Shrnutí: Daň z nemovitých věcí v roce 2026 platí každý vlastník nemovitosti, ale daňové přiznání podáváte jen tehdy, pokud jste v roce 2025 koupili, zdědili nebo jinak nabyli nemovitost, případně se u vaší nemovitosti změnily rozhodné údaje. Přiznání se podává zpravidla do konce ledna a samotnou daň následně zaplatíte podle údajů od finančního úřadu. Výše daně závisí na typu nemovitosti, výměře, sazbě podle zákona o dani z nemovitých věcí a koeficientech obce.
Daň z nemovitých věcí se v roce 2026 počítá podle stavu nemovitosti k 1. lednu 2026. Přiznání podává hlavně ten, kdo v roce 2025 nabyl nemovitost nebo u něj došlo ke změně, která má vliv na daň – například přístavba, změna výměry, změna využití stavby nebo pozemku. Pokud se u vás nic nezměnilo, nové přiznání zpravidla nepodáváte a finanční úřad vám zašle údaje k platbě. Výše daně se odvíjí od druhu nemovitosti, výměry, zákonné sazby a koeficientů stanovených obcí.
Nejste si jistí, jestli musíte přiznání podat, nebo zda vám finanční úřad daň dopočítá automaticky? Popište nám svou situaci a naši advokáti vám pomohou ověřit správný postup ještě před podáním.
Tak jako pro jiné daně i pro daň z nemovitosti platí, že její výši si každý poplatník spočítá sám v daňovém přiznání k dani z nemovitosti. Setkali jsme se sice v praxi i s přeochotnými úřednicemi finančních úřadů, které na základě veřejných registrů samy zapomětlivého vlastníka bytu na zapomenuté přiznání upozornily a dokonce mu přiznání připravily, ale s takovým postupem rozhodně automaticky počítat nelze.
V praxi se nejčastěji setkáváme s tím, že lidé zapomenou podat přiznání po koupi nemovitosti, po dědictví nebo po změně stavby. Častou chybou je také to, že vlastník automaticky přebírá údaje z kupní smlouvy, ale neověří si aktuální zápis v katastru a koeficient obce. Finanční úřad sice některé údaje dohledá, ale odpovědnost za správně podané přiznání zůstává na poplatníkovi.
Při samotném výpočtu se pracuje přitom nejen s výměrou pozemku či stavby, ale také se zákonem stanovenými sazbami a koeficienty (místní koeficient a koeficient podle velikosti obce). Než se do vyplňování pustíte, připravte si všechny podklady, které obsahují informace o vaší nemovitosti. Hodit se bude výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouva nebo třeba stavební povolení. Pro výpočet budete potřebovat:
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do konce ledna příslušnému finančnímu úřadu. Přitom platí, že rozhodující je tzv. místní příslušnost finančního úřadu pro daň z nemovitosti, což znamená, že přiznání podáváte na ten úřad, v jehož obvodu se nemovitost nachází – a nikoliv podle místa svého bydliště.
Radnice dostaly v rámci daňových změn od roku 2021 možnost určovat místní koeficient pro jednotlivé části obce. Mohou tak například vybírat více peněz v průmyslových oblastech. Pravdou je, že jde o jedinou daň, která zůstává obci či městu. Nastavením její výše tak může zastupitelstvo podporovat lokální ekonomiku.
Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v metrech čtverečních. Vychází ze přitom ze stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Zastavěná plocha přitom odpovídá ploše, kterou pokrývá nadzemní část stavby.
Jak na prodej garáže nebo garážového stání a co by měla obsahovat kupní smlouva? To se dozvíte v našem článku.
Sazby daně z nemovitosti nalezneme rovněž v zákoně a liší se podle toho, o jaký typ budovy, stavby či jednotky se jedná. Pravidla jsou následující:
a) u budovy obytného domu činí sazba 3,50 korun za 1 m2 zastavěné plochy; u ostatní budovy tvořící příslušenství k budově obytného domu činí sazba také 3,50 Kč za 1 m2 zastavěné plochy (výpočet daně z nemovitosti se nemění na základě toho, zda se jedná o novostavbu nebo starší dům),
b) u budovy pro rodinnou rekreaci a budovy rodinného domu užívané pro rodinnou rekreaci jsou sazby vyšší. Činí 11 korun za 1 m2 zastavěné plochy a u budovy, která plní doplňkovou funkci k těmto budovám, s výjimkou garáže, činí 3,50 koruny za 1 m2 zastavěné plochy,
c) u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů a u zdanitelné jednotky, jejíž převažující část podlahové plochy je užívána jako garáž, činí sazba daně z nemovitosti 14,50 korun za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,
d) u zdanitelné stavby a u zdanitelné jednotky, jejichž převažující část je užívaná k podnikání, jsou sazby následující:
e) u ostatních zdanitelných staveb činí sazba 11 korun za 1 m2 zastavěné plochy,
f) u ostatní zdanitelných jednotek činí sazba 3,50 koruny za 1 m2 upravené podlahové plochy.
Základní sazby daně se dále mohou zvyšovat v souvislosti s dalšími nadzemními podlažími.
Právě u sazeb se chyby často projeví až zpětně. Pokud máte nemovitost využívanou částečně k bydlení a částečně k podnikání, garáž, rekreační objekt nebo zpevněnou plochu, vyplatí se zařazení ověřit před odesláním přiznání.
Daň z nemovitosti u pozemků se stanoví v závislosti na typu pozemku.
V případě orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad a ovocných sadů a trvalých travních porostů je základem daně cena pozemku zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou pozemku stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce.
U pozemků hospodářských lesů a rybníků s chovem ryb činí cena pozemku součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 korun.
U ostatních pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.
Také sazba daně se liší podle jednotlivých typů pozemků, tedy zda se jedná o lesní, zemědělský či jiný typ. V případě:
a) orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů činí 1,35 %,
b) trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s chovem ryb činí 0,45 %,
c) zpevněných ploch pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním sloužících pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství 1,80 korun na každý 1 m2,
d) zpevněných ploch pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním sloužících pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní druhy podnikání 9 korun na každý 1 m2,
e) u stavebních pozemků 3,50 koruny na každý 1 m2,
f) ostatních ploch 0,08 až 0,35 koruny na každý 1 m2 dle způsobu využití,
g) zastavěných ploch a nádvoří 0,35 koruny na každý 1 m2.
Stali jste se v předešlém kalendářním roce novými majiteli nemovitosti? Projděte si nejdůležitější fakta o dani z nemovitých věcí – jaká je její výše, kdy se platí a jak se k její platbě přihlásit.
Výše daně z nemovitosti závisí do velké míry na tom, kde se nemovitost nachází. Obec totiž může obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovité věci na území celé obce nebo pro všechny nemovité věci na území jednotlivé části obce stanovit jeden místní koeficient.
Místní koeficient daně z nemovitosti může být v roce 2026 nastaven v rozmezí 0,5 až 5. Rozdělení koeficientů pro jednotlivé části obce může pomoci zohlednit jednotlivé čtvrti, které se mohou lišit lukrativností a žádaností nemovitostí, které se na nich nacházejí. Tímto koeficientem se pak vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek.
Nestanoví-li obec koeficient svou vyhláškou, pak se vychází z koeficientu zákonného, stanoveného dle počtu obyvatel při posledním sčítání lidu. Ten činí podle zákona o dani z nemovitých věcí:
Od 1. ledna 2025 již obce nemohou snížit zákonný koeficient o jednu až tři kategorie, jak tomu bylo dříve. Nadále však mohou obecně závaznou vyhláškou zvýšit koeficient o jednu kategorii, a to pro celé území obce, jednotlivé katastrální území, městský obvod nebo městskou část.
Z naší praxe: Klient koupil menší byt a vycházel z toho, že daň bude stejná jako u předchozího vlastníka. Mezitím ale obec změnila koeficient a v katastru byl u jednotky evidován jiný údaj, než klient předpokládal podle kupní smlouvy. Výsledkem byl rozdíl v očekávané výši daně a nutnost ověřit správný postup s finančním úřadem. U daně z nemovitých věcí proto vždy doporučujeme zkontrolovat nejen smlouvu, ale i katastr, obecní vyhlášku a aktuální údaje Finanční správy.
Místní koeficient daně z nemovitosti pro Prahu závisí na tom, o jakou část města se jedná (např. Praha 9 má koeficient 4,5 a Praha 10 koeficient 5). Naopak, třeba koeficient daně z nemovitosti Brna, část města vůbec neřeší.
Rodinný dům:
Zastavěná plocha:
Počet nadzemních podlaží:
Celkem = 420 + 168 = 588 Kč
Hradec Králové = statutární město – koeficient 3,5
Daň po vynásobení koeficientem: 588× 3,5 = 2 058 Kč
Existuje mnoho online kalkulaček daně z nemovitosti, které vám s výpočtem pomohou. Pokud byste si s výší daně přesto nevěděli rady, nebojte se obrátit na odborníky z Dostupného advokáta, kteří vám s výpočtem mohou pomoci.
A co když se změní koeficient pro výpočet? V takovém případě si nemusíte s přepočtem daně lámat hlavu. O změny se postará finanční úřad, který vás obeznámí s navýšením daně z nemovitosti a vyzve k její úhradě.
Největší problém obvykle nevzniká u samotného násobení sazby a výměry, ale u správného zařazení nemovitosti. U garáže, rekreační stavby, podnikatelsky využívané části domu nebo zpevněné plochy může být výpočet výrazně jiný než u běžného bytu či rodinného domu.
Pokud si s výpočtem nevíte rady, nespoléhejte jen na obecnou online kalkulačku. Každá nemovitost může mít jiné zařazení, jiný koeficient a jiný daňový dopad. Obraťte se na Dostupného advokáta – pomůžeme vám posoudit, zda máte přiznání podat, jaké údaje použít a jak předejít zbytečným problémům s finančním úřadem.
Daň z nemovitých věcí se běžně platí do konce května. Protože ale 31. květen 2026 připadá na neděli, připadne prakticky poslední den pro úhradu na nejbližší pracovní den. Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, můžete ji zaplatit ve dvou splátkách – první na jaře a druhou zpravidla do konce listopadu.
Finanční úřad vám platební údaje obvykle zašle před splatností. Může jít například o informaci v datové schránce, e-mail, poštovní poukázku nebo údaje dostupné přes online finanční úřad. Pokud žádné platební údaje neobdržíte, neznamená to automaticky, že daň platit nemusíte. V takovém případě je vhodné údaje ověřit u finančního úřadu nebo v daňové informační schránce.
Úhrada daně z nemovitosti je možná hned několika způsoby – záleží na tom, co vám nejvíce vyhovuje:
Daň z nemovitých věcí v roce 2026 se týká vlastníků pozemků, staveb a jednotek a počítá se podle stavu k 1. lednu 2026. Přiznání podáváte hlavně tehdy, pokud jste v předchozím roce nemovitost nabyli nebo se změnily údaje důležité pro výpočet daně, například výměra, způsob užívání, druh pozemku nebo podnikatelské využití. Samotná výše daně závisí na typu nemovitosti, zákonné sazbě, výměře, počtu podlaží a koeficientech obce. Pokud obec změní místní koeficient, finanční úřad tuto změnu obvykle promítne automaticky, ale vlastník by si měl zkontrolovat platební údaje a splatnost. U složitějších nemovitostí, garáží, rekreačních objektů, zpevněných ploch nebo podnikatelsky využívaných staveb se vyplatí ověřit správné zařazení předem, protože právě tam vznikají nejčastější chyby.
Pokud jste nemovitost prodali v roce 2025 a k 1. lednu 2026 už nejste jejím vlastníkem, daň za rok 2026 se vás zpravidla netýká. Je ale vhodné ověřit, zda je změna vlastnictví správně zapsaná v katastru.
Nepřijetí platebních údajů samo o sobě neznamená, že daň nemusíte zaplatit. Údaje si ověřte u finančního úřadu, v datové schránce nebo přes online finanční úřad.
Obvykle ne. Změnu koeficientu zpravidla zohlední finanční úřad sám a pošle vám novou výši daně nebo platební údaje.
U spoluvlastnictví záleží na konkrétní situaci. Daň může být řešena za spoluvlastnický podíl nebo prostřednictvím společného zástupce. Pokud si nejste jistí, ověřte postup před podáním přiznání.
Chybu je potřeba řešit co nejdříve. Podle situace může jít o opravu před uplynutím lhůty, dodatečné daňové přiznání nebo komunikaci s finančním úřadem.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
