Kdy zvolit nájemní smlouvu na dobu určitou? Výhody a pravidla

Rychlý přehled

• Nájemní smlouva na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby, aniž by ji bylo nutné vypovídat.
• Hodí se například tehdy, když pronajímatel plánuje byt později prodat, rekonstruovat nebo sám využívat.
• Předčasné ukončení nájmu na dobu určitou je omezenější než u nájmu na dobu neurčitou.
• Pokud nájemce po skončení nájmu dál byt alespoň tři měsíce užívá a pronajímatel jej písemně nevyzve k odchodu, může se nájem za zákonných podmínek obnovit.
• Strany si mohou pravidla prodloužení upravit také přímo v nájemní smlouvě.

Nejste si jistí, zda je pro vás výhodnější nájem na dobu určitou, nebo neurčitou? Nechte si od našich advokátů zkontrolovat nebo připravit nájemní smlouvu. Pomůžeme nastavit délku nájmu, možnosti jeho ukončení i prodloužení tak, aby smlouva chránila vaše zájmy a zároveň odpovídala občanskému zákoníku.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Z advokátní praxe:  Nový občanský zákoník znamenal pro pronajímatele omezení vymahatelnosti některých smluvních ustanovení

Před časem se na nás obrátil pan Robert. Měl pocit, že občanský zákoník omezuje jeho smluvní kreativitu. Začal se obávat, že jeho přísná smlouva nevyhovuje novému režimu.

Smlouvu, kterou nám přinesl, jsme překontrolovali. A skutečně jsme našli několik nevymahatelných ustanovení. Šlo o klasickou nájemní smlouvu na dobu určitou, uzavíranou vždy jen na několik měsíců. Doporučili jsme mu drobné úpravy, ale to základní – krátkou dobu nájmu – jsme dle jeho přání zachovali. To je totiž poměrně účinný způsob, jakým se pronajímatel chrání před nezodpovědným nájemníkem.

Otvírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného, na kterém se totiž u každé následující periody musejí obě strany dohodnout.

Jak probíhá ukončení nájmu na dobu určitou?

Nejjednodušším způsobem ukončení nájmu na dobu určitou je uplynutí sjednané doby. Pokud máte například smlouvu od 1. ledna do 31. prosince, nájem zpravidla skončí 31. prosince bez nutnosti podávat výpověď. Strany si však mohou ve smlouvě dohodnout také pravidla jeho dalšího prodloužení.

Kdy zvolit nájem na dobu určitou a jaké má výhody?

Výhody nájemní smlouvy na dobu určitou ocení především pronajímatelé, kteří potřebují mít budoucí využití nemovitosti lépe pod kontrolou. Neznamená to ale, že je nájem na dobu určitou vždy lepší než nájem na dobu neurčitou. Záleží především na tom, jak dlouho chcete nemovitost pronajímat a jaké máte s bytem další plány.

Nejčastější důvody, pro které volí pronajímatelé omezenou dobu pronájmu, jsou nejčastěji:

1. Plánované využití nemovitosti v budoucnu: Pokud pronajímatel plánuje nemovitost v budoucnosti využít pro vlastní potřeby (např. po určité době se do ní chce sám nastěhovat, plánuje rekonstrukci nebo ji chce prodat), může si nastavit délku nájmu tak, aby odpovídala jeho plánům.
2. Flexibilita: Smlouva na dobu určitou dává pronajímateli větší flexibilitu v reakci na tržní podmínky. Pokud se tržní sazby nájmů zvyšují, může po skončení smlouvy na dobu určitou nastavit vyšší nájemné pro další nájemníky.
3. Testování nájemníka: Pokud má pronajímatel obavy z toho, jaký bude nový nájemník, může nabídnout smlouvu na krátkou dobu určitou (např. na rok), aby mohl prověřit, zda nájemník je spolehlivý a dodržuje podmínky smlouvy.
4. Pravidelná aktualizace smlouvy: Uzavírání smluv na dobu určitou umožňuje pronajímateli pravidelně aktualizovat podmínky smlouvy a přizpůsobovat je aktuálním potřebám.

Extrémy se nevyplatí. Pokud si pronajímatel a nájemce sjednají nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. Nájemní smlouva se tak vlastně po 50 letech transformuje na smlouvu na dobu neurčitou. Do té doby ji však lze vypovědět jen jako nájemní smlouvu na dobu určitou. Toto se ovšem uplatní spíše u obchodních nájmů, protože výpověď nájmu bytu je svázána i v případě výpovědi nájemní smlouvy na dobu neurčitou.

Jak předčasně ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou?

Ukončení nájmu na dobu určitou před sjednaným termínem není tak jednoduché jako pouhé vyčkání do konce smlouvy. Nejprve proto zkontrolujte samotnou nájemní smlouvu – může obsahovat konkrétní výpovědní důvody nebo podmínky, za kterých lze nájem předčasně ukončit.

Nájemce má navíc podle občanského zákoníku možnost vypovědět nájem na dobu určitou tehdy, pokud se zásadně změní okolnosti, z nichž strany při uzavření smlouvy vycházely, a nelze po něm rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Může jít například o nepředvídanou nutnost přestěhovat se kvůli práci. Nestačí však automaticky jakákoliv změna osobních plánů – vždy záleží na konkrétní situaci.

Další možností je dohoda nájemce s pronajímatelem. Pokud se oba shodnou na datu skončení nájmu a podmínkách předání bytu, mohou nájem ukončit dohodou i před původně sjednaným termínem.

Z advokátní praxe víme, že častým problémem bývá přesvědčení nájemce, že smlouvu na dobu určitou může kdykoliv ukončit „klasickou“ tříměsíční výpovědí. U nájmu na dobu určitou ale takové obecné právo bez dalšího neplatí. Proto doporučujeme možnosti předčasného ukončení řešit už při přípravě smlouvy.

Potřebujete nájem na dobu určitou ukončit dříve, ale nejste si jistí, zda na to máte podle smlouvy nebo zákona právo? Pošlete nám svou nájemní smlouvu. Advokát ji prověří a doporučí vám nejbezpečnější další postup.

Jak funguje prodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou?

Prodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou může nastat na základě dohody stran, mechanismu sjednaného přímo ve smlouvě nebo za určitých podmínek také ze zákona. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej během této doby písemně nevyzve, aby byt opustil, považuje se nájem za znovu sjednaný na stejnou dobu jako původně, nejvýše však na dva roky. To neplatí, pokud si pronajímatel s nájemcem dohodli něco jiného.

Tip pro pronajímatele: Pokud nechcete, aby se skončený nájem tímto způsobem obnovil, nestačí pouze předpokládat, že nájemce zná datum skončení smlouvy. Jestli po skončení nájmu v bytě zůstává, vyzvěte ho písemně a prokazatelně k jeho opuštění.

Chcete opravdu bezpečnou nájemní smlouvu na dobu určitou, abyste byli chráněni před problematickými nájemníky? Rádi vám s takovou nájemní smlouvu poradíme.

Shrnutí

Nájemní smlouva na dobu určitou dává pronajímateli větší jistotu, kdy nájem skončí, a hodí se například tehdy, pokud plánuje byt později sám využít, rekonstruovat nebo prodat. Pro nájemce naopak znamená menší flexibilitu při předčasném ukončení. Nájem běžně skončí uplynutím sjednané doby, lze jej však prodloužit dohodou, podle pravidel ve smlouvě nebo za splnění zákonných podmínek. Pokud nájemce zůstane v bytě alespoň tři měsíce po skončení nájmu a pronajímatel jej písemně nevyzve k odchodu, může se nájem obnovit na stejnou dobu, nejvýše však na dva roky. Při uzavírání smlouvy proto doporučujeme předem jasně nastavit nejen délku nájmu, ale také způsob jeho prodloužení a případného předčasného ukončení.