Postup koupě nemovitosti na hypotéku

V dnešní době jsou ceny nemovitostí tak vysoké, že většina lidí nemá možnost koupit si nemovitost pouze z vlastních úspor. Stále více lidí se proto uchyluje k financování bydlení pomocí hypotéky. Jak ale vlastně celý proces vyřizování hypotečního úvěru probíhá a máte vůbec šanci hypotéku dostat? Na tyto otázky naleznete odpověď v našem článku.

6 minut čtení

Kapitoly článku

Ujasněte si vaši finanční situaci

V první řadě je potřeba, abyste si ujasnili vaše finanční možnosti a stanovily maximální rozpočet na koupi nemovitosti. V této oblasti budou hrát velkou roli tři faktory:

1. Povinnost zaplatit minimálně 10 % nebo 20 %

Pokud si berete hypotéku a je vám pod 36 let, máte povinnost uhradit minimálně 10 % z kupní ceny nemovitosti. Pokud vám už 36 byla, pak musí být váš minimální vklad 20 %. Musíte tedy počítat s tím, že pokud si plánujte vzít hypotéku na nemovitost za 5 milionů, 500 tisíc (případně milion) už musíte mít dopředu našetřených nebo jinak opatřených, protože ty budete muset zaplatit rovnou.

2. Vaše příjmy a věk

To, zda vůbec na hypotéku dosáhnete záleží na tom, jaké máte příjmy a kolik vám je. Zde hrají roli dva ukazatele, které stanovuje Česká národní banka:

  1. Prvním z nich je ukazatel DTI, což je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Tato hladina je v současné době nastavena na 9,5 násobek ročního příjmu u osob mladších 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení a 8,5 násobek u ostatních žadatelů.
  2. Druhým ukazatelem je DSTI, což je procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. U tohoto ukazatele není daná povinná horní hranice, ale ČNB doporučuje jako horní hranici 40 %.

Tip: Na internetu je dostupná spousta kalkulaček, která vám pomůže zjistit, na jak vysokou hypotéku dosáhnete.Případně si ve věci aktuálních pravidel týkajících se hypoték obraťte na naše advokáty.

3. Vaše finanční historie

Hypotéka, na kterou dosáhnete závisí také na tom, jak splácíte své půjčky a účty (např. za elektřinu a plyn). Pokud máte v minulosti za splácení „černé puntíky“ odrazí se to také ve vaší hypotéce.

Hledání nemovitosti

Pokud už máte ujasněno, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, a máte našetřeno potřebných 10 či 20 % z ceny nemovitosti, nastává čas hledat vaši vysněnou nemovitost. Jakmile vás něco zaujme, vyplatí se vám zjistit si o nemovitosti všechny potřebné informace.

U koupi bytu se jedná zejména o jeho technický a právní stav. Právní stav zjistíte v katastru nemovitostí. Vyplatí se vám také změřit velikost bytu, zda skutečně odpovídá informacím, které vám poskytl prodejce bytu. Dále si pak zjistěte, zda se k bytu nevážou například nedoplatky na energiích, případně exekuce současného majitele.

Tip: Před koupí nemovitosti je jedním ze zásadních kroků náhled do katastru. Přečtete si náš článek, ve kterém se dozvíte vše, co potřebujete vědět o výpisu z katastru nemovitostí.

Pokud plánujete koupit dům či pozemek, situace se pro vás stává o něco složitější. Kromě výše uvedených informací byste si měli zjistit také to, zda nemá dům či pozemek věcná břemena, což zjistíte opět nahlédnutím do katastru nemovitostí. Kromě katastru by vám, ale neměl ujít ani územní plán. Ten určuje, co můžete a nemůžete s pozemkem dělat (a zda si na něm vůbec můžete postavit dům). Zjistěte si také zda není dům či pozemek v ochranném pásmu, záplavové oblasti nebo poddolován.

Tip: O tom, co všechno byste si měli o nemovitosti zjistit, jsme psali již v našich starších článcích: Koupě bytu – praktické tipy, které často ve smlouvě nenajdete a Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti.

Rezervační smlouva

Jakmile jste si s koupí jistí, uzavřete s prodejcem rezervační smlouvu. V té se upíšete k tomu, že si nemovitost skutečně koupíte a zaplatíte rezervační poplatek. Zároveň, ale máte jistotu, že prodávající nemovitost nikomu jinému nebude nabízet (a to ani v případě výhodnější nabídky).

Tip: Přečtěte si příběh našeho klienta, který uzavřel rezervační smlouvu na byt. V té mu ale realitní kancelář slíbila něco, co nemohla splnit.

Rezervační poplatek tvoří obvykle 3-5 % kupní ceny nemovitosti a je již její součástí, takže se vám z celkové kupní ceny odečítá. V případě, že by ke koupi nakonec z vaší strany nedošlo, slouží obvykle jako pokuta za nedodržení smlouvy. Proto si podpis rezervační smlouvy skutečně pečlivě promyslete.

Chystáte se vzít si hypotéku?

Pak se vám budou hodit naše služby.  Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.

Žádost o hypotéku

V tuto chvíli už můžete zažádat o hypotéku. K podání žádosti budete pravděpodobně potřebovat doložit vaše příjmy, bankovní odhad ceny nemovitosti a prověření bankovního a nebankovního registru bankou.

Jakmile vám banka hypoteční úvěr schválí, přichází na řadu podpis úvěrové smlouvy. Kromě toho si také musíte vyřídit pojištění nemovitosti. Bez pojištění nemovitosti vám totiž banka hypotéku nedá. Banka vám na oplátku poskytne zástavní smlouvy a návrh na vklad do katastru nemovitostí, které dáte k podpisu prodávajícímu nemovitosti. Společně s tímto se také uzavře mezi vámi a prodávajícím kupní smlouva. Vy pak podáte návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Vyřízení hypotéky a převod vlastnictví

V dalším kroku následuje převod kupní ceny. V tuto chvíli se vám vyplatí využít služby úschovy. Úschova je speciální účet, který zakládá advokát, notář nebo banka. Na tento účet se skládá kupní cena po dobu řízení o změně vlastnického práva na katastru. Díky úschově máte jistotu, že se s vašimi penězi v případě nepřevedení vlastnictví nic nestane. Stejně tak je ale chráněn i prodávající tím, že má jistotu, že peníze po převodu skutečně dostane.

Tip: Návrh na vklad do katastru nemovitostí není nic jednoduchého. Pomůžeme vám se sepsáním návrhu tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.

Do úschovy tedy zaplatíte váš minimální podíl na kupní ceně nemovitosti. Bance pak pošlete potřebné dokumenty k vyplacení úvěru – obvykle se jedná o kupní smlouvu, zástavní smlouvu, úschovní smlouvu, doklad o pojištění nemovitosti, doklad podání zástavní smlouvy do katastru a potvrzení o zaplacení minimálních 10 nebo 20 %, do úschovny. Banka následně pošle do úschovy zbývající kupní cenu nemovitosti.

Tip: Při vyřizování úschovy se vám vyplatí obrátit na naše advokáty. Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.

Následuje vklad kupní smlouvy na katastr nemovitostí. Po vyřízení této žádosti (která trvá obvykle 20-30 dní) následuje předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu. V tom by měly být uvedeny stavy měřidel, počet klíčů k nemovitosti a vybavení, které je součástí nemovitosti.

Dříve by vás čekalo ještě placení daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z kupní ceny. Ta je ale od roku 2020 zrušena.

Dnešní doba je charakteristická stále rostoucími cenami nemovitostí, což nutí stále více lidí do využívání hypotečních úvěrů. Je proto důležité pochopit, jak celý proces nákupu nemovitosti na hypotéku funguje, co si pohlídat a jak se vyhnout potenciálním problémům.

Nákup nemovitosti na hypotéku není ale pouhým finančním rozhodnutím, nýbrž také investicí do budoucnosti a pro mnohé i splněný sen. Je to krok směrem k vlastní střeše nad hlavou a k místu, které nazýváme domovem. Ačkoli cesta k němu může být plná komplikací, námahy a pečlivého plánování, konečný výsledek nás odmění pocitem stability a pohodlí.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Lukáš Řezníček, Praha 6 – Bubeneč

před 3 roky

Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu nenápadné riziko, které by mě stálo hodně peněz.

Recenze služby

Tereza Skříčilová

před 3 roky

Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s (zobrazit více) dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.

Recenze služby

Monika Holcátová, Praha

před 3 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024