Jak se zvyšovala daň z nemovitosti? Přehled do roku 2026

Historie daně z nemovitosti v ČR: rychlý přehled

Není vám jasné, proč se vaše daň změnila nebo zda musíte podat nové přiznání? V rámci daňového právního poradenství s vámi posoudíme právní stránku situace a navrhneme další postup.

Co je daň z nemovitostí?

Abychom si upřesnili, o jaké dani hovoříme. Daň z nemovitosti je majetková daň, kterou odvádíme už jen na základě samotné skutečnosti, že nemovitost vlastníme. Nesouvisí tedy s převodem, prodejem či darováním nemovitosti a nejedná se ani o daň dědickou.

Režim této daně upravuje zákon o dani z nemovitých věcí. Ten stanoví, že plátcem daně je každá fyzická nebo právnická osoba, která vlastní, případně užívá nemovitý majetek (pozemek nebo stavbu). Může se hradit jak ze staveb či bytových jednotek, tak také z pozemků.

Podání daňového přiznání z nemovitosti

Daňové přiznání k nemovitosti musí podat každý, kdo se stal vlastníkem nové nemovitosti nebo provedl důležitou změnu u již vlastněné nemovitosti. Týká se to:

• nově nabyté nemovitosti – ať už jste ji koupili, zdědili nebo dostali darem,
• stavby, jednotky nebo pozemku, u kterého v loňském roce došlo ke změně (např. dostavba domu, změna užívání, přestavba nebo rozdělení pozemku),
• pokud jste se stali spoluvlastníkem nemovitosti, může za všechny podat přiznání jeden z vás, nebo každý zvlášť za svůj podíl,
• pokud jste část nemovitosti prodali nebo darovali, ale jinou část dál vlastníte (a nachází se ve stejném kraji), přiznání se podává kvůli změně.

Daňové přiznání k nemovitosti je potřeba podat do 31. ledna roku následujícího po změně. Přiznání se odevzdává pouze v roce, kdy došlo k nové situaci – v dalších letech už nic nepodáváte, pokud se nic nezměnilo. Přiznání se odevzdává příslušnému finančnímu úřadu podle místa, kde se nemovitost nachází – nikoli podle místa vašeho bydliště. Daňové přiznání k nemovitosti můžete podat dvěma způsoby – buď elektronicky, nebo v papírové podobě.

Pro zajímavost: Ve Velké Británii existuje zcela jiný systém daně z nemovitostí. Jedná se o daň místní, vybírají ji tedy místní (obecní) úřady. Základ daně je stanoven podle hodnoty tržního nájemného, ať už fiktivního či skutečného. Výše daně se odvíjí od velikosti, stáří a charakteru nemovitosti a také podle pásma, do kterého je zařazena. Zajímavé je, že ji platí ten, kdo byt obývá, tedy případně i nájemce.

O kolik se zvýšila daň z nemovitosti v roce 2024?

Konsolidační balíček zvýšil od roku 2024 zákonné sazby daně z nemovitých věcí přibližně o 80 %. To odpovídá zhruba 1,8násobku původní úrovně. Neznamená to však, že každému vlastníkovi vzrostla výsledná daň přesně o 80 %.

Konečnou částku ovlivňoval také druh nemovitosti a koeficienty platné v konkrétní obci. Zvýšení zákonných sazeb se týkalo i nemovitostí v obcích, které místní koeficient nestanovily. Samotná absence místního koeficientu tedy neznamenala, že vlastník na změně vydělal.

Ministerstvo financí přitom původně navrhlo zvýšení daně z nemovitostí s cílem podpořit státní rozpočet. Svaz měst a obcí s touto formou posílení rozpočtu nesouhlasil. Poukazoval přitom na to, že tradičně šlo právě o nástroj měst, kterým mohou zvyšovat své rozpočty. I nyní totiž platí, že výnos z daně je 100% příjmem obce. Obce navíc pokrývají náklady na základní služby spojené s užíváním nemovitostí.

Proč může daň vzrůst více než o 80 %: Představme si nemovitost, u které by samotná změna sazby zvýšila daň z 1 000 Kč na 1 800 Kč. Pokud by obec současně zvýšila místní koeficient z 1 na 2, výsledná částka by při jinak stejných podmínkách činila 3 600 Kč. Při porovnávání plateb proto nestačí sledovat jen změnu zákonné sazby. Je potřeba ověřit také koeficienty pro danou nemovitost a příslušný rok.

Koeficient sazby daně z nemovitosti dle obce

Jak už jsme zmínili, jeden z hlavních faktorů, který nyní podstatně ovlivňuje určení výše daně z nemovitosti je místo, kde se nemovitost nachází. Její výše je tedy jiná, pokud žijete v Praze nebo například v bytovce v Horní Lhotě. Jedná se o koeficient, který se liší v závislosti na velikosti obce. Při jeho stanovení se vychází z počtu obyvatel v obci z posledního sčítání lidu. Zákon stanovuje koeficienty v sedmi úrovních, a to:

• • 1,0 v obcích do 1000 obyvatel,
  • 1,4 v obcích nad 1000 obyvatel do 6000 obyvatel,
  • 1,6 v obcích nad 6000 obyvatel do 10 000 obyvatel,
  • 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel,

• 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel,
• 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech,
• 4,5 v Praze.

Mimo to si také obce si mohou samy výši koeficientu svou vyhláškou upravit, a to buď pro celou obec, nebo jen některé její území. Pokud obec nestanoví vyhláškou pro jednotlivé části obce jiné koeficienty, pak se do vzorce při výpočtu dosadí koeficient zákonný, který je uveden výše. Místní koeficient může být stanoven v rozmezí:

• 0,5 až 5,0 – pro běžné typy nemovitostí (např. budovy k bydlení, průmyslové objekty),
• 0,5 až 1,5 – specificky pro některé skupiny pozemků.

Platí přitom, že na základě změny sazby či změny místního koeficientu nevzniká majitelům dotčených nemovitostí nová povinnost podat daňové přiznání. Pokud se touto formou změní meziročně výše daně, není třeba znovu počítat výši daně. Správce daně tyto změny automaticky zohlední při výpočtu daně na aktuální rok sám.

Shrnutí

Současná úprava daně z nemovitých věcí vychází ze zákona účinného od roku 1993. Významné zvýšení přinesl rok 2010, kdy se řada sazeb zdvojnásobila, a rok 2024, kdy sazby vzrostly přibližně o 80 %. Konkrétní daň však závisí také na druhu nemovitosti a příslušných koeficientech. Od roku 2025 platí nová pravidla obecních koeficientů; v roce 2026 inflační koeficient zůstává 1,0. Samotná změna sazby nebo koeficientu zpravidla nevyžaduje nové přiznání, protože ji zohlední finanční úřad. Přiznání je naopak obvykle nutné při nabytí nemovitosti nebo jiné rozhodné změně. Výnos daně náleží obci, na jejímž území nemovitost leží.