Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

Ne nadarmo se říká, že co je psáno, to je dáno.V právu to platí dvojnásob. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné. V tomto článku vám proto přinášíme hlavní body, které nesmí v kupní smlouvě chybět.

pár držící v ruce klíče
6 minut čtení

Realitní kanceláře, ale i někteří prodávající často odsouvají jednání o kupní smlouvě až na poslední chvíli. Pak předloží dokument psaný několika fonty, ještě k tomu s otřesným formátováním i pravopisnými hrubkami. A trvají na okamžitém podpisu, neboť času je již málo a musí se přece dodržet závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na formě samozřejmě tolik nezáleží, ale nezřídka jde ruku v ruce i s obsahovou úrovní dohody, a tedy i věcnou správností. Na druhou stranu ani na první pohled dokonalá a mnohastránková smlouva na hlavičkovém papíře nemusí být bez zásadní vady.

Základní body kupní smlouvy

Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet písemnou formu smlouvy. Ta musí obsahovat minimálně následující údaje, které jsme pro vás shrnuli do pěti jednoduchých bodů:

1. Smluvní strany – Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla. Pokud je vlastníků více, musí být uvedeni všichni.

2. Nemovitost – Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například, když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku.

Tip: Pomůžeme vám se sepsáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.

3. Kupní cena – Určení výše kupní ceny je vždy zásadním bodem ve smlouvě. V kupní smlouvě musí být však i přesně specifikováno, jakým způsobem budou peníze uhrazeny. A také kdy. Obvykle se využívá úschovy, ostatně to vždy klientům doporučujeme. Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.

4. Převzetí nemovitosti – Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek, kdy přesně bude byt či dům předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.

5. Podpisy – Podpisy nechte v každém případě ověřit, stačí na poště nebo pracovišti Czech Pointu. Strany však nemusí podepisovat zároveň na jednom místě. Je běžné, že kupující podepíše smlouvu na Žižkově a prodávající třeba v Berouně.

Příklad z naší praxe

Pan Tomáš, marketingový poradce z Brna, kupoval byt bez realitní kanceláře. Prodávající mu však předložil tak složitou a nepřehlednou smlouvu, že si s ní Tomáš sám nevěděl rady. Jako by toho nebylo málo, prodávající navíc ve smlouvě opomněl uvést, že na bytě vázne hypotéka a zástavní právo. Jakmile se to dostalo k bance, ve které panu Tomášovi přislíbili úvěr, celý převod se málem zhatil. Bankovní úředník zuřil a nikdo si nevěděl rady, jak přesně smlouvu upravit.

Co by dále měla kupní smlouva obsahovat

Z pohledu kupujícího je tedy víc než vhodné trvat na tom, aby v kupní smlouvě prodávající výslovně prohlásil, že byt či jiná převáděná nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami. To může být třeba i nájem „nepřiznaným“ nájemníkům nebo rozbité vestavěné spotřebiče.

Prodávající by měl dále prohlásit, že na jeho majetek nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce nebo že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt.

Prodávající by měl naopak trvat na prohlášení, že se kupující s bytem dobře seznámil, vše viděl, vše zná a všude byl takříkajíc třikrát (tedy všude – máme tím na mysli v bytě a jeho okolí). Ideální je, pokud kupující vyloženě prohlásí, že se vzdává případných vad, které by se na bytě později objevily.

 

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Kupní cenu pak chce mít prodávající zajištěnou předem přes úschovu, aby nepřišel o byt i o peníze. Úschova je speciální účet, který vám otevře notář, advokát či banka. Na tento účet převede kupující peníze odpovídající kupní ceně a jakmile dojde k převodu nemovitosti, budou tyto peníze vyplaceny prodávajícímu. Obě strany tak mají zajištěno, že se s jejich penězi nic nestane.

 

Tip: Více o úschově kupní ceny při koupi nemovitosti si můžete přečíst v našem článku.

Pro ochranu kupujícího i prodávajícího je do smlouvy vhodné doplnit i smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z prohlášení kterékoli ze smluvních stran ukáže jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat. Prodávající nebo kupující, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.

Kromě smluvní pokuty však doporučujeme trvat i na povinnosti nahradit případnou skutečnou škodu v případě porušení smlouvy, třeba právě tím, že jedna ze stran uvede nepravdivé údaje, a zakotvit i možnost od smlouvy odstoupit. I toto všechno je možné popsat jednoduše, střídmě a srozumitelně a není k tomu nutné popsat stohy papírů. V jednoduchosti je síla, na to myslete i při přípravě kupní smlouvy.

Správně napsaná kupní smlouva předejde řadě problémů, které mohou nastat. Pokud vše proběhne v pořádku, ani nemáme možnost docenit její kvalitu. Když ale dojde na situaci, kterou smlouva neupravuje, postupuje se podle zákona a může dojít i k soudnímu sporu.

Tip: Chystáte se k soudu? Posoudíme vaše šance na úspěch u soudu a navrhneme takové řešení, které povede k požadovanému výsledku.

Pro tento případ je vhodné shromažďovat důkazy a jiné podklady. Například uchovávat e-mailovou komunikaci s realitní kanceláří, prodávajícím nebo kupujícím, ale také s vlastním advokátem. Je tedy rozhodně lepší vše řešit písemně, i když to může být časově delší cesta. Dále je třeba kontrolovat, jestli máte kopie všech potřebných smluv a jestli na nich jsou všechny podpisy.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

  1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
  2. Jak na hypotéku
  3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
  4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
  5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
  6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
  7. Koupě nemovitosti od developera
  8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
  9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
  10. Co je to anuita?
  11. Jak správně darovat nemovitost
  12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
  13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
  14. Co je to kolace
  15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
  16. Kdy se může zvyšovat nájemné
  17. Ukončení nájmu
  18. Dohoda o ukončení nájmu
  19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
  20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
  21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
  22. Domovní řád
  23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
  24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
  25. Společné prostory v bytovém domě
  26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
  27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
  28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
  29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
  30. Stavba domu na „zelené louce“
  31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Témata článku:

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

MUDr. Pavla Kramolišová, Nový Jičín

před 4 roky

Oceňuji, jak rychle a pro mě jako laika srozumitelně pracujete. Ušetřilo mi to čas, nervy a obavy z neznámého. Už nikdy do bezplatné právní poradny.

Recenze služby

Ing. Jana Filipová, Praha

před 3 roky

Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká.

Recenze služby

Jakub Jedlinský

před 8 měsíců

Spokojenost s přístupem advokátů, s jejich trpělivostí i naceněním.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024