Jaká práva a povinnosti má majitel bytu a nájemce?

Uzavřeli jste nájemní smlouvu a nevíte, jaké přesné povinnosti vám z ní vyplývají? Poradíme vám, zda smíte v bytě chovat zvíře a přivést si návštěvu, když vám to smlouva zakazuje. Vysvětlíme také, kdo hradí opravy v bytě a jak postupovat při poškození bytu.

Nájemníci přebírají klíče od svého nového bytu
8 minut čtení

Kapitoly článku

Zpřístupnění bytu

Pronajímatel by měl nájemci především byt zpřístupnit, což se děje zpravidla v den, který si strany sjednají ve smlouvě. Není-li takový den určen, pak se jedná o první den v následujícím měsíci poté, kdy smlouva nabyla účinnosti. Zpřístupnění bytu probíhá v praxi zpravidla předáním klíčů od domu a bytu, eventuálně zprostředkováním jiných způsobu přístupu (např. kód od domu, čip apod.).

Bydlení a práce či podnikání v bytě

Umožnit užívání bytu je další z povinností pronajímatele, ale současně je „řádné užívání“ také základní povinností nájemce. Zákon výslovně hovoří o řádném užívání v souladu s nájemní smlouvou. Ve smlouvě lze výslovně upravit, co se řádným užíváním myslí.

Primárním účelem nájmu je bydlení v bytě. Nelze vyloučit ale ani práci a podnikání, což se v poslední době stalo velmi aktuální a žádanou variantou. Nájemce si tedy může nejenom umístit sídlo na adresu domu či bytu, ale také samotnou práci z domova vykonávat. Typicky se může jednat o kancelářskou činnost, ale lze si představit veškerou činnost, která nezatěžuje ve zvýšené míře byt či dům a jeho ostatní obyvatele. Naopak například řemeslná činnost, spojená s každodenním hlasitým vrtáním a boucháním, by do této kategorie zcela jistě nezapadala.

Tip: Nezapomínejte ani na povinnost obstarat si při nájmu bytu energetické štítky.

Platba nájemného

Základní povinností nájemce je především platba nájemného. To je vhodné detailně specifikovat rozepsat v nájemní smlouvě, obdobnou službu může ale také poskytnout tzv. evidenční list, který může být přílohou smlouvy. Z něho bývá patrný rozpis nájemného, zálohy na poskytované služby a rozpis služeb samotných a slouží současně jako předpis záloh. Nájemné se obvykle hradí za období jednoho měsíce, a to předem, nejpozději do 5. dne příslušného platebního období.

Tip: Detailně jsme se nájemnému a jeho platbám věnovali v článku Nájemní smlouva: vše o nájemném.

Zákaz chovu zvířat a omezení pobytu cizích osob

Pronajímatelé rádi vkládají do nájemních smluv klauzule o zákazu chovu zvířat, omezování počtu osob v bytě či jiné věci, které by si neměli dovolit. Jejich motivace je zřejmá: chtějí svůj majetek co nejvíce ochránit a ušetřit. Záleží ale na nájemci, zda bude takové zákazy akceptovat. Podstatné totiž je, že nájemce má podle zákona právo zvířata v bytě chovat, a to i za situace, kdy mu to smlouva výslovně zakazuje. Chov by měl ale respektovat domovní řád a rozhodně by neměl nijak narušovat soužití s ostatními sousedy.

Podobně ani návštěvy v bytě nelze nájemní smlouvou zakázat. Pronajímatel má samozřejmě právo vědět, kolik osob bude v bytě trvale bydlet, případně si vyhradit souhlas s přijímáním dalších obyvatel bytu (to se netýká osob blízkých). Nájemce má naopak povinnost nahlásit navýšení počtu osob žijících v bytě. Tyto povinnosti se ale nijak netýkají krátkodobých návštěv, které tímto způsobem omezovat nelze. Při pochybnosti, zda se jedná o návštěvu či ne, by rozhodovala patrně délka pobytu a skutečnost, zda má dotyčný i jiný byt, ve kterém pobývá.

Nastavte si správně práva a povinnosti ve smlouvě

Sepsáním kvalitní nájemní smlouvy a vhodnou úpravou práv a povinností si ušetříte většinu problémů, ať již jako majitel bytu či nájemce.  Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu, případně poradíme se sepsáním dodatku ke smlouvě či ukončení nájmu. Vše zvládneme rychle a bezchybně.

Údržba a opravy v nájemním bytě

O udržování bytu se nájemce a pronajímatel do určité míry dělí. Nájemce má na starosti zajištění a hrazení běžné údržby a drobných oprav v bytě. Tím se myslí především pravidelný úklid, čištění a udržování spotřebičů, kontrola funkčnosti termostatických hlavic, kontrola a údržba vodovodních baterií i vodovodních výtoků nebo také opravy dveří a oken. Můžou sem spadat i další opravy v bytě, jejichž náklady nepřekračují 1000 Kč.

Pronajímatel má ze zákona povinnost udržovat po dobu nájmu byt (či dům) ve stavu způsobilém k užívání. Sem by se řadilo především zajištění základních potřeb jako dodávka vody, tepla a podobně. Měl by také hradit větší opravy v bytě, které stojí více než 1000 Kč. Dále by měl zajistit náhradu zařízení, jež je součástí bytu a je nefunkční a jeho povinností je také hradit náklady na opravy závad, které znemožňují užívání bytu.

Do kategorie běžné údržby by ale spadala také například oprava omítek, malování a tapetování, což jsou činnosti, které stojí nejenom více peněz, ale obě strany mohou mít také odlišné představy o jejich provedení. Proto je žádoucí i praktické i tyto povinnosti v nájemní smlouvě blíže specifikovat. Majitel může například nechat četnost malování i barvu stěn na libovůli nájemníka, ale vyžádat si před ukončením nájmu uvedení stěn bytu do původního stavu. Další variantou je dohoda o četnosti a průměrných nákladech na malování.

Co dělat v případě závažnějších vad či poškození v bytě?

Jak je výše uvedeno, drobné opravy v nájemním bytě by si měl zajistit sám nájemce. Co ale dělat v případě, že se přihodí v bytě havárie či jiné závažné poškození? Jakmile nájemce nějakou větší závadu v bytě zjistí, měl by především neprodleně informovat majitele. Současně by měl dělat také maximum možného pro to, aby se škoda dále nezvětšovala. Měl by tedy sám aktivně jednat a další škodě zabránit. Pokud mu při tom vznikly nějaké náklady, má právo na jejich náhradu, případně slevu z nájemného. Slevu či náhradu nákladů však nelze oprávněně požadovat v případě, kdy nájemce škodu sám způsobil. Následně by měl vadu v době přiměřené po oznámení odstranit pronajímatel. Pokud k tomu nedojde, může ji odstranit nájemce, a i tady obdobně uplatňovat náhradu odůvodněných nákladů.

Změny a úpravy v bytě

Zejména v případě dlouhodobého bydlení mají nájemníci potřebu leccos v bytě pozměnit a upravit. Přibitím obrazu či poličky na stěnu počínaje a výměnou kuchyňské linky konče. Jaké jsou v tomto ohledu jejich práva a lze jakýmkoliv změnám v bytě zamezit?

Rozsah možných změn v bytě lze rovněž upravit nájemní smlouvou. Obecně ale platí, že pokud změny plánuje nájemce, měl by s nimi pronajímatele seznámit a ten by s nimi měl souhlasit. Nedohodnou-li se jinak, měl by nájemce po skončení nájmu uvést byt do původního stavu. Pokud změny prosazuje majitel bytu, i zde je na místě především vzájemná dohoda. Pokud k ní ale nedojde, je nájemce povinen strpět úpravu bytu, nesníží-li se tím hodnota bydlení a neomezí-li jej úpravy zásadním způsobem v užívání bytu.

Přechod nájmu a změna vlastníka bytu

Některé nejasnosti panují ohledně možného přechodu nájmu. Jde o situaci, kdy dojde ke smrti výlučného nájemce bytu, s nímž žila v domácnosti v době smrti jiná osoba, která nemá vlastní byt. K přechodu nájmu na tuto osobu může dojít v případě, že se jedná o manžela či manželku, partnera (stejného či jiného pohlaví), rodiče, sourozence, zetě či snachu, dítě nebo vnuka. U jiných osob přechází nájem v případě, že přechod odsouhlasí pronajímatel. Pokud podmínky přechodu nájmu splňuje více osob, stávají se společnými nájemci. Je přitom na těchto osobách, aby případně prokázaly, že s původním nájemcem žily v trvalém společenství. K tomu lze využít např. svědectví sousedů apod.

Po přechodu nájmu bytu se ovšem zpravidla mění doba nájmu z doby neurčité na dobu určitou. Podle zákona je nový nájem limitován dobou dvou let od smrti nájemce. Takové omezení neplatí pouze v případě, kdy osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 70 let. Stejně tak časové omezení neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let. V takovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let. Je  dobré vědět, že nájemní smlouva na dobu určitou má svá specifická pravidla.

Také na straně pronajímatele bytu může dojít ke změně, a to nejčastěji při prodeji bytu. Nájemníci se ale nemusejí obávat, že změnou vlastníka dojde k ukončení nájmu. Naopak základním pravidlem je, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi, které byly doposud sjednány. Případné dluhy, které vůči sobě mají smluvní strany do doby změny vlastnictví, mohou uplatňovat i nadále. Nový majitel bytu může vypovědět nájem ze stejných důvodů jako majitel dosavadní. Samotná změna vlastnictví nemovitosti ovšem takovým důvodem není.

Tip: Prodejem bytu, nebo z opačného úhlu pohledu koupi bytu s nájemníkem jsme věnovali samostatný článek.

Ochrana práv vyplývajících z nájmu

Nájemci jsou v rámci řady ustanovení chráněni zákonem, který omezuje smluvní volnost pronajímatele. Do této ochrany spadají např. již výše uvedená neplatnost zákazu chovu zvířat či vodění návštěv a také specifická ochrana nájemců při ukončování nájmu výpovědí. Přesto nájemci stále zůstávají v rámci smluvních stran slabším článkem a na jejich ochranu vznikají různá sdružení nájemníků, jež jejich zájmy hájí. Obdobná sdružení ovšem existují i na straně pronajímatelů a majitelů bytů a domů.

Uvedené typy sdružení se snaží především prosazovat zájmy jimi zastupovaných osob na globální úrovni, tedy zejména při prosazování legislativních změn. Vždy ale platí, že v individuálních případech porušení práva vyplývajícího z nájmu, ať už na straně nájemce či pronajímatele, je ideální se poradit s právníkem, který navrhne konkrétní postup.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 3.9
hodnoceno: 11 krát

…nebo jej sdílejte

Témata článku:

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Anna Marková

před 3 roky

Já osobně jsem člověk, který neví o smlouvách a „právnických“ věcech zhola nic. Naštěstí pro mě je tu služba Dostupný advokát! Potřebovala jsem vypracovat darovací a podnájemní smlouvu na družstevní byt. V DA vše vyřídili bezproblémově, rychle a k tomu si za práci řekli rozumnou cenu. Pokud jste neznalec jako já a chcete mít smlouvy (zobrazit více) v pořádku, doporučuji Vám se na Dostupného advokáta obrátit.

Recenze služby

Zdeněk Chalupa

před 10 měsíců

Využil jsem službu k sepsání darovací smlouvy na nemovitost a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Vyhotovení proběhlo rychle a dokumenty byly v pořádku.

Recenze služby

Monika Holcátová, Praha

před 3 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024