Nájemné je zásadní součástí nájemní smlouvy a jeho výši, způsob zvyšování i pravidla při neplacení upravuje občanský zákoník. V článku vysvětlujeme, jak správně sjednat nájemné, kdy jej lze zvýšit (včetně limitu 20 % za 3 roky), jak funguje inflační doložka a kdy můžete nájem ukončit bez výpovědní doby.
Rychlý přehled:
Nejste si jistí, zda máte nájemné sjednané správně nebo zda jej můžete zvýšit? Podíváme se na vaši smlouvu a navrhneme bezpečné řešení.
Oproti některým domněnkám není nájemné ze zákona povinnou součástí nájemní smlouvy. Přesto jej považujeme za její klíčovou součást a doporučujeme vám jej ve smlouvě sjednat. Ušetříte si tak mnohé komplikace a nejasnosti v budoucnosti. Pokud není výše nájemného ve smlouvě sjednána, pak si může pronajímatel nárokovat nájemné ve výši obvyklé v daném místě pro nájem obdobného bytu či domu. Musí se to však prokazovat.
Tip: Přečtěte si, na co nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy na byt.
Nalézt ideální výši nájemného není úplně snadné. Nevyužíváte-li služeb realitního agenta, mohou být vhodným vodítkem různé realitní servery. Je důležité srovnávat byty se stejnou dispozicí, velikostí a stavem – například zda prošly rekonstrukcí, jakým způsobem jsou vytápěny a v jakém stavu jsou okna.
Na cenu má vliv pochopitelně i lokalita, patro domu, v němž je byt umístěn, zda je v domě výtah, sklep či balkony. Důležité je i to, zda se byt pronajímá zařízený, či ne.
Nalezení několika bytů s podobnými parametry pomůže určit cenové rozmezí. Oprávněnou snahou majitelů bytů je na nájmu co nejvíce vydělat. Platí ale, že pokud nastavíte cenu nad hranici obvyklou v daném místě, bude trvat mnohem déle nalézt nájemníka.
Pokud byt nedisponuje něčím zcela výjimečným, co ostatní byty v okolí nemají, je možné, že nájemníka následně zláká levnější konkurence a brzy se odstěhuje, nebo se ani vůbec nenastěhuje.
Každý měsíc, kdy je byt prázdný, pak nejenom že nepřináší žádné finance, ale naopak je spojen s výdaji na služby a energie, které musí majitel hradit. Proto se vyplatí nalézt správnou cenovou úroveň nájemného.
Nájemné samotné je charakterizováno jako úplata majiteli za možnost užívání jeho bytu (event. např. nebytového prostoru). Pronajímatel a nájemce se ovšem mohou domluvit, že v nájemném budou zahrnuty i úhrady za služby, které souvisejí s užíváním bytu, případně tyto služby účtovat paušální částkou mimo nájemné.
Řadíme sem např. poplatky za služby, energie či vodu. Veškeré uvedené platby lze také pro přehled uvést v tzv. evidenčním listu, který může tvořit přílohu nájemní smlouvy.
V případě dlouhodobých nájmů se zpravidla vyplatí převést energie na nájemníka. Ten tak získá volnost při volbě dodavatelů služeb a větší přehled o svých výdajích. Trocha administrativy na počátku tak ve finále oběma stranám může ušetřit dohady s vyúčtováním přeplatků či nedoplatků.
Často diskutovanou platbou je platba do tzv. fondu oprav. Podle řady právních výkladů se jedná o platbu, ze které nemá nájemník bezprostřední prospěch a neměla by mu tedy být účtována. Pokud je ale vyúčtována skrytě, tedy jako součást celkové ceny nájemného, nemá bohužel nájemce příliš mnoho možností, jak se bránit.
Vedle nájemného lze dále sjednat ve smlouvě peněžitou částku (běžně označovanou jako kauci, o níž jsme se detailně zmiňovali v článku Na co si dávat pozor při pronájmu bytu), kterou před započetím nájmu zaplatí nájemník majiteli, a která může v budoucnosti sloužit například k úhradě dlužného nájemného či k náhradě škod způsobených nájemcem.
Sepsáním kvalitní nájemní smlouvy si ušetříte většinu problémů, ať již jako majitel bytu či nájemce. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu, případně poradíme se sepsáním dodatku smlouvy či ukončení nájmu. Vše zvládneme rychle a bezchybně.
Chci pomoci s nájemní smlouvou
Hitem posledních let se staly služby společností, které si byt od majitele pronajmou a dále jej za určitou provizi nabízejí nájemcům. Majiteli tím garantují pravidelnou platbu nájemného po celou dobu trvání smlouvy a zároveň ho zbavují starostí s hledáním nájemníků i administrativou.
Pro pronajímatele to může být velmi výhodné řešení, které šetří čas i energii. Před uzavřením smlouvy je však důležité pečlivě porovnat nabídky různých poskytovatelů a projít si recenze. Některé společnosti totiž podle zkušeností zákazníků nejednají vždy férově a mohou mít odlišný přístup k nájemcům, než jaký byl domluven s majitelem. Klíčové je proto důkladně prostudovat smluvní podmínky a mít jasno v tom, k jakým závazkům se obě strany zavazují.
K navýšení nájemného lze přistupovat několika způsoby. Oblíbeným bývá opakované uzavírání smlouvy na dobu určitou (např. na jeden rok), kdy po každém uplynutí dané doby předkládá pronajímatel smlouvu novou se zvýšeným nájemným. Záleží pak na nájemci, zda novou cenu akceptuje a bude chtít v bytě zůstat. V takovém případě není majitel zákonem limitován v možném navýšení ceny.
Uzavírání smluv na dobu určitou ale doporučujeme spíše, pokud je opravdu záměr pronájmu krátkodobý. V případě, kdy majitel zamýšlí pronajmout byt dlouhodobě, ale taktizuje uzavíráním krátkodobějších smluv na dobu určitou, se mu může podobná taktika vymstít právě v tom, že pak nájemci po krátké době odcházejí a pronajímatel je zaměstnáván opakovaným hledáním nájemníků nových.
V praxi často řešíme situace, kdy pronajímatel zvýší nájemné nesprávným způsobem a nájemce jej odmítne platit. Pokud si nejste jistí zákonným postupem, doporučujeme před odesláním návrhu na zvýšení nájemného konzultaci s advokátem.
Pronajímatel může jednostranně navrhnout zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájemného v daném místě, a to i tehdy, pokud pravidla zvyšování nejsou ve smlouvě sjednána. Návrh však musí splňovat zákonné podmínky – zejména limit maximálně 20 % zvýšení během tří let – a nájemce s ním musí souhlasit, jinak o zvýšení rozhodne soud.
Nejednou jsme viděli, že pronajímatel zapomněl na limit 20 % během tří let a snažil se nájem zvýšit výrazně více najednou. Takové zvýšení je neplatné a nájemce jej může odmítnout. V několika případech jsme zastupovali pronajímatele, kterým soud zvýšení nájemného snížil právě kvůli překročení zákonného limitu.
Další variantou navýšení nájemného je sjednání tzv. inflační doložky. Ta umožní automatické navýšení nájemného v závislosti na inflaci, a to zpravidla k 1. lednu či k datu výročí uzavření nájemní smlouvy. Častější navyšování nájemného než jednou ročně pomocí inflační doložky ale docílit nelze.
Doložka samotná by měla odkazovat na konkrétní index stanovení inflace (jako např. Index spotřebitelských cen). Nájem nemusí být pochopitelně zvyšován o celou hodnotu inflace, ale lze sjednat např. zvýšení pouze v případě, kdy inflace stoupne o více než 2 % s tím, že nájemné bude navýšeno pouze o růst inflace nad tuto hranici. Současně bývá zpravidla sjednáno i to, že záporný růst inflace nebude mít na výši nájemného vliv.
Na zvýšení nájemného se obě strany také mohou společně dohodnout a o dohodě sepsat například dodatek k nájemní smlouvě.
Majitel bytu se může také sám rozhodnout nájemné zvýšit. Zpravidla následně svůj úmysl sdělí formou návrhu na zvýšení, který zasílá nájemci. Podle pravidel stanovených občanským zákoníkem lze zvýšení navrhnout nejdříve po jednom roce od posledního navyšování.
Současně platí pravidlo, podle kterého lze za tři roky navýšit nájem maximálně o 20 %. Pakliže činí vaše nájemné 15 000 korun, lze jej v rámci tří let navýšit maximálně o 3 000 korun. Současně platí i podmínka, že výsledná výše nájemného nepřekročí již zmiňované obvyklé nájemné v daném místě.
Místně obvyklé nájemné lze zjistit např. vyjádřením realitních kanceláří působících v daném místě či znaleckým posudkem. Pro vlastní orientaci pomůže i webová kalkulačka
S navrženým zvýšením nemusí ovšem nájemce souhlasit. Návrh může zvažovat dva měsíce a pakliže svůj souhlas nedá, může se majitel bytu během tří měsíců obrátit na soud, aby mu zvýšení posvětil.
Soud může v rámci řízení určit, že výše nájemného bude nižší (ale i vyšší) než pronajímatel navrhuje. Nájemce může v případě nesouhlasu využít práva na výpověď smlouvy s dodržením příslušné délky výpovědní doby.
Tip: Podrobněji jsme se zvyšováním nájemného zabývali také v článku kdy se může zvyšovat nájemné.
Jisté restrikce v navyšování nájemného se po revoluci ze strany státu odehrávaly také formou regulace nájemného. Regulace byla zavedena v České republice až do roku 2011. Někteří politici možnost regulace jako mimořádný a dočasný krok zamezující prudkému nárůstu cen nájmu zvažují i v současnosti, zatím ale takové opatření konkrétnější podoby nenabylo. Nedávno také regulace nájemného selhala v Berlíně.
Neplacení nájemného může vést až k výpovědi z nájmu. Pronajímatel má právo vypovědět smlouvu buď s klasickou výpovědní dobou, v případě, kdy mu ale nebylo zaplaceno nájemné a náklady za služby po dobu alespoň tří měsíců, lze vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal zpět. Vedle toho se mohou neplatiči nájemného obávat také úroků z prodlení a požadování soudních výloh, pakliže dojde k soudnímu řízení.
Před výpovědí bez výpovědní doby je nutné splnit zákonné podmínky, zejména zaslat písemnou výzvu k úhradě. Chyba v postupu může výpověď zneplatnit. Rádi vám připravíme správnou výzvu i samotnou výpověď.
Ideální ale je nenechat situaci dojít tak daleko a již při prvním zpoždění s platbou nájemného nájemce kontaktovat s upozorněním na nezaplacení a výzvou k úhradě dlužného nájemného, ve které upozorníte na možné pozdější důsledky (tedy placení úroku či pozdější výpověď z nájmu). Některé situace mohou mít zcela banální příčinu, jako je špatně nastavený či opomenutý trvalý příkaz a pouhé upozornění je pomůže rychle vyřešit.
Nejčastější chybou bývá okamžitá výpověď bez předchozí písemné výzvy. Soudy jsou v těchto případech přísné a formální pochybení může znamenat neplatnost výpovědi.
Přečtěte si také, jak na daň z pronájmu nemovitosti.
Nájemní smlouva upravuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, přičemž klíčovými aspekty jsou výše nájemného, možnosti jeho zvyšování a pravidla pro úhradu služeb. Pronajímatel může nájem jednostranně zvýšit pouze v zákonem stanovených případech, přičemž nájemce má právo změny odmítnout a případně požádat o přezkum soud. Neplacení nájemného může vést až k výpovědi nájemní smlouvy bez výpovědní doby. Při uzavírání smlouvy je důležité jasně stanovit podmínky plateb a pečlivě si prostudovat všechny smluvní ujednání, aby nedocházelo k nedorozuměním a sporům mezi stranami.
Nemusí. Pokud není sjednáno, použije se nájemné obvyklé v daném místě.
Maximálně o 20 % během tří let a jen do výše obvyklého nájemného.
Ano. Pokud nesouhlasí, rozhodne na návrh pronajímatele soud.
Ano, pokud je ve smlouvě platně sjednána inflační doložka.
Pokud nájemce nezaplatí nájemné a služby alespoň za tři měsíce a ani přes výzvu dluh neuhradí.
Ano, pokud je zahrnut v celkové výši nájemného. Samostatně jej po nájemci požadovat nelze.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Nájemné by mělo být přesně stanoveno v nájemní smlouvě. Doporučujeme i přímo ve smlouvě vymezit, jak bude navyšováno, například ho vázat na inflační míru. Pro pronajímatele je ale nejvýhodnější navyšování nájemného ve smlouvě složitě neřešit, ale sjednat smlouvu na relativně krátké periody na dobu určitou.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
