Zdánlivě běžný spor o neplacení za teplou vodu a topení se stal předmětem soudního řízení, jehož výsledek má širší dopady na pojetí práv a povinností v oblasti bydlení. Nejvyšší soud dovodil, že společenství vlastníků má právo odpojit teplo a elektřinu neplatičovi, pokud se jedná o služby, jejichž dodávku zajišťuje právě společenství. Ovšem toto platí jen v extrémních případech, kdy se snaží neplatič zdánlivým převodem bytu své povinnosti vyhnout!
Předmětem konfliktu byla bytová jednotka, jejíž původní vlastník přestal hradit účty za energie, což vedlo společenství vlastníků k rozhodnutí odpojit mu teplou vodu a topení. I přes změnu majitele, kdy byt přešel do rukou nové společnosti, situace nebyla nijak napravena. K převodu vlastnictví bytu došlo dobrovolnou dražbou, kdy nebylo zřejmé, zda na nového majitele přešly dluhy předchozího vlastníka (nový vlastník možnost přechodu dluhů pochopitelně odmítal). Také nový majitel bytu měl obdobně špatné finanční návyky, po dvou měsících přestal energie hradit a dluhy se nadále hromadily. Tyto osoby byly totiž provázané.
Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
V reakci na toto chování společenství vlastníků jednotek přistoupilo k radikálnímu kroku: odpojilo původnímu majiteli byt od dodávek tepla a teplé vody. Po majiteli novém pak požadovali nejen doplatit všechny jeho závazky, ale rovněž splacení předchozího dluhu. Nový vlastník ale odmítl dluhy svého předchůdce uhradit a sám nehodlal platit za energie s odůvodněním, že začne platby hradit ve chvíli, kdy mu budou obnoveny dodávky, k jejichž přerušení dle jeho názoru nemělo SVJ oprávnění. Tímto způsobem se ovšem ničeho nedomohl. Následně se tedy obrátil na české soudy a dožadoval se, aby mu společenství zajistilo přívod teplé vody a topení do bytu. Okresní soud v Mostě však jeho žalobu zamítl a konstatoval, že pokud dluhy zaplatí, nic nebrání tomu, aby byl připojen. Soud vzal také za prokázané, že původní vlastník navrhl účelově dobrovolnou dražbu, aby se vyhnul placení dluhů, ale po dražbě zůstal byt tzv. v rodině. Takový postup označil soud za nekalý a nemorální. Proto také není možné tento postup obecně posvětit.
Podobného názoru byl i krajský soud, podle něhož byl prodej a následný odkup bytu zneužitím práva. Oba soudy zdůraznily, že vlastníkovi bytu stačí uhrazení dluhů v plné výši a následně již nebude nic bránit k opětovnému připojení a poskytování služeb. Odpojení od nich tedy nebylo bezdůvodné či svévolné, ale naopak šlo o druh obrany vůči svévolnému nerespektování práva a závazků ze strany majitele bytu.
Oba soudy také konstatovaly, že byly prokázány rodinné vazby mezi společnostmi které byt vlastnily v minulosti a v současnosti a navržená dražba byla účelově vedená s cílem zbavit se dluhů.
Nejvyšší soud poté dovodil, že dovolání dlužníka je přípustné pro řešení otázky, zda společenství vlastníků je oprávněno rozhodnout o přerušení dodávky služeb vlastníkovi jednotky, který neplatí řádně příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy (vyúčtování) na služby. Tato otázka totiž nebyla dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena.
Tip: Se sousedy jsou často jenom problémy – zrovna když máte druhý den ráno vstávat do práce, sousedé mají opačné plány a uspořádají párty. Ta se pak hlasitě táhne až do brzkých ranních hodin a vy jste akorát tak nevyspalí a mrzutí. Nebo odejdou na dvanáctihodinovou směnu a doma nechají svého psa. Ten pak celý den nešťastně štěká a budí vám dítě, které jste zrovna pracně uspali. Jak se s těmito případy vypořádat? Vezměte si na pomoc domovní řád.
Podle Nejvyššího soudu povinnost vlastníka jednotky platit příspěvky na správu domu a pozemku vyplývá přímo z občanského zákoníku a jedná se o jednu z jeho základních povinností. Je třeba ovšem rozlišovat placení příspěvků na správu domu a pozemku od placení služeb. Placením příspěvků na správu domu a pozemku se vlastník jednotky podílí na nákladech souvisejících se správou společných částí, naproti tomu placení služeb souvisí s užíváním samotného bytu.
Společenství vlastníků může být poskytovatelem služeb a vlastník jednotky jejich příjemcem. V tomto případě může jít např. o dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu či úklid společných prostor v domě. Vesměs se bude jednat o tzv. nezbytné služby, jejichž dodávku si zpravidla není schopen zajistit příjemce služeb sám. Vlastník jednotky je samozřejmě povinen společenství vlastníků zaplatit náklady, které mu vznikly v souvislosti s jejich poskytováním, a to formou záloh a po jejich vyúčtování uhradit případný nedoplatek.
Je ovšem třeba rozlišovat, jaké všechny služby jsou vlastníkovi poskytovány a za které z nich neplatí. Nemusí jít totiž o totožné služby. Rovněž je dále třeba rozlišovat služby, které si nájemce nebo vlastník jednotky sjednává přímo s dodavatelem a služby, které mu zajišťuje pronajímatel či společenství vlastníků.
Jinými slovy: I když poskytovatel a příjemce služeb mají vůči sobě povinnost něco plnit a současně právo jiné plnění požadovat, nejde dle Nejvyššího soudu nezbytně o plnění, která jsou na sebe vzájemně vázána, tedy kdy by povinnost plnit byla podmíněna současným protiplněním. Nejde o takzvaný synallagmatický závazek. Neznamená to ale ani, že by společenství vlastníků mělo jím poskytované služby zajišťovat vždy a v celém rozsahu bez ohledu na to, zda za ně vlastník jednotky platí, tedy aby je poskytovalo vlastníkovi jednotky na své náklady.
Společenství vlastníků může rozhodnout že nebude služby dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování. Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek.
Nejvyšší soud se v závěru svého rozhodnutí vyjádřil i ke způsobu přechodu vlastnického práva k bytu. Podle něj, pokud se rozhodne vlastník jednotky „prodat“ svou jednotku ve veřejné dobrovolné dražbě, nic mu nebrání, aby osoby, které se rozhodnou dražby zúčastnit, informoval o výši dluhu a dražitelé si musí být vědomi, že draží vlastnictví k jednotce a že se na ni vztahuje úprava o zákonném přechodu dluhů. Podle Nejvyššího soudu tedy na nového vlastníka bytu dluhy přešly. Proto také trval důvod pro který žalovaný byla odpojena voda a dodávku tepla. Podmínky pro obnovení dodávky služeb (teplé vody a tepla) tedy splněny nebyly.
Tip: Asi jste také v dětství nesnášeli, když vás maminka nutila, ať se podělíte s ostatními dětmi o své hračky či bonbóny. Nyní v dospělosti možná s překvapením zjišťujete, že jde o trend současné doby: sdílená ekonomika a sdílené bydlení. Ačkoliv je některými občany i politiky považována za noční můru, mnozí odborníci na ekonomiku ji naopak považují za budoucnost tohoto odvětví. A jak na to pohlíží právo?
Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva nebo vám je sepíšeme na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
