Plánujete přístavbu, zahradní domek nebo menší stavbu na svém pozemku? Možná vám postačí takzvaný územní souhlas – jednodušší a rychlejší varianta oproti plnému územnímu rozhodnutí. Od července 2024 platí nový stavební zákon, který změnil pravidla hry. V článku vysvětlíme, kdy a jak o územní souhlas žádat, jaké jsou nově lhůty i co si ohlídat, aby vám úřad žádost nevrátil.
Územní souhlas je jednodušší forma povolení, která se hodí pro méně komplikované stavby. Zatímco dříve byla jeho úprava rozptýlená a často nejasná, nový stavební zákon přináší větší přehlednost. Územní souhlas se využívá zejména tehdy, pokud záměr nevyžaduje složitější posuzování – například posouzení vlivu na životní prostředí, stanovisko památkářů nebo rozsáhlé koordinace s více dotčenými orgány.
Typicky postačí u menších staveb, jako je zahradní domek, bazén, skleník, garáž nebo přístřešek. Může se ale uplatnit i u staveb pro bydlení, pokud splní zákonné podmínky – například že nenarušují sousedské vztahy a jsou v souladu s územním plánem.
Kdy už územní souhlas nestačí? Pokud má stavba větší dopady na své okolí, potřebuje posouzení od více úřadů nebo vyvolává připomínky sousedů, musí investor počítat s klasickým územním řízením nebo rovnou s povolením záměru (nový institut, který slučuje územní i stavební řízení).
Dobrou zprávou je, že nová právní úprava přesněji vymezuje, co spadá pod územní souhlas, což eliminuje dřívější nejistotu při plánování.
Žádost o územní souhlas se od 1. července 2024 podává podle nového stavebního zákona. Základní pravidlo zní: žádost se podává na příslušném stavebním úřadu, zpravidla tam, kde se nachází pozemek, na kterém chcete stavět. Využít můžete i nový portál stavebníka, kde bude možné žádost vyplnit a podat online.
Co musí žádost obsahovat? Zejména identifikaci stavebníka, popis záměru, označení pozemku (včetně parcelního čísla) a základní technický popis stavby. Klíčovou součástí jsou přílohy – především zjednodušená dokumentace záměru, doklad o vlastnictví nebo právu k pozemku, případně souhlasy vlastníků sousedních nemovitostí, pokud je záměr může ovlivnit.
Chcete mít hladký průběh? Dejte si pozor na formální chyby a neúplnou dokumentaci.
Nezapomeňte na smlouvu o dílo. Postaráme se o to, aby vytvoření a dodání díla proběhlo po právní stránce bez jakýchkoli nejasností, nepřiměřených rizik a skrytých kliček. Neprůstřelnou smlouvu vám připravíme už do 3 dnů.
Stavební dozor je sice drahý, ale rozhodně se vyplatí. Kontroluje totiž kvalitu materiálů a průběh stavebních prací. Díky tomu vám zajistí, že půjde vše podle plánu. Vyhnout se mu pak nedá v případě, že plánujete stavět svépomocí. V tomto případě vám totiž přítomnost stavebního dozoru nařizuje zákon. V našem článku jsme se podívali na to, co přesně stavební dozor dělá, na kolik to přijde a jak vybrat co nejlépe.
Jednou z nejvýraznějších změn nového stavebního zákona je zrychlení řízení a pevně dané lhůty, které mají zabránit zbytečnému protahování. U územního souhlasu zákon výslovně stanoví, že stavební úřad má 10 pracovních dnů na to, aby žádost přezkoumal a rozhodl. Pokud jsou všechny náležitosti v pořádku a žádné dotčené osoby či orgány nemají námitky, může být souhlas vydán i dříve.
A co když se úřad v zákonné lhůtě nevyjádří? V takovém případě přichází ke slovu tzv. fikce souhlasu – tedy že pokud uplyne 10 pracovních dnů od podání žádosti a úřad nevydá rozhodnutí ani nesdělí důvod, proč nelze řízení uzavřít, územní souhlas se považuje za vydaný. Tím se zásadně snižuje právní nejistota a investor se může posunout dál.
Důležité ale je, aby žádost byla kompletní a bez vad. Pokud úřad zjistí, že něco chybí, lhůta se zastaví a začne běžet znovu až po doplnění. Proto se vyplatí si dokumentaci pečlivě zkontrolovat – předejdete tím průtahům i zbytečné komunikaci s úřadem. V případě pochybností je vhodné konzultovat situaci s odborníkem.
I když je územní souhlas jednodušší než klasické územní řízení, chyby v žádosti dokážou celý proces zpomalit nebo úplně zastavit. Nejčastějším problémem bývá neúplná dokumentace – žadatelé zapomenou přiložit zákonem požadované přílohy, jako je například zjednodušená dokumentace stavby, doklad o vlastnickém právu k pozemku nebo souhlas souseda, pokud stavba zasahuje do jeho práv (např. příliš blízko hranice pozemku).
Další častou chybou je nedodržení územního plánu. Pokud je záměr v rozporu s tím, co v dané lokalitě povoluje územní plán, územní souhlas získat nelze. Problém nastává také tehdy, když se žadatel domnívá, že stavba „malého přístřešku“ žádné povolení nevyžaduje, ale podle zákona již překračuje hranici drobné stavby.
Opomenutí identifikace všech dotčených osob a správných údajů o pozemku vede k vrácení žádosti nebo přerušení řízení. Chybovat může i projektant, pokud nepřipraví dokumentaci v souladu s požadavky zákona.
Jak tomu předejít? Pečlivě si zkontrolujte veškeré náležitosti žádosti a v případě nejasností se obraťte na odborníka. Investice do právní nebo projektové konzultace se může mnohonásobně vrátit.
Tip: Potřebujete podat návrh na vklad do katastru nemovitostí? Nechte to na nás! Pomůžeme vám se sepsáním návrhu tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.
Nový stavební zákon, účinný od 1. července 2024, přinesl řadu změn v oblasti stavebního řízení včetně územního souhlasu. Tou nejzásadnější je jasnější vymezení, kdy je možné územní souhlas využít – dříve v tom panoval zmatek a každý úřad v praxi rozhodoval trochu jinak. Nově zákon přesně říká, že se územní souhlas použije jen tehdy, není-li potřeba složitější posuzování záměru a jsou-li splněny přesně stanovené podmínky.
Další novinkou je zavedení jž zmíněné pevné desetidenní lhůty pro vydání rozhodnutí, což urychluje celý proces. Významný je i větší důraz na digitalizaci. V této oblasti panují sice i v první polovině roku 2025 stále nejasnosti, ale již nyní je možné podat žádost online přes portál stavebníka, což šetří čas a snižuje riziko ztráty dokumentů.
Pokud někdo započal s plánováním stavby ještě před účinností nového zákona – přechodná ustanovení umožňují dokončit řízení podle původní úpravy, ale jen za určitých podmínek. Proto se vyplatí zkontrolovat, zda se vám nevyplatí celý proces zopakovat podle nové, rychlejší úpravy. Výsledkem může být rychlejší a předvídatelnější cesta k povolení.
Územní souhlas podle nového stavebního zákona je efektivní nástroj pro povolení méně náročných staveb, který přináší větší přehlednost, rychlejší rozhodování i možnost online podání. Díky jasně daným podmínkám a desetidenní lhůtě už nemusíte čekat měsíce – pokud vše doložíte správně, získáte souhlas rychle, a když úřad mlčí, nastupuje tzv. fikce souhlasu. Vyplatí se ale dát si pozor na formální chyby, souhlasy sousedů a soulad s územním plánem. Nová úprava sice slibuje zjednodušení, ale stejně jako dříve platí: dobře připravená žádost je klíčem k hladkému průběhu.
Sepíšeme pro vás smlouvu o dílo nebo zkontrolujeme tu stávající. Můžete si tak být jisti, že doručení díla bude po právní stránce v pořádku a bez nejasností. Záležitost vyřešíme rychle, ať už jste z jakéhokoli koutu ČR. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
