Ne nadarmo se říká, že co je psáno, to je dáno.V právu to platí dvojnásob. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné.
Realitní kanceláře, ale i někteří prodávající často odsouvají jednání o kupní smlouvě až na poslední chvíli. Pak předloží dokument psaný několika fonty, ještě k tomu s otřesným formátováním i pravopisnými hrubkami. A trvají na okamžitém podpisu, neboť času je již málo a musí se přece dodržet závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na formě samozřejmě tolik nezáleží, ale nezřídka jde ruku v ruce i s obsahovou úrovní dohody, a tedy i věcnou správností. Na druhou stranu ani na první pohled dokonalá a mnohastránková smlouva na hlavičkovém papíře nemusí být bez zásadní vady.
Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet písemnou formu smlouvy. Ta musí obsahovat minimálně následující údaje, které jsme pro vás shrnuli do pěti jednoduchých bodů:
1. Smluvní strany – Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla. Pokud je vlastníků více, musí být uvedeni všichni.
2. Nemovitost – Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například, když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku.
3. Kupní cena – Určení výše kupní ceny je vždy zásadním bodem ve smlouvě. V kupní smlouvě musí být však i přesně specifikováno, jakým způsobem budou peníze uhrazeny. A také kdy. Obvykle se využívá úschovy, ostatně to vždy klientům doporučujeme. Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.
4. Převzetí nemovitosti – Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek, kdy přesně bude byt či dům předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.
5. Podpisy – Podpisy nechte v každém případě ověřit, stačí na poště nebo pracovišti Czech Pointu. Strany však nemusí podepisovat zároveň na jednom místě. Je běžné, že kupující podepíše smlouvu na Žižkově a prodávající třeba v Berouně.
Například pan Tomáš, marketingový poradce z Brna, kupoval byt bez realitní kanceláře. Prodávající mu však předložil tak složitou a nepřehlednou smlouvu, že si s ní Tomáš sám nevěděl rady. Jako by toho nebylo málo, prodávající navíc ve smlouvě opomněl uvést, že na bytě vázne hypotéka a zástavní právo. Jakmile se to dostalo k bance, ve které panu Tomášovi přislíbili úvěr, celý převod se málem zhatil. Bankovní úředník zuřil a nikdo si nevěděl rady, jak přesně smlouvu upravit.
Z pohledu kupujícího je tedy víc než vhodné trvat na tom, aby v kupní smlouvě prodávající výslovně prohlásil, že byt či jiná převáděná nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami. To může být třeba i nájem „nepřiznaným“ nájemníkům nebo rozbité vestavěné spotřebiče.
Prodávající by měl dále prohlásit, že na jeho majetek nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce nebo že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt.
Prodávající by měl naopak trvat na prohlášení, že se kupující s bytem dobře seznámil, vše viděl, vše zná a všude byl takříkajíc třikrát (tedy všude – máme tím na mysli v bytě a jeho okolí). Ideální je, pokud kupující vyloženě prohlásí, že se vzdává případných vad, které by se na bytě později objevily.
Kupní cenu pak chce mít prodávající zajištěnou předem přes úschovu, aby nepřišel o byt i o peníze.
Pro ochranu kupujícího i prodávajícího je do smlouvy vhodné doplnit i smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z prohlášení kterékoli ze smluvních stran ukáže jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat. Prodávající nebo kupující, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.
Kromě smluvní pokuty však doporučujeme trvat i na povinnosti nahradit případnou skutečnou škodu v případě porušení smlouvy, třeba právě tím, že jedna ze stran uvede nepravdivé údaje, a zakotvit i možnost od smlouvy odstoupit. I toto všechno je možné popsat jednoduše, střídmě a srozumitelně a není k tomu nutné popsat stohy papírů. V jednoduchosti je síla, na to myslete i při přípravě kupní smlouvy.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Správně napsaná kupní smlouva předejde řadě problémů, které mohou nastat. Pokud vše proběhne v pořádku, ani nemáme možnost docenit její kvalitu. Když ale dojde na situaci, kterou smlouva neupravuje, postupuje se podle zákona a může dojít i k soudnímu sporu. Pro tento případ je vhodné shromažďovat důkazy a jiné podklady. Například uchovávat e-mailovou komunikaci s realitní kanceláří, prodávajícím nebo kupujícím, ale také s vlastním advokátem. Je tedy rozhodně lepší vše řešit písemně, i když to může být časově delší cesta. Dále je třeba kontrolovat, jestli máte kopie všech potřebných smluv a jestli na nich jsou všechny podpisy.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu (zobrazit více) splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.
Dostupného advokáta mohu jedině doporučit! Nabízel jsem místnost k podnájmu a potřeboval jsem dobře vypracovanou podnájemní smlouvu. Nejdříve jsem si stáhl z nejmenovaných webových stránek vzor podnájemní smlouvy. Vzor podnájemní smlouvy vypadal dobře, mně tam nic nechybělo. Ovšem nejsem právník a vždy se může objevit nějaký důležitý detail, který by tam mohl chybět. Obrátil jsem se tedy na Dostupného (zobrazit více) advokáta, aby mi poradil a pomohl v této věci. Stačil jeden telefonát a reakce byla rychlá. Vše za rozumnou cenu vyřízeno do tří dnů. Neměl jsem s tím tedy práci a podnájemní smlouva od dostupného advokáta byla více detailnější. Pokud tedy potřebujete právní pomoc, právní služby a nemáte tolik peněz, abyste si mohli dovolit platit drahého advokáta, Dostupný advokát je nejlepší volbou pro vás. Vřele doporučuji!
S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.
