Jak postupovat při odstoupení od kupní smlouvy nemovitosti?

Rychlý přehled

Od kupní smlouvy na nemovitost lze odstoupit hlavně tehdy, když prodávající nebo kupující poruší smlouvu podstatným způsobem. Typicky půjde o závažné skryté vady, právní vady nemovitosti, exekuci váznoucí na nemovitosti, chybějící přístup k pozemku nebo situaci, kdy nemovitost nelze užívat k účelu, pro který byla koupena.

Odstoupení musí být písemné a mělo by přesně uvádět, od jaké smlouvy odstupujete a proč. U skrytých vad je nutné jednat rychle, vady dobře zdokumentovat a oznámit je prodávajícímu včas.

Nejčastěji řešíte:

• skryté vady domu nebo bytu, které se projevily až po koupi,
• právní vady zapsané v katastru nebo zjištěné dodatečně,
• nepravdivá ujištění prodávajícího ve smlouvě,
• spor o to, zda je vada dost závažná pro odstoupení,
• vrácení kupní ceny a převod nemovitosti zpět.

Nejste si jistí, zda můžete od smlouvy odstoupit? Nechte si kupní smlouvu nebo zjištěnou vadu posoudit advokátem ještě předtím, než druhé straně cokoliv pošlete. U nemovitostí může špatně formulované odstoupení znamenat zbytečný soudní spor i ztrátu nároku.

Obecně platí, že poruší-li někdo smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je přitom takové porušení povinnosti, o němž v případě nemovitostí prodávající věděl již při uzavírání smlouvy nebo musel vědět, že by kupující smlouvu neuzavřel, pokud by toto porušení předvídal. V ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

Podstatným porušením smlouvy je i situace, kdy prodávající ujišťuje kupujícího, že na pozemku může podle již schváleného projektu stavět, pak se ale zjistí, že ve skutečnosti je projekt zastaven, pozemek není ke stavbě vhodný a je kupujícímu k ničemu.

U podstatného porušení povinností se u kupních smluv na nemovitost nejčastěji setkáváme s vadami nemovitosti.

Co si představit pod pojmem vady nemovitosti?

Jde o faktický stav nemovitosti, který neodpovídá jejím dohodnutým vlastnostem nebo vlastnostem obvyklým s přihlédnutím k jejímu stáří a běžnému opotřebení. Věcné neboli také faktické vady rozdělujeme na vady zjevné a skryté.

1) Vady zjevné

Jde o vady, které musel kupující poznat při běžné prohlídce nemovitosti. Typickým příkladem je zjevná prasklina ve zdi nebo rozbité okno. V takovém případě doporučujeme uvést je přímo do kupní smlouvy.

Pokud by se zjevné vady objevily až při předání nemovitosti, je řešením uvést je do předávacího protokolu společně s termínem nebo způsobem jejich odstranění.

2) Skryté vady nemovité věci

Mluvíme-li o skrytých vadách, pak jde o defekty, které nebyly kupujícímu známy ani přes vynaložení náležité pečlivosti a objevily se tak až s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím předání.

U skrytých vad rozhodují důkazy a správné načasování. Pomůžeme vám připravit oznámení vady i další postup vůči prodávajícímu tak, abyste si neuzavřeli cestu k odstoupení nebo slevě.

V praxi se často setkáváme nejen s prohnilými trámy, které jsme zmínili hned v úvodu, ale například i s plísní na stěnách zakrytých sádrokartonem, praskáním podlah překrytých plovoucí podlahou, konstrukčními závadami nebo zatékáním do nemovitosti.

Kupujícímu v každém případě vzniká právo na odstranění skryté vady nebo snížení kupní ceny. Pokud by ovšem byla vada neodstranitelná a nešlo by nemovitost užívat řádným způsobem, má kupující nárok od kupní smlouvy odstoupit.

Dostupný advokát radí:

I kdyby prodávající přidal do kupní smlouvy formulace ve stylu „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“ nebo „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitostí“, nezbavuje ho to odpovědnosti za skryté vady nemovitosti. To platí i v případě, kdyby prokázal, že o vadě nevěděl.

Kdy dává smysl chtít odstoupení a kdy spíš slevu?

Ne každá vada nemovitosti automaticky znamená právo odstoupit od kupní smlouvy. U menších nebo odstranitelných vad bude obvykle přiměřenější požadovat opravu, náhradu nákladů nebo slevu z kupní ceny. Odstoupení přichází v úvahu hlavně tehdy, pokud je vada natolik závažná, že by kupující smlouvu vůbec neuzavřel, kdyby o ní předem věděl.

Typicky půjde o situace, kdy je nemovitost kvůli vadě neobyvatelná, její oprava by byla mimořádně nákladná, hrozí zásadní stavební zásah nebo se ukáže, že prodávající kupujícího o důležitých vlastnostech nemovitosti nepravdivě ujistil.

V praxi je proto vždy důležité nejdřív posoudit závažnost vady, důkazy a přesné znění kupní smlouvy. Příliš rychlé nebo špatně odůvodněné odstoupení může druhá strana napadnout.

Než se rozhodnete mezi odstoupením, slevou nebo reklamací vady, nechte si případ posoudit. Advokát vám řekne, který nárok je ve vaší situaci nejsilnější a jak ho správně uplatnit.

Muž u notebooku přemýšlející o následcích odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost

Důvodem k odstoupení bývají i právní vady nemovitosti

Zajištění bezchybného právního stavu nemovitosti je sice povinností prodávajících, ale v praxi se často setkáváme s tím, že spousta z nich do okamžiku prodeje nemá ani ponětí, že jejich nemovitost je zatížena nějakou právní vadou. A to mluvíme o těch zodpovědnějších, kteří si před prodejem nechají udělat důkladnou právní prověrku.

U nemovitostí s právními vadami se nejčastěji setkáváme s:

• věcným břemenem,
• exekucí zapsanou na nemovitosti,
• soudním sporem,
• kolaudací nemovitosti k jinému účelu,
• nelegalizovanými přístavbami
• nebo chybějícími přístupy k nemovitosti přes cizí pozemek.

Kupujete nemovitost nebo jste po koupi zjistili právní problém? Prověříme list vlastnictví, smlouvu i související dokumenty a upozorníme vás na rizika, která by vás mohla stát statisíce.

Z advokátní praxe: Odpovědnost za ruinu – kupující byl předem seznámen s vadami nemovitosti

Náš klient, pan Martin, prodával dům, který byl ve skutečně zuboženém stavu. Ač kupujícího několikrát po nemovitosti provedl a seznámil ho s nevyhovujícím stavem starého domu, stále měl obavy. Co když bude kupující náhle chtít slevu nebo uplatní nárok plynoucí z některé z mnoha potenciálních skrytých vad? Co když dokonce odstoupí od smlouvy? Podle občanského zákoníku lze od kupní smlouvy skutečně odstoupit, pokud má prodávaná věc vady a toto vadné plnění znamená podstatné porušení smlouvy.

Panu Martinovi jsme tedy doporučili do smlouvy doplnit ustanovení, kterým se kupující jakýchkoliv práv z vadného plnění předem vzdává, a jeho ujištění, že si je vědom, že nemovitost je v dezolátním stavu a bude potřeba ji opravit. Vše se díky naší radě jednoduše a elegantně vyřešilo.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Jak odstoupení od smlouvy na nemovitost formulovat?

Odstoupení se realizuje písemně – dopisem. Z jeho textu musí být zřejmé, kdo jej činí, vůči komu, od jaké konkrétní smlouvy odstupuje, také z jakých konkrétních důvodů. Tyto důvody je vhodné rozvést tak, aby je případně mohl soud dobře vymezit. Pokud by tedy k soudu došlo, protože je druhá strana tímto způsobem napadla.

Odstoupení vždy zašlete doporučeně s dodejkou. Nabývá účinnosti, jakmile se dostane do dispozice protistrany. Nezáleží ani na tom, zda si zásilku druhá strana převezme, postačí má-li tu možnost.

Jaké jsou důsledky odstoupení?

Pozor na to, že jakmile jednou odstoupíte od kupní smlouvy na nemovitost, již nemůžete své rozhodnutí vzít jednostranně zpět. Smlouva se tím ruší od samého počátku, tzv. ex tunc. Je to, jako by nikdy nebyla. A strany smlouvy si musejí vypořádat všechny vzájemné závazky.

Podle občanského zákoníku se při odstoupení od smlouvy smlouva zpravidla ruší od počátku a strany si musí vrátit to, co si podle ní poskytly. U kupní smlouvy na nemovitost to v praxi znamená, že kupující poskytne součinnost k převodu vlastnického práva zpět na prodávajícího a prodávající vrátí kupní cenu. Konkrétní postup ale závisí na znění smlouvy, způsobu úhrady kupní ceny, případné advokátní či bankovní úschově a na tom, zda už byl převod zapsán v katastru nemovitostí.

Dávejte si pozor na to, že vypořádání vzájemných závazků nemusí platit pro právo na smluvní pokutu, náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti nebo jiná ujednání – například o způsobu řešení sporů. Tato práva mohou zánik smlouvy přečkat.

Vyvarujte se případných problémů s odstoupením od kupní smlouvy na nemovitost

Správně sepsaná kupní smlouva je prevencí celé řady nepříjemností. Můžete v ní konkrétně specifikovat odpovědnost prodávajícího a kupujícího a zároveň vymezit porušení smluvních povinností. Dokážeme pro vás zajistit kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitostí. Zvládneme to do 48 hodin – online, bezchybně a profesionálně.

Shrnutí

Od kupní smlouvy na nemovitost můžete odstoupit tehdy, pokud druhá strana smlouvu podstatně poruší, objeví se závažná skrytá vada nebo vyjde najevo právní vada, kvůli které nemovitost nelze řádně užívat. U běžných nebo odstranitelných vad často dává větší smysl požadovat opravu nebo slevu z kupní ceny. Skrytou vadu je potřeba oznámit včas, dobře ji zdokumentovat a zvolit správný právní nárok. Odstoupení musí být písemné, konkrétní a doručené druhé straně. Jakmile je účinné, smlouva se zpravidla ruší od počátku a strany si vrací poskytnutá plnění, tedy typicky nemovitost a kupní cenu.

Nejste si jistí, zda máte dostatečný důvod k odstoupení? Nechte si případ posoudit advokátem dřív, než druhé straně odešlete právně závazné prohlášení.