Kdy je lepší uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou?

Když se rozhodnete, že pronajmete svůj dům nebo byt na delší dobu, může být v určité situaci vhodnější řešení uzavřít smlouva na dobu určitou. Jaké výhody přináší, když s nájemníkem uzavřete smlouvu na delší, nebo naopak kratší období? Jaká je nejdelší doba, na kterou je vůbec možné nájemní smlouvu uzavřít? Veškeré taje nájemní smlouvy na dobu určitou vám poodhalíme v tomto článku. Kdy se takové řešení vyplatí?

Jak vymezit nemovitost v kupní smlouvě
3 minuty čtení

Z advokátní praxe:  Nový občanský zákoník znamenal pro pronajímatele omezení vymahatelnosti některých smluvních ustanovení

Před časem se na nás obrátil pan Robert. Měl pocit, že občanský zákoník omezuje jeho smluvní kreativitu. Začal se obávat, že jeho přísná smlouva nevyhovuje novému režimu.

Smlouvu, kterou nám přinesl, jsme překontrolovali. A skutečně jsme našli několik nevymahatelných ustanovení. Šlo o klasickou nájemní smlouvu na dobu určitou, uzavíranou vždy jen na několik měsíců. Doporučili jsme mu drobné úpravy, ale to základní – krátkou dobu nájmu – jsme dle jeho přání zachovali. To je totiž poměrně účinný způsob, jakým se pronajímatel chrání před nezodpovědným nájemníkem.

Otvírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného, na kterém se totiž u každé následující periody musejí obě strany dohodnout.

Jakým způsobem zaniká nájemní smlouva na dobu určitou?

Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí uplynutím této doby. Je ovšem možné se ve smlouvě domluvit na automatickém prodlužování. V některých případech se může dokonce jednat i o velmi sofistikovaný mechanismus.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Kdy je pro pronajímatele vhodnější zvolit kratší dobu pronájmu?

Nejčastější důvody, pro které volí pronajímatelé omezenou dobu pronájmu, jsou nejčastěji:

  1. Plánované využití nemovitosti v budoucnu: Pokud pronajímatel plánuje nemovitost v budoucnosti využít pro vlastní potřeby (např. po určité době se do ní chce sám nastěhovat, plánuje rekonstrukci nebo ji chce prodat), může si nastavit délku nájmu tak, aby odpovídala jeho plánům.
  2. Flexibilita: Smlouva na dobu určitou dává pronajímateli větší flexibilitu v reakci na tržní podmínky. Pokud se tržní sazby nájmů zvyšují, může po skončení smlouvy na dobu určitou nastavit vyšší nájemné pro další nájemníky.
  3. Testování nájemníka: Pokud má pronajímatel obavy z toho, jaký bude nový nájemník, může nabídnout smlouvu na krátkou dobu určitou (např. na rok), aby mohl prověřit, zda nájemník je spolehlivý a dodržuje podmínky smlouvy.
  4. Pravidelná aktualizace smlouvy: Uzavírání smluv na dobu určitou umožňuje pronajímateli pravidelně aktualizovat podmínky smlouvy a přizpůsobovat je aktuálním potřebám.

Extrémy se nevyplatí. Pokud si pronajímatel a nájemce sjednají nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. Nájemní smlouva se tak vlastně po 50 letech transformuje na smlouvu na dobu neurčitou. Do té doby ji však lze vypovědět jen jako nájemní smlouvu na dobu určitou. Toto se ovšem uplatní spíše u obchodních nájmů, protože výpověď nájmu bytu je svázána i v případě výpovědi nájemní smlouvy na dobu neurčitou.

Jak předčasně ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou?

V zásadě je předčasná výpověď možná ze dvou důvodů:

  • Nájemní smlouvu na dobu určitou lze ukončit i dříve než je sjednaná doba nájmu, pokud je taková možnost sjednaná přímo ve smlouvě. Nelze tak učinit v případě, kdy to bylo v rozporu se zájmy nájemce a stanovuje tak zákon.
  • Druhá možnost předčasného ukončení přímo vychází z privilegovaného postavení nájemce. Smí tak učinit, změní se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Posouzení těchto okolností závisí na řadě okolností a souvislostí. Jde například o situaci, kdy se nájemce má stěhovat do jiného města za prací.

Automatické prodloužení nájmu

Pokud nájemník zůstane v pronajatém bytě po dobu alespoň tří měsíců po skončení nájmu na dobu určitou, automaticky dochází k prodloužení nájmu o tutéž dobu, po kterou trval původní nájem. To však neplatí, pokud ho pronajímatel před uplynutím dané doby vyzve, aby odešel. Výzva ovšem musí být písemná.

Chcete opravdu bezpečnou nájemní smlouvu na dobu určitou, abyste byli chráněni před problematickými nájemníky? Rádi vám s takovou nájemní smlouvu poradíme.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 4.5
hodnoceno: 2 krát

…nebo jej sdílejte

Témata článku:

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

MUDr. Pavla Kramolišová, Nový Jičín

před 3 roky

Oceňuji, jak rychle a pro mě jako laika srozumitelně pracujete. Ušetřilo mi to čas, nervy a obavy z neznámého. Už nikdy do bezplatné právní poradny.

Recenze služby

Anna Marková

před 3 roky

Já osobně jsem člověk, který neví o smlouvách a „právnických“ věcech zhola nic. Naštěstí pro mě je tu služba Dostupný advokát! Potřebovala jsem vypracovat darovací a podnájemní smlouvu na družstevní byt. V DA vše vyřídili bezproblémově, rychle a k tomu si za práci řekli rozumnou cenu. Pokud jste neznalec jako já a chcete mít smlouvy (zobrazit více) v pořádku, doporučuji Vám se na Dostupného advokáta obrátit.

Recenze služby

Monika Holcátová, Praha

před 3 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024