Stojíte na svém pozemku, v ruce plán vysněného domu, v očích jiskra nadšení. A pak přijde otázka, která vaše nadšení trochu zchladí: „A co stavební povolení?“ Tohle slovo u mnoha stavebníků vyvolává drobné chvění – jako by šlo o zaklínadlo, které může celý sen o bydlení proměnit v papírové martyrium. Ale nebojte, když víte, co potřebujete ke stavebnímu povolení, jak celý proces probíhá a na co si dát pozor, zvládnete to.
Nový zákon zavedl jedno společné řízení o povolení stavby, které nahrazuje dřívější procesy. Řízení o povolení záměru (původně stavební povolení) je oficiální svolení od stavebního úřadu, že můžete začít stavět. Nejde o formalitu, stát se stavebním povolením brání nebezpečným, nevhodným nebo příliš “kreativním” stavbám. Povolení potřebujete, pokud stavíte nový dům, přistavujete patro, bouráte nosné stěny nebo třeba měníte užívání stavby.
Původní stavební zákon rozlišoval stavby, které není třeba jakkoli oznamovat, stavby ohlašované a stavby povolované. Nový stavební zákon však ruší princip ohlašování. Nově jde o stavby, které se stavebnímu úřadu nemusí oznamovat, a o stavby, které musí úřad povolit.
Nový stavební zákon přináší jasné rozdělení staveb do několika kategorií. Toto členění je důležité nejen pro samotné stavebníky, ale i pro úřady, protože se podle něj odvíjí, jaká povolení budete potřebovat. Pojďme si jednotlivé kategorie přehledně představit.
První skupinou jsou drobné stavby, které najdete vyjmenované v příloze č. 1 stavebního zákona. Patří sem například oplocení, některé přístřešky nebo stavby s maximální plochou do 40 m². Důležité je vědět, že drobnou stavbou nikdy není stavba určená k bydlení ani garáž – ty spadají do přísnějších kategorií.
Další kategorií jsou jednoduché stavby, uvedené v příloze č. 2. Sem spadá většina běžných rodinných domů, rekreačních objektů, garáží, ale i některé zemědělské stavby. U těchto staveb je schvalovací proces o něco jednodušší než u velkých projektů, ale přesto podléhají stanoveným pravidlům.
Speciální skupinou jsou vyhrazené stavby, uvedené v příloze č. 3. Typicky jde o stavby veřejné infrastruktury, jako jsou silnice, železnice, letiště nebo rozsáhlé výrobny elektřiny. Na tyto stavby se vztahují přísnější podmínky a náročnější schvalovací proces.
A nakonec existuje kategorie ostatních staveb, tedy těch, které nespadají ani do jedné z výše uvedených skupin. Jde často o specifické nebo méně běžné stavby, které zákon nezařazuje mezi drobné, jednoduché ani vyhrazené.
Toto rozdělení má zásadní vliv na to, jak složité bude vyřízení stavebního povolení nebo ohlášení. Proto je vždy dobré si předem ověřit, do které kategorie vaše stavba spadá.
Chcete mít jistotu, že neporušíte zákon? Obraťte se na svůj místní stavební úřad – tam vám hned řeknou, co konkrétně ve vašem případě platí.
Ať už řešíte smlouvu s dodavatelem, stavební povolení, sousedské spory nebo katastr, jsme tu pro vás. Nabízíme srozumitelné právní poradenství, které vám pomůže vyhnout se chybám a zbytečným nákladům.
Zní to složitě, ale jako všechno se dá i získání stavebního povolení zvládnout krok po kroku. Tady je seznam základních věcí, co potřebujete ke stavebnímu povolení:
Nově můžete většinu dokumentace podat i elektronicky přes Portál stavební správy.
Když máte vše připravené, můžete zažádat. Pak nastává stavební řízení. To je proces, v jehož rámci stavební úřad posuzuje, zda vše odpovídá platným předpisům, územnímu plánu a neohrožuje to zdraví, bezpečnost nebo sousedovy rododendrony. Postup je následující:
Podáte žádost o stavební povolení. To můžete udělat osobně, poštou nebo elektronicky přes datovou schránku. Přiložíte kompletní projektovou dokumentaci a všechna potřebná vyjádření (např. od hasičů, hygieny nebo správců sítí). Stavební úřad následně zahájí řízení a oznámí ho účastníkům, těmi jsou kromě vás i vlastníci sousedních pozemků a staveb, případně další dotčené osoby a instituce. Poté probíhá přezkoumání a posouzení, kdy úřad zkontroluje formální správnost žádosti, kompletnost dokumentace a stanoviska dotčených orgánů. Pokud něco chybí nebo nesedí, vyzve vás k doplnění.
V ideálním případě následuje rozhodnutí o povolení stavby – pokud je vše v pořádku, vydá úřad rozhodnutí, kterým stavbu povolí. V něm mohou být i stanoveny podmínky pro výstavbu (např. jak chránit okolí stavby, v jakém čase lze pracovat, jak zabezpečit staveniště atd.).
Někdy to všechno klape napoprvé, dokumentace je perfektní, úřad je rychlý. Ale pak přijde soused a řekne, že se stavbou nesouhlasí. Každý vlastník sousedního pozemku je totiž účastníkem stavebního řízení, a pokud má pocit, že stavba ohrožuje jeho práva (například mu stíní na zahradu, zhorší výhled nebo hlučí), může podat námitky. Pokud úřad námitky neuzná a vydá povolení, má soused právo se odvolat. To proces pozastaví a celý případ poputuje na krajský úřad, který rozhodne, jestli stavební povolení potvrdí, nebo vrátí zpět. Je tedy dobré se sousedy mluvit dopředu, lidský přístup často pomůže víc než paragrafy.
Stavební povolení se stává platným až 15. dnem po doručení všem účastníkům, pokud se nikdo neodvolá. Pokud se někdo odvolá, vše se ještě na nějaký čas protáhne, odvolací orgán totiž pak musí věc přezkoumat.
Na otázku „jak dlouho trvá stavební povolení“ není jednoznačná odpověď. Oficiálně má stavební úřad na rozhodnutí 30 nebo 60 dní. U jednoduchých staveb platí lhůta 30 dní, v ostatních případech je lhůta pro rozhodnutí stanovena na 60 dní (stejně jako u staveb, které se dle starého stavebního zákona povolovaly). Ale pokud jsou problémy s dokumentací, soused se odvolá, chybí stanoviska nebo se ztratí mapa z roku 1962, může to být i 3–6 měsíců. Někdy i víc.
Tip: Chystáte se rekonstruovat byt? I v takovém případě někdy potřebujete stavební povolení. Přečtěte si, za jakých podmínek ho budete potřebovat, než se do rekonstrukce pustíte.
Ne, stavět můžete začít až po nabytí právní moci stavebního povolení, tedy obvykle 15 dní po doručení rozhodnutí všem účastníkům řízení, pokud se nikdo neodvolá. Teprve potom byste měli nahlásit zahájení stavby stavebnímu úřadu, a pokud to povolení vyžaduje, nechat úřad vydat souhlas s provedením stavby. Bez tohoto kroku riskujete pokutu a v krajním případě i zastavení stavby.
Jakmile získáte stavební povolení, přichází velká radost. Ale pozor – platnost stavebního povolení není nekonečná. Standardně stavení povolení platí 2 až 5 let od právní moci rozhodnutí. Stavební úřad však může v odůvodněných případech stanovit dobu delší, nejdéle však 10 let. V této lhůtě musíte zahájit stavbu. A ne, nestačí natlouct kůl a říct, že jde o slavnostní výkop. Zahájení znamená skutečné stavební práce, například zemní práce nebo založení základů. Nejde o formalitu, pokud tuto lhůtu nestihnete, stavební povolení pozbývá platnosti a musíte o něj žádat znovu.
Pokud ale víte, že nestihnete stavbu zahájit včas, můžete požádat o prodloužení platnosti stavebního povolení. Ale musíte to stihnout dřív, než vám původní povolení vyprší.
Stavební úřad vaši žádost posoudí. Pokud neuplynula lhůta dvou let od právní moci původního povolení, pokud nebyly změněny zásadní podmínky v území (např. územní plán) a pokud je žádost řádně odůvodněná. Při splnění těchto třech podmínek zpravidla stavební povolení prodlouží o další 1–2 roky. Na prodloužení vám nevzniká žádný právní nárok, ale v praxi bývá vstřícnost úřadů poměrně vysoká.
Tip: Od července 2024 platí nový stavební zákon, podle něhož není potřeba na všechny stavby stavební povolení. Zjistěte, zda soused náhodou nestaví pergolu, která stíní na vašem pozemku, neoprávněně.
Stavební povolení je nutné pro výstavbu nového domu, přístavbu, bourání nosných stěn nebo změnu užívání stavby – pro drobnější úpravy může stačit jen ohlášení. K žádosti o povolení potřebujete projektovou dokumentaci od autorizovaného projektanta, doklad o vlastnictví pozemku, situaci stavby, vyjádření dotčených orgánů a vyplněný formulář. Řízení zahajuje stavební úřad, který žádost posoudí a vydá rozhodnutí – to nabývá právní moci 15. dnem po doručení všem účastníkům, pokud se nikdo neodvolá. Platnost povolení je 2 roky, během nichž musíte skutečně zahájit stavební práce, jinak povolení zaniká. Pokud víte, že to nestihnete, můžete včas požádat o prodloužení. V případě problémů nebo odvolání sousedů se řízení může protáhnout. Celý proces lze dnes zvládnout i elektronicky přes Portál stavební správy.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
