Shrnutí: Smlouva o smlouvě budoucí zavazuje jednu nebo obě strany, že v budoucnu uzavřou konkrétní smlouvu, například kupní, pracovní nebo smlouvu o dílo. Budoucí smlouva nemusí být popsána do posledního detailu, její obsah však musí být sjednán alespoň obecným způsobem. Pokud není ve smlouvě uvedena lhůta, platí podle občanského zákoníku výzva k uzavření smlouvy nejpozději do jednoho roku. Když druhá strana odmítne smlouvu uzavřít, může obsah smlouvy určit soud.
Chystáte se podepsat smlouvu o smlouvě budoucí, rezervační smlouvu nebo kupní smlouvu? Nechte si ji zkontrolovat advokátem dřív, než se zavážete k podpisu nebo zaplacení smluvní pokuty.
Smlouva o smlouvě budoucí představuje závazek uzavření jiné konkrétní smlouvy v budoucnosti, a to buď v termínu, který se stanoví ve smlouvě, nebo do jednoho roku v případě, že termín stanoven není. Konkrétní smlouvou, která se uzavře v budoucnosti může být přitom jakýkoliv typ smlouvy, nejčastějším typem je ale smlouva o smlouvě budoucí kupní.
Přečtěte si, co by měla obsahovat kupní smlouva k movitým věcem.
Tento typ smlouvy musí obsahovat klasické náležitosti smlouvy a k tomu také závazek pro uzavření budoucí konkrétní smlouvy a základní nastínění jejího obsahu.
Jak již ze samotného názvu vyplývá, smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavíráme s tím, že nemůžeme, nebo nechceme uzavřít smlouvu samotnou ihned, ale vyčkáváme, a to z nejrůznějších důvodů. Například si chceme nechat prověřit či prohlédnout předmět koupě odborníkem, nebo se poradit s advokátem, abychom předešli možným problémům a nečekaným nástrahám. Případně nejsme schopni plnit povinnosti ze smlouvy ihned.
Smlouva o smlouvě budoucí má výhodu v tom, že se zavážeme uzavřít například dohodu o mlčenlivosti (NDA) nebo jinou smlouvu, aniž bychom si sjednali všechny podstatné náležitosti té smlouvy. Pro upřesnění podmínek alespoň rámcově může smlouva o smlouvě budoucí odkazovat na obchodní podmínky, které nemusí být její součástí. Ve smlouvě si můžeme sjednat přesný termín ve kterém bude smlouva budoucí uzavřena a pro případ, že jedna strana nesplní svou povinnost včas, může být sjednáno penále, nebo smluvní pokuty. V takovém případě musíme nečinnou stranu nejprve vyzvat k uzavření smlouvy a pokud ani pak druhá strana nejeví zájem smlouvu uzavřít, je možné se obrátit na soud s požadavkem určení obsahu smlouvy.
U smlouvy o smlouvě budoucí záleží na detailech – na lhůtách, sankcích, popisu budoucí smlouvy a podmínkách, kdy povinnost zanikne. Pokud se chystáte podepsat smlouvu k nemovitosti, obchodní spolupráci nebo nástupu do zaměstnání, vyplatí se nechat si dokument předem zkontrolovat. U Dostupného advokáta vám smlouvu prověříme online a upozorníme vás na ustanovení, která by vás mohla později stát peníze nebo možnost z obchodu bezpečně odstoupit.
Nechte si sepsat dohodu o mlčenlivosti od odborníka.
Rámcová smlouva nezakládá práva ani povinnosti stran. V případě, že strany předpokládají dlouhodobější obchodní vztah, stanoví si jejím prostřednictvím základní pravidla, jimž budou podléhat všechny další smlouvy na jejím základě v budoucnu uzavřené. Rámcová smlouva o smlouvě budoucí tedy pouze určuje obsah těchto smluv o smlouvách budoucích. Může jít například o významného umělce, s kterým jsme si domluvili rámcové podmínky smluv o smlouvách budoucích týkajících se jeho budoucích soch, obrazů nebo třeba písní.
Alternativu k smlouvě o smlouvě budoucí kupní představuje rezervační smlouva. Ta se používá před koupí nemovitosti a je závazkem prodávajícího, že danou nemovitost nebude nadále nabízet k prodeji a ani ji neprodá někomu jinému (i kdyby třeba nabídl lepší cenu), ale že ji pro prodej rezervuje zájemci, se kterým smlouvu podepisuje. Zájemce na oplátku zaplatí rezervační poplatek, který by v případě neuzavření kupní smlouvy prodávajícímu propadl. Tento poplatek přitom obvykle činí 3-5 % z kupní ceny nemovitosti.
Přečtěte si příběh našeho klienta, který uzavřel rezervační smlouvu na byt. V té mu ale realitní kancelář slíbila něco, co nemohla splnit.
Rezervační smlouva nemá zákonem daný obsah, přesto ale existují části, které by měla vždy obsahovat. Jedná se o:
Obrátil se na nás klient, který podepsal rezervační smlouvu na byt a složil rezervační poplatek 180 000 Kč. Teprve poté zjistil, že v katastru je u nemovitosti zástavní právo a prodávající nemá připravené podklady k financování přes banku. Realitní kancelář přesto tvrdila, že pokud klient kupní smlouvu nepodepíše, poplatek propadne. Zkontrolovali jsme rezervační smlouvu, upozornili na nejasně formulované podmínky a připravili argumentaci pro jednání s realitní kanceláří. Výsledkem bylo vrácení většiny rezervačního poplatku a úprava další smluvní dokumentace tak, aby klient nepodepisoval kupní smlouvu dřív, než budou právní vady vyřešené.
Dalším častým typem smlouvy o smlouvě budoucí je pracovní smlouva. Ta představuje jakousi záruku toho, že zaměstnavatel skutečně zaměstnance v budoucnosti přijme. Takovouto smlouvu se vyplatí uzavírat například pokud zaměstnanec musí ve své stávající práci setrvat po dobu výpovědní lhůty, ale zároveň si chce pojistit své budoucí zaměstnání.
Tato smlouva ale může chránit i zaměstnavatele tím, že jeho budoucí zaměstnanec bude mít povinnost do práce po dané době nastoupit.
Pokud plánujete uzavřít kupní smlouvu, pracovní smlouvu nebo třeba smlouvu o dílo, vyplatí se vám obrátit se na naše advokáty, kteří vám smlouvu sepíšou a vy se tak vyhnete zbytečným chybám, které by mohly vést k její neplatnosti.
V případě změny okolností zůstává platnost smlouvy o smlouvě budoucí nezměněná. Co ale v případě, že nastane nečekaná událost, například povodeň, či požár domu, musíme i v takovém případě respektovat smlouvu o smlouvě budoucí? Dle občanského zákoníku při takovéto změně okolností, kdy nelze po zavázané straně rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost zaniká.
Plánujete uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí či rezervační smlouvu? V tom případě se do toho určitě nepouštějte sami. Tyto smlouvy totiž mohou mít spoustu nástrah a vzory stažené z internetu jsou často plné chyb. Nechte si raději pomoci od profesionála, který vám smlouvu připraví nebo případně zkontroluje tu, kterou se chystáte podepsat.
O odstoupení od smlouvy lze uvažovat v případě, že jedna ze stran porušila svou povinnost, nebo je zřejmé, že ji poruší. Například pokud uzavřu smlouvu o budoucí kupní smlouvě a z katastru nemovitostí zjistím, že druhá strana mezitím nemovitost prodala někomu jinému.
Možnost výpovědi smlouvy o smlouvě budoucí je možné si ujednat, pak se ale nabízí otázka k čemu taková smlouva je, když je možné jednostranné ukončení smlouvy. Snad jen v případě, že by výpověď byla spojena se smluvní pokutou.
Při sjednávání smlouvy o smlouvě budoucí je třeba dát pozor na její ustanovení o sankcích za nesplnění povinností a prodlení a dalších možných nástrah, neboť je možné si ve smlouvě ujednat téměř cokoliv. Je proto na místě se poradit s odborníkem, který eliminuje nebezpečí možných problémů a vloží do smlouvy všechny vaše požadavky tak, aby byly právně v pořádku.
Smlouva o smlouvě budoucí je užitečná ve chvíli, kdy chcete právně zajistit budoucí obchod, koupi nemovitosti, pracovní nástup nebo jinou spolupráci, ale zatím není možné podepsat finální smlouvu. Aby skutečně plnila svůj účel, musí jasně určit strany, typ budoucí smlouvy, alespoň základní obsah budoucí smlouvy, lhůtu pro její uzavření a následky porušení povinností.
Nejčastější problémy vznikají tehdy, když je smlouva příliš obecná, neobsahuje jasný postup výzvy k podpisu nebo stanoví nepřiměřenou smluvní pokutu. Zvlášť opatrní buďte u nemovitostí a rezervačních smluv, kde mohou být ve hře statisícové částky. Před podpisem se proto vyplatí nechat smlouvu zkontrolovat advokátem – často stačí drobná úprava formulace a předejdete sporu o peníze, termíny nebo samotnou povinnost smlouvu uzavřít.
Je to smlouva, ve které se jedna nebo obě strany zavážou, že v budoucnu uzavřou další konkrétní smlouvu.
Nemusí vždy být přiložená v úplném znění, ale její obsah musí být sjednán alespoň obecným způsobem.
Pokud si strany lhůtu neurčí, uplatní se zákonná úprava – výzva k uzavření budoucí smlouvy se řeší nejpozději do jednoho roku.
Nejdřív ji písemně vyzvěte. Pokud povinnost nesplní, můžete se domáhat určení obsahu smlouvy soudem.
Ano, pokud to umožňuje smlouva nebo zákon, například při porušení povinností nebo zásadní změně okolností.
Rezervační smlouva obvykle blokuje nemovitost pro zájemce. Smlouva o smlouvě budoucí směřuje přímo k povinnosti uzavřít v budoucnu konkrétní smlouvu.
Spíš ne. U nemovitostí, podnikání nebo vyšších smluvních pokut se vyplatí individuální kontrola, protože chyba ve lhůtě nebo sankci může být velmi drahá.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
