Chcete uzavřít kupní smlouvu na váš vysněný byt, ale ještě k tomu nemáte potřebné podklady? Nebo smlouvu o dílo, ale ještě nevíte přesný rozsah prací? V takové situaci přichází do hry smlouva o smlouvě budoucí. V našem článku se dozvíte, jak má taková smlouva vypadat a jak od ní v případě potřeby odstoupit.
Smlouva o smlouvě budoucí představuje závazek uzavření jiné konkrétní smlouvy v budoucnosti, a to buď v termínu, který se stanoví ve smlouvě, nebo do jednoho roku v případě, že termín stanoven není. Konkrétní smlouvou, která se uzavře v budoucnosti může být přitom jakýkoliv typ smlouvy, nejčastějším typem je ale smlouva o smlouvě budoucí kupní.
Tip: Přečtěte si, co by měla obsahovat kupní smlouva k movitým věcem.
Tento typ smlouvy musí obsahovat klasické náležitosti smlouvy a k tomu také závazek pro uzavření budoucí konkrétní smlouvy a základní nastínění jejího obsahu.
Jak již ze samotného názvu vyplývá, smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavíráme s tím, že nemůžeme, nebo nechceme uzavřít smlouvu samotnou ihned, ale vyčkáváme, a to z nejrůznějších důvodů. Například si chceme nechat prověřit či prohlédnout předmět koupě odborníkem, nebo se poradit s advokátem, abychom předešli možným problémům a nečekaným nástrahám. Případně nejsme schopni plnit povinnosti ze smlouvy ihned.
Smlouva o smlouvě budoucí má výhodu v tom, že se zavážeme uzavřít například dohodu o mlčenlivosti (NDA) nebo jinou smlouvu, aniž bychom si sjednali všechny podstatné náležitosti té smlouvy. Pro upřesnění podmínek alespoň rámcově může smlouva o smlouvě budoucí odkazovat na obchodní podmínky, které nemusí být její součástí. Ve smlouvě si můžeme sjednat přesný termín ve kterém bude smlouva budoucí uzavřena a pro případ, že jedna strana nesplní svou povinnost včas, může být sjednáno penále, nebo smluvní pokuty. V takovém případě musíme nečinnou stranu nejprve vyzvat k uzavření smlouvy a pokud ani pak druhá strana nejeví zájem smlouvu uzavřít, je možné se obrátit na soud s požadavkem určení obsahu smlouvy.
Tip: Nechte si sepsat dohodu o mlčenlivosti od odborníka.
Rámcová smlouva nezakládá práva ani povinnosti stran. V případě, že strany předpokládají dlouhodobější obchodní vztah, stanoví si jejím prostřednictvím základní pravidla, jimž budou podléhat všechny další smlouvy na jejím základě v budoucnu uzavřené. Rámcová smlouva o smlouvě budoucí tedy pouze určuje obsah těchto smluv o smlouvách budoucích. Může jít například o významného umělce, s kterým jsme si domluvili rámcové podmínky smluv o smlouvách budoucích týkajících se jeho budoucích soch, obrazů nebo třeba písní.
Alternativu k smlouvě o smlouvě budoucí kupní představuje rezervační smlouva. Ta se používá před koupí nemovitosti a je závazkem prodávajícího, že danou nemovitost nebude nadále nabízet k prodeji a ani ji neprodá někomu jinému (i kdyby třeba nabídl lepší cenu), ale že ji pro prodej rezervuje zájemci, se kterým smlouvu podepisuje. Zájemce na oplátku zaplatí rezervační poplatek, který by v případě neuzavření kupní smlouvy prodávajícímu propadl. Tento poplatek přitom obvykle činí 3-5 % z kupní ceny nemovitosti.
Tip: Přečtěte si příběh našeho klienta, který uzavřel rezervační smlouvu na byt. V té mu ale realitní kancelář slíbila něco, co nemohla splnit.
Rezervační smlouva nemá zákonem daný obsah, přesto ale existují části, které by měla vždy obsahovat. Jedná se o:
Dalším častým typem smlouvy o smlouvě budoucí je pracovní smlouva. Ta představuje jakousi záruku toho, že zaměstnavatel skutečně zaměstnance v budoucnosti přijme. Takovouto smlouvu se vyplatí uzavírat například pokud zaměstnanec musí ve své stávající práci setrvat po dobu výpovědní lhůty, ale zároveň si chce pojistit své budoucí zaměstnání.
Tato smlouva ale může chránit i zaměstnavatele tím, že jeho budoucí zaměstnanec bude mít povinnost do práce po dané době nastoupit.
Tip: Pokud plánujete uzavřít kupní smlouvu, pracovní smlouvu nebo třeba smlouvu o dílo, vyplatí se vám obrátit se na naše advokáty, kteří vám smlouvu sepíšou a vy se tak vyhnete zbytečným chybám, které by mohly vést k její neplatnosti.
V případě změny okolností zůstává platnost smlouvy o smlouvě budoucí nezměněná. Co ale v případě, že nastane nečekaná událost, například povodeň, či požár domu, musíme i v takovém případě respektovat smlouvu o smlouvě budoucí? Dle občanského zákoníku při takovéto změně okolností, kdy nelze po zavázané straně rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost zaniká.
Plánujete uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí či rezervační smlouvu? V tom případě se do toho určitě nepouštějte sami. Tyto smlouvy totiž mohou mít spoustu nástrah a vzory stažené z internetu jsou často plné chyb. Nechte si raději pomoci od profesionála, který vám smlouvu připraví nebo případně zkontroluje tu, kterou se chystáte podepsat.
O odstoupení od smlouvy lze uvažovat v případě, že jedna ze stran porušila svou povinnost, nebo je zřejmé, že ji poruší. Například pokud uzavřu smlouvu o budoucí kupní smlouvě a z katastru nemovitostí zjistím, že druhá strana mezitím nemovitost prodala někomu jinému.
Možnost výpovědi smlouvy o smlouvě budoucí je možné si ujednat, pak se ale nabízí otázka k čemu taková smlouva je, když je možné jednostranné ukončení smlouvy. Snad jen v případě, že by výpověď byla spojena se smluvní pokutou.
Při sjednávání smlouvy o smlouvě budoucí je třeba dát pozor na její ustanovení o sankcích za nesplnění povinností a prodlení a dalších možných nástrah, neboť je možné si ve smlouvě ujednat téměř cokoliv. Je proto na místě se poradit s odborníkem, který eliminuje nebezpečí možných problémů a vloží do smlouvy všechny vaše požadavky tak, aby byli právně v pořádku.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
