Vyřizování všech povolení a souhlasů potřebných pro stavbu může být noční můrou. Co je třeba vyřídit a kde? A co mi hrozí, pokud patřičné povolení nezískám a stavím na černo?
Vyřizování všech povolení a souhlasů potřebných pro stavbu může být noční můrou. Co je třeba vyřídit a kde? A co mi hrozí, pokud patřičné povolení nezískám a stavím na černo?
Stavební řízení má určitá stádia. Těmi základními jsou územní řízení a stavební řízení. Po dokončení stavby pak navazuje žádost o kolaudaci. Jedná se v podstatě o svolení k jejímu užívání.
Pokud se rozhodnete na vhodném pozemku stavět dům nebo jinou budovu, v první řadě je vhodné nahlédnout do stavebního zákona a zjistit, zda tak náhodou nemůžete konat bez jakéhokoliv uvědomění stavebního úřadu. Ideální je konzultaci se zákonem doplnit o dotaz na příslušném stavebním úřadě. V případě potvrzení, že souhlasu není třeba, nemusíte investovat do drahého projektu podrobné dokumentace ke stavbě.
Ve většině případů je ovšem situace opačná a nezbytné administrativní kolečko budete muset absolvovat.
Administrativa související s územním řízením a povolením ke stavbě nebývá jednoduchá a v sázce je skutečně hodně. Právní pomoc se vám v tomto případě může skutečně vyplatit. Stačí nám popsat svůj problém a do 24 hodin vám navrhneme řešení. Pokud následně využijete naše služby, máte zpracování návrhu zdarma.
Chci pomoci vyřešit svůj problém
Před rozhodnutím, za jakých podmínek lze o stavbu na vašem pozemku žádat a jaké typy řízení byste měli absolvovat, směřujte k takzvané územně plánovací informaci od stavebního úřadu, která vám řekne, zda potřebujete územní rozhodnutí nebo vám stačí jednodušší územní souhlas. Na stavební úřad se obraťte s žádostí o územně plánovací informaci, ze které se vše potřebné dozvíte.
Tip: Pokud jste teprve ve fázi nákupu stavebního pozemku, prostudujte v našem článku, jak na to.
Územní plán je souhrnný dokument, který si vytváří obec a který určuje, jak bude v budoucnu daná obec vypadat, tedy jaké bude využití kterého pozemku a kde bude povolena výstavba. Pakliže vám územní plán výstavbu na vašem pozemku nepovoluje, můžete zkusit zažádat o jeho změnu. Může o ni zažádat jak fyzická, tak právnická osoba, pokud má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku na území dané obce. Žádost lze podat písemně na příslušný městský nebo obecní úřad, na jehož území se pozemek nachází.
Podle stavebního zákona je základním principem umisťovat stavby pouze na základě územního rozhodnutí či územního souhlasu. Současně ale zákon umožňuje nahradit proces územního řízení alternativním postupem.
Územní souhlas je vhodný v případě bezkonfliktní situace (zejména máte-li souhlas sousedů). Někdy bývá potřebný i v momentě, kdy se jedná o stavbu bez nutnosti stavebního povolení či ohlášení.
Smyslem územního řízení je povolení stavby ve vztahu k jejímu okolí, zasazení stavby do určité oblasti a posouzení, zda se tam hodí.
Územní řízení se zahajuje na návrh, kterým je žádost o vydání územního rozhodnutí dle stavebního zákona. Příslušným orgánem pro takové řízení bude obecný stavební úřad, v jehož obvodu se má daný záměr uskutečnit. Většinou jde o obecní úřad obce s rozšířenou působností v daném místě. V případech některých zvláštních druhů staveb jsou ale příslušné k vedení stavebního řízení tzv. speciální stavební úřady. Například silniční správní úřady, které povolují stavby pozemních komunikací, vodoprávní úřady, které povolují vodní díla a další.
Stavební úřad posuzuje, jestli je záměr v souladu s požadavky na využívání území, požadavky na veřejnou infrastrukturu a stanovisky dotčených orgánů. V rámci řízení mohou vznášet připomínky účastníci řízení, které můžeme rozdělit do čtyř skupin:
V řízení o vydání stavebního povolení se zkoumají technické parametry stavby. Posuzuje se, zda je stavba v souladu se všemi technickými normami dnešní doby.
K žádosti je potřeba doplnit
Vše potřebné vám obvykle zajistí váš projektant. Žádost je třeba podat na předepsaném formuláři a její podání je zpoplatněno.
Stavební zákon říká, že u některých staveb stavební povolení nepotřebujete. Jedná se o stavby do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 metrů výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 metrů na pozemku rodinného domu. Typicky půjde o zahradní domky.
Ohlášení stavby lze chápat jako jednodušší verzi stavebního povolení, která je určena jednak pro rodinné domy a byty, a dále pro rekreační objekty a jejich přístavby. Celý proces stavby se díky němu urychluje. Neosvobodí vás ale od územního řízení.
Současná podoba stavebního zákona umožňuje postavit stavbu pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, a to pouze na základě ohlášení stavebnímu úřadu a bez omezení velikosti.
Nebudou-li splněny podmínky pro vydání souhlasu s ohlášením, stavební úřad převede vaši žádost do stavebního řízení a bude rozhodovat o vydání stavebního povolení.
Stavební zákon umožňuje využít sloučení dvou nebo i tří jinak oddělených povolovacích procesů do jednoho tzv. společného řízení zakončeného vydáním společného povolení. Stavebník tak může na základě jedné žádosti využít například společné územní a stavební řízení.
Od 1. července v stupuje v účinnost novela stavebního zákona. Ta by měla tento proces zjednodušit. Nově by totiž mělo územní řízení a následné stavební řízení probíhat jednotně jako povolení záměru.
Stavební povolení je potřeba v momentě, kdy bude vaše stavba či rekonstrukce zasahovat do nosných konstrukcí bytových domů. Jinými slovy lze také říci, že stavební povolení je třeba tam, kde překročíte podmínky postačující pro ohlášení stavby. Stavební povolení budete rovněž potřebovat v momentě, kdy nemáte dobré vztahy se sousedy, a tudíž jste nedosáhli jejich požadovaného souhlasu s plánovanou stavbou.
V případě rekonstrukce bytu nebývá stavební povolení zpravidla nutné. Podívejte se, ve kterých případech tomu tak ovšem je, ať neporušíte zákon.
Někteří lidé dávají přednost zakoupení domu starého a jeho rekonstrukci. Podobu novostaveb totiž svazuje stále více norem upravující technické požadavky, než tomu bylo dříve. Pořízení staršího domu může být výhodné i z toho důvodu, že některé obce vyhláškou stanoví maximální zastavitelnost pozemků, která se u již postavených staveb neřeší. Určuje procentuální část pozemku, která musí zůstat nezastavěna.
Tip: Rekonstrukci staršího domu či chaty jsme po právní stránce důkladně rozebrali v našem článku.
Obtížnější stavební proces bude nutné absolvovat, pokud chcete stavět v památkové zóně, národním parku (NP) nebo chráněné krajinné oblasti (CHKO). K získání stavebního povolení je totiž obecně potřeba řada tzv. závazných stanovisek jiných orgánů, ke kterým v těchto případech přibudou další potřebná stanoviska Národního památkového úřadu nebo Správy NP a CHKO. Jinými slovy, pokud se stavbou tyto dotčené orgány nevysloví souhlas ve formě závazného stanoviska, stavební povolení nedostanete. Což však může být v případě některého typu staveb i dobře.
Pokud potřebné stavební povolení neseženete, nebo se na jeho získání lidově řečeno vykašlete, dopouštíte se přestupku podle stavebního zákona, za něhož hrozí pokuta až do výše 1 000 000 Kč. Omluvou nemůže být ani to, že jste již o udělení povolení požádali, ale stavebnímu úřadu to dlouho trvá.
Přestupku se dopouštíte i v dalších případech, kdy například stavíte v rozporu s uděleným povolením (tedy třeba ve větší míře).
V případě stavby svépomocí byste měli mít zajištěný stavební dozor a vést stavební deník. V opačném případě se opět dopouštíte přestupku.
Při plánování stavby myslete na to, že platnost stavebního povolení je ze zákona omezená na 2 roky. Pokud se během této doby stavba nezahájí, pozbývá platnosti. Druhým časovým limitem je termín dokončení stavby. Ten se liší v závislosti na charakteru stavby. Dobu platnosti stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka podanou před jejím uplynutím.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
