Pokud jste se coby pronajímatel dostali do situace, kdy nájemník vašeho bytu přestal platit nájemné, bude se vám hodit znát následující klíčové kroky a možnosti, které z hlediska práva jako pronajímatel bydlení máte. Následující článek vám dá podrobný návod, jak se vypořádat s neplatícím nájemníkem, co jako pronajímatel smíte a nesmíte dělat i jak situaci s neplacením nájmu předcházet.
Pokud nájemník neplatí, postupujte systematicky: nejprve mu zašlete písemnou výzvu k úhradě dluhu. Pokud dluh trvá, můžete dát výpověď – při závažném porušení (typicky 3 měsíce neplacení) i bez výpovědní doby. Nájemníka ale nikdy nesmíte vystěhovat sami ani mu odpojit služby. Pokud byt neopustí, následuje žaloba na vyklizení. Klíčová je správná dokumentace a dodržení zákonného postupu.
Potřebujete rychle vyřešit neplatícího nájemníka? Pomůžeme vám s výpovědí, výzvou i žalobou – do několika dnů.
Jako úplně první krok, který byste měl jako pronajímatel bytu nebo domu k bydlení podniknout, je zaslání písemné upomínky nájemníkovi. V této upomínce uveďte, že nájemník neplatí nájemné a jak dlouho tato situace již trvá. Zdůrazněte, že pokud se situace nezmění, můžete celou záležitost postoupit k právnímu řešení. Písemná upomínka v tomto případě slouží jako oficiální dokument, který může být později v případě nutnosti použitý při soudním řízení.
Co by měla obsahovat písemná upomínka:
Pokud nájemník neplní své povinnosti vyplývající z nájmu, může mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Typicky půjde o situace, kdy nájemník například opakovaně platí nájemné pozdě, dluží menší částky, porušuje domovní řád nebo jinak dlouhodobě porušuje své povinnosti.
Výpověď z nájmu musí obsahovat:
Výpověď bez výpovědní doby přichází na řadu tehdy, když nájemník poruší své povinnosti opravdu zásadně. Typickým příkladem je situace, kdy nezaplatí nájemné a náklady na služby alespoň za tři měsíce.
Může ale jít i o jiné vážné případy, například když nájemník byt výrazně poškozuje, užívá ho v rozporu se smlouvou nebo závažně narušuje soužití v domě.
Než pronajímatel přistoupí k okamžité výpovědi, musí nájemníka nejprve vyzvat, aby své jednání napravil, a dát mu k tomu přiměřenou dobu. Teprve pokud nájemník nápravu nezjedná, může následovat samotná výpověď.
Výpověď z nájmu musí být písemná, musí být nájemníkovi doručena a musí v ní být uveden konkrétní důvod výpovědi. Pronajímatel zároveň musí nájemníka poučit o jeho právu podat námitky a obrátit se na soud.
S novým nájemníkem uzavřete nájemní smlouvu na dobu určitou. Nikdy nevíte, zda se ze zdánlivě solidního člověka nakonec přece jen nestane neplatič. Nejdéle po 1 roce tak budete mít možnost nájemníka ze své nemovitosti vystěhovat.
Jako pronajímatel nesmíte nájemníka vystěhovat násilím. Sami se vystavujete nebezpečí spáchání trestného činu a porušení domovní svobody, pokud se před předchozích opatření uchýlíte k výměně zámků nebo manipulaci s osobními věcmi nájemníka. Násilné vystěhování z bytu je tedy nepřípustné a pro vás coby pronajímatele může mít právní následky. Pokud si nejste jistí, jak v konkrétní situaci postupovat, obraťte se na naši právní poradnu.
V roli pronajímatele také nesmíte nájemníkovi odpojit elektřinu nebo jiné služby jako prostředek k tomu, abyste si vynutili zaplacení nájmu. V takové situace by nájemníkovi vznikl nárok podniknout proti vám právní kroky, jelikož odpojení elektřiny nájemníkovi je považováno v tomto případě za neoprávněné. Podobné praktiky tedy často vedou k pokutám a dalším právním sporům.
Bojujete s nájemníkem a už nevíte, jak dál postupovat? Zkusili jste všechny dostupné varianty, ale neplatící nájemník stále obývá vaši nemovitost a neplatí? Projdeme s vámi celou záležitost, prověříme vaše možnosti a pomůžeme vám dosáhnout toho, aby se neplatící nájemník odstěhoval, nebo vám uhradil vzniklou škodu.
Jestliže výpovědní lhůta již vypršela a nájemník stále odmítá opustit byt či dům, kde bydlí, můžete proti němu podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Počítejte s tím, že tento proces bývá ze zkušenosti časově náročný, celé martyrium se může táhnout až několik měsíců nebo dokonce let. Pokud vaše situace tedy dojde až do tohoto bodu, obrňte se trpělivostí, jelikož soudní řízení s sebou nese vysoké finanční i časové náklady.
Soudní řízení zahrnuje:
Paní Málková pronajímala svůj byt mladému páru, který po ztrátě zaměstnání přestal platit nájemné. Zpočátku věřila jejich opakovaným slibům, že dluh brzy doplatí, a nechtěla situaci zbytečně vyhrocovat. Jenže dluh postupně narostl na více než čtyři měsíce nezaplaceného nájmu a bylo zřejmé, že se bez právního zásahu nic nevyřeší.
Nejprve jsme proto připravili formální výzvu k úhradě dlužného nájemného. Když ani ta nevedla k nápravě, následovala okamžitá výpověď z nájmu. Protože nájemníci byt ani poté neopustili, podali jsme za klientku žalobu na vyklizení. Díky správně zvolenému postupu a dobře připraveným podkladům soud rozhodl ve prospěch paní Málkové a nájemníci byli povinni byt opustit.
Přečtěte si, kdy je možné vyklizení bytu a jak správně na to.
Tohle vás jako pronajímatele zřejmě nepotěší, ale bohužel je to tak. Zákon nájemníky chrání a i v případě neplacení nájmu podle něj mohou prodloužit svůj pobyt v pronajaté nemovitosti. Ochrana nájemníků je zakotvena v občanském zákoníku. Nájemníky má chránit především před neoprávněnými výpověďmi a má jim zajistit spravedlivé zacházení.
Nájemník má možnost požádat soud o odklad vyklizení, pokud prokáže, že se nachází v těžké životní situaci. Soud mu může na základě takové žádosti rozhodnout o prodloužení lhůty pro vyklizení bytu, aby nájemník získat více času pro nalezení nového bydlení.
Pokud chcete předejít problémů s neplacením nájmu, prověřte si možného kandidáta do své nemovitosti ještě před uzavřením smlouvy. Můžete si prověřit například jeho finanční stabilitu, vyžádat si reference od předchozích pronajímatelů nebo si ověřit jeho zaměstnání. Někteří pronajímatelé dokonce využívají služeb agentur nebo realitních makléřů, aby zjistili, zda daná osoba není v databázi dlužníků nebo exekucí.
Důkladně vypracovaná nájemní smlouva tím vůbec nejdůležitějším krokem, když chcete předejít problémům s možným neplatičem. K vypracování využijte služeb advokáta, který ví, co všechno je potřeba ve smlouvě ošetřit, abyste byli v případě nutnosti chránění. V nájemní smlouvě specifikujte výši nájemného a termíny splatnosti, podmínky pro zpoždění platby a sankce za pozdní platbu, jaké jsou možnosti prodloužení a ukončení nájmu a také nechte zanést práva a povinnosti obou stran.
Neplacení nájmu je situace, kterou je potřeba řešit rychle a systematicky. Základem je písemná výzva, následně správně formulovaná výpověď a případně soudní řízení. Pronajímatel musí vždy postupovat zákonně – jakýkoliv „zkrat“ se může obrátit proti němu. Z praxe víme, že klíčová je nejen reakce na problém, ale hlavně prevence v podobě kvalitní smlouvy a prověření nájemníka.
Obvykle po 3 měsících dluhu můžete dát okamžitou výpověď.
Ne. Vždy je nutné postupovat zákonně, jinak riskujete postih.
Ano, jinak je neplatná.
Nečekejte – jednejte. Zbytečně narůstá dluh.
Ne, jde o nezákonný nátlak.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
