Máte pozemek, na kterém nemůžete stavět a rádi byste to změnili? V první řadě je třeba si zjistit nejen informace z katastru nemovitostí, ale i z územního plánu. Ten má totiž v tomto případě rozhodující roli. V tomto článku vám poradíme, jak si vše potřebné zjistit a jak si v případě potřeby požádat o změnu.
Primární dělení pozemků nalezneme v katastru nemovitostí, který obsahuje informace o tom, co se zrovna na daném pozemku nachází. Konkrétně se pozemky dělí na tyto druhy:
To, co vás ale bude spíše zajímat je způsob využití pozemku, který stanoví, co s pozemkem můžete dělat. Tyto informace naleznete v územním plánu obce, pod kterou pozemek spadá. Můžete se zde přitom setkat s celou řadou využití (např. obytné území, zahrádkářská kolonie, zemědělská plocha apod.).
Informace v katastru nemovitostí proto nemusí být v souladu s územním plánem. Například váš pozemek, který je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada, může být v územním plánu označen jako smíšená obytná plocha. Pokud plánujete na pozemku stavět, pak vás zajímá především právě způsob využití pozemku.
Konkrétní podmínky pro stavbu na vašem pozemku se tedy dozvíte v územním plánu obce. Ten je přístupný na webových stránkách obce, případně vám ho poskytne obecní úřad, stavební úřad nebo krajský úřad.
Nejste si jistí, jak zjistit druh a způsob využití pozemku? Odpověď naleznete v našem článku.
Pokud územní plán označuje pozemek za stavební, pořád ještě nemáte úplně vyhráno. Pokud totiž plánujete stavět na zemědělském pozemku, budete jej muset nejdříve vyjmout ze zemědělského půdního fondu. Žádost o vyjmutí ze zemědělského fondu je třeba podat na příslušném odboru životního prostředí obecního úřadu s rozšířenou působností.
K žádosti je nutné doložit:
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí pozemku včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Odvody se vypočítávají podle tzv. BPEJ kódu – tedy bonitované půdně ekologické jednotky, která určuje kvalitu a cenu zemědělské půdy. Cena za m² se násobí ochranným koeficientem a velikostí plochy, která se má vyjmout.
Výpočet odvodu je jednoduchý – stačí znát tři údaje: Základní cenu pozemku podle BPEJ (zjistíte ji podle kódu BPEJ v katastru nemovitostí) třídu ochrany půdy (podle ní se přiřadí koeficient) a rozlohu pozemku, který chcete vyjmout (v m²).
Například:
Základní cena BPEJ: 16 Kč/m²
Třída ochrany: I. třída = koeficient 11
Rozloha pozemku: 600 m²
16 Kč × 11 × 600 m² = 105 600 Kč
Součástí žádosti musí být i tzv. bilance skrývky kulturních vrstev – tedy co se stane s ornicí, která bude při stavbě odstraněna. Je třeba doložit i pedologický průzkum – analýzu půdy z výkopu na pozemku.
Chcete se dozvědět více o tom, jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu? Pak vám nesmí ujít náš další článek.
Kromě toho, že pozemek není označen jako stavební v katastru nemovitostí můžete narazit na situaci, že není jako stavební označen ani v územním plánu obce. To, že zde jednou postavíte dům, ale nemusí úplně vyloučeno. Je však třeba připravit se na dlouhé čekání a nejistý výsledek.
V některých případech je však změna vyloučena zcela. Jedná se pozemky, které jsou chráněny jako veřejně prospěšné plochy.
V tomto případě totiž bude třeba změna územního plánu. Změny územního plánu probíhají zpravidla jednou za několik let. O jejich pořízení rozhoduje zastupitelstvo obce na základě návrhu, který může podat samotné zastupitelstvo, orgán veřejné správy, občan obce, vlastník či uživatel nemovitosti v obci (např. firma) a oprávněný investor.
Pokud byste tedy chtěli sami změnu navrhnout, budete muset podat návrh, ve kterém uvedete tyto informace:
Je třeba počítat s tím, že o změnách se nerozhoduje individuálně, ale v balíku s dalšími návrhy. O návrhu rozhoduje obecní zastupitelstvo, které vás následně informuje o výsledku.
Došlo ke změně se kterou nesouhlasíte? Přečtěte si, jak se bránit územnímu plánu.
Lidé si často pletou informace z katastru a územního plánu a neví, která informace hraje v jejich situaci hlavní roli. Pojďme si proto na závěr zodpovědět ty nejčastěji se objevující dotazy:
Trvalý travní porost je jedním ze zemědělských pozemků. Jedná se přitom o dělení dle katastru nemovitostí. Tato informace nám říká pouze to, že se jedná zemědělský pozemek porostlý trávou (nejčastěji louku nebo pastvinu) a k tomuto účelu je také v současnosti využíván.
Pokud byste si na tomto pozemku chtěli postavit třeba dům nebo chatičku, bude vás zajímat, o jaký typ pozemku se jedná dle územního plánu. Zde bude uvedeno, zda a co je možné na pozemku postavit.
Orná půda je opět jedním ze zemědělských pozemků v rámci dělení dle katastru nemovitostí. Jedná se o pozemek, na kterém se pěstují zemědělské plodiny.
I zde pro vás v případě stavby platí informace uvedené v územním plánu.
Zahrada je do třetice druhem zemědělského pozemku v katastru nemovitostí. Na pozemku typu zahrada je možné stavět to, co byste na zahradě běžně čekali – například malý zahradní domeček (do 25 metrů čtverečních, 5 metrů výšky a 3 metrů hloubky), skleník, bazén, pergolu nebo přístřešek na auto.
Pokud byste zde ale chtěli postavit větší stavbu (například větší rekreační chatu nebo rodinný domek), pak už vás budou opět zajímat informace uvedené v územním plánu.
Ostatní plocha je jedním z druhů pozemku dle dělení v katastru nemovitostí. Spadají sem všechny pozemky, které nelze přidělit do jiné z existujících kategorií.
Podmínky pro případnou výstavbu opět naleznete v územním plánu obce.
Pozemky jsou v katastru rozděleny podle aktuálního využití (např. orná půda, zahrada, trvalý travní porost), ale to neurčuje, co na nich můžete stavět. Klíčový je územní plán obce, který určuje, jaký účel má daná plocha (např. obytná, zemědělská, rekreační).
Pokud je pozemek v územním plánu určen k výstavbě, ale v katastru veden jako zemědělský, je třeba ho vyjmout ze zemědělského půdního fondu. K tomu se podává žádost na odbor životního prostředí a přikládají se podklady jako výpis z katastru, mapa a výpočet odvodů podle kvality půdy (BPEJ).
Pokud pozemek není stavební ani podle územního plánu, je nutné podat návrh na jeho změnu. Ten posuzuje a schvaluje obecní zastupitelstvo. Rozhodující je tedy vždy územní plán, nikoli jen záznam v katastru.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
