Výpočet daně z nemovitosti. Jak na platbu daně z nemovitosti?

Tak jako pro jiné daně i pro daň z nemovitosti platí, že její výši si každý poplatník spočítá sám v daňovém přiznání k dani z nemovitosti. Setkali jsme se sice v praxi i s přeochotnými úřednicemi finančních úřadů, které na základě veřejných registrů samy zapomětlivého vlastníka bytu na zapomenuté přiznání upozornily a dokonce mu přiznání připravily, ale s takovým postupem rozhodně automaticky počítat nelze.

Při samotném výpočtu se pracuje přitom nejen s výměrou pozemku či stavby, ale také se zákonem stanovenými sazbami a koeficienty (místní koeficient a koeficient podle velikosti obce). Než se do vyplňování pustíte, připravte si všechny podklady, které obsahují informace o vaší nemovitosti. Hodit se bude výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouva nebo třeba stavební povolení. Pro výpočet budete potřebovat:

• typ stavby či pozemku,
• výměru či zastavěnou plochu v m2,
• počet nadzemních podlaží stavby,
• koeficienty, které se na vaši stavbu vztahují (najdete je na stránkách Finanční správy České republiky). Využít můžete také vyhledávání koeficientů pro podání k dani z nemovitých věcí.

Přiznání daně z nemovitosti

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do konce ledna příslušnému finančnímu úřadu. Přitom platí, že rozhodující je tzv. místní příslušnost finančního úřadu pro daň z nemovitosti, což znamená, že přiznání podáváte na ten úřad, v jehož obvodu se nemovitost nachází – a nikoliv podle místa svého bydliště.

Radnice dostaly v rámci daňových změn od roku 2021 možnost určovat místní koeficient pro jednotlivé části obce. Mohou tak například vybírat více peněz v průmyslových oblastech. Pravdou je, že jde o jedinou daň, která zůstává obci či městu. Nastavením její výše tak může zastupitelstvo podporovat lokální ekonomiku.

Základ daně ze staveb a jednotek

Základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v metrech čtverečních. Vychází ze přitom ze stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Zastavěná plocha přitom odpovídá ploše, kterou pokrývá nadzemní část stavby.

Sazba daně z nemovitosti (staveb a jednotek)

Sazby daně z nemovitosti nalezneme rovněž v zákoně a liší se podle toho, o jaký typ budovy, stavby či jednotky se jedná. Pravidla jsou následující:

a) u budovy obytného domu činí sazba 3,50 korun za 1 m2 zastavěné plochy; u ostatní budovy tvořící příslušenství k budově obytného domu činí sazba také 3,50 Kč za 1 m2 zastavěné plochy (výpočet daně z nemovitosti se nemění na základě toho, zda se jedná o novostavbu nebo starší dům),

b) u budovy pro rodinnou rekreaci a budovy rodinného domu užívané pro rodinnou rekreaci jsou sazby vyšší. Činí 11 korun za 1 m2 zastavěné plochy a u budovy, která plní doplňkovou funkci k těmto budovám, s výjimkou garáže, činí 3,50 koruny za 1 m2 zastavěné plochy,

c) u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů a u zdanitelné jednotky, jejíž převažující část podlahové plochy je užívána jako garáž, činí sazba daně z nemovitosti 14,50 korun za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,

d) u zdanitelné stavby a u zdanitelné jednotky, jejichž převažující část je užívaná k podnikání, jsou sazby následující:

• v případě podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství je sazba 3,50 koruny za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,
• v případě podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě činí sazba 18 korun za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy,
• u ostatních druhů podnikání je sazba 18 korun za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy.

e) u ostatních zdanitelných staveb činí sazba 11 korun za 1 m2 zastavěné plochy,

f) u ostatní zdanitelných jednotek činí sazba 3,50 koruny za 1 m2 upravené podlahové plochy.

Základní sazby daně se dále mohou zvyšovat v souvislosti s dalšími nadzemními podlažími.

Základ daně u pozemků

Daň z nemovitosti u pozemků se stanoví v závislosti na typu pozemku.

V případě orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad a ovocných sadů a trvalých travních porostů je základem daně cena pozemku zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou pozemku stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce.

U pozemků hospodářských lesů a rybníků s chovem ryb činí cena pozemku součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 korun.

U ostatních pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

Sazba daně u pozemků

Také sazba daně se liší podle jednotlivých typů pozemků, tedy zda se jedná o lesní, zemědělský či jiný typ. V případě:

a) orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů činí 1,35 %,

b) trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s chovem ryb činí 0,45 %,

c) zpevněných ploch pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním sloužících pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství 1,80 korun na každý 1 m2,

d) zpevněných ploch pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním sloužících pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní druhy podnikání 9 korun na každý 1 m2,

e) u stavebních pozemků 3,50 koruny na každý 1 m2,

f) ostatních ploch 0,08 až 0,35 koruny na každý 1 m2 dle způsobu využití,

g) zastavěných ploch a nádvoří 0,35 koruny na každý 1 m2.

Místní koeficienty pro výpočet daně z nemovitosti

Výše daně z nemovitosti závisí do velké míry na tom, kde se nemovitost nachází. Obec totiž může obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovité věci na území celé obce nebo pro všechny nemovité věci na území jednotlivé části obce stanovit jeden místní koeficient.

Místní koeficient daně z nemovitosti může být v roce 2025 nastaven v rozmezí 0,5 až 5. Rozdělení koeficientů pro jednotlivé části obce může pomoci zohlednit jednotlivé čtvrti, které se mohou lišit lukrativností a žádaností nemovitostí, které se na nich nacházejí. Tímto koeficientem se pak vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek.

Nestanoví-li obec koeficient svou vyhláškou, pak se vychází z koeficientu zákonného, stanoveného dle počtu obyvatel při posledním sčítání lidu. Ten činí podle zákona o dani z nemovitých věcí:

• 1,0 v obcích do 1000 obyvatel,
• 1,4 v obcích nad 1000 obyvatel do 6000 obyvatel,
• 1,6 v obcích nad 6000 obyvatel do 10 000 obyvatel,
• 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel,
• 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel,
• 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech,
• 4,5 v Praze.

Od 1. ledna 2025 již obce nemohou snížit zákonný koeficient o jednu až tři kategorie, jak tomu bylo dříve. Nadále však mohou obecně závaznou vyhláškou zvýšit koeficient o jednu kategorii, a to pro celé území obce, jednotlivé katastrální území, městský obvod nebo městskou část.

Místní koeficient daně z nemovitosti pro Prahu závisí na tom, o jakou část města se jedná (např. Praha 9 má koeficient 4,5 a Praha 10 koeficient 5). Naopak, třeba koeficient daně z nemovitosti Brna, část města vůbec neřeší.

Výpočet daně z nemovitosti – příklad

Popis nemovitosti

• Typ stavby: rodinný dům
• Zastavěná plocha: 120 m²
• Počet nadzemních podlaží: 2
• Město: Hradec Králové (statutární město). Obec nestanovila místní koeficient vyhláškou, platí tedy zákonný = 3,5.
• Nemovitost je užívána k bydlení, nikoliv k podnikání

Výpočet

1) Základní sazba daně

Rodinný dům:

• 3,50 Kč za 1 m² zastavěné plochy

Zastavěná plocha:

• 120 m²

Počet nadzemních podlaží:

• 3,50 Kč / m² za první nadzemní podlaží: 120 × 3,50 Kč = 420 Kč
• + 1,40 Kč / m² za každé další nadzemní podlaží: 120 × 1,40 Kč = 168 Kč

Celkem = 420 + 168 = 588 Kč

2) Koeficient velikosti obce

Hradec Králové = statutární město – koeficient 3,5

Daň po vynásobení koeficientem: 588× 3,5 = 2 058 Kč

Když se nemohu dopočítat

Existuje mnoho online kalkulaček daně z nemovitosti, které vám s výpočtem pomohou. Pokud byste si s výší daně přesto nevěděli rady, nebojte se obrátit na odborníky z Dostupného advokáta, kteří vám s výpočtem mohou pomoci.

A co když se změní koeficient pro výpočet? V takovém případě si nemusíte s přepočtem daně lámat hlavu. O změny se postará finanční úřad, který vás obeznámí s navýšením daně z nemovitosti a vyzve k její úhradě.

Do kdy se platí daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti je třeba uhradit nejpozději do 31. května daného roku. Pokud však výše daně přesahuje 5 000 Kč, můžete ji rozložit do dvou splátek:

• První splátka je splatná do 31. května.
• Druhá splátka pak do 30. listopadu.

Jak zaplatit daň z nemovitosti

Úhrada daně z nemovitosti je možná hned několika způsoby – záleží na tom, co vám nejvíce vyhovuje:

• Bezhotovostně převodem z účtu: Nejpohodlnější a nejčastější forma. Finanční úřad vám zašle platební údaje (např. přes datovou schránku, e-mailem nebo poštou) a vy provedete převod z účtu.
• V hotovosti: Buď poštovní složenkou, kterou vám pošle finanční úřad nebo na pokladně kteréhokoliv finančního úřadu – zde můžete zaplatit přímo bez složenky.
• Přes SIPO: Tuto možnost si musíte aktivně zařídit tak, že vyplníte a podepíšete Oznámení o placení daně prostřednictvím SIPO, přiložíte doklad o přidělení spojovacího čísla SIPO (nebo rozpis SIPO) a dokumenty doručíte na příslušné územní pracoviště finančního úřadu. Pokud máte nemovitosti ve více krajích, podáváte oznámení zvlášť pro každý kraj.
• Přeplatkem z jiné daně: Pokud máte přeplatek na jiné dani (např. z přiznání k dani z příjmů), může být daň z nemovitosti uhrazena automaticky: z moci úřední – pokud jinak nezaplatíte, nebo na základě vaší žádosti.

Shrnutí

Daň z nemovitých věcí patří mezi povinnosti, na které by neměl zapomenout žádný vlastník nemovitosti. Výpočet daně závisí na typu nemovitosti, její velikosti, místních koeficientech a druhu využití pozemku nebo stavby. Zákon o dani z nemovitých věcí stanoví základní pravidla, která mohou obce upravit pomocí místních vyhlášek. Důležitou roli hraje také místní příslušnost finančního úřadu, protože daňové přiznání se podává tam, kde se nemovitost nachází, nikoliv podle bydliště vlastníka. V roce 2025 dochází k dílčím změnám v koeficientech, ale principy výpočtu a splatnosti daně zůstávají stejné. Pro správné vyplnění a odeslání přiznání se vyplatí využít dostupné návody nebo konzultaci s odborníkem.