Shrnutí: Koupili jste pozemek a plánujete na něm stavět? Nestačí jen zjistit, že vám patří a že má dobrý přístup. Klíčové je ověřit, zda na něm vůbec lze zamýšlenou stavbu umístit podle územního plánu a zda pozemek patří do zemědělského půdního fondu.
Koupili jste pozemek a plánujete na něm stavět? Nestačí jen zjistit, že vám patří a že má dobrý přístup. Klíčové je ověřit, zda na něm vůbec lze zamýšlenou stavbu umístit podle územního plánu a zda pozemek patří do zemědělského půdního fondu.
Pokud je pozemek vedený například jako orná půda, zahrada, sad nebo trvalý travní porost, může být před stavbou nutné získat souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu. Bez něj nelze záměr, který odnětí vyžaduje, povolit.
Rychlý přehled
První otázka nezní, zda je pozemek váš, ale zda je na něm zamýšlená stavba vůbec přípustná. To se zjišťuje především z územně plánovací dokumentace, zejména z územního plánu obce. Územní plán určuje, zda je pozemek například v ploše bydlení, rekreace, výroby, zeleně, zemědělské půdy nebo jiné funkční ploše. Zároveň může stanovovat podmínky, jako je maximální zastavěnost, výška stavby, tvar střechy, odstupy, charakter zástavby nebo požadavek na napojení na infrastrukturu.
Nový stavební zákon už nestaví celý proces na samostatném územním řízení ve starém pojetí. Základním postupem je dnes povolení záměru; zákon stanoví, že záměr vyžaduje povolení, pokud nejde o drobnou stavbu nebo změnu využití území, u které zákon povolení nevyžaduje. To ale neznamená, že územní plánování ztratilo význam. Naopak. Soulad s územním plánem je jedním ze základních předpokladů, aby mohl být stavební záměr povolen. Pokud územní plán s výstavbou nepočítá, samotné vyjmutí půdy ze zemědělského půdního fondu problém nevyřeší.
Zkušenost z praxe: Nejčastější chyba při koupi „stavebního“ pozemku je spoléhat se na slovní ujištění prodávajícího. V katastru může být pozemek vedený jako zahrada nebo orná půda a v inzerátu označený jako stavební, ale rozhodující je územní plán a konkrétní podmínky využití plochy.
Katastr nemovitostí je veřejný rejstřík, který obsahuje nejrůznější informace o nemovitostech, které jsou v něm evidovány. Vznik, změna nebo zánik práv k těmto nemovitostem je pak účinný až poté, kdy je příslušným katastrálním úřadem do katastru zapsán. S jakými častými chybami v návrhu na katastr se setkáváme?
Dvakrát měř, jednou řež. To platí i u úředních podání. Vklad do katastru je formalitou, ale formalitou velmi důležitou, kterou se nevyplatí podcenit. Potřebujete zapsat věcné břemeno do katastru nemovitostí? Nebo zástavní právo, abyste nepřišli o zapůjčené peníze?
Zemědělský půdní fond je chráněná část půdy určená primárně k zemědělskému využívání. Patří do něj zejména zemědělsky obhospodařované pozemky, jako jsou:
Součástí zemědělského půdního fondu mohou být také některé další pozemky důležité pro zemědělskou výrobu, například polní cesty, závlahová a odvodňovací zařízení, rybníky s chovem ryb nebo vodní nádrže související se zemědělským hospodařením. Ochranu zemědělského půdního fondu upravuje zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. To, že je pozemek v územním plánu zahrnut do zastavitelné plochy, ještě samo o sobě neznamená, že je automaticky vyjmutý ze zemědělského půdního fondu. Územní plán může výstavbu umožňovat, ale pro konkrétní stavbu může být stále potřeba souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu.
Souhlas s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu je potřeba tehdy, když má být zemědělská půda využita pro nezemědělský účel. Typicky půjde o stavbu rodinného domu, garáže, příjezdové cesty, zpevněné plochy, komerční stavby nebo jiné využití, které už nebude zemědělské.
Zákon výslovně stanoví, že záměr, který vyžaduje odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu, nelze bez tohoto souhlasu povolit, pokud nejde o některou ze zákonných výjimek.
Odnětí může být:
U rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci se odnímá plocha potřebná pro stavbu a související zpevněné plochy. Pokud má zbytek pozemku u domu sloužit jako zahrada, nemusí být ze zemědělského půdního fondu odnímána celá parcela; podmínky ochrany půdy se však mohou týkat celé plochy dotčené výstavbou.
Zákon obsahuje výjimky, kdy se souhlas s odnětím nevyžaduje. Prakticky významná je například výjimka podle zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, kdy souhlas s odnětím půdy ze ZPF není potřeba u stavby umisťované v zastavěném území, včetně souvisejících zastavěných ploch, pokud jejich celková výměra nepřesáhne 25 m². Souhlas není potřeba ani u některých drobných technických zařízení, například u určitých geodetických značek, šachet, stožárů, vrtů nebo studní do zákonem stanovené výměry. Zvláštní pravidla platí také pro některé záměry na nezastavěné části zastavěného stavebního pozemku s rodinným domem; tato výjimka se však nepoužije, pokud má zastavěný stavební pozemek výměru 1 000 m² nebo více.
Výjimky je potřeba posuzovat opatrně. To, že stavba nepotřebuje povolení podle stavebního zákona, ještě automaticky neznamená, že neřešíte žádné jiné veřejnoprávní povinnosti. V praxi se proto vyplatí ověřit režim konkrétního záměru u stavebního úřadu a orgánu ochrany zemědělského půdního fondu.
Žádost o souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu podává zpravidla stavebník nebo osoba, která chce záměr realizovat. Pokud žadatel není vlastníkem pozemku, musí doložit souhlas vlastníka, ledaže jde o specifické případy, kdy zákon souhlas vlastníka nevyžaduje. Žádost se podává u obecního úřadu obce s rozšířenou působností, v jehož správním obvodu se nachází největší část zemědělské půdy, která má být odňata. Pokud tento úřad není příslušný žádost vyřídit, předá ji se svým stanoviskem krajskému úřadu. Nachází-li se dotčená půda na území národního parku, žádost se podává u správy národního parku.
Obecní úřad obce s rozšířenou působností je příslušný k souhlasu, pokud má být dotčena zemědělská půda o výměře nejvýše 1 hektar. U větších záborů rozhoduje krajský úřad.
Souhlas s odnětím může být podle okolností podkladem pro následné povolení záměru podle stavebního zákona. Pokud záměr žádné další povolení podle jiného právního předpisu nevyžaduje, vydává se souhlas jako samostatné rozhodnutí.
Žádost musí obsahovat účel zamýšleného odnětí, vymezení cílového záměru, vyhodnocení předpokládaných dopadů na zemědělský půdní fond a zdůvodnění, proč je navrhované řešení nejvhodnější z hlediska ochrany půdy, životního prostředí a dalších veřejných zájmů.
K žádosti se přikládají zejména:
Pokud má být půda odňata pouze dočasně, přikládá se také plán rekultivace. Ten popisuje, jak bude pozemek po skončení nezemědělského využití obnoven tak, aby mohl být vrácen do zemědělského půdního fondu. U běžné stavby rodinného domu bude důležitý zejména přesný zákres stavby, zpevněných ploch, příjezdu, terasy a dalších částí záměru, které skutečně zabírají zemědělskou půdu. Čím přesnější podklady připraví projektant, tím menší je riziko, že úřad bude žádost vracet k doplnění.
Součástí žádosti jsou také výsledky pedologického průzkumu a předběžná bilance skrývky kulturních vrstev půdy. Prakticky jde o zjištění, jaké vrstvy půdy se na pozemku nacházejí, jak hluboká je ornice a jak s ní bude naloženo při stavbě. Skrývka ornice se nesmí brát jako odpad. Zákon vyžaduje návrh jejího hospodárného využití. Typicky se využije na nezastavěné části pozemku, při sadových úpravách nebo na jiném vhodném zemědělském pozemku.
Pedologický průzkum může u jednodušších záměrů působit jako formalita, ale není dobré jej podcenit. Úřad z něj vychází při posuzování kvality půdy i při stanovení podmínek, jak s půdou během stavby nakládat.
Za trvalé odnětí zemědělské půdy se zpravidla platí odvody. Povinnost k platbě má osoba, které svědčí oprávnění k záměru, pro který byl souhlas vydán. Výše odvodů se stanoví podle přílohy k zákonu o ochraně zemědělského půdního fondu.
Výpočet vychází zejména z:
V souhlasu s odnětím úřad orientačně vymezí, zda a v jaké výši budou odvody stanoveny. Konečná výše se stanoví až následně podle § 11 stavebního zákona. O odvodech orgán ochrany zemědělského půdního fondu rozhoduje po zahájení realizace záměru. Povinný k platbě musí mimo jiné oznámit zahájení realizace záměru nejpozději 15 dnů předem. Odvody za trvalé odnětí se platí jednorázově. U dočasného odnětí se platí každoročně až do ukončení rekultivace, pokud zákon nestanoví zvláštní režim.
Ne ve všech případech se odvody stanoví. Zákon vyjmenovává řadu výjimek, například některé stavby veřejné dopravní infrastruktury, stavby zemědělské prvovýroby evidovaného zemědělského podnikatele, protierozní opatření, čistírny odpadních vod, cyklistické stezky vymezené v územním plánu nebo retenční nádrže a tůně.
Vyjmutí půdy ze zemědělského půdního fondu a povolení stavby nejsou totéž. Souhlas s odnětím řeší, zda a za jakých podmínek může být zemědělská půda použita pro nezemědělský účel. Povolení záměru podle stavebního zákona naopak řeší celý stavební záměr, jeho umístění, provedení, vlivy na okolí a soulad s právními předpisy.
Žádost o povolení záměru se podává na stanoveném formuláři elektronicky prostřednictvím Portálu stavebníka nebo v listinné podobě. Nejpozději s podáním žádosti se do evidence elektronických dokumentací vkládá projektová dokumentace nebo dokumentace pro povolení záměru. Součástí žádosti o povolení záměru jsou mimo jiné dokumentace pro povolení záměru, souhlas vlastníka, pokud je potřeba, a vyjádření, závazná stanoviska nebo rozhodnutí dotčených orgánů, pokud je vyžaduje stavební zákon nebo jiný právní předpis.
Pokud tedy váš záměr zasahuje do zemědělského půdního fondu, je nutné řešit ochranu půdy včas. V opačném případě může stavební řízení zbytečně stát na chybějícím stanovisku nebo rozhodnutí.
Zjistěte, zda je pozemek v ploše, která umožňuje zamýšlenou stavbu. Sledujte nejen funkční využití, ale i regulativy, například zastavitelnost, výšku stavby, charakter zástavby a podmínky dopravního napojení.
Podívejte se na druh pozemku, způsob ochrany, list vlastnictví, BPEJ a případná omezení vlastnického práva. Zemědělský druh pozemku v katastru je první signál, že budete muset řešit ochranu zemědělského půdního fondu.
Projektant by měl přesně vyznačit stavbu, zpevněné plochy, příjezd, terasu, chodníky a další části záměru, které mají zemědělskou půdu zabrat. Odnímat by se měla jen nezbytná plocha.
U menších a zákonem vymezených případů souhlas potřeba být nemusí. Výjimky se však vykládají podle konkrétního záměru a umístění, proto se vyplatí ověřit věc u příslušného orgánu ochrany zemědělského půdního fondu.
Kvalitní žádost šetří čas. Připravte katastrální podklady, zákres, výpočet odvodů, pedologický průzkum, bilanci skrývky ornice, údaje o BPEJ a třídách ochrany, údaje o odvodnění a závlahách a případné další dokumenty.
Orgán ochrany zemědělského půdního fondu v souhlasu vymezí dotčené pozemky nebo jejich části, stanoví podmínky ochrany půdy, případně schválí plán rekultivace a orientačně uvede odvody.
Souhlas s odnětím použijete jako podklad pro povolení záměru, pokud váš záměr povolení vyžaduje. Jakmile stavbu zahájíte, nezapomeňte splnit oznamovací povinnosti související s odvody.
Pokud chcete stavět na pozemku, který je součástí zemědělského půdního fondu, nestačí řešit jen stavební povolení nebo projekt domu. Nejdříve je potřeba ověřit, zda záměr odpovídá územnímu plánu a zda pro něj bude nutný souhlas s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu. Souhlas s odnětím se vyžaduje u záměrů, které zemědělskou půdu využijí pro nezemědělský účel. Žádost se podává zpravidla u obecního úřadu obce s rozšířenou působností a musí být podložena konkrétními technickými, katastrálními a půdními údaji. Za odnětí se obvykle platí odvody, jejichž výše závisí zejména na rozsahu záboru, BPEJ, třídě ochrany a zákonných koeficientech. Souhlas s odnětím půdy však sám o sobě neopravňuje stavět – slouží jako podklad pro povolení záměru, pokud je podle stavebního zákona potřeba.
Na první pohled vypadá celá věc složitě, ale nechte si poradit od odborníka. Na úřadě vás přesně vysvětlí, co je potřeba a jak toho docílit. Za zrealizování svého vysněného bydlení to stojí.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu. Řadu z nich průběžně aktualizujeme:
Jde o souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu s tím, že zemědělská půda nebo její část bude využita k nezemědělskému účelu, například ke stavbě domu, příjezdové cesty nebo zpevněné plochy.
Ne vždy. U rodinného domu se zpravidla odnímá plocha potřebná pro stavbu a související zpevněné plochy. Zbytek pozemku může dál sloužit například jako zahrada, pokud to odpovídá konkrétnímu záměru a podmínkám úřadu.
Základní informaci najdete v katastru nemovitostí podle druhu pozemku a způsobu ochrany. Důležité jsou také údaje o BPEJ a třídě ochrany půdy.
Žádost se podává zpravidla u obecního úřadu obce s rozšířenou působností. U větších záborů může být příslušný krajský úřad, u pozemků na území národního parku správa národního parku.
Výše odvodů závisí na výměře odnímané půdy, BPEJ, třídě ochrany a dalších zákonných koeficientech. U některých záměrů se odvody nestanoví, u běžné výstavby je však nutné s nimi počítat.
Dvakrát měř, jednou řež. To platí i u úředních podání. Vklad do katastru je formalitou, ale formalitou velmi důležitou, kterou se nevyplatí podcenit. Potřebujete zapsat věcné břemeno do katastru nemovitostí? Nebo zástavní právo, abyste nepřišli o zapůjčené peníze?
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
