Nepodceňujte stanovy vašeho společenství vlastníků jednotek (SVJ) či bytového družstva. Je to určující řád nebo dokonce nadneseně ústava vašeho spolubydlení. Kromě povinných náležitostí je vždy dobré podchytit i několik praktických ustanovení pro konkrétní situace, které mohou v domě nastat.
Při založení společenství vlastníků je nutné schválit nové stanovy. K tomu je třeba ze zákona souhlasu vlastníků všech jednotek v domě a schůze se musí účastnit notář. Nabízí se tedy otázka, zda i ke změně stanov je nutná tato nesmírně přísná většina. Praxe se přiklonila k tomu, že zde potřeba 100 procent hlasů není, postačí tedy prostá většina přítomných, případně kvalifikovaná většina, pokud tak určují platné stanovy. Je totiž zřejmé, že požadavek stoprocentní většiny by v řadě společenství vlastníků jakoukoliv změnu stanov naprosto zablokoval.
Samotné stanovy pak mohou požadovat větší než prostou většinu k jakémukoliv rozhodnutí (např. 60 procent ze všech či tři pětiny přítomných). Taková úprava je však většinou diskutabilní nebo dokonce problematická, protože může zapříčinit zablokování společenství do budoucna.
V družstvu se ke schválení nových stanov vyžaduje taktéž souhlas 100 procent všech členů. Zda tato drakonická většina na rozdíl od SVJ po členech družstva bude vyžadována i na změny stanov, se teprve rozhoduje v nejvyšších patrech justice. Pokud jste tedy družstevník, můžete být zatím v klidu a nemusíte se bát žádné změny proti vaší vůli. Členové bytového družstva jsou de facto ve svých bytech v nájmu, a je to tedy podobné, jako byste uzavřeli nájemní smlouvu, kterou by ale pronajímatel mohl kdykoliv jednostranně změnit. To zatím nehrozí.
Stanovy je nutné měnit při změně názvu, při přemístění sídla, při úpravě práv členů, při úpravě orgánů, při změně základních pravidel správy domu, pozemku a užívání společných částí, při změně pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše.
Společenství vlastníků jednotek stály po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku před nepříjemnou otázkou. Musí každou změnu stanov stvrdit notář tak, jak je tomu u bytových družstev? Vrchní soudy však před časem sjednotily výklad. Notář není u většiny společenství vlastníků potřeba, a tak SVJ ušetří nemalé výdaje.
Zdrojem nejasností je samotný “nový” občanský zákoník. Ten povinnost notářského zápisu o změnách stanov SVJ od roku 2014 zavedl. Vznikla však otázka, zda se tato povinnost vztáhne i na starší SVJ, která byla zvyklá na méně přísnou úpravu. Ty však občanský zákoník úplně opomněl, a tak zákon nedával jasnou odpověď. Na scénu mohl vpochodovat klasický žert, že co dva právníci, to tři právní názory. Nikdo si nebyl jist, a tak se z opatrnosti doporučovalo notářské zápisy dělat i u starších SVJ, i když je to velmi zatěžující. Náklady mohou být až v desítkách tisíc korun.
Přesto některá SVJ notáře nevyužila a riskovala neúspěch zápisu. Soudy se k tomu postavily různě. Některé změnu stanov akceptovaly, jiné ne. Např. v Praze nebo Ostravě byly takové stanovy soudy odmítány a SVJ musely celý proces zopakovat. Dokonce Vrchní soud v Olomouci a v Praze se ve svých názorech zcela rozcházely.
Pak se soudci obou Vrchních soudů sešli na pracovním jednání a nakonec se dohodli, že budou postupovat konzistentně, vstřícně ke starším SVJ. A dnes již nejsou známy nové případy odmítnutí stanov. Převládlo tedy stanovisko, že účast notáře je potřeba jen u SVJ založených podle nového občanského zákoníku, tedy po prvním lednu 2014. Ostatní nemusí notáře zvát, pokud ovšem takovou povinnost nemají přímo ve svých starých stanovách.
Stanovy SVJ mohou výslovně upravovat i možnost zastoupení na základě plné moci nebo možnost svolávat schůze prostřednictvím e-mailu.
Ve stanovách je možné rovněž umožnit hlasování mimo schůzi pomocí oběžníku (tzv. per rollam). Funguje to tak, že se návrh rozhodnutí „nechá kolovat“, sousedé s ním vyjádří souhlas svým podpisem a nemusí se scházet na jednom místě. Tato varianta však předpokládá samozřejmě obecnou shodu a vylučuje diskuzi. Pokud svůj souhlas spoluvlastníci nevyjádří v určité lhůtě, předpokládá se, že s návrhem nesouhlasí.
Stanovy SVJ rovněž mohou upravovat domovní řád a pravidla chování v domě. Zároveň mohou určit pokuty, které lze uložit vlastníku jednotky porušujícímu pravidla v domě.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Zde je důležité podotknout, že stanovy nemohou zakázat vlastníku jednotky, jak s ní naloží. Je na každém, zda se rozhodne svůj byt pronajímat, a to třeba krátkodobě turistům. Problémy mohou nastat v situaci, kdy jednotky nemají své vlastní plynoměry či vodoměry. SVJ pak ve stanovách mohou uložit vlastníkům, kteří svůj byt krátkodobě pronajímají, zaplatit paušálně vyšší částky. To vede k tomu, že tito lidé podobné pronájmy nenahlásí. Všímaví sousedé však takovou činnost snadno odhalí.
Pro bytové družstvo je situace jednodušší. Vlastníkem bytu je totiž družstvo jako celek, jednotliví členové mají byty pouze v nájmu. Družstvo tedy nemusí podle stanov udělit souhlas s podnájmem vůbec.
Obecným problémem společenství vlastníků a bytových družstev je často nedostatek diskuze. Jsou to přitom vlastně platformy pro rozhodování společných otázek. Vedení není v opozici k členům, většinou v domě také bydlí. Proto se někdy konají vyhrocené schůze, na kterých chce jedna “frakce” pouze hlasovat, nic nediskutovat.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Naše Společenství vlastníků zhruba na začátku roku 2016 muselo nepředvídaně řešit mimořádné záležitosti, u nichž posléze vznikla potřeba právní porady. Výbor poptal tým „Dostupný advokát“ – právní služby online, v čele s JUDr. Ondřejem Preussem, který byl nakonec vybrán pro stálou spolupráci s naším Společenstvím vlastníků. V jeho prospěch hovoří garance dostupnosti v podstatě v kteroukoli dobu bez navýšení odměny za kontakt (zobrazit více) mimo pracovní dobu, dostupnost na telefonu či mailu i na Skypu a velmi seriózní vystupování. Jednoznačně můžeme potvrdit kvalitu služeb, serióznost i dostupnost online.
Se službami jsem dlouhodobě spokojen 🙂 (používám opakovaně). Nejvíce se mi líbí, že jsem neustále online v obraze, v jakém je, co stavu. Díky
Chtěl bych poděkovat Mgr. Svobodnému, kdy naše objednávka byla vyřízená včas a k naší spokojenosti. Pokud bylo potřeba něco upravit na základě našich připomínek nebo připomínek z druhé strany, vše proběhlo rychle ke spokojenosti obou stran. Ještě jednou moc děkujeme.
