Jste nájemcem bytu a potřebujete nájem ukončit? Pokud se nemůžete s pronajímatelem domluvit, můžete nájem vypovědět. Máte možnost výpovědi sjednanou přímo ve smlouvě? Jaká bude délka výpovědní doby? Je potřeba uvádět výpovědní důvody? Nebo nevíte, co jako pronajímatel dělat, když nájemník neplatí a nechce se vystěhovat? Jak na dohodu o skončení nájmu nebytových prostor? Na tyto a další otázky se vám pokusíme odpovědět tak, abyste předešli sporům, které často ukončení nájmu provázejí.
Pokud u vás došlo k situaci, že se náhle potřebujete přestěhovat, třeba za novou prací, a potřebujete ukončit váš stávající nájem, pak máte v zásadě několik možností. Můžete mít okamžitou výpověď z nájmu sjednanou přímo v nájemní smlouvě nemovitosti pro obě strany, nebo se s pronajímatelem dohodnete na ukončení nájmu. V posledním a nejméně příjemném případě se vám s pronajímatelem nepodaří dojít k dohodě. Pokud taková situace nastane, nezbývá než bydlení ukončit okamžitou výpovědí z nájmu nájemcem.
Pojďme si proto přiblížit, jak a za jakých podmínek můžete nájemní smlouvu ukončit přímo ze zákona, pokud jste nájemce, nebo i pokud jste pronajímatel a dostanete se do situace, kdy vám byt obývá neplatící nájemník a opravdu nepříjemnou situaci – jak vystěhovat nájemníka z bytu – řešíte již dlouho a jeho dlužné nájemné začíná dosahovat astronomických výšin. Ale dotkneme se také méně častých případů než jen problémy s nájemníky, a to ukončení nájmu nebytových prostor nebo třeba výpovědi nájemní smlouvy pozemku.
Občanský zákoník na výpověď z nájmu myslí a stanovuje pro ni poměrně jasná a zevrubná pravidla. Výpověď není žádost o ukončení nájemní smlouvy, nepředpokládá nějaké “vyhovění” či souhlas druhé strany. Jde o jednostranný právní úkon. Proto je na ní ovšem kladen důraz z hlediska její formy. V prvé řadě musí být učiněna v písemné podobě, nájem nelze vypovědět po telefonu nebo ústně. Výpověď musí obsahovat informace o obou smluvních stranách a označení bytu nebo domu. Doporučujeme zaslat ji pomocí doporučeného dopisu nebo dopisu s dodejkou, abyste měli jistotu, že byla doručena.
I z hlediska formulace je však velmi důležité rozlišit, zda máte nájemní smlouvu na dobu určitou, nebo naopak neurčitou.
Ať už momentálně řešíte nesouhlas pronajímatele s vaší výpovědí, nebo jste se ocitli v situaci, kdy vám byl neprávem ukončen nájem nemovitosti, poradíme vám. Do 48 hodin jsme schopni navrhnout konkrétní řešení pro váš případ.
Vyřešit situaci s problémovým ukončením nájmu bytu
Jako nájemce můžete vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoliv a bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Výpovědní doba vám běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli. Jak je to ale s nájemní smlouvou na dobu určitou?
Tip: Zjistěte, na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka.
Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Pokud nemáte sjednáno dřívější ukončení přímo ve smlouvě, nemůžete nájem ukončit bez udání důvodu, jako je to v případě výše popsané nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Ani jedna strana tedy nemůže ukončit nájem jen tak. Nejčastější důvod pro ukončení nájmu je změna okolností. Můžete se stěhovat do jiného města, zdravotní problémy, díky nimž pro vás není možné v nájmu pokračovat a podobně.
Obecně toto řeší Občanský zákoník, který říká, že nájemce může vypovědět nájem bytu před sjednanou dobou, změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Tady se ale můžete s pronajímatelem lehce dostat do sporu, protože zákon jasně nevymezuje, co by za tyto důvody pro změnu okolností mělo být považováno.
Tip: Nejvhodnějším řešením je jednoznačně dohoda o skončení nájmu.
Může se stát, že pronajímatel poruší pravidla sjednaného nájmu, což povede nájemníka k předčasnému ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou. Třeba v případě, kdy je nutná oprava bytu, přičemž musí proběhnout v takovém rozsahu, kdy není možné byt užívat. Nebo porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci.
Nájemník může nájemní vztah ukončit také v případě, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, vydané na základě zákona. A takových zákonem stanovených důvodů existuje více. Může jít typicky o situace, kdy by užívání bytu bylo nebezpečné (zamoření chemikáliemi, narušená statika domu apod.).
Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy:
Zákon těmito přesnými důvody chrání nájemce jakožto slabší smluvní stranu.
Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat, nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství.
To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná “potřeba” může vést k požadavku náhrady škody a vůbec zpochybnění platnosti takové výpovědi.
Nájem prostor sloužících k podnikání lze skončit zejména z důvodů, které máte ujednány v nájemní smlouvě, proto je velmi důležitá pečlivost obou stran při sjednávání samotné smlouvy. Pokud však nemáte přesně stanovené důvody pro výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání ve smlouvě, uplatní se zákonné podmínky. Podobně jako v případě nájmu bytu.
Zákon nájemci prostoru sloužícího podnikání nájem na dobu určitou vypovědět také například tehdy, pokud přestane být způsobilý k činnosti podnikání. Mohou se změnit právní předpisy a nájemce dle nich nemůže prostory užívat k podnikání, jak byly určeny ve smlouvě.
Obě strany mohou chtít ukončení nájemní smlouvy z důvodu takzvané podstatné změny okolností. Touto změnou může být téměř cokoliv. Doporučujeme proto upravit si výlučné důvody pro výpověď z pronájmu nebytových prostor přímo ve smlouvě.
Tip: stáhněte si vzor smlouvy na pronájem nebytových prostor.
Ať již skončíte nájem bytu jakkoliv, je vaší povinností odevzdat byt pronajímateli. Jak mají obě strany postupovat v tomto závěrečném kroku? Nájemce je povinen pronajímateli odevzdat byt v den, kdy nájem skončí. Pronajímatel má proti nájemci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, pokud se tak nestane. A to po celou dobu, dokud nájemce byt neodevzdá.
Přestože zákon nikomu neukládá povinnost sepisovat o vrácení bytu pronajímateli písemný protokol, doporučujeme protokol o předání bytu uzavřít. Protokol by měl obsahovat popis stavu, v jakém se byt odevzdává, údaje o stavech měřičů elektrické energie, vody a plynu, pokud jsou instalovány, a seznam odevzdávaného vybavení bytu a popis jeho stavu.
Smluvním stranám také nic nebrání, aby stav bytu při odevzdání podrobně zachytily fotodokumentací. Nezapomeňte jako pronajímatel předat nájemníkovi vyúčtování služeb spojených s nájmem a na vrácení kauce z nájmu.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
