marek
Nájem nemovitosti
Máme 1 variantu řešení vašeho problému
Zobrazit

Nájemní smlouva: vše o nájemném

Nájemné je jednou z nejdůležitějších součástí nájemní smlouvy. V tomto článku se proto zaměříme právě na něj. Ještě před podpisem nájemní smlouvy je třeba si pečlivě rozmyslet, jak a v jaké výši je sjednat a zda a jakou formou je v budoucnu navyšovat. Pokud jste již smlouvu uzavřeli, ale nájemník odmítá platit, poradíme vám, jak postupovat.

Noví nájemníci uzavírají s majitelkou bytu smlouvu o nájmu
7 minut čtení
18. 8. 2021

Kapitoly článku:

Sjednání nájemného ve smlouvě: ano, či ne?

Oproti některým domněnkám není nájemné ze zákona povinnou součástí nájemní smlouvy. Přesto jej považujeme za její klíčovou součást a doporučujeme vám jej ve smlouvě sjednat. Ušetříte si tak mnohé komplikace a nejasnosti v budoucnosti. Pokud není výše nájemného ve smlouvě sjednána, pak si může pronajímatel nárokovat nájemné ve výši obvyklé v daném místě pro nájem obdobného bytu či domu. Musí se to však prokazovat.

Jak stanovit optimální výši nájemného?

Nalézt ideální výši nájemného není úplně snadné. Nevyužíváte-li služeb realitního agenta, mohou být vhodným vodítkem různé realitní servery. Důležité ale je srovnávat srovnatelné. Najít tedy byty o obdobných dispozicích, velikosti, ale i stavu (záleží na tom, zda je byt po rekonstrukci, jakým způsobem je vytápěn, v jakém stavu jsou okna apod.). Na cenu má vliv pochopitelně i lokalita, patro domu, v němž je byt umístěn, zda je v domě výtah, sklep či balkony. Důležité je i to, zda se byt pronajímá zařízený, či ne.

Nalezení několika bytů s podobnými parametry pomůže určit cenové rozmezí. Oprávněnou snahou majitelů bytů je na nájmu co nejvíce vydělat. Platí ale, že pokud nastaví cenu nad hranici obvyklou v daném místě, bude trvat mnohem déle nalézt nájemníka. Pokud byt nedisponuje něčím zcela výjimečným, co ostatní byty v okolí nemají, je možné, že nájemníka následně zláká levnější konkurence a odstěhuje se.

Každý měsíc, kdy je byt prázdný, pak nejenom že nepřináší žádné finance, ale naopak je spojen s výdaji na služby a energie, které musí majitel hradit. Proto je důležité nalézt správnou cenovou úroveň nájemného.

Co je součástí nájemného?

Nájemné samotné je charakterizováno jako úplata majiteli za možnost užívání jeho bytu (event. např. nebytového prostoru). Pronajímatel a nájemce se ovšem mohou domluvit, že v nájemném budou zahrnuty i úhrady za služby, které souvisejí s užíváním bytu, případně tyto služby účtovat paušální částkou mimo nájemné. Řadíme sem např. poplatky za služby, energie či vodu. Veškeré uvedené platby lze také pro přehled uvést v tzv. evidenčním listu, který může tvořit přílohu nájemní smlouvy.

V případě dlouhodobých nájmů se zpravidla vyplatí převést energie na nájemníka. Ten tak získá volnost při volbě dodavatelů služeb a větší přehled o svých výdajích. Trocha administrativy na počátku tak ve finále oběma stranám může ušetřit dohady s vyúčtováním přeplatků či nedoplatků.

Často diskutovanou platbou je platba do tzv. fondu oprav. Podle řady právních výkladů se jedná o platbu, ze které nemá nájemník bezprostřední prospěch a neměla by mu tedy být účtována. Pokud je ale vyúčtována skrytě, tedy jako součást celkové ceny nájemného, nemá bohužel nájemce příliš mnoho možností, jak se bránit.

Vedle nájemného lze dále sjednat ve smlouvě peněžitou částku (běžně označovanou jako kauci, o níž jsme se detailně zmiňovali v článku Na co si dávat pozor při pronájmu bytu), kterou před započetím nájmu zaplatí nájemník majiteli, a která může v budoucnosti sloužit například k úhradě dlužného nájemného či k n áhradě škod způsobených nájemcem.

Pomoc s nájemní smlouvou

Sepsáním kvalitní nájemní smlouvy si ušetříte většinu problémů, ať již jako majitel bytu či nájemce.  Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu, případně poradíme se sepsáním dodatku smlouvy či ukončení nájmu. Vše zvládneme rychle a bezchybně.

Chci pomoci s nájemní smlouvou

Lze garantovat pravidelnou platbu nájemného?

Hitem posledních let jsou služby společností, které si byt od majitele samy pronajmou a dále jej za určitou provizi pronajímají. Garantují tak majiteli platbu nájemného po celou smluvenou dobu, ušetří práci s hledáním nájemce a administrativou. Pro majitele se může jednat o velmi výhodnou službu, která mu uspoří hodně času a starostí. Doporučujeme ale při oslovení takové firmy důkladně srovnat nabídku na trhu a projít si i recenze. Podle informací některých zákazníků nepostupují všechny společnosti v této oblasti zcela férovým způsobem a někdy jednají s nájemci v rozporu s tím, co si dohodli majitelem bytu. Velmi podstatné je předem znát smlouvu, kterou uzavíráte, a být srozuměni s jejím obsahem.

Zvyšování nájemného

K navýšení nájemného lze přistupovat několika způsoby. Oblíbeným bývá opakované uzavírání smlouvy na dobu určitou (např. na jeden rok), kdy po každém uplynutí dané doby předkládá pronajímatel smlouvu novou se zvýšeným nájemným. Záleží pak na nájemci, zda novou cenu akceptuje a bude chtít v bytě zůstat. V takovém případě není majitel zákonem limitován v možném navýšení ceny. Uzavírání smluv na dobu určitou ale doporučujeme spíše, pokud je opravdu záměr pronájmu krátkodobý. V případě, kdy majitel zamýšlí pronajmout byt dlouhodobě, ale taktizuje uzavíráním krátkodobějších smluv na dobu určitou, se mu může podobná taktika vymstít právě v tom, že pak nájemci po krátké době odcházejí a pronajímatel je zaměstnáván opakovaným hledáním nájemníků nových.

Starší manželský pár je znepokojen ze zvýšení nájemného
Navýšení nájemného vás nemusí zaskočit

Valorizace nájemného podle inflace

Další variantou navýšení nájemného je sjednání tzv. inflační doložky. Ta umožní automatické navýšení nájemného v závislosti na inflaci, a to zpravidla k 1. lednu či k datu výročí uzavření nájemní smlouvy. Častější navyšování nájemného než jednou ročně pomocí inflační doložky ale docílit nelze. Doložka samotná by měla odkazovat na konkrétní index stanovení inflace (jako např. Index spotřebitelských cen). Nájem nemusí být pochopitelně zvyšován o celou hodnotu inflace, ale lze sjednat např. zvýšení pouze v případě, kdy inflace stoupne o více než 2 % s tím, že nájemné bude navýšeno pouze o růst inflace nad tuto hranici. Současně bývá zpravidla sjednáno i to, že záporný růst inflace nebude mít na výši nájemného vliv.

Dohodněte se na vyšší ceně

Na zvýšení nájemného se obě strany také mohou společně dohodnout a o dohodě sepsat například dodatek k nájemní smlouvě.

Majitel bytu se může také sám rozhodnout nájemné zvýšit. Zpravidla následně svůj úmysl sdělí formou návrhu na zvýšení, který zasílá nájemci. Podle pravidel stanovených občanským zákoníkem lze zvýšení navrhnout nejdříve po jednom roce od posledního navyšování. Současně platí pravidlo, podle kterého lze za tři roky navýšit nájem maximálně o 20 %. Pakliže činí vaše nájemné 15 000 Kč, lze jej v rámci tří let navýšit maximálně o 3 000 Kč. Současně platí i podmínka, že výsledná výše nájemného nepřekročí již zmiňované obvyklé nájemné v daném místě. Místně obvyklé nájemné lze zjistit např. vyjádřením realitních kanceláří působících v daném místě či znaleckým posudkem. Pro vlastní orientaci pomůže i webová kalkulačka

S navrženým zvýšením nemusí ovšem nájemce souhlasit. Návrh může zvažovat dva měsíce a pakliže svůj souhlas nedá, může se majitel bytu během tří měsíců obrátit na soud, aby mu zvýšení posvětil. Soud může v rámci řízení určit, že výše nájemného bude nižší (ale i vyšší) než pronajímatel navrhuje. Nájemce může v případě nesouhlasu využít práva na výpověď smlouvy s dodržením příslušné délky výpovědní doby.

Tip: Podrobněji jsme se zvyšováním nájemného zabývali také v článku kdy se může zvyšovat nájemné.

Může nájemné regulovat stát?

Jisté restrikce v navyšování nájemného se po revoluci ze strany státu odehrávaly také formou regulace nájemného. Regulace byla zavedena v České republice až do roku 2011. Někteří politici možnost regulace jako mimořádný a dočasný krok zamezující prudkému nárůstu cen nájmu zvažují i v současnosti, zatím ale takové opatření konkrétnější podoby nenabylo. Nedávno také regulace nájemného selhala v Berlíně.

Co hrozí při neplacení nájemného?

Neplacení nájemného primárně může vést až k výpovědi z nájmu. Pronajímatel má právo vypovědět smlouvu buď s klasickou výpovědní dobou, v případě, kdy mu ale nebylo zaplaceno nájemné a náklady za služby po dobu alespoň tří měsíců, lze vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal zpět. Vedle toho se mohou neplatiči nájemného obávat také úroků z prodlení a požadování soudních výloh, pakliže dojde k soudnímu řízení.

Ideální ale je nenechat situaci dojít tak daleko a již při prvním zpoždění s platbou nájemného nájemce kontaktovat s upozorněním na nezaplacení a výzvou k úhradě dlužného nájemného, ve které upozorníte na možné pozdější důsledky (tedy placení úroku či pozdější výpověď z nájmu). Některé situace mohou mít zcela banální příčinu, jako je špatně nastavený či opomenutý trvalý příkaz a pouhé upozornění je pomůže rychle vyřešit.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 490 Kč.

  • Vše zvládneme online
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů
Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Postaráme se o to, aby pronájem bytu či jiné nemovitosti proběhl bez právních komplikací. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu a poradíme, jak nájem ukončit nebo prodloužit.Vše zvládneme rychle a bezchybně. Zaplatit přitom můžete až po poskytnutí služby.

4200 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

4.8
29 referencí

PhDr. Helena Hoffmanová

před 8 měsíci

Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s Dostupným advokátem spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc...

Paní Kouzelná

před 8 měsíci

Rychlá a profesionální právní řešení za předem jasné ceny. Může být snad něco lepšího? I když to možná bude znít „až příliš dobře, aby to byla pravda,“ ráda se s vámi...

MUDr. Pavla Kramolišová

před 9 měsíci

Oceňuji, jak rychle a pro mě jako laika srozumitelně pracujete. Ušetřilo mi to čas, nervy a obavy s neznámého. Už nikdy do bezplatné právní poradny.

Mohlo by vás také zajímat

detail na ruce podepisující smlouvu a držící klíče

Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

Občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. U nájemní smlouvy za ní považuje nájemce, a pronajímatele tak omezuje v mnoha ohledech.

6. 6. 2018
secese.jpg

Dejte si pozor na nedostatky v dohodě o ukončení nájemní smlouvy

Zákon sice nepamatuje na žádná zvláštní ustanovení o dohodě o ukončení nájemní smlouvy na byt, přesto je možné takovou dohodou nájem bytu ukončit. Konec konců, celé soukromé právo je založené…

12. 7. 2017
Vzor nájemní smlouva na byt

Vzor nájemní smlouva na byt

Nájemní smlouva na byt bývá brána na lehkou váhu a dost často u ní dochází k podpisu bez většího rozmýšlení. Pokud je ale správně sepsaná, slouží jako ochrana majitele nemovitosti…

12. 3. 2021

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2021