Nepodceňujte stanovy vašeho společenství vlastníků jednotek (SVJ) či bytového družstva. Je to určující řád nebo dokonce nadneseně ústava vašeho spolubydlení. Kromě povinných náležitostí je vždy dobré podchytit i několik praktických ustanovení pro konkrétní situace, které mohou v domě nastat.
Při založení společenství vlastníků je nutné schválit nové stanovy. K tomu je třeba ze zákona souhlas vlastníků všech jednotek v domě a schůze se musí účastnit notář. Nabízí se tedy otázka, zda i ke změně stanov je nutná tato nesmírně přísná většina. Praxe se přiklonila k tomu, že zde potřeba 100 procent hlasů není, postačí tedy prostá většina přítomných, případně kvalifikovaná většina, pokud tak určují platné stanovy. Je totiž zřejmé, že požadavek stoprocentní většiny by v řadě společenství vlastníků jakoukoliv změnu stanov naprosto zablokoval.
Samotné stanovy pak mohou požadovat větší než prostou většinu k jakémukoliv rozhodnutí (např. 60 procent ze všech či tři pětiny přítomných). Taková úprava je však většinou diskutabilní nebo dokonce problematická, protože může zapříčinit zablokování společenství do budoucna.
V případě družstva se ke schválení nových stanov vyžaduje taktéž souhlas 100 procent všech členů. U změn stanov není potřeba 100 % hlasů, ale postačí nadpoloviční většina přítomných členů na členské schůzi družstva. V případě, že však stanovy určují pravidla hlasování jinak, jedná se dle stanov.
Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva nebo vám je sepíšeme na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
Stanovy je nutné měnit při změně názvu, při přemístění sídla, při úpravě práv členů, při úpravě orgánů, při změně základních pravidel správy domu, pozemku a užívání společných částí, při změně pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše.
Tip: Potřebujete pro své SVJ či bytové družstvo právníka? Nabízíme dlouhodobou spolupráci a jistotu řešení každého právního problému.
Společenství vlastníků jednotek stály po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku před nepříjemnou otázkou. Musí každou změnu stanov stvrdit notář tak, jak je tomu u bytových družstev?
Zdrojem nejasností byl samotný “nový” občanský zákoník. Ten povinnost notářského zápisu o změnách stanov SVJ od roku 2014 zavedl. Vznikla však otázka, zda se tato povinnost vztáhne i na starší SVJ, která byla zvyklá na méně přísnou úpravu. Ty však občanský zákoník úplně opomněl, a tak zákon nedával jasnou odpověď. Na scénu mohl vpochodovat klasický žert, že co dva právníci, to tři právní názory. Nikdo si nebyl jist, a tak se z opatrnosti doporučovalo notářské zápisy dělat i u starších SVJ, i když to bylo velmi časově i finančně zatěžující. Náklady za notáře totiž bývají až v desítkách tisíc korun.
Přesto některá SVJ notáře nevyužila a riskovala neúspěch zápisu. Soudy se k tomu postavily různě. Některé změnu stanov akceptovaly, jiné ne. Např. v Praze nebo Ostravě byly takové stanovy soudy odmítány a SVJ musely celý proces zopakovat. Dokonce Vrchní soud v Olomouci a v Praze se ve svých názorech zcela rozcházely.
Soudci obou Vrchních soudů se proto sešli na pracovním jednání a dohodli se, že budou postupovat konzistentně, vstřícně ke starším SVJ. Převládlo stanovisko, že účast notáře je potřeba jen u SVJ založených podle nového občanského zákoníku, tedy po prvním lednu 2014. Ostatní tak nemuseli notáře zvát, pokud ovšem takovou povinnost neměli přímo ve svých starých stanovách.
Tento dvojí přístup byl novelizací v roce 2020 odstraněn. V současnosti tak pro všechna SVJ platí, že ke změně stanov notářský zápis nepotřebují, a to bez ohledu na datum jejich založení.
Stanovy SVJ mohou výslovně upravovat možnost zastoupení na základě plné moci nebo možnost svolávat schůze prostřednictvím e-mailu. Ve stanovách je možné rovněž umožnit hlasování mimo schůzi pomocí oběžníku (tzv. per rollam). Funguje to tak, že se návrh rozhodnutí „nechá kolovat“, sousedé s ním vyjádří souhlas svým podpisem a nemusí se scházet na jednom místě. Tato varianta však předpokládá samozřejmě obecnou shodu a vylučuje diskuzi. Pokud svůj souhlas spoluvlastníci nevyjádří v určité lhůtě, předpokládá se, že s návrhem nesouhlasí.
Stanovy SVJ rovněž mohou upravovat domovní řád a pravidla chování v domě. Zároveň mohou určit pokuty, které lze uložit vlastníku jednotky porušujícímu pravidla v domě.
Tip: Jste členem výboru SVJ či představenstva bytového družstva? Řešíte s majiteli či členy družstva složité právní situace, s nimiž si nevíte rady? Nebo se domníváte, že někdo zvolil nesprávný právní postup vůči vám? Domluvte se s námi na zastupování na shromáždění vlastníků či členů bytového družstva.
Je důležité podotknout, že stanovy nemohou zakázat vlastníku jednotky, jak s ní naloží. Je na každém, zda se rozhodne svůj byt pronajímat, a to třeba krátkodobě turistům. Problémy mohou nastat v situaci, kdy jednotky nemají své vlastní plynoměry či vodoměry. SVJ pak ve stanovách mohou uložit vlastníkům, kteří svůj byt krátkodobě pronajímají, zaplatit paušálně vyšší částky. To vede k tomu, že tito lidé podobné pronájmy nenahlásí. Všímaví sousedé však takovou činnost snadno odhalí.
Pro bytové družstvo je situace jednodušší. Vlastníkem bytu je totiž družstvo jako celek, jednotliví členové mají byty pouze v nájmu. Družstvo tedy nemusí podle stanov udělit souhlas s podnájmem vůbec.
Tip: Přečtěte si, co vás může potkat při podnájmu družstevního bytu.
Obecným problémem společenství vlastníků a bytových družstev je často nedostatek diskuze. Jsou to přitom vlastně platformy pro rozhodování společných otázek. Vedení není v opozici k členům, většinou v domě také bydlí. Proto se někdy konají vyhrocené schůze, na kterých chce jedna “frakce” pouze hlasovat, nic nediskutovat.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva nebo vám je sepíšeme na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
