Ne nadarmo se říká, že co je psáno, to je dáno. V právu to platí dvojnásob. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné. Správně sepsaná kupní smlouva na nemovitost chrání jak kupujícího, tak prodávajícího a předchází budoucím sporům. V tomto článku vám proto přinášíme hlavní body, které nesmí v kupní smlouvě chybět.
Realitní kanceláře, ale i někteří prodávající často odsouvají jednání o kupní smlouvě až na poslední chvíli. Pak předloží dokument psaný několika fonty, ještě k tomu s otřesným formátováním i pravopisnými hrubkami. A trvají na okamžitém podpisu, neboť času je již málo a musí se přece dodržet závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na formě samozřejmě tolik nezáleží, ale nezřídka jde ruku v ruce i s obsahovou úrovní dohody, a tedy i věcnou správností. Na druhou stranu ani na první pohled dokonalá a mnohastránková smlouva na hlavičkovém papíře nemusí být bez zásadní vady.
Při koupi nemovitosti, ať už jde o kupní smlouvu na byt nebo dům, je potřeba dodržet písemnou formu smlouvy. Ta musí obsahovat minimálně následující údaje, které jsme pro vás shrnuli do pěti jednoduchých bodů:
1. Smluvní strany – Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla. Pokud je vlastníků více, musí být uvedeni všichni.
2. Nemovitost – Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například, když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku. Bez správného vymezení předmětu převodu by katastr nemohl provést zápis a kupní smlouva na nemovitost by byla neúčinná.
Tip: Pomůžeme vám se sepsáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.
3. Kupní cena – Určení výše kupní ceny je vždy zásadním bodem ve smlouvě. V kupní smlouvě musí být však i přesně specifikováno, jakým způsobem budou peníze uhrazeny. A také kdy. Obvykle se využívá úschovy, ostatně to vždy klientům doporučujeme. Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.
4. Převzetí nemovitosti – Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek, kdy přesně bude byt či dům předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.
5. Podpisy – Podpisy nechte v každém případě ověřit, stačí na poště nebo pracovišti Czech Pointu. Strany však nemusí podepisovat zároveň na jednom místě. Je běžné, že kupující podepíše smlouvu na Žižkově a prodávající třeba v Berouně.
Pan Tomáš, marketingový poradce z Brna, kupoval byt bez realitní kanceláře. Prodávající mu však předložil tak složitou a nepřehlednou kupní smlouvu na byt, že si s ní Tomáš sám nevěděl rady. Jako by toho nebylo málo, prodávající navíc ve smlouvě opomněl uvést, že na bytě vázne hypotéka a zástavní právo. Jakmile se to dostalo k bance, ve které panu Tomášovi přislíbili úvěr, celý převod se málem zhatil. Bankovní úředník zuřil a nikdo si nevěděl rady, jak přesně smlouvu upravit.
Jak na prodej garáže nebo garážového stání a co by měla obsahovat kupní smlouva? To se dozvíte v našem článku.
Každá kupní smlouva na nemovitost by měla kromě základních údajů obsahovat i prohlášení o právních a faktických vadách. Z pohledu kupujícího je tedy víc než vhodné trvat na tom, aby v kupní smlouvě prodávající výslovně prohlásil, že byt či jiná převáděná nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami. To může být třeba i nájem „nepřiznaným“ nájemníkům nebo rozbité vestavěné spotřebiče.
Prodávající by měl dále prohlásit, že na jeho majetek nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce nebo že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt.
Prodávající by měl naopak trvat na prohlášení, že se kupující s bytem dobře seznámil, vše viděl, vše zná a všude byl takříkajíc třikrát (tedy všude – máme tím na mysli v bytě a jeho okolí). Ideální je, pokud kupující vyloženě prohlásí, že se vzdává případných vad, které by se na bytě později objevily.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Kupní cenu pak chce mít prodávající zajištěnou předem přes úschovu, aby nepřišel o byt i o peníze. Úschova je speciální účet, který vám otevře notář, advokát či banka. Na tento účet převede kupující peníze odpovídající kupní ceně a jakmile dojde k převodu nemovitosti, budou tyto peníze vyplaceny prodávajícímu. Obě strany tak mají zajištěno, že se s jejich penězi nic nestane.
Tip: Více o úschově kupní ceny při koupi nemovitosti si můžete přečíst v našem článku.
Pro ochranu kupujícího i prodávajícího je do smlouvy vhodné doplnit i smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z prohlášení kterékoli ze smluvních stran ukáže jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat. Prodávající nebo kupující, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.
Kromě smluvní pokuty však doporučujeme trvat i na povinnosti nahradit případnou skutečnou škodu v případě porušení smlouvy, třeba právě tím, že jedna ze stran uvede nepravdivé údaje, a zakotvit i možnost od smlouvy odstoupit. I toto všechno je možné popsat jednoduše, střídmě a srozumitelně a není k tomu nutné popsat stohy papírů. V jednoduchosti je síla, na to myslete i při přípravě kupní smlouvy.
Správně napsaná kupní smlouva předejde řadě problémů, které mohou nastat. Pokud vše proběhne v pořádku, ani nemáme možnost docenit její kvalitu. Když ale dojde na situaci, kterou smlouva neupravuje, postupuje se podle zákona a může dojít i k soudnímu sporu.
Tip: Chystáte se k soudu? Posoudíme vaše šance na úspěch u soudu a navrhneme takové řešení, které povede k požadovanému výsledku.
Pro tento případ je vhodné shromažďovat důkazy a jiné podklady. Například uchovávat e-mailovou komunikaci s realitní kanceláří, prodávajícím nebo kupujícím, ale také s vlastním advokátem. Je tedy rozhodně lepší vše řešit písemně, i když to může být časově delší cesta. Dále je třeba kontrolovat, jestli máte kopie všech potřebných smluv a jestli na nich jsou všechny podpisy. Ať už připravujete kupní smlouvu na byt či rodinný dům, vždy platí, že jednoduchost a srozumitelnost jsou klíčem k bezproblémovému převodu.
Kupní smlouva na nemovitost musí mít vždy písemnou formu a obsahovat jasnou identifikaci smluvních stran (ideálně jméno, adresu a datum narození), přesné vymezení převáděné nemovitosti podle katastru, ujednání o kupní ceně včetně způsobu a termínu úhrady (nejčastěji prostřednictvím advokátní, notářské či bankovní úschovy), stanovení termínů pro podání návrhu na vklad, úhradu poplatku, předání a vyklizení nemovitosti a ověřené podpisy stran (tradičně na Czech Pointu, nově i elektronicky). Do smlouvy je vhodné doplnit prohlášení prodávajícího o tom, že na nemovitosti neváznou právní ani faktické vady, a zároveň prohlášení kupujícího, že se s bytem či domem seznámil. Praktickou ochranou obou stran je ujednání o smluvní pokutě a zároveň možnost domáhat se náhrady škody, pokud se ukáže, že některé prohlášení není pravdivé. Pečlivě sepsaná smlouva chrání obě strany před zamítnutím vkladu do katastru, ztrátou peněz i budoucími soudními spory.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Ano, písemná forma je povinná, jinak by katastr nemovitostí nemohl převod zapsat a smlouva by byla neplatná.
Uvádí se jméno, příjmení, adresa a datum narození; rodné číslo není povinné a je vhodné ho uvádět jen v případě nutnosti.
Nejbezpečnější je advokátní, notářská nebo bankovní úschova – peníze jsou vyplaceny prodávajícímu až po převodu vlastnického práva.
Pokud nesouhlasí údaje se zápisem v katastru (např. chybí podíl na pozemku), katastr návrh na vklad odmítne a převod se neuskuteční
Smluvní pokuta motivuje strany dodržet dohody a poskytuje rychlou sankci, zatímco náhrada škody umožní vymáhat skutečnou finanční újmu v případě porušení smlouvy.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
