Jaké má spoluvlastnictví výhody a nevýhody?

Kapitoly článku

• Pojem spoluvlastnictví
• Vznik spoluvlastnictví
• Druhy spoluvlastnictví
• Práva a povinnosti vyplývající ze spoluvlastnictví
• Ochrana spoluvlastnictví
• Spoluvlastnický podíl
• Předkupní právo

Pojem spoluvlastnictví

Jak už je z názvu zřejmé, spoluvlastnictví je vlastnický vztah více osob k jedné věci. Spoluvlastníky mohou být fyzické i právnické osoby a dokonce i stát. Často jsou spoluvlastníci v příbuzenském vztahu, ale může jít i obchodní partnery, přátele, případně i zcela cizí lidi. Je třeba zdůraznit, že pokud je jedním ze spoluvlastníků právnická osoba, například společnost s ručením omezeným či družstvo, nepůjde zde o (spolu)vlastnictví jejích členů či společníků, ale skutečně pouze samotné právnické osoby.

Vznik spoluvlastnictví

Patrně nejčastějším způsobem vzniku spoluvlastnictví je dědictví. Jako příklad si můžeme představit rodiče, který zemře, zanechá po sobě jako jediný majetek svůj dům. Dědici jsou jeho tři děti. Ty se pak s velkou pravděpodobností stanou spoluvlastníky onoho domu (záleží samozřejmě na existenci závěti a dalších okolnostech, které ovlivňují dědictví). Ke vzniku spoluvlastnictví dědictvím dochází rovněž v případě, že zůstavitel vlastnil spoluvlastnický podíl, který je předmětem dědictví.

Dalšími způsoby vzniku spoluvlastnictví je například na základě kupní či jiné smlouvy, na základě rozhodnutí soudu či vydržením.

Týká-li se spoluvlastnictví nemovitosti, nesmíme zapomínat, že vlastnické právo k nemovitosti nevzniká účinností smlouvy či jiného právního úkonu, ale až okamžikem zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Druhy spoluvlastnictví

České právní předpisy rozlišují spoluvlastnictví:

• bezpodílové – kdy každý ze spoluvlastníků je vlastníkem celé věci. V našem právu existuje v podobě společného jmění manželů, které může vzniknout pouze za existence manželství.
• podílové – spoluvlastníkovi je určen vlastnický podíl. Tím se ovšem nemyslí konkrétní část dané věci.

Právní teorie dále rozlišuje spoluvlastnictví:

• ideální – v němž spoluvlastník nevlastní žádnou konkrétní část. Principem spoluvlastnictví dle českého práva je představa, že spoluvlastníci mají věc dohromady, mají tedy práva k celé věci a každý z nich má na této věci tzv. ideální podíl.
• reálné – každý spoluvlastník má vlastnické právo k určité části věci. V českém právu ovšem toto pojetí vlastnictví neexistuje.

Práva a povinnosti vyplývající ze spoluvlastnictví

Každý spoluvlastník má především právo s předmětem spoluvlastnictví libovolně nakládat. Může tedy společnou věc držet, užívat a nakládat s ní. Může z ní brát plody a užitky. Má-li souhlas ostatních spoluvlastníků, pak může věc třeba i zničit. Jeho práva jsou však omezena právy ostatních spoluvlastníků.

Všichni spoluvlastníci jsou společně a nerozdílně oprávněni a povinni z právního jednání, které se týká společné věci jako celku vůči třetím osobám.

Každý ze spoluvlastníků má právo podílet na správě společné věci, případně tuto činnost mohou svěřit správci. Pokud o věci rozhodují, pro běžné rozhodnutí by měla existovat shoda většiny hlasů. V případě významné změny (např. změna účelu věci či změny typu dostavění patra k domu) je nezbytné mít souhlas dvou třetin spoluvlastníků. A při podstatném omezení užívání věci (zřízení zástavního práva) je potřeba souhlasu všech spoluvlastníků. Jestliže se příslušné většiny nedosáhne, lze podat žádost na soud, aby ve věci rozhodl on.

V případě právních úkonů se zde uplatní tzv. princip solidarity, jehož obdobu vyznávali i tři mušketýři. Jedná se o známé “jeden za všechny, všichni za jednoho”. V praxi je tedy zavázán úkony, o nichž hlasovali ostatní, i ten, který svůj souhlas nedal. V případě, kdy je vyzván jeden ze spoluvlastníků k určitému plnění, je na něm, aby je poskytl a zpětně je může požadovat po ostatních. Dluh budou opět hradit podle velikosti svých podílů, nemají-li uzavřenu jinou dohodu.

Příklad: bytový dům vlastní sourozenci Helena s polovičním podílem, Václav se čtvrtinovým podílem a Marta rovněž se čtvrtinovým podílem. V domě je šest bytových jednotek, které se pronajímají. Celkový zisk z nájmu činí měsíčně 90 000 Kč. Helena tedy získá měsíčně 45 000 korun a Václav s Martou každý 22 500 korun. Z uvedeného vyplývá, že podíl z plodů a užitků si dělí spoluvlastníci podle poměrů spoluvlastnických podílů.

Úprava fasády domu bude stát 500 000 Kč. Na to Helena plánuje přispět dle dohody 250 000 korun a Marta s Václavem každý 125 000 korun. Ve chvíli, kdy stavební firma požádala pana Václava o zaplacení faktury, ten ji zaplatí a následně může požadovat zaplacení příslušných částek po svých sestrách.

Ochrana spoluvlastnictví

Spoluvlastníci mohou vůči třetím osobám, které by chtěly do jejich práva na nějakým způsobem zasahovat, použít stejné prostředky ochrany, jako využívá výlučný vlastník.

Je-li vlastnické právo nějakým způsobem narušováno (například u nemovitosti nadměrným hlukem či jinými imisemi), stačí, když podá případnou žalobu jediný ze spoluvlastníků. A to dokonce i v případě, že ostatní spoluvlastníci narušení svého práva nepociťují.

Spoluvlastnický podíl

Jak bylo výše uvedeno, pod spoluvlastnickým podílem si nemůžeme představit, že má například každý ze spoluvlastníků domu vymezeno patro, které vlastní. Česká právní úprava vychází z ideálního podílového spoluvlastnictví, kdy jednotliví spoluvlastníci jsou vlastníky ideálních podílů na celé věci. Co tedy v praxi jednotlivé podíly znamenají, pokud svým způsobem každý vlastní vše? Podíly nám určují míru účasti na právech a povinnostech, které vyplývají ze spoluvlastnictví, nikoliv tedy konkrétní část věci.

Příklad: Zahrada je ve spoluvlastnictví dvou bratrů, z nichž každý má poloviční spoluvlastnický podíl. V praxi se sice mohli dohodnout, že Waldemar bude spravovat jižní část, kde si pěstuje rajčata, dýně a bylinky. Karel má pak na starosti severní část, kde vysadil ovocné stromy. Stále ale podle práva platí, že každý z bratrů má (spolu)vlastnické právo k celé zahradě. Proto se nemůže Waldemar rozhodnout, že “svou” jižní část prodá sousedovi. Může buď prodat svůj ideální podíl, případně může dojít ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a k faktickému rozdělení zahrady na jižní a severní část. Rozhoduje však soud, pokud se bratři nedohodnou a tak hrozí třeba rozdělení na západní a východní část.

Spoluvlastníci mohou s podíly nakládat podle své vůle. Nemohou však způsobit újmu právům ostatních spoluvlastníků. Má se za to, že podíly jsou stejné, pokud si spoluvlastníci nesjednali něco jiného.

Předkupní právo

V dřívější právní úpravě bylo zakotveno pro prodej podílu na nemovitosti předkupní právo ostatních spoluvlastníků. V současné době toto právo existuje pouze pro případ, kdy vzniklo spoluvlastnictví děděním, případně jinou skutečností, při níž spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Podstatné je omezení tohoto práva na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Po uplynutí této doby zaniká.

Pokud chce v rámci této doby jeden ze spoluvlastníků svůj podíl převést na jinou osobu, musí jej nejprve nabídnout ke koupi ostatním. Výjimkou je pouze situace, kdy by spoluvlastník nabízel podíl jinému spoluvlastníkovi nebo svému blízkému příbuznému (manželovi, sourozenci, dítěti, rodičům, prarodičům či vnukům).