eva
Stanovy SVJ nebo bytového družstva
Máme 2 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Kdo a kolik má platit do fondu oprav?

S příspěvkem do fondu oprav se jistě setkal každý majitel bytu. Jak stanovit, v jaké výši mají jednotliví vlastníci přispívat, co vše lze z fondu vše hradit a jak jej chápat z hlediska účetnictví? Na to vše se v dnešním článku zaměříme.

platba do fondu oprav
6 minut čtení
28. 6. 2022

Kapitoly článku:

Tvorba fondu oprav

Nikdo jej nenazývá jinak než příspěvek do fondu oprav, ale jeho zákonné označení zní “příspěvek na správu domu a pozemku”. Ze zákona je fond vytvářen vlastníky bytových jednotek, a to ve výši, kteoru stanovilo shromáždění vlastníků, zpravidla dle velikosti podílu na společných částech (nebylo-li určeno jinak).

Platby do fondu oprav bývají některými stanovami nazývány jako příspěvky, jindy jako zálohy. Není ale možné žonglovat s těmito pojmy libovolně.
Správný termín je skutečně příspěvek, neboť se předpokládá, že platby zaplacené jednotlivými vlastníky jsou nevratné a nevyúčtovávají se. Zůstávají na účtu společenství a jsou určeny pro opravu, správu a rekonstrukci domu (naopak pojem “záloha” by předpokládal zpravidla jednou za rok vyúčtování, vymáhání nedoplatků či vracení přeplatků. Typicky se systém záloh používá u plateb za služby).

Výše příspěvku se zpravidla odvíjí od poměru odpovídajícím poměru na společných částech. Pokud slouží některá ze společných částí pouze některému či některým vlastníkům k výlučnému užívání, pak se přihlíží i k povaze, rozměrům a umístění této části.

Tip: Správou společných prostor se rozumí vše, co nenáleží individuálně vlastníku jednotky a co je v zájmu všech majitelů a lze považovat za nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek.

Společenství vlastníků jednotek si může vytvořit vlastní systém výpočtu příspěvků do fondu oprav. Častým způsobem účtování může být stanovení platby podle podlahové plochy jednotlivých bytů. Konkrétní sazba na m2 je pak stanovena na shromáždění vlastníků. Při výpočtu lze zohlednit rovněž způsob využití jednotlivých jednotek v domě. V nebytových jednotkách může být menší (ale naopak i větší provoz), což je možné zahrnout do kalkulace.

Pozor! Důležité je pamatovat na to, že odchylná pravidla pro stanovení výše příspěvků musí být po novela zákona zakotvena v prohlášení vlastníka, nikoliv pouze do stanov. Nicméně pokud v SVJ již nějaká dohoda tohoto typu existuje, automaticky se podle přechodných ustanovení zákona stává součástí prohlášení vlastníka. SVJ s tím tedy musí nejen počítat v případě, že tuto existující dohodu chce měnit, ale mělo by také připravit nové úplné znění prohlášení vlastníka a založit ho do katastru nemovitostí i do obchodního rejstříku.

Praktický postup stanovení výše jednotlivých plateb je zpravidla takový, že návrh jejich výše a způsobu výpočtu předkládá výbor společenství. Následně konkrétní výši, pravidla pro tvorbu a využití fondu schvaluje schvaluje shromáždění vlastníků jednotek. Stanoví také lhůty pro platbu, jež jsou majitelé bytů povinni dodržovat.

 Nevíte si rady se stanovami vašeho SVJ?

Zkontrolujeme všechny vaše dokumenty a zajistíme, že stanovy vašeho společenství vlastníků (SVJ) nebo bytového družstva budou odpovídat potřebám domu a budou v souladu se zákonem. Zkontrolujeme návrh vašich stanov, případně vám vytvoříme kompletní dokumentaci na míru dle vašich potřeb.

Chci pomoci se stanovami

Kdo platí fond oprav?

Častým dotazem majitelů bytu je, zda příspěvek do fondu oprav může hradit i nájemce, nebo výhradně pronajímatel. Zejména v případě dlouhodobých, mnohaletých nájmů dává vlastníkům bytových jednotek smysl přenést tuto povinnost na své nájemníky.

Z podstaty fondu i zákonné definice vyplývá, že příspěvky hradí člen společenství vlastník jednotek, s tím tedy SVJ jedná a případně nezaplacený příspěvek vymáhá. Možnost přenést příspěvek do fondu oprav na vašeho nájemníka zákon neumožňuje. Někteří majitelé ovšem tento příspěvek skrytě zahrnou do nájemného a nájemník se v podstatě nemá šanci dozvědět, že bylo o danou částku nájemné zvýšeno.

Tip: Stanovením výše nájemného a jeho jednotlivých složek jsme se zabývali v našem samostatném článku.

U bytového družstva platí výše uvedené principy analogicky, samozřejmě se zohledněním základního rozdílu, že jednotliví členové družstva nejsou majiteli družstevního bytu, ale de facto nájemci družstevního bytu s platnou nájemní smlouvou.

Placení příspěvků

Majitelé bytových jednotek platí příspěvky na základě předpisů plateb pro období zpravidla jednoho roku. V rámci předpisu plateb se rozepíšou platby jednotlivých majitelů jednotek a spolu s tím i platby záloh na služby. Samotné platby pak probíhají nejčastěji s měsíční frekvencí. Lze si ale představit například čtvrtletní platby apod. Na členech výboru, případně na externím správci je kontrola, zda všechny platby řádně probíhají dle rozpisu a pokud ne, pak je třeba zahájit jejich vymáhání (nejprve ve formě upozornění, zasílání upomínek apod.).

V případě pozdních plateb lze uplatnit vůči majitelům bytů zákonný úrok z prodlení. Jeho výše odpovídá ročně výši repo sazby stanovení Českou národní bankou pro první den pololetí, v nemž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

Platit málo či hodně?

Obecná snaha majitelů bytů je zpravidla platit co nejméně. Na schůzích vlastníků může ovšem zaznít naopak požadavek na navýšení plateb, aby vznikla dostatečná rezerva, protože při náhlé potřebě vysoké částky se mohou peníze obtížně shromažďovat. Ne všichni vlastníci si budou moci dovolit platbu například ve výši 20 000 Kč a jednání výboru či společenství obecně tak může být paradoxně paralyzované ve chvíli, kdy se vyžaduje rychlý postup.

Při stanovení výše příspěvků je v prvé řadě třeba vycházet ze stáří a technického stavu domu. Se zkušeným stavařem či jiným odborníkem je vhodné projít jednotlivé části domu a vyčíslit jednak, jaké opravy či investice jsou urgentní (např. odvlhčování sklepů, stavba výtahu) a jaké platby zde hrozí v případě poruch či havárií a jaká je jejich pravděpodobnost (v této souvislosti se vyplatí myslet rovněž na kvalitní pojištění domu).

Přitom je třeba myslet na oba typy plateb a vytvářet pro ně dostatečnou rezervu. Výše zmíněný případ, kdy je okamžitě nutné vybrat od každého majitele mnoho tisíc může vést ve finále k nutnosti vzít si úvěr, který může být značně nevýhodný.

Pakliže se po dlouhé době, kdy byl dům nechán ladem, dostanou do výboru mladší majitelé, kteří mají zájem na kompletní a kvalitní opravě a údržbě, lze předpokládat, že navržená výše příspěvků majitele trochu zabolí. Naopak při koupi bytu v novostavbě je pravděpodobné, že měsíční zálohy do fondu oprav budou dosahovat nižších částek, zpravidla několika set korun měsíčně. Nepředpokládá se totiž masivní investování do oprav v brzké době.

Co se platí z fondu oprav?

Použití fondu oprav má poměrně jasná pravidla, která stanovuje nařízení vlády.

Spadá sem především:

  • provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu,
  • revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody, atd.,
  • údržba pozemku a údržba přístupových cest k pozemku,
  • uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace.

V některých SVJ se z fondu hradí i pojištění domu, odměna správcovské firmě, a jiné obdobné položky. Nutno podotknout, že v takovém případě je fond oprav je používán v rozporu s jeho účelem.

Fond oprav pohledem účetnictví

V rámci účetnictví se fond oprav eviduje jako dlouhodobá záloha. Nejde tedy účetně o fond tvořený z čistého zisku. Jak jsme výše naznačili, jeho použití má být delší než 12 měsíců a nemá sloužit k financování každoročně se opakujících úhrad.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

  • Vše zvládneme on-line
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.

Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Stanovy SVJ nebo bytového družstva

Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva a zajistíme, aby odpovídaly legislativě i potřebám obyvatelů domu. Také vám založíme SVJ nebo BD na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

Zatím nehodnoceno

Témata článku:

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

Michaela P.

před 1 rokem

Vzhledem k tomu, že pro nás bylo rozhodnutí koupit nemovitost krokem do neznáma, obrátili jsme se na Dostupného advokáta. Byla to ta naprosto nejlepší volba. Provedl nás celým procesem, od rezervace nemovitosti až po poskytnutí úschovy finančních prostředků. Všechny dokumenty ke koupi byly překontrolány, přepracovány a doplněny tak, že jsme je mohli bez obav podepsat. (zobrazit více) Právník Mgr. Svobodný, který se nás ujal, byl vždy připraven obratem zodpovědět všechny naše dotazy, poskytnout rady jak dále postupovat a hlavně vnesl do celé záležitosti pocit jistoty, že bojuje za nás. Až se opět dostaneme do situace, ve které budeme potřebovat právní radu, tak pro nás není jiná volba než Dostupný advokát. Děkujeme.

Monika Holcátová, Praha

před 2 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.

Cyd onie

před 1 rokem

Při koupi bytu jsme chtěli mít jistotu, že po právní stránce vše proběhne hladce, proto jsme využili služeb této firmy. Rozhodně je mohu doporučit, rychlé zpracování požadavku, vstřícné jednání a cena rozumná.


Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

Nepodceňujte stanovy vašeho společenství vlastníků jednotek (SVJ) či bytového družstva. Je to určující řád nebo dokonce nadneseně ústava vašeho spolubydlení. Kromě povinných náležitostí je vždy dobré podchytit i několik praktických…

8. 6. 2018
detail na ruce podepisující smlouvu a držící klíče

Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

Občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. U nájemní smlouvy za ní považuje nájemce, a pronajímatele tak omezuje v mnoha ohledech.

6. 6. 2018
Žena stojící u vysokého plotu se dívá na sousedovu zahradu

Když si soused postaví příliš vysokou zeď

Splníte si svůj sen a postavíte si dům s krásným výhledem do přírody. Ale po pár letech na sousedním pozemku něco vyroste a vy se můžete koukat akorát do oken…

24. 5. 2019

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2022