Změna druhu pozemku. Jak převést trvalý travní pozemek na stavební?

Rychlý přehled

• Převod trvalého travního porostu, orné půdy nebo zahrady na stavební pozemek závisí hlavně na územním plánu obce.
• Pokud územní plán výstavbu umožňuje, řeší se zpravidla vyjmutí půdy ze zemědělského půdního fondu, podklady pro stavební úřad a případná změna údajů v katastru.
• Pokud územní plán stavbu neumožňuje, samotná změna druhu pozemku v katastru nestačí a je nutné navrhnout změnu územního plánu. Ta může trvat měsíce až roky a obec ji nemusí schválit.

Než koupíte pozemek nebo začnete platit projektanta, nechte si prověřit, zda je na něm vůbec možné stavět. Pomůžeme vám zkontrolovat katastr, územní plán, rizika koupě i smlouvy k pozemku.

Druhy pozemků

Primární dělení pozemků nalezneme v katastru nemovitostí, který obsahuje informace o tom, co se zrovna na daném pozemku nachází. Konkrétně se pozemky dělí na tyto druhy:

• Zastavěné plochy a nádvoří;
• Zemědělské pozemky, které se dále dělí na: ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalý travní porost;
• Lesní pozemky;
• Vodní plochy;
• Ostatní plochy.

To, co vás ale bude spíše zajímat je způsob využití pozemku, který stanoví, co s pozemkem můžete dělat. Tyto informace naleznete v územním plánu obce, pod kterou pozemek spadá. Můžete se zde přitom setkat s celou řadou využití (např. obytné území, zahrádkářská kolonie, zemědělská plocha apod.).

Informace v katastru nemovitostí proto nemusí být v souladu s územním plánem. Například váš pozemek, který je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada, může být v územním plánu označen jako smíšená obytná plocha. Pokud plánujete na pozemku stavět, pak vás zajímá především právě způsob využití pozemku.

Z praxe víme, že právě záměna katastru a územního plánu patří mezi nejčastější chyby při koupi pozemku. Klient například vidí v katastru „zahradu“ a předpokládá, že na ní bez větších problémů postaví dům. Teprve z územního plánu ale zjistí, že jde třeba o plochu zeleně, rekreace nebo zemědělskou plochu, kde rodinný dům obec vůbec nepřipouští.

Konkrétní podmínky pro stavbu na vašem pozemku se tedy dozvíte v územním plánu obce. Ten je přístupný na webových stránkách obce, případně vám ho poskytne obecní úřad, stavební úřad nebo krajský úřad.

Právě v této fázi vzniká nejvíce omylů. Kupující často vycházejí jen z inzerátu nebo z katastru, ale skutečné omezení najdou až v regulativech územního plánu. Pokud pozemek teprve kupujete, vyplatí se nechat si ho právně prověřit ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy.

Změna druhu pozemku

Pokud územní plán označuje pozemek za stavební, pořád ještě nemáte úplně vyhráno. Pokud totiž plánujete stavět na zemědělském pozemku, budete jej muset nejdříve vyjmout ze zemědělského půdního fondu. Žádost o vyjmutí ze zemědělského fondu je třeba podat na příslušném odboru životního prostředí obecního úřadu s rozšířenou působností.

V jedné z našich situací chtěl klient stavět na pozemku vedeném jako trvalý travní porost. Územní plán výstavbu v dané lokalitě připouštěl, problém ale nastal u rozsahu vyjmutí ze zemědělského půdního fondu a podkladů k žádosti. Díky včasné kontrole se podařilo ještě před podáním žádosti doplnit chybějící dokumentaci a vyhnout se zbytečnému prodlení na úřadě.

K žádosti je nutné doložit:

• výpis z katastru nemovitostí a vhodné je přiložit také mapu s jasně vyznačenou polohou pozemku a údaje o tomto pozemku a jeho vlastníkovi;
• katastrální mapu se zakreslením návrhu na vyjmutí pozemku (ideálně od projektanta stavby),
• výpočet odvodů za vyjmutí s uvedením postupu,
• souhlas ostatních spoluvlastníků (pokud pozemek nevlastníte sami),
• v případě dočasného vyjmutí také plán rekultivace.

Odvody se vypočítávají podle tzv. BPEJ kódu – tedy bonitované půdně ekologické jednotky, která určuje kvalitu a cenu zemědělské půdy. Cena za m² se násobí ochranným koeficientem a velikostí plochy, která se má vyjmout.

Výpočet odvodu je jednoduchý – stačí znát tři údaje: Základní cenu pozemku podle BPEJ (zjistíte ji podle kódu BPEJ v katastru nemovitostí) třídu ochrany půdy (podle ní se přiřadí koeficient) a rozlohu pozemku, který chcete vyjmout (v m²).

Například:

Základní cena BPEJ: 16 Kč/m²

Třída ochrany: I. třída = koeficient 11

Rozloha pozemku: 600 m²
16 Kč × 11 × 600 m² = 105 600 Kč

Součástí žádosti musí být i tzv. bilance skrývky kulturních vrstev – tedy co se stane s ornicí, která bude při stavbě odstraněna. Je třeba doložit i pedologický průzkum – analýzu půdy z výkopu na pozemku.

Změna způsobu využití pozemku

Kromě toho, že pozemek není označen jako stavební v katastru nemovitostí můžete narazit na situaci, že není jako stavební označen ani v územním plánu obce. To, že zde jednou postavíte dům, ale nemusí úplně vyloučeno. Je však třeba připravit se na dlouhé čekání a nejistý výsledek.

Výsledek změny územního plánu nelze nikdy slíbit dopředu. I dobře připravený návrh může obec odmítnout, pokud je v rozporu s koncepcí rozvoje obce, ochranou půdy nebo kapacitou infrastruktury. Právník vám proto nemůže garantovat schválení změny, ale může výrazně snížit riziko, že návrh bude odmítnut kvůli špatné formulaci, neúplným podkladům nebo přehlédnutým omezením.

U změny územního plánu je důležité dobře formulovat návrh a doložit, proč má obec změnu vůbec posuzovat. Připravíme vám podklady tak, aby byly srozumitelné pro obec, zastupitelstvo i pořizovatele územního plánu.

V některých případech je však změna vyloučena zcela. Jedná se pozemky, které jsou chráněny jako veřejně prospěšné plochy.

V tomto případě totiž bude třeba změna územního plánu. Změny územního plánu probíhají zpravidla jednou za několik let. O jejich pořízení rozhoduje zastupitelstvo obce na základě návrhu, který může podat samotné zastupitelstvo, orgán veřejné správy, občan obce, vlastník či uživatel nemovitosti v obci (např. firma) a oprávněný investor.

Pokud byste tedy chtěli sami změnu navrhnout, budete muset podat návrh, ve kterém uvedete tyto informace:

• Identifikace podavatele: Jméno a příjmení, adresa trvalého bydliště, telefon a e-mail pro komunikaci.
• Popis změny: Stručné vysvětlení, co a proč se má změnit (např. přeměna trvalé zeleně na obytnou plochu).
• Identifikace území: Adresa, číslo pozemku a příslušné katastrální území.
• Doklad o vlastnictví: Aktuální výpis z katastru nemovitostí nebo kupní smlouva; u spoluvlastnictví i podíly.
• Odůvodnění změny: Krátké vysvětlení důvodů včetně případných podkladů.

Je třeba počítat s tím, že o změnách se nerozhoduje individuálně, ale v balíku s dalšími návrhy. O návrhu rozhoduje obecní zastupitelstvo, které vás následně informuje o výsledku.

Shrnutí

Při převodu trvalého travního porostu, orné půdy, zahrady nebo jiného zemědělského pozemku na stavební je rozhodující především územní plán obce, nikoli samotný údaj v katastru. Katastr ukazuje aktuální druh pozemku, zatímco územní plán určuje, zda a jakou stavbu lze na pozemku umístit. Pokud územní plán výstavbu umožňuje, bude u zemědělské půdy obvykle potřeba vyjmutí ze zemědělského půdního fondu, doložení podkladů a zaplacení odvodů podle BPEJ, třídy ochrany půdy a výměry. Pokud územní plán výstavbu neumožňuje, je nutné podat návrh na jeho změnu, o které rozhoduje obec, a výsledek není jistý. Před koupí nebo projektováním stavby se proto vyplatí ověřit katastr, územní plán, přístup k pozemku, sítě, ochranná omezení i právní rizika.