Kdo a kolik má platit do fondu oprav?

Kapitoly článku

• Tvorba fondu oprav
• Kdo platí fond oprav?
• Placení příspěvků
• Platit málo či hodně?
• Co se platí z fondu oprav?
• Fond oprav pohledem účetnictví

Tvorba fondu oprav

Nikdo jej nenazývá jinak než příspěvek do fondu oprav, ale jeho zákonné označení zní “příspěvek na správu domu a pozemku”. Ze zákona je fond vytvářen vlastníky bytových jednotek, a to ve výši, kteoru stanovilo shromáždění vlastníků, zpravidla dle velikosti podílu na společných částech (nebylo-li určeno jinak).

Platby do fondu oprav bývají některými stanovami nazývány jako příspěvky, jindy jako zálohy. Není ale možné žonglovat s těmito pojmy libovolně.
Správný termín je skutečně příspěvek, neboť se předpokládá, že platby zaplacené jednotlivými vlastníky jsou nevratné a nevyúčtovávají se. Zůstávají na účtu společenství a jsou určeny pro opravu, správu a rekonstrukci domu (naopak pojem “záloha” by předpokládal zpravidla jednou za rok vyúčtování, vymáhání nedoplatků či vracení přeplatků. Typicky se systém záloh používá u plateb za služby).

Výše příspěvku se zpravidla odvíjí od poměru odpovídajícím poměru na společných částech. Pokud slouží některá ze společných částí pouze některému či některým vlastníkům k výlučnému užívání, pak se přihlíží i k povaze, rozměrům a umístění této části.

Společenství vlastníků jednotek si může vytvořit vlastní systém výpočtu příspěvků do fondu oprav. Častým způsobem účtování může být stanovení platby podle podlahové plochy jednotlivých bytů. Konkrétní sazba na m2 je pak stanovena na shromáždění vlastníků. Při výpočtu lze zohlednit rovněž způsob využití jednotlivých jednotek v domě. V nebytových jednotkách může být menší (ale naopak i větší provoz), což je možné zahrnout do kalkulace.

Pozor! Důležité je pamatovat na to, že odchylná pravidla pro stanovení výše příspěvků musí být po novela zákona zakotvena v prohlášení vlastníka, nikoliv pouze do stanov. Nicméně pokud v SVJ již nějaká dohoda tohoto typu existuje, automaticky se podle přechodných ustanovení zákona stává součástí prohlášení vlastníka. SVJ s tím tedy musí nejen počítat v případě, že tuto existující dohodu chce měnit, ale mělo by také připravit nové úplné znění prohlášení vlastníka a založit ho do katastru nemovitostí i do obchodního rejstříku.

Praktický postup stanovení výše jednotlivých plateb je zpravidla takový, že návrh jejich výše a způsobu výpočtu předkládá výbor společenství. Následně konkrétní výši, pravidla pro tvorbu a využití fondu schvaluje schvaluje shromáždění vlastníků jednotek. Stanoví také lhůty pro platbu, jež jsou majitelé bytů povinni dodržovat.

Kdo platí fond oprav?

Častým dotazem majitelů bytu je, zda příspěvek do fondu oprav může hradit i nájemce, nebo výhradně pronajímatel. Zejména v případě dlouhodobých, mnohaletých nájmů dává vlastníkům bytových jednotek smysl přenést tuto povinnost na své nájemníky.

Z podstaty fondu i zákonné definice vyplývá, že příspěvky hradí člen společenství vlastník jednotek, s tím tedy SVJ jedná a případně nezaplacený příspěvek vymáhá. Možnost přenést příspěvek do fondu oprav na vašeho nájemníka zákon neumožňuje. Někteří majitelé ovšem tento příspěvek skrytě zahrnou do nájemného a nájemník se v podstatě nemá šanci dozvědět, že bylo o danou částku nájemné zvýšeno.

U bytového družstva platí výše uvedené principy analogicky, samozřejmě se zohledněním základního rozdílu, že jednotliví členové družstva nejsou majiteli družstevního bytu, ale de facto nájemci družstevního bytu s platnou nájemní smlouvou.

Placení příspěvků

Majitelé bytových jednotek platí příspěvky na základě předpisů plateb pro období zpravidla jednoho roku. V rámci předpisu plateb se rozepíšou platby jednotlivých majitelů jednotek a spolu s tím i platby záloh na služby. Samotné platby pak probíhají nejčastěji s měsíční frekvencí. Lze si ale představit například čtvrtletní platby apod. Na členech výboru, případně na externím správci je kontrola, zda všechny platby řádně probíhají dle rozpisu a pokud ne, pak je třeba zahájit jejich vymáhání (nejprve ve formě upozornění, zasílání upomínek apod.).

V případě pozdních plateb lze uplatnit vůči majitelům bytů zákonný úrok z prodlení. Jeho výše odpovídá ročně výši repo sazby stanovení Českou národní bankou pro první den pololetí, v nemž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

Platit málo či hodně?

Obecná snaha majitelů bytů je zpravidla platit co nejméně. Na schůzích vlastníků může ovšem zaznít naopak požadavek na navýšení plateb, aby vznikla dostatečná rezerva, protože při náhlé potřebě vysoké částky se mohou peníze obtížně shromažďovat. Ne všichni vlastníci si budou moci dovolit platbu například ve výši 20 000 Kč a jednání výboru či společenství obecně tak může být paradoxně paralyzované ve chvíli, kdy se vyžaduje rychlý postup.

Při stanovení výše příspěvků je v prvé řadě třeba vycházet ze stáří a technického stavu domu. Se zkušeným stavařem či jiným odborníkem je vhodné projít jednotlivé části domu a vyčíslit jednak, jaké opravy či investice jsou urgentní (např. odvlhčování sklepů, stavba výtahu) a jaké platby zde hrozí v případě poruch či havárií a jaká je jejich pravděpodobnost (v této souvislosti se vyplatí myslet rovněž na kvalitní pojištění domu).

Přitom je třeba myslet na oba typy plateb a vytvářet pro ně dostatečnou rezervu. Výše zmíněný případ, kdy je okamžitě nutné vybrat od každého majitele mnoho tisíc může vést ve finále k nutnosti vzít si úvěr, který může být značně nevýhodný.

Pakliže se po dlouhé době, kdy byl dům nechán ladem, dostanou do výboru mladší majitelé, kteří mají zájem na kompletní a kvalitní opravě a údržbě, lze předpokládat, že navržená výše příspěvků majitele trochu zabolí. Naopak při koupi bytu v novostavbě je pravděpodobné, že měsíční zálohy do fondu oprav budou dosahovat nižších částek, zpravidla několika set korun měsíčně. Nepředpokládá se totiž masivní investování do oprav v brzké době.

Co se platí z fondu oprav?

Použití fondu oprav má poměrně jasná pravidla, která stanovuje nařízení vlády.

Spadá sem především:

• provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu,
• revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody, atd.,
• údržba pozemku a údržba přístupových cest k pozemku,
• uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace.

V některých SVJ se z fondu hradí i pojištění domu, odměna správcovské firmě, a jiné obdobné položky. Nutno podotknout, že v takovém případě je fond oprav je používán v rozporu s jeho účelem.

Fond oprav pohledem účetnictví

V rámci účetnictví se fond oprav eviduje jako dlouhodobá záloha. Nejde tedy účetně o fond tvořený z čistého zisku. Jak jsme výše naznačili, jeho použití má být delší než 12 měsíců a nemá sloužit k financování každoročně se opakujících úhrad.