Postup koupě nemovitosti na hypotéku

Ujasněte si vaši finanční situaci

V první řadě je potřeba, abyste si ujasnili vaše finanční možnosti a stanovily maximální rozpočet na koupi nemovitosti. V této oblasti budou hrát velkou roli tři faktory:

1. Povinnost zaplatit minimálně 10 % nebo 20 %

Pokud si berete hypotéku a je vám pod 36 let, máte povinnost uhradit minimálně 10 % z kupní ceny nemovitosti. Pokud vám už 36 byla, pak musí být váš minimální vklad 20 %. Musíte tedy počítat s tím, že pokud si plánujte vzít hypotéku na nemovitost za 5 milionů, 500 tisíc (případně milion) už musíte mít dopředu našetřených nebo jinak opatřených, protože ty budete muset zaplatit rovnou.

2. Vaše příjmy a věk

To, zda vůbec na hypotéku dosáhnete záleží na tom, jaké máte příjmy a kolik vám je. Zde hrají roli dva ukazatele, které stanovuje Česká národní banka:

1. Prvním z nich je ukazatel DTI, což je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Tato hladina je v současné době nastavena na 9,5 násobek ročního příjmu u osob mladších 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení a 8,5 násobek u ostatních žadatelů.
2. Druhým ukazatelem je DSTI, což je procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. U tohoto ukazatele není daná povinná horní hranice, ale ČNB doporučuje jako horní hranici 40 %.

3. Vaše finanční historie

Hypotéka, na kterou dosáhnete závisí také na tom, jak splácíte své půjčky a účty (např. za elektřinu a plyn). Pokud máte v minulosti za splácení „černé puntíky“ odrazí se to také ve vaší hypotéce.

Hledání nemovitosti

Pokud už máte ujasněno, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, a máte našetřeno potřebných 10 či 20 % z ceny nemovitosti, nastává čas hledat vaši vysněnou nemovitost. Jakmile vás něco zaujme, vyplatí se vám zjistit si o nemovitosti všechny potřebné informace.

U koupi bytu se jedná zejména o jeho technický a právní stav. Právní stav zjistíte v katastru nemovitostí. Vyplatí se vám také změřit velikost bytu, zda skutečně odpovídá informacím, které vám poskytl prodejce bytu. Dále si pak zjistěte, zda se k bytu nevážou například nedoplatky na energiích, případně exekuce současného majitele.

Pokud plánujete koupit dům či pozemek, situace se pro vás stává o něco složitější. Kromě výše uvedených informací byste si měli zjistit také to, zda nemá dům či pozemek věcná břemena, což zjistíte opět nahlédnutím do katastru nemovitostí. Kromě katastru by vám, ale neměl ujít ani územní plán. Ten určuje, co můžete a nemůžete s pozemkem dělat (a zda si na něm vůbec můžete postavit dům). Zjistěte si také zda není dům či pozemek v ochranném pásmu, záplavové oblasti nebo poddolován.

Rezervační smlouva

Jakmile jste si s koupí jistí, uzavřete s prodejcem rezervační smlouvu. V té se upíšete k tomu, že si nemovitost skutečně koupíte a zaplatíte rezervační poplatek. Zároveň, ale máte jistotu, že prodávající nemovitost nikomu jinému nebude nabízet (a to ani v případě výhodnější nabídky).

Rezervační poplatek tvoří obvykle 3-5 % kupní ceny nemovitosti a je již její součástí, takže se vám z celkové kupní ceny odečítá. V případě, že by ke koupi nakonec z vaší strany nedošlo, slouží obvykle jako pokuta za nedodržení smlouvy. Proto si podpis rezervační smlouvy skutečně pečlivě promyslete.

Žádost o hypotéku

V tuto chvíli už můžete zažádat o hypotéku. K podání žádosti budete pravděpodobně potřebovat doložit vaše příjmy, bankovní odhad ceny nemovitosti a prověření bankovního a nebankovního registru bankou.

Jakmile vám banka hypoteční úvěr schválí, přichází na řadu podpis úvěrové smlouvy. Kromě toho si také musíte vyřídit pojištění nemovitosti. Bez pojištění nemovitosti vám totiž banka hypotéku nedá. Banka vám na oplátku poskytne zástavní smlouvy a návrh na vklad do katastru nemovitostí, které dáte k podpisu prodávajícímu nemovitosti. Společně s tímto se také uzavře mezi vámi a prodávajícím kupní smlouva. Vy pak podáte návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Vyřízení hypotéky a převod vlastnictví

V dalším kroku následuje převod kupní ceny. V tuto chvíli se vám vyplatí využít služby úschovy. Úschova je speciální účet, který zakládá advokát, notář nebo banka. Na tento účet se skládá kupní cena po dobu řízení o změně vlastnického práva na katastru. Díky úschově máte jistotu, že se s vašimi penězi v případě nepřevedení vlastnictví nic nestane. Stejně tak je ale chráněn i prodávající tím, že má jistotu, že peníze po převodu skutečně dostane.

Do úschovy tedy zaplatíte váš minimální podíl na kupní ceně nemovitosti. Bance pak pošlete potřebné dokumenty k vyplacení úvěru – obvykle se jedná o kupní smlouvu, zástavní smlouvu, úschovní smlouvu, doklad o pojištění nemovitosti, doklad podání zástavní smlouvy do katastru a potvrzení o zaplacení minimálních 10 nebo 20 %, do úschovny. Banka následně pošle do úschovy zbývající kupní cenu nemovitosti.

Následuje vklad kupní smlouvy na katastr nemovitostí. Po vyřízení této žádosti (která trvá obvykle 20-30 dní) následuje předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu. V tom by měly být uvedeny stavy měřidel, počet klíčů k nemovitosti a vybavení, které je součástí nemovitosti.

Dříve by vás čekalo ještě placení daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z kupní ceny. Ta je ale od roku 2020 zrušena.

Dnešní doba je charakteristická stále rostoucími cenami nemovitostí, což nutí stále více lidí do využívání hypotečních úvěrů. Je proto důležité pochopit, jak celý proces nákupu nemovitosti na hypotéku funguje, co si pohlídat a jak se vyhnout potenciálním problémům.

Nákup nemovitosti na hypotéku není ale pouhým finančním rozhodnutím, nýbrž také investicí do budoucnosti a pro mnohé i splněný sen. Je to krok směrem k vlastní střeše nad hlavou a k místu, které nazýváme domovem. Ačkoli cesta k němu může být plná komplikací, námahy a pečlivého plánování, konečný výsledek nás odmění pocitem stability a pohodlí.