Územní plán hraje obrovskou roli. Určuje, co vám vyroste za domem, kde město postaví nový park nebo zda se z vaší zahrady stane stavební pozemek a jeho cena se tak zdvojnásobí. V tomto článku vám prozradíme, co všechno v územním plánu najdete a popíšeme vám proces, kterým vzniká.
Územní plánování má dlouhou historii, která sahá až do starověkých civilizací, jako byly například starověké římské městské plány. Nicméně moderní územní plánování se vyvinulo v reakci na průmyslovou revoluci 19. století.
Rychlý rozvoj měst a průmyslových center totiž vyvolal potřebu organizovaného plánování a regulace růstu a rozvoje městských oblastí. Klíčovou roli přitom hrály špatné hygienické podmínky přelidněných měst – přetížené ubytovací kapacity a pracovní plochy, nedostatečná vodní a odpadní infrastruktura a špatná kvalita ovzduší.
Územní plán obce je dokument, který určuje, jak bude dané území obce využíváno a jak se bude rozvíjet z hlediska urbanismu, infrastruktury, ochrany životního prostředí apod. Jedná se o strategický plán, který stanovuje zóny pro různé druhy využití (obytné, průmyslové, zemědělské apod.), dopravní infrastrukturu, zelené plochy, ochranu přírody a další prvky.
Územní plán se skládá z textové části, která obsahuje právní ustanovení a podmínky, a z grafické části, která zobrazuje vymezení jednotlivých zón a jejich funkčního využití na mapách. Grafická část je klíčová pro vizuální interpretaci plánu a jeho aplikaci v praxi.
Konkrétně zde naleznete kategorizaci všech ploch a jejich možného využití. Plochy mohou být buď stabilizované, u kterých se využití od posledního územního plánu nezměnilo nebo plochy změn, u kterých se plánuje změna stávajícího využití na nové formy využití.
Můžete narazit na pojmy jako, jsou plochy smíšené obytné – venkovské, kde si můžete za stanovených podmínek postavit rodinný dům. Často je ale třeba splnit určité kritéria týkající se výstavby – například není možné stavět domy za sebou, domy nesmí mít více než dvě patra nebo musí mít sedlovou střechu.
Obraťte se na dostupného advokáta. Zjistíme, v čem vězí váš právní problém a navrhneme řešení včetně fixní ceny. Návrh a kalkulaci dostanete do 24 hodin a využijte-li k řešení svého problému našich služeb, poplatek vám vrátíme.
Obec určuje také sdílené prostory. Může se jednat např. o plochy technické infrastruktury mapující umístění inženýrských sítí nebo plochy veřejných prostranství, kde naleznete městský park.
Důležitou součástí je také zdůvodnění územního plánu, které obsahuje důvody pro vydání plánu, analýzu relevantních faktorů a úvahy, které vedly k jeho formulaci. Zahrnuje také hodnocení vlivů na životní prostředí, ekonomické dopady apod.
Tip: Při koupi pozemku se zajímejte o technické detaily. Jaké? To se dozvíte v našem článku.
Územní plán by vás měl zajímat hned z několika důvodů:
Tip: Chystáte se stavět? Přečtěte si, jak správně podat žádost na stavbu.
Důležitost územního plánu si můžeme jednoduše představit na příkladu:
Pan Novák si spokojeně žil v malém rodinném domku v klidné rezidenční čtvrti na okraji města. V době kdy dům kupoval, zde platil územní plán, který určoval oblast jako plochy smíšené obytné. V sousedství byly převážně rodinné domy a zelené plochy.
Jednoho dne se město rozhodlo změnit územní plán této části města. Nový plán povolil výstavbu nového obchodního centra přímo vedle domu pana Nováka. Zbrusu nové obchodní centrum v mnoha ohledech narušilo spokojené bydlení pana Nováka.
V první řadě přilákalo větší spoustu lidí, doprava v okolí se zintenzivnila a celková atmosféra rezidenční čtvrti se negativně proměnila – z klidného předměstí se stalo jedno z nejrušnějších míst ve městě. Pan Novák se tak musel potýkat s dopravními zácpami a zvýšeným hlukem z provozu a parkovišť nového obchodního centra. Klidné večery na zahradě se staly pasé.
Na druhou stranu může změna územního plánu vypadat i takto:
Paní Novotná žila ve starém paneláku, který byl obklopen betonovými plochami a sousedil s nefunkční továrnou. Nový územní plán města rozhodl o revitalizaci této části města, předělání staré továrny na školu a výstavbě dvou parků.
Nové zelené plochy a škola přilákaly nové obyvatele a podniky, což změnilo celkový charakter této části města. Paní Novotná si mohla užívat nejen nových parků přímo před svým bytem, ale i řady nových služeb a možností.
Územní plán obce je veřejný dokument a obvykle jej naleznete na internetových stránkách obce. Pokud jej nenajdete online, můžete se obrátit přímo na obecní úřad, kde vám poskytnou přístup k aktuální verzi územního plánu. Kromě toho je přístupný také na krajském úřadě, pod který daná obec spadá, na stavebním úřadě či na úřadě územního plánování.
Na podobu konkrétního územního plánu mají vliv také zásady územního rozvoje a regulační plán.
Zásady územního rozvoje se vytvářejí na úrovni kraje. Jedná se tedy o nadřazený dokument, kterým se musí při tvorbě územního plánu obce daného kraje řídit. Od územního plánu se liší tím, že jsou mnohem obecnější, čímž vytvářejí prostor pro specifikaci v rámci jednotlivých územních plánů.
Jejich cílem je tedy koordinovat a zhruba nastavovat rozvoje jednotlivých obcí, plánovat infrastrukturu přesahující jednotlivé obce, případně navazující na další kraje (např. nové silnice procházející skrz více obcí až do sousedního kraje) a různé veřejně prospěšné stavby přesahující jednotlivé obce. Zároveň také cílí na zachování kulturních a historických hodnot daného kraje. Součástí zásad územního rozvoje je rovněž vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj. Ten spočívá zejm. v ochraně životního prostředí, hospodářského rozvoje regionu a celkové soudržnosti místních obyvatel.
Tip: Plánujete koupi nemovitosti? Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Zatímco zásady územního rozvoje stojí nad územním plánem, regulační plán je jeho podmnožinou. Regulační plán totiž dále specifikuje, jak se naloží s určitou částí území dané obce. Je tedy podrobnější než územní plán.
Základní jednotkou je pozemek. Naleznete zde tedy specifické plány pro využití konkrétních pozemků – např. přesné umístění staveb a jejich uspořádání. Můžete v něm tedy najít výkresy budov na stanovených pozemcích, jejich orientaci a účel (např horní patro budovy bude obytné a spodní bude sloužit jako obchodní prostory).
Jeho cílem bývá zachování charakteristických rysů zástavby v daném místě a koordinace technické a dopravní infrastruktury ve stanovené oblasti. I zde přitom platí zásada ochrany životního prostředí, hospodářského rozvoje a zachování kulturních a historických hodnot.
Územní plán obce určuje, jak se bude vyvíjet a využívat území obce. Stanovuje zóny pro různé druhy využití, včetně obytných, průmyslových či zelených ploch, a dopravní infrastrukturu. Skládá se z textové části s právními ustanoveními a grafické části s mapami, které detailně zobrazují využití jednotlivých oblastí.
Územní plán ovlivňuje ceny nemovitostí a může výrazně změnit okolní prostředí. Je veřejným dokumentem, který je dostupný na obecním úřadě či online. Důležitými součástmi jsou i zásady územního rozvoje, které koordinují rozvoj v rámci kraje a chrání kulturní a historické hodnoty a regulační plán, který pak detailněji specifikuje využití konkrétních pozemků a uspořádání staveb.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
