouží obvykle jako pokuta za nedodržení smlouvy. Proto si podpis rezervační smlouvy skutečně pečlivě promyslete.

Z praxe vidíme, že největší problém u rezervačních smluv nebývá samotná výše rezervačního poplatku, ale podmínky jeho propadnutí. Klient například podepíše rezervaci ještě před schválením hypotéky a následně zjistí, že banka nemovitost neocení tak vysoko, jak očekával. Pokud smlouva nepočítá s tím, že úvěr nemusí být schválen z důvodů mimo kontrolu kupujícího, může klient o rezervační poplatek přijít, i když postupoval poctivě.

U rezervační smlouvy proto doporučujeme nechat zkontrolovat zejména to, kdy poplatek propadá, kdo ho drží, zda se započítává do kupní ceny a co se stane, pokud banka hypotéku neschválí.

Žádost o hypotéku

V tuto chvíli už můžete zažádat o hypotéku. K podání žádosti budete pravděpodobně potřebovat doložit vaše příjmy, bankovní odhad ceny nemovitosti a prověření bankovního a nebankovního registru bankou.

Jakmile vám banka hypoteční úvěr schválí, přichází na řadu podpis úvěrové smlouvy. Kromě toho si také musíte vyřídit pojištění nemovitosti. Bez pojištění nemovitosti vám totiž banka hypotéku nedá. Banka vám na oplátku poskytne zástavní smlouvy a návrh na vklad do katastru nemovitostí, které dáte k podpisu prodávajícímu nemovitosti. Společně s tímto se také uzavře mezi vámi a prodávajícím kupní smlouva. Vy pak podáte návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Vyřízení hypotéky a převod vlastnictví

V dalším kroku následuje převod kupní ceny. V tuto chvíli se vám vyplatí využít služby úschovy. Úschova je speciální účet, který zakládá advokát, notář nebo banka. Na tento účet se skládá kupní cena po dobu řízení o změně vlastnického práva na katastru. Díky úschově máte jistotu, že se s vašimi penězi v případě nepřevedení vlastnictví nic nestane. Stejně tak je ale chráněn i prodávající tím, že má jistotu, že peníze po převodu skutečně dostane.

V praxi se vyplatí nastavit úschovu tak, aby peníze nebyly prodávajícímu vyplaceny jen na základě podpisu smlouvy, ale až po splnění přesně určených podmínek. Typicky jde o povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, zápis zástavního práva ve prospěch banky a doložení, že na nemovitosti nevázne nová právní vada. Právě tyto detaily rozhodují o tom, zda úschova skutečně chrání obě strany, nebo jen formálně „drží peníze“.

Připravíme vám kupní i úschovní smlouvu tak, aby peníze odešly prodávajícímu až ve chvíli, kdy bude převod bezpečný a v souladu s podmínkami banky.

Do úschovy tedy zaplatíte váš minimální podíl na kupní ceně nemovitosti. Bance pak pošlete potřebné dokumenty k vyplacení úvěru – obvykle se jedná o kupní smlouvu, zástavní smlouvu, úschovní smlouvu, doklad o pojištění nemovitosti, doklad podání zástavní smlouvy do katastru a potvrzení o zaplacení minimálních 10 nebo 20 %, do úschovny. Banka následně pošle do úschovy zbývající kupní cenu nemovitosti.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Následuje vklad kupní smlouvy na katastr nemovitostí. Po vyřízení této žádosti (která trvá obvykle 20-30 dní) následuje předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu. V tom by měly být uvedeny stavy měřidel, počet klíčů k nemovitosti a vybavení, které je součástí nemovitosti.

Dříve by vás čekalo ještě placení daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z kupní ceny. Ta je ale od roku 2020 zrušena.

Dnešní doba je charakteristická stále rostoucími cenami nemovitostí, což nutí stále více lidí do využívání hypotečních úvěrů. Je proto důležité pochopit, jak celý proces nákupu nemovitosti na hypotéku funguje, co si pohlídat a jak se vyhnout potenciálním problémům.

Nákup nemovitosti na hypotéku není ale pouhým finančním rozhodnutím, nýbrž také investicí do budoucnosti a pro mnohé i splněný sen. Je to krok směrem k vlastní střeše nad hlavou a k místu, které nazýváme domovem. Ačkoli cesta k němu může být plná komplikací, námahy a pečlivého plánování, konečný výsledek nás odmění pocitem stability a pohodlí.

Shrnutí

Koupě nemovitosti na hypotéku začíná ověřením bonity a vlastních zdrojů, pokračuje právní prověrkou nemovitosti, kontrolou rezervační smlouvy, přípravou kupní a úschovní smlouvy, schválením hypotéky, podpisem zástavní smlouvy a podáním návrhů na vklad do katastru. V roce 2026 je u běžného vlastního bydlení zásadní zejména LTV, tedy kolik procent hodnoty nemovitosti vám banka půjčí; u investičních hypoték je potřeba počítat s přísnějším posuzováním. Největší právní rizika vznikají při podpisu rezervační smlouvy, při nedostatečné kontrole listu vlastnictví a při špatně nastavené úschově. Pokud chcete kupovat bezpečně, nechte si smlouvy i návaznost na hypotéku zkontrolovat dříve, než zaplatíte rezervační poplatek nebo podepíšete kupní smlouvu.