Když si soused postaví příliš vysokou zeď

Jak se bránit v případě vysoké zdi, či plotu?

Občanský zákoník upravuje tzv. sousedské imise. Podle OZ se musí vlastník nemovitosti (tj. včetně pozemku, na kterém taková vysoká věc stojí) zdržet všeho, co má za následek to, že „odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy“ atd. vnikají na pozemek souseda, to v míře, které 1) není přiměřená místním poměrům a zároveň 2) podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.

Proti takovému obtěžování se lze bránit u soudu. Problém je však s tím, že není vždy jasné, co přesně znamená, že je obtěžování nepřiměřené místním poměrům. Např. na vesnici, kdy každý dům má velkou zahradu a všichni jsou zvyklí, že mají kolem sebe spoustu prostoru, může být nepřiměřené postavit vysokou zeď na kraji pozemku, která bude např. stínit stromům na dalším. V případě satelitu u Prahy, kde jsou na sebe domy namačkané jeden vedle druhého může být mnohem obvyklejší, že si sousedi staví vysoké ploty kolem zahrádky, aby měli alespoň trochu soukromí.

Občanský zákoník také na jiném místě umožňuje bránit se proti tomu, aby soused vysazoval stromy těsně vedle hranice pozemku – pokud se jako vlastník pozemku chci bránit, musím pro to dle OZ mít ale „rozumný důvod“ – tj. např. zase stínění, omezený výhled apod. OZ také dává orientační pravidlo pro vzdálenost stromů (které ale může být pozměněno v některých případech): pro stromy dorůstající obvykle výšky přesahující 3 m je přípustná vzdálenost od společné hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m.

Podobně (a zase na jiném místě) je OZ umožněno se z „rozumného“ důvodu domáhat toho, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků.

Jak se bránit proti stavbě, která se teprve staví?

Pokud chci stavět např. rodinný dům, musím mít ošetřeny dvě zásadní věci – umístění stavby do krajiny a povolení pro stavbu samotnou. Standardně se tohle řeší na příslušném úřadě v rámci územního a stavebního řízení.

Jak v územním, tak ve stavebním řízení je soused, resp. vlastník sousedního pozemku, typicky účastníkem takového řízení.

V obou typech řízení může podávat tzv. námitky, kterými se musí stavební úřad zabývat. Musí se ale týkat přímo toho, jak takového vlastníka omezí, resp. jak omezí jeho pozemek (stav. zákon se k tomu vyjadřuje tak, že musí být přímo dotčeno vlastnické právo k nemovitosti). Pokud má probíhat ústní jednání, pak může soused námitky podávat do okamžiku zahájení jednání nebo ústně v průběhu jednání. V případě, že jednání probíhat nebude, stanoví se konkrétní doba pro podání písemných námitek. Jako účastník má také soused právo podat odvolání proti územnímu rozhodnutí, případně stavebnímu povolení. Takto je vymezený určitý standard práv souseda, který se pak uplatní i pro jiné případy – např. v situaci, kdy vlastník pozemku chce požádat úřad o změnu stavby v průběhu její výstavby.

V případě, že je stavba provedená v rozporu např. se stavebním povolením (soused si postaví dům o dvě patra vyšší), je možné podat podnět stavebnímu úřadu, který by pak měl zahájit řízení, ve kterém buď nařídí odstranění takové stavby (nebo její pozměnění), případně ji dodatečně povolí.

Alternativou k stavebnímu, resp. územnímu řízení je požádání o územní souhlas, resp. souhlas s prováděním ohlášeného stavebního záměru. V obou případech jde o jednodušší a rychlejší postup.

Aby však vlastník, který chce něco stavět, mohl využít těchto postupů, potřebuje od sousedů, resp. vlastníků sousedních pozemků jejich souhlas – tímto způsobem je ze strany souseda možné takto prodloužit celý proces stavby tím, že mu neumožní využít rychlejšího typu procesu

Jak je to s plotem?

Je plot mezi pozemky povinný a kdo ho vlastně platí?

Postavit mezi sousedy plot neboli rozhradu obecně povinné není, ale stává se povinným v situaci, kdy neoplocenost pozemku sousedy obtěžuje nebo omezuje jejich právo na užívání pozemku.
Dříve patřil plot (a tedy i povinnost jeho výstavby a údržby) vždy k tomu pozemku, který se nacházel po pravé ruce z pohledu z veřejné komunikace. V současnosti to ale funguje jednoduše tak, že plot patří k oběma pozemkům stejnou měrou. Vy i váš soused proto máte povinnost zaplatit 50 % ceny stavby plotu a podílet se stejnou měrou na jeho údržbě.

Co soused potřebuje ke stavbě plotu?

Na stavbu plotu soused nemusí vždy potřebovat stavební povolení a schválení, musí se ale jednat o takzvanou drobnou stavbu. Pokud se ale jedná o plot vyšší než dva metry, bude stavební povolení i schválení potřebovat. Toto však není jediná situace, kdy si bude muset potřebnou administrativu vyřešit, kromě výšky plotu se ho toto týká také pokud:

• je pozemek, který má být oplocený na území Prahy,
• jsou kvůli stavbě plotu potřeba úpravy terénu či zemní práce,
• oplocení hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi či veřejným prostranstvím,
• se pozemek nachází v památkově chráněné zóně či oblasti.

Pokud se tedy váš soused rozhodne pro stavbu vysokého plotu, který má ale výšku do dvou metrů a zároveň se ho netýkají žádné další výše vyjmenované situace, pak je pro vás bohužel situace složitější. V opačném případě však zasáhnout můžete stejným způsobem, který jsme popsali výše.

Závěrem je třeba zdůraznit, že konflikty kolem vysokých zdí, plotů a staveb mezi sousedy mohou být složité. Občanský zákoník nabízí určitá pravidla a postupy, ale ty závisí na konkrétní situaci a místních podmínkách.

Důležité proto je, abychom komunikovali s našimi sousedy a snažili se najít řešení, které uspokojí obě strany. V případě sporů lze využít právní kroky, ale ideálním řešením je vzájemná dohoda a respektování práv a potřeb každého vlastníka pozemku.