marek
Koupě nebo prodej nemovitosti
Máme 3 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

Ne nadarmo se říká, že co je psáno, to je dáno.V právu to platí dvojnásob. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné.

pár držící v ruce klíče
5 minut čtení
2. 6. 2018

Realitní kanceláře, ale i někteří prodávající často odsouvají jednání o kupní smlouvě až na poslední chvíli. Pak předloží dokument psaný několika fonty, ještě k tomu s otřesným formátováním i pravopisnými hrubkami. A trvají na okamžitém podpisu, neboť času je již málo a musí se přece dodržet závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na formě samozřejmě tolik nezáleží, ale nezřídka jde ruku v ruce i s obsahovou úrovní dohody, a tedy i věcnou správností. Na druhou stranu ani na první pohled dokonalá a mnohastránková smlouva na hlavičkovém papíře nemusí být bez zásadní vady.

Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet písemnou formu smlouvy. Ta musí obsahovat minimálně následující údaje, které jsme pro vás shrnuli do pěti jednoduchých bodů:

1. Smluvní strany – Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla. Pokud je vlastníků více, musí být uvedeni všichni.

2. Nemovitost – Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například, když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku.

3. Kupní cena – Určení výše kupní ceny je vždy zásadním bodem ve smlouvě. V kupní smlouvě musí být však i přesně specifikováno, jakým způsobem budou peníze uhrazeny. A také kdy. Obvykle se využívá úschovy, ostatně to vždy klientům doporučujeme. Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.

4. Převzetí nemovitosti – Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek, kdy přesně bude byt či dům předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.

5. Podpisy – Podpisy nechte v každém případě ověřit, stačí na poště nebo pracovišti Czech Pointu. Strany však nemusí podepisovat zároveň na jednom místě. Je běžné, že kupující podepíše smlouvu na Žižkově a prodávající třeba v Berouně.

Například pan Tomáš, marketingový poradce z Brna, kupoval byt bez realitní kanceláře. Prodávající mu však předložil tak složitou a nepřehlednou smlouvu, že si s ní Tomáš sám nevěděl rady. Jako by toho nebylo málo, prodávající navíc ve smlouvě opomněl uvést, že na bytě vázne hypotéka a zástavní právo. Jakmile se to dostalo k bance, ve které panu Tomášovi přislíbili úvěr, celý převod se málem zhatil. Bankovní úředník zuřil a nikdo si nevěděl rady, jak přesně smlouvu upravit.

Z pohledu kupujícího je tedy víc než vhodné trvat na tom, aby v kupní smlouvě prodávající výslovně prohlásil, že byt či jiná převáděná nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami. To může být třeba i nájem „nepřiznaným“ nájemníkům nebo rozbité vestavěné spotřebiče.

Prodávající by měl dále prohlásit, že na jeho majetek nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce nebo že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt.

Prodávající by měl naopak trvat na prohlášení, že se kupující s bytem dobře seznámil, vše viděl, vše zná a všude byl takříkajíc třikrát (tedy všude – máme tím na mysli v bytě a jeho okolí). Ideální je, pokud kupující vyloženě prohlásí, že se vzdává případných vad, které by se na bytě později objevily.

Kupní cenu pak chce mít prodávající zajištěnou předem přes úschovu, aby nepřišel o byt i o peníze.

Pro ochranu kupujícího i prodávajícího je do smlouvy vhodné doplnit i smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z prohlášení kterékoli ze smluvních stran ukáže jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat. Prodávající nebo kupující, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.

Kromě smluvní pokuty však doporučujeme trvat i na povinnosti nahradit případnou skutečnou škodu v případě porušení smlouvy, třeba právě tím, že jedna ze stran uvede nepravdivé údaje, a zakotvit i možnost od smlouvy odstoupit. I toto všechno je možné popsat jednoduše, střídmě a srozumitelně a není k tomu nutné popsat stohy papírů. V jednoduchosti je síla, na to myslete i při přípravě kupní smlouvy.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Správně napsaná kupní smlouva předejde řadě problémů, které mohou nastat. Pokud vše proběhne v pořádku, ani nemáme možnost docenit její kvalitu. Když ale dojde na situaci, kterou smlouva neupravuje, postupuje se podle zákona a může dojít i k soudnímu sporu. Pro tento případ je vhodné shromažďovat důkazy a jiné podklady. Například uchovávat e-mailovou komunikaci s realitní kanceláří, prodávajícím nebo kupujícím, ale také s vlastním advokátem. Je tedy rozhodně lepší vše řešit písemně, i když to může být časově delší cesta. Dále je třeba kontrolovat, jestli máte kopie všech potřebných smluv a jestli na nich jsou všechny podpisy.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

  1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
  2. Jak na hypotéku
  3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
  4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
  5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
  6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
  7. Koupě nemovitosti od developera
  8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
  9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
  10. Co je to anuita?
  11. Jak správně darovat nemovitost
  12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
  13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
  14. Co je to kolace
  15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
  16. Kdy se může zvyšovat nájemné
  17. Ukončení nájmu
  18. Dohoda o ukončení nájmu
  19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
  20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
  21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
  22. Domovní řád
  23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
  24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
  25. Společné prostory v bytovém domě
  26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
  27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
  28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
  29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
  30. Stavba domu na „zelené louce“
  31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu
blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 490 Kč.

  • Vše zvládneme online
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů
Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 5500 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

Zatím nehodnoceno

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

4.8
29 referencí

Tomáš Rufer

před 4 měsíci

Kvalitu právní služby posoudit neumím, ale co umím posoudit, jsou její výsledky. Tato firma se mi už dost vyplatila. Mám pocit, že při spolupráci jde o to, abych řešenou situaci...

Jana Vičanová

před 4 roky

Team Dostupneho advokáta je tvořen profesionaly s lidským přístupem. Mají me vrele doporučení!

Peter Von Freiburg

před 4 měsíci

Naším poradcem a obhájcem u soudu s neplatičem nájemného byl pan magistr Marek Svobodný. S jeho pomocí jsme byli stoprocentně spokojeni a dáváme VELKOU /1/ jedničku. Byl naprosto profesionální a...

Mohlo by vás také zajímat

Plánování rekonstrukce vyžadující stavební povolení

Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci bytu

Ohledně stavebního povolení pro rekonstrukci bytu panuje spousta nejasností. Na co se připravit, kdy stačí ohlášení a co je třeba připravit si pro stavební povolení? Na všechny otázky odpovíme v…

8. 6. 2020
secese.jpg

Jaké nástrahy může přinést kupní smlouva nemovitosti?

V advokátní praxi se setkáváme nejen s běžnými, ale i naprosto bizarními problémy, které můžou objevit při převodu bytů či rodinných domků.

13. 7. 2019
mapa-da-blog.jpg

Na co si dát pozor při uzavírání kupní smlouvy na pozemek?

Když kupujete pozemek, je potřeba zaměřit se na trochu jiné věci než při koupi domu nebo bytu. Záleží samozřejmě na účelu takové koupě. Jinak budeme přistupovat ke koupi lesa, jinak…

13. 7. 2017

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2021