Jak postupovat při odstoupení od kupní smlouvy na nemovitosti?

Odstoupením od kupní smlouvy na nemovitosti se smlouva ruší od samého počátku a strany mají povinnost si vrátit vzájemná plnění. Jedna tedy vrací peníze a druhá nemovitost. Na počítači či ve světě abstraktních norem je to jednoduché, ale jak je to ve skutečnosti?

Z advokátní praxe: Odpovědnost za ruinu - kupující byl předem seznámen s vadami nemovitosti

Náš klient, pan Martin, prodával dům, který byl ve skutečně zuboženém stavu. Ač kupujícího několikrát po nemovitosti provedl a seznámil ho s nevyhovujícím stavem starého domku, stále měl obavy. Co když bude kupující náhle chtít slevu nebo uplatní nějaký nárok plynoucí z některé z mnoha potenciálních skrytých vad? Co když dokonce odstoupí od smlouvy? Podle občanského zákoníku lze od kupní smlouvy skutečně odstoupit, pokud má prodávaná věc vady a toto vadné plnění znamená podstatné porušení smlouvy.

Panu Martinovi jsme tedy doporučili do smlouvy doplnit ustanovení, kterým se kupující jakýchkoliv práv z vadného plnění předem vzdává, a jeho ujištění, že si je vědom, že nemovitost je v dezolátním stavu a bude potřeba ji opravit. Vše se díky naší radě jednoduše a elegantně vyřešilo.

Podstatné porušení povinností

Jak bylo naznačeno výše, obecně platí, že poruší-li někdo smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je přitom takové porušení povinnosti, o němž strana, která smlouvu porušila, věděla už při uzavírání smlouvy nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. V ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

Podstatným je tak například porušení smlouvy při prodeji stavebního pozemku, kdy prodávající ujišťuje kupujícího, že na něm podle již schváleného projektu může stavět, pak se ale zjistí, že ve skutečnosti je projekt zastaven, pozemek není ke stavbě vhodný a je kupujícímu k ničemu.

Strany se mohou dohodnout i na tom, že v konkrétní předvídané situaci je možné od smlouvy odstoupit. Často tedy ve smlouvách takovou možnost najdeme.

Jak odstoupení formulovat?

Odstoupení se realizuje písemně – dopisem. Z jeho textu musí být zřejmé, kdo jej činí, vůči komu, od jaké konkrétní smlouvy odstupuje, také z jakých konkrétních důvodů. Tyto důvody je vhodné rozvést tak, aby je případně mohl soud dobře vymezit. Pokud by tedy k soudu došlo, protože je druhá strana tímto způsobem napadla.

Odstoupení vždy zašlete doporučeně s dodejkou. Nabývá účinnosti, jakmile se dostane do dispozice protistrany. Nezáleží ani na tom, zda si zásilku druhá strana převezme, postačí má-li tu možnost.

Jaké jsou důsledky odstoupení?

Pozor na to, že jakmile jednou odstoupíte od kupní smlouvy na nemovitosti, již nemůžete své rozhodnutí vzít jednostranně zpět. Smlouva se tím ruší. Je to, jako by nikdy nebyla. A strany smlouvy si musejí vypořádat všechny vzájemné závazky.

To ovšem nemusí platit pro právo na smluvní pokutu, náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti, dokonce ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze k něčemu zavazovat zúčastněné strany i po odstoupení od smlouvy. Může se jednat například o ujednání o způsobu řešení sporů před rozhodcem. Tato práva mohou zánik smlouvy přečkat.

Chcete se vyhnout odstoupení druhé strany od smlouvy? Jsme tu pro vás s garancí pevné smlouvy.

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.